5003391-85.2025.8.21.0018

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 5003391-85.2025.8.21.0018/RS AUTOR : GILNEI ALDACIR RAMOS DE MORAES ADVOGADO(A) : MARIO LAIR DE SOUZA (OAB RS055238) RÉU : HBR INCORPORADORA LTDA ADVOGADO(A) : ANDRÉ JOSEMAR BACKES (OAB RS065977) ADVOGADO(A) : RAFAEL REINEHR (OAB RS070251) ADVOGADO(A) : LEANDRO KERN DE SOUZA (OAB RS082131) DESPACHO/DECISÃO Vistos. O feito apresenta intensa tramitação e acúmulo de manifestações recentes, demandando deliberação judicial estruturada para ordenar o andamento do processo, dar cumprimento às ordens da Instância Superior, apreciar os pleitos de tutela conservativa e organizar a fase instrutória. Passo ao exame pormenorizado de todas as pendências. 1. DO CUMPRIMENTO DO ACÓRDÃO PROFERIDO PELO TRIBUNAL DE JUSTIÇA ( evento 155, ANEXO2 ) No evento 155, ANEXO2 , a parte autora noticiou a decisão monocrática proferida no Agravo de Instrumento nº 5295330-37.2026.8.21.7000 pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul. Pelo provimento recursal exarado, foi reformada a decisão do evento 122, DESPADEC1 deste Juízo para: a) reconhecer a inidoneidade da caução prestada pela ré sobre a matrícula nº 62.640 do Registro de Imóveis de Montenegro; b) restabelecer as averbações da existência da presente ação nas matrículas originárias do empreendimento (matrículas nº 2.282, 52.107 e 52.108 do Registro de Imóveis de Montenegro); e c) restabelecer a determinação para que a ré HBR INCORPORADORA LTDA. deposite em juízo o percentual de 30% (trinta por cento) sobre o valor de cada transação imobiliária (promessas de compra e venda, cessões ou alienações) referente ao empreendimento. Diante da eficácia imediata do comando