5003414-82.2025.8.13.0073

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Bocaiúva / 1ª Vara Cível, Criminal e de Execuções Penais da Comarca de Bocaiúva Rua Domingos Ferreira Pimenta, 138, Bocaiúva - MG - CEP: 39390-000 PROCESSO Nº: 5003414-82.2025.8.13.0073 CLASSE: [CÍVEL] DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) ASSUNTO: [Rescisão / Resolução, Locação de Imóvel] AUTOR: HERNANE SILVA DA CRUZ CPF: 986.319.696-72 RÉU: ANA MARIA MERCES OLIVEIRA TIAGO CPF: 815.030.596-34 SENTENÇA Vistos e examinados os presentes autos. I. RELATÓRIO: Trata-se de Ação de Despejo por Falta de Pagamento c.c Cobrança e Rescisão Contratual com pedido de liminar de despejo, ajuizada por HERNANE SILVA DA CRUZ em face de ANA MARIA MERCÊS OLIVEIRA TIAGO, qualificada nos autos. O requerente alega, em síntese, que em 10 de maio de 2019 firmou com a requerida contrato de locação de imóvel comercial de sua propriedade, situado na Rua Jacinto Librelon, nº 292, sala 01, Bairro Pernambuco, Bocaiúva/MG, com área aproximada de 30 m² e equipado com 01 climatizador grande. Narrou que, após sucessivos atrasos, as partes celebraram acordo judicial no processo nº 5002400-34.2023.8.13.0073, homologado em 21 de maio de 2024, que serviu como aditivo contratual e fixou o aluguel em R$807,00 a partir de junho de 2024, ajustando a alteração do prazo final do contrato para 09 de junho de 2026 e o reajuste anual pelo INPC. Sustentou que, apesar do ajuste, a requerida não vem realizando os pagamentos a tempo e modo, estando em débito desde abril de 2025 (valor atualizado do aluguel R$852,88), e que o saldo devedor, à data da propositura, perfazia R$4.651,35, conforme planilha discriminada ao ID 10494707014. Requereu a concessão de liminar de despejo com prestação de caução, a citação da requerida, a rescisão contratual, o despejo definitivo e a condenação ao pagamento do débito atualizado até a efetiva desocupação, além de custas e honorários advocatícios. O pedido liminar de despejo foi indeferido ao ID 10515846421, sob o fundamento de que o requerente não havia prestado a caução equivalente a três meses de aluguel exigida pelo art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91. Sobreveio aos autos, manifestação da parte autora comprovando a prestação de caução (ID 10524404745). O requerente interpôs agravo de instrumento (nº 1.0000.25.355562-7/001), sendo indeferida a antecipação da tutela recursal em decisão monocrática, e a Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso em Acórdão, cujo trânsito em julgado ocorreu em 03 de dezembro de 2025 (ID 10592566231). Realizada audiência de conciliação, as partes não entabularam acordo (ID 10583752826). Devidamente citada, a requerida apresentou contestação c/c reconvenção (ID 10597340959), arguindo preliminares de coisa julgada, inadequação da via eleita, prevenção e conexão com o processo nº 5002400-34.2023.8.13.0073, e inépcia da inicial por ausência de cálculo discriminado do débito. No mérito, sustentou a inexistência de débito, apontando pagamentos que não teriam sido contabilizados, e requereu a improcedência dos pedidos. Em reconvenção, pleiteou a condenação do autor ao pagamento em dobro de R$10.000,00, alegando cobrança indevida, e, subsidiariamente, a compensação dos valores. O autor apresentou impugnação à contestação e contestação à reconvenção (ID 10604074015), refutando as preliminares, reafirmando a inadimplência da requerida e demonstrando que os pagamentos de R$5.000,00 se referiam a parcelas do acordo judicial anterior, e não aos aluguéis correntes. Requereu ainda, a condenação da requerida por litigância de má-fé. Intimadas a especificar provas, o autor requereu o julgamento antecipado da lide (ID 10635326515), enquanto a requerida pugnou pela produção de prova pericial contábil, testemunhal e prova documental suplementar (IDs 10634695113 e 10634705132). É o relatório do necessário. Fundamento e decido. II. FUNDAMENTAÇÃO: Inicialmente, cumpre afirmar a possibilidade de julgamento antecipado do mérito nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, uma vez que a questão controvertida nos autos é eminentemente de direito e de fato documentalmente comprovado, não dependendo de produção de prova oral ou pericial para seu deslinde. O juiz, como destinatário final da prova, pode indeferir as diligências que considerar desnecessárias ou protelatórias, nos termos do art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Não há complexidade técnica ou controvérsia fática que demande perícia contábil ou oitiva de testemunhas para seu esclarecimento. Toda a documentação necessária ao deslinde da controvérsia já se encontra nos autos, sendo absolutamente desnecessária a produção de prova oral, pericial ou documental suplementar. O laudo pericial contábil pretendido não acrescentaria elemento novo capaz de alterar a convicção formada com base no conjunto documental já produzido. A prova testemunhal, por sua vez, é imprestável para alterar a realidade documental dos pagamentos e das obrigações contratuais. Do mesmo modo, indefiro o pedido de produção de prova documental suplementar, haja vista que a oportunidade para a juntada de documentos que visam comprovar fatos já ocorridos se dá com a resposta da parte ré (art. 434 do CPC), não tendo sido demonstrada qualquer hipótese de documento novo a autorizar a juntada posterior (art. 435 do CPC). Embora o Código de Processo Civil preveja a possibilidade de juntada de documentos novos a qualquer tempo, desde que se refiram a fatos supervenientes ou que se tornaram conhecidos ou acessíveis após a petição inicial ou contestação, a regra é que a prova documental essencial deve acompanhar a exordial ou a defesa. A lei processual autoriza o julgamento antecipado da lide quando a questão de mérito for unicamente de direito ou, sendo de fato, não houver necessidade de produção de outras provas, conforme art. 355, inciso I, do CPC. A jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais é firme no sentido de que o indeferimento de prova pericial contábil não configura cerceamento de defesa quando a controvérsia pode ser resolvida com base em prova documental suficiente, sendo legítimo o julgamento antecipado quando a matéria discutida é predominantemente de direito ou não demanda dilação probatória. Nesse sentido: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INDEFERIMENTO DE PERÍCIA CONTÁBIL. JULGAMENTO ANTECIPADO. PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE. INOCORRÊNCIA DE NULIDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de busca e apreensão, julgou procedente o pedido para consolidar a propriedade e a posse do bem em favor da instituição financeira, extinguiu a reconvenção e condenou a ré ao pagamento das verbas sucumbenciais, ao fundamento de inadimplemento contratual em financiamento de veículo. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se o julgamento antecipado da lide, com indeferimento da prova pericial contábil requerida, configura cerceamento de defesa e error in procedendo. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O juiz, como destinatário da prova, pode indeferir diligências que considerar desnecessárias ou protelatórias, nos termos do art. 370 do CPC. 4. O julgamento antecipado do mérito é cabível quando a controvérsia puder ser resolvida com base em prova documental suficiente ou envolver matéria eminentemente de direito, conforme art. 355, I, do CPC. 5. A discussão acerca da abusividade de encargos contratuais e tarifas bancárias pode ser solucionada mediante análise do contrato e documentos juntados aos autos, prescindindo de prova pericial. 6. A prova pericial contábil revela-se desnecessária quando não há complexidade técnica que impeça a compreensão da controvérsia pelo exame documental. 7. A ausência de produção de prova pericial, em tais circunstâncias, não configura cerceamento de defesa, nem nulidade processual. 8. Inexistente o alegado vício processual, impõe-se a manutenção integral da sentença. IV. DISPOSITIVO E TESES 5. Recurso desprovido. Teses de julgamento: 1. O indeferimento de p rova pericial contábil não configura cerceamento de defesa quando a controvérsia pode ser resolvida com base em prova documental suficiente. 2. O julgamento antecipado do mérito é legítimo quando a matéria discutida é predominantemente de direito ou não demanda dilação probatória. 3. A análise de encargos e cláusulas de contrato bancário pode ser realizada diretamente pelo juiz, sem necessidade de prova técnica, quando os elementos constantes dos autos são suficientes. Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 355, I, 370 e 85, §§ 2º e 11; Decreto-Lei nº 911/1969, art. 3º, § 1º. Jurisprudência relevante citada: TJMG, Apelação Cível 1.0000.25.376598-6/001, Rel. Des. Marcelo de Oliveira Milagres, j. 17.12.2025; TJMG, Apelação Cível 1.0000.26.002012-8/001, Rel. Des. Monteiro de Castro, j. 05.03.2026. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.26.094274-3/001, Relator(a): Des.(a) Monteiro de Castro , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 08/05/2026, publicação da súmula em 22/05/2026) Dessa forma, sendo a matéria eminentemente de direito e estando os autos suficientemente instruídos com os documentos necessários ao convencimento deste juízo, impõe-se o julgamento antecipado do mérito, razão pela qual, INDEFIRO os requerimentos de produção de prova pericial, oral e documental suplementar. Passo à análise das preliminares. II.I. Das Preliminares: II.I.I. Da Coisa Julgada e Inadequação da Via Eleita: A requerida sustenta que o acordo judicial homologado no processo nº 5002400-34.2023.8.13.0073, que transitou em julgado em 28 de junho de 2024 (ID 10494715704), configuraria coisa julgada material a impedir o ajuizamento da presente ação, e que eventual descumprimento posterior deveria ser perseguido mediante cumprimento de sentença nos próprios autos daquele processo, e não por nova ação autônoma. A preliminar, contudo, não merece acolhimento. A coisa julgada material, definida pelo art. 502 do Código de Processo Civil como a autoridade que torna imutável e indiscutível a decisão de mérito não mais sujeita a recurso, tem seus limites objetivos circunscritos à causa de pedir e ao pedido que foram efetivamente decididos na demanda anterior. O art. 485, inciso V, do CPC, autoriza a extinção do processo sem resolução do mérito quando se reconhece a existência de coisa julgada, mas tal hipótese pressupõe a tríplice identidade de partes, de pedido e de causa de pedir entre as demandas. No caso concreto, a causa de pedir da presente ação é substancialmente diversa daquela que foi objeto do acordo homologado. A ação anterior (nº 5002400-34.2023.8.13.0073) versava sobre débitos locatícios vencidos até maio de 2024, cujo litígio foi solucionado pela transação que estabeleceu novo valor de aluguel e parcelamento da dívida pretérita. A presente ação, por seu turno, tem como causa de pedir o inadimplemento de novas obrigações locatícias, vencidas a partir de junho de 2024, relativas ao contrato do ponto comercial, ou seja, fatos geradores novos e autônomos, ocorridos em período posterior à prolação da sentença homologatória e ao trânsito em julgado. A relação locatícia é de trato sucessivo, com obrigações que se renovam mês a mês. A jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais é firme no sentido de que não se configura litispendência ou coisa julgada quando a segunda ação se funda em obrigações vencidas em período diverso, ainda que decorrentes do mesmo contrato. EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS - CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL - ACORDO FIRMADO ENTRE AS PARTES, NO QUAL RECONHECIDO O DÉBITO RELATIVO A ALUGUERES VENCIDOS E ASSUMIDO, PELO LOCATÁRIO, O COMPROMISSO DE PAGAMENTO, EM PARCELAS - PREVISÃO, NO AJUSTE, DE DESPEJO DO LOCATÁRIO, EM CASO DE DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES RELATIVAS AO DÉBITO VENCIDO E RENEGOCIADO - LITISPENDÊNCIA - REPETIÇÃO DE DEMANDA ANTERIOR, IDÊNTICA - NÃO OCORRÊNCIA - DESCUMPRIMENTO DO ACORDO, PELO LOCATÁRIO - DESPEJO DECRETADO - MANDADO DE DESOCUPAÇÃO EXPEDIDO - RECURSO NÃO PROVIDO - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. - Não se configura litispendência, a levar à extinção do processo, sem appreciation de mérito, o ajuizamento de uma segunda ação de despejo, cumulada com cobrança de alugueres e demais encargos locatícios, se as obrigações objeto das duas demandas, embora decorram de um mesmo contrato, são distintas, vencidas em períodos diferentes. - Mostra-se legítima a expedição de mandado para desocupação de imóvel objeto de locação comercial o descumprimento, pelo locatário, de acordo judicial no qual feito reconhecimento de débito vencido e assumido o compromisso de seu pagamento, em parcelas, sob pena de despejo, a ser decretado independentemente de nova notificação. - O débito relativo a alugueres que, vencidos e objeto de acordo após a homologação do plano de recuperação judicial, não se sujeita ao regime previsto na Lei n.º 11.101/05. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.20.025296-3/001, Relator(a): Des.(a) Márcio Idalmo Santos Miranda , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/09/2020, publicação da súmula em 08/10/2020) No caso, a obrigação reconhecida no acordo anterior era o pagamento do débito de R$60.000,00, parcelado em 12 vezes de R$5.000,00. A pretensão ora deduzida não se confunde com a execução desse título, pois o que se busca é a rescisão contratual e o despejo por inadimplementos supervenientes, providências que não poderiam ser obtidas por meio de mero cumprimento de sentença no processo anterior. A ação de despejo autônoma é, portanto, não apenas a via adequada, mas a via processualmente adequada para se obter a rescisão do vínculo locatício e a desocupação do imóvel em razão de inadimplementos ocorridos após o acordo. Acolher a tese da requerida equivaleria a criar uma situação processualmente insustentável, em que o locador estaria eternamente vinculado ao primeiro acordo, sem poder rescindir o contrato por novos inadimplementos, o que subverteria a própria natureza da relação locatícia de trato sucessivo e o direito do locador à rescisão contratual na hipótese de falta de pagamento. Por esses fundamentos, rejeito a preliminar de coisa julgada e de inadequação da via eleita. II.I.II. Conexão e Prevenção: A requerida arguiu conexão e prevenção com o processo nº 5002400-34.2023.8.13.0073, requerendo a reunião dos feitos. A preliminar também não merece acolhimento. A conexão, nos termos do art. 55 do CPC, pressupõe que duas ou mais ações tenham em comum o pedido ou a causa de pedir, e sua finalidade é evitar decisões contraditórias. No caso, o processo anterior já foi julgado, com sentença homologatória de acordo transitada em julgado (certidão de trânsito em julgado de ID 10494715704). A Súmula 235 do STJ é expressa: "a conexão não determina a reunião dos processos, se um deles já foi julgado". Inexistindo risco de decisões conflitantes, a reunião é descabida. Quanto à prevenção, o presente feito tramita perante o mesmo Juízo que processou a ação anterior (1ª Vara Cível, Criminal e de Execuções Penais da Comarca de Bocaiúva), de modo que a finalidade da norma já foi plenamente alcançada pela própria distribuição. Portanto, rejeito a preliminar de conexão e prevenção. II.I.III. Inépcia da Inicial por Ausência de Cálculo Discriminado do Débito: A requerida sustenta ainda, que a petição inicial seria inepta por não apresentar cálculo discriminado do débito, na forma do art. 62, inciso I, da Lei nº 8.245/91. A preliminar também não merece prosperar. A planilha de cálculo juntada pelo autor (ID 10494707014) discrimina, mês a mês, para cada competência: o valor do aluguel principal, a data de vencimento, a data do pagamento (quando houve), o saldo devedor principal, a multa contratual de 10% sobre o valor principal, o valor corrigido, a aplicação dos juros de mora de 1% ao mês e o total devido. A planilha abrange o período de junho de 2024 a julho de 2025 e permite a exata compreensão da origem e da evolução do débito. O art. 62, I, da Lei nº 8.245/91, exige que a inicial seja instruída com "cálculo discriminado do valor do débito", e essa exigência visa justamente permitir que o devedor conheça a extensão da dívida para poder purgar a mora ou se defender. A planilha apresentada cumpre rigorosamente essa finalidade. A jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais é pacífica no sentido de que a exigência do art. 62, I, da Lei nº 8.245/91, é atendida com a apresentação, na inicial, do valor mensal e do período do débito, suficientes à compreensão do locatário: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO COM COBRANÇA DE ALUGUEIS E ENCARGOS - PETIÇÃO INICIAL - INÉPCIA - INOCORRÊNCIA. O art. 62, I, da Lei 8.245/91, estabelece a necessidade de se instruir a inicial da ação de despejo com "cálculo discriminado do valor do débito", o que resta atendido com a apresentação, na inicial, de valor mensal e período de débito, suficientes à compreensão do locatário sobre quais parcelas de aluguel e encargos da locação estão sendo cobrados. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.181977-4/002, Relator(a): Des.(a) Pedro Bernardes de Oliveira , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 21/01/2025, publicação da súmula em 24/01/2025) A finalidade do art. 62, I, da Lei de Locações é permitir que o devedor conheça a extensão da dívida e possa, querendo, purgar a mora ou se defender de forma específica. No caso concreto, a planilha não só cumpriu esse desiderato como também permitiu que a própria requerida exercesse amplamente seu direito de defesa, juntando comprovantes de pagamento e contestando o mérito da cobrança em petição detalhada. Se a planilha fosse efetivamente inepta, a requerida não teria conseguido impugnar especificamente os valores cobrados, como de fato o fez. Portanto, rejeito a preliminar de inépcia da petição inicial. II.II. Do Mérito Principal: II.II.I. Do Inadimplemento Contratual, da Caracterização da Mora e da Cobrança dos Valores Devidos: Superadas as questões preliminares e definida a desnecessidade de produção de provas, passo ao exame do mérito da presente ação. A controvérsia central consiste em determinar se a requerida incorreu em inadimplemento contratual apto a justificar a rescisão do contrato de locação, o despejo e a cobrança dos aluguéis e encargos vencidos e vincendos. A relação locatícia estabelecida entre as partes é regida pela Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e pelas cláusulas livremente pactuadas no contrato de locação firmado em 10 de maio de 2019 (ID 10494695669) e pelo acordo judicial homologado em 21 de maio de 2024 (ID 10494715704), que lhe serviu de aditivo. O contrato, em sua cláusula 3.1, estabelece que o valor do aluguel mensal deveria ser pago diretamente ao locador até o dia 10 de cada mês, de forma antecipada. Já a cláusula 3.1.4 do mesmo instrumento prevê multa moratória de 10% sobre o valor do aluguel para cada pagamento não efetuado no vencimento, acrescida de correção monetária diária pelo IGP-M e juros legais de 1% ao mês. O art. 23, inciso I, da Lei 8.245/91 impõe ao locatário a obrigação de "pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado". Essa obrigação, que constitui o núcleo essencial da relação locatícia, foi sistematicamente descumprida pela requerida, conforme se demonstrará a seguir. O art. 23, inciso I, da Lei nº 8.245/91, impõe ao locatário a obrigação de pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação no prazo estipulado. O art. 9º, inciso III, do mesmo diploma, autoriza o desfazimento da locação em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos. A análise dos documentos dos autos revela que a requerida não vem cumprindo suas obrigações contratuais de forma regular desde o início da vigência do acordo judicial homologado em maio de 2024. A planilha de débito juntada pelo requerente com a inicial (ID 10494707014) demonstra que, nos meses de junho/2024 a março/2025, os pagamentos foram efetuados sempre com atraso e sem o recolhimento dos encargos moratórios contratuais (multa de 10% e juros de 1% ao mês). Esse comportamento, embora tenha mantido o pagamento do principal dos aluguéis, caracteriza inadimplemento contratual por pagamento intempestivo e parcial, uma vez que a locatária tem a obrigação de pagar o valor integral do aluguel acrescido dos encargos moratórios no momento do pagamento, e não apenas o valor nominal do aluguel. Conforme demonstrado nos autos, a situação agravou-se significativamente a partir de abril de 2025, quando a requerida deixou de efetuar qualquer pagamento a título de aluguéis relativos ao contrato objeto desta ação. A planilha de débito (ID 10494707014) demonstra a inadimplência a partir do aluguel vencido em 10/04/2025. A planilha atualizada em 29 de maio de 2026 (ID 10688961385) demonstra que a inadimplência persistiu nos meses subsequentes, alcançando o período de abril de 2025 a maio de 2026. A requerida, em sua defesa, alega que não há débito porque efetuou pagamentos não contabilizados. Contudo, da análise criteriosa dos comprovantes juntados (IDs 10597353079, 10597342066 e 10597348551), verifica-se que os valores apontados como supostamente não abatidos se referem a obrigações distintas dos aluguéis correntes objeto desta ação ou a valores já reconhecidos como pagos desde a planilha apresentada pelo autor na inicial, conforme se demonstrará. O acordo judicial firmado entre as partes (ID 10494697219) estabeleceu três obrigações distintas e simultâneas: (a) o aluguel do posto de combustíveis, no valor de R$5.573,30 a partir de junho de 2024 (cláusula II, item I), que é objeto da ação conexa nº 5003406-08.2025.8.13.0073; (b) o aluguel do ponto comercial, no valor de R$807,00 a partir de junho de 2024 (cláusula II, item II), objeto dos presentes autos; e (c) as parcelas do acordo para pagamento do débito pretérito, no valor de R$5.000,00 mensais (cláusula III, item II). Assim, a cada mês, deveriam ser pagos os valores devidos a cada título. Os comprovantes de pagamento juntados pela própria requerida revelam que esta, de fato, realizou pagamentos dos aluguéis do ponto comercial nos meses de junho/2024 a março/2025, mas sempre com atraso, e que os valores de R$5.000,00 indicados como "não abatidos" na planilha correspondem, inequivocamente, às parcelas do acordo judicial anterior, e não aos aluguéis correntes. A partir de abril de 2025, a requerida cessou completamente os pagamentos dos aluguéis relativos ao contrato do ponto comercial, conforme demonstra a planilha de débito. O comprovante juntado pela requerida (R$6.586,51 em 13/05/2025 - ID 10597353079, p. 20), conforme alegado pela parte autora, refere-se ao pagamento conjunto dos aluguéis dos dois contratos (posto e ponto comercial) referentes ao mês de março de 2025. A tentativa da requerida de transmutar a natureza desses pagamentos para fabricar uma tese de inexistência de débito configura alteração da verdade dos fatos e não pode ser acolhida por este Juízo. De todo modo, não há registro de pagamento dos aluguéis do ponto comercial após março de 2025 durante todo o curso do processo. A mora da requerida é, portanto, incontestável e contumaz. O inadimplemento persiste por prazo superior a 12 meses, configurando hipótese legal e contratual de rescisão da locação e despejo. Comprovado o inadimplemento, a requerida deve ser condenada ao pagamento dos aluguéis vencidos e não pagos, bem como dos encargos contratuais e legais incidentes. O contrato de locação (ID 10494695669, cláusula 3.1.4) estipulou multa moratória de 10% sobre o valor do aluguel mensal para cada pagamento não efetuado no vencimento, correção monetária pelo IGP-M (FGV) e juros legais de 1% ao mês. Tais encargos são válidos e exigíveis, por terem sido livremente pactuados entre as partes, sem abuso ou onerosidade excessiva. Considerando que a obrigação da requerida perdura enquanto não houver a efetiva desocupação do imóvel (entrega das chaves ou imissão na posse do autor), e que os aluguéis e encargos continuam a vencer mês a mês, a apuração do montante final devido deve ser realizada em sede de liquidação de sentença, nos termos do art. 509, inciso I, do CPC, até a data da efetiva desocupação. II.II.II. Da Rescisão Contratual e do Despejo: Comprovado o inadimplemento da requerida no pagamento dos aluguéis desde abril de 2025, impõe-se a rescisão do contrato de locação, nos termos do art. 9º, inciso III, da Lei nº 8.245/91. O art. 62, inciso I, da Lei do Inquilinato, autoriza expressamente a cumulação do pedido de rescisão com o pedido de cobrança. Importante destacar que o acordo judicial firmado entre as partes (ID 10494697219) estabeleceu importante negócio jurídico processual, nos termos do art. 190 do Código de Processo Civil. A cláusula V, item I, do acordo, dispõe expressamente que "caso alguma mensalidade de aluguel relativo aos contratos acima complete 02 meses de atraso, as partes acordam que deverá ser concedida liminar de despejo em eventual Ação de Despejo a ser proposta pelo primeiro acordante em desfavor dos segundos acordantes, não havendo a possibilidade de purgação da mora, na forma do parágrafo único do art. 62 da Lei 8.245". Esse negócio jurídico processual, celebrado entre partes plenamente capazes e assistidas por advogados, é perfeitamente válido e eficaz, nos termos do art. 190 do CPC, que autoriza as partes a "estipular mudanças no procedimento para ajustá-lo às especificidades da causa e convencionar sobre os seus ônus, poderes, faculdades e deveres processuais, antes ou durante o processo". Assim, mesmo que a requerida viesse a oferecer o pagamento integral do débito em juízo, nos termos do art. 62, II, da Lei 8.245/91, não poderia evitar a rescisão do contrato, em razão da expressa pactuação em contrário contida no acordo homologado judicialmente. Essa cláusula, que estabelece a impossibilidade de purgação da mora, é plenamente válida e deve ser cumprida pelas partes, nos termos do art. 190 do CPC e do princípio pacta sunt servanda. Ademais, o contrato de locação, que tinha prazo determinado de 85 meses, teve seu termo final ajustado para 09 de junho de 2026 (cláusula 4.1 c/c acordo). Assim, considerando que o prazo contratual já se exauriu, reforça a necessidade de desocupação do imóvel. Contudo, a rescisão por falta de pagamento é o fundamento principal, e seus efeitos retroagem à data da constituição em mora, sendo devidos os aluguéis e encargos até a efetiva desocupação. Diante do exposto, resta configurado o inadimplemento contratual da requerida, que deixou de pagar os aluguéis do ponto comercial desde abril de 2025 e, antes disso, já vinha efetuando pagamentos intempestivos e parciais, sem o recolhimento dos encargos moratórios contratuais. DECRETO, portanto, a rescisão do contrato de locação firmado entre as partes em 10 de maio de 2019, com as alterações do acordo judicial homologado em 21 de maio de 2024, e DETERMINO o despejo da requerida e de todos os ocupantes do imóvel situado na Rua Jacinto Librelon, nº 292, sala 01, Bairro Pernambuco, Bocaiúva/MG. II.III. Da Reconvenção: A ré-reconvinte postula a condenação do autor-reconvindo à repetição em dobro de R$10.000,00, correspondentes a dois pagamentos de R$5.000,00 cada, realizados em 08/09/2024 e 16/09/2024, que reputa indevidamente cobrados. Subsidiariamente, requer a compensação de valores com eventual saldo devedor. A pretensão reconvencional é manifestamente improcedente. Os pagamentos de R$5.000,00 realizados nas referidas datas correspondem, inequivocamente, a parcelas do acordo judicial celebrado no processo nº 5002400-34.2023.8.13.0073. A cláusula III, item II, do acordo (ID 10494697219) estabeleceu que os requeridos pagariam a quantia de R$60.000,00 em 12 parcelas mensais de R$5.000,00, a iniciar-se em 16 de maio de 2024. Os comprovantes de pagamento juntados pela própria ré-reconvinte (ID 10597348551) trazem as descrições "parcela acordo", que evidenciam, de forma eloquente, que os valores se destinavam ao cumprimento do acordo, e não ao pagamento de aluguéis. Ainda que diferente fosse, os referidos comprovantes são datados do mês de setembro de 2024, mês reconhecidamente pago ao se verificar a planilha juntada pelo autor (ID 10494707014). Não há, portanto, qualquer cobrança indevida. O autor-reconvindo imputou corretamente os pagamentos ao débito objeto do acordo, que é obrigação distinta e autônoma em relação aos aluguéis correntes. A presente ação de despejo versa sobre o inadimplemento parcial dos alugueis a partir de junho de 2024, e total a partir de abril de 2025, obrigação diversa daquela parcelada no acordo. Os R$10.000,00 foram recebidos e apropriados como pagamento de parcelas do acordo, não havendo que se falar em duplicidade ou cobrança em excesso. O pedido subsidiário de compensação (art. 368 do CC) é igualmente descabido, pois não há crédito da ré-reconvinte a ser compensado. O valor de R$10.000,00 constitui pagamento de dívida própria, e não crédito passível de compensação. A compensação pressupõe que duas pessoas sejam, ao mesmo tempo, credor e devedor uma da outra, o que não ocorre no caso. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido reconvencional. II.IV. Da Litigância de Má-Fé: O autor requereu a condenação da requerida por litigância de má-fé (ID 10604074015). Embora a defesa da requerida tenha sido parcialmente inconsistente, especialmente na tentativa de transmutar a natureza dos pagamentos de R$5.000,00, não se verifica, com a nitidez exigida, a configuração das hipóteses do art. 80 do CPC. A alteração da verdade dos fatos ou o uso do processo para objetivo ilegal devem ser comprovados de forma inequívoca. No caso, a requerida exerceu seu direito de defesa, ainda que com argumentos frágeis, e a mera rejeição de suas teses não caracteriza, por si só, litigância de má-fé. O pleito de condenação por litigância de má-fé é, portanto, indeferido. III. DISPOSITIVO: Ante o exposto, com fundamento nas razões de fato e de direito acima delineadas, e com amparo no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados pelo requerente HERNANE SILVA DA CRUZ em desfavor da requerida ANA MARIA MERCÊS OLIVEIRA TIAGO, e, por conseguinte, JULGO IMPROCEDENTE a reconvenção e o pedido subsidiário de compensação apresentados pela requerida/reconvinte, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, I, do CPC, para: a) DECRETAR a rescisão do contrato de locação firmado entre as partes em 10 de maio de 2019 (ID 10494695669) e aditivo promovido pelo acordo judicial homologado nos autos do processo nº 5002400-34.2023.8.13.0073, relativo ao imóvel comercial situado na Rua Jacinto Librelon, nº 292, sala 01, Bairro Pernambuco, Bocaiúva/MG, em razão do inadimplemento contratual caracterizado pela falta de pagamento dos aluguéis e encargos locatícios, com fundamento no art. 9º, inciso III, da Lei 8.245/91; b) DECRETAR o despejo da requerida, bem como de todos os ocupantes do imóvel situado na Rua Jacinto Librelon, nº 292, sala 01, Bairro Pernambuco, Bocaiúva/MG, determinando a desocupação voluntária no prazo de 15 (quinze) dias, contados da intimação pessoal, sob pena de desocupação compulsória e expedição do mandado de despejo, com emprego de força policial, se necessário, nos termos do art. 65, parágrafo único, da Lei 8.245/91 c/c art. 875 do CPC; c) CONDENAR a requerida ao pagamento dos aluguéis e encargos contratuais vencidos desde junho de 2024 até a data da efetiva desocupação do imóvel (entrega das chaves ou imissão na posse do autor), com as seguintes atualizações: correção monetária pelo IGP-M (FGV), conforme pactuado na cláusula 3.1.4 do contrato, juros de mora de 1% ao mês a contar do vencimento de cada parcela, e multa moratória de 10% sobre cada parcela em atraso, nos mesmos termos contratuais, devendo o montante final ser apurado em sede de liquidação de sentença, nos termos do art. 509, inciso I, do CPC; CONDENO a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação ao final apurado em liquidação de sentença, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, observando-se o grau de zelo profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e a importância da causa e o tempo exigido para o serviço. Considerando que a parte autora depositou judicialmente valores a título de caução (ID 10524406093), DETERMINO, de imediato, a expedição de alvará judicial em favor da parte autora para o levantamento dos valores depositados nos autos. Após o trânsito em julgado, expeça-se mandado de despejo com as cautelas de estilo, observando-se o prazo de desocupação voluntária fixado neste dispositivo. Decorrido o prazo sem desocupação voluntária, proceda-se à imissão do requerente na posse do imóvel, com emprego de força policial se necessário, nos termos do art. 875 do CPC. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Cumpra-se. Bocaiúva, data da assinatura eletrônica. VIVIAN LOPES PEREIRA Em substituição Juiz(íza) de Direito 1ª Vara Cível, Criminal e de Execuções Penais da Comarca de Bocaiúva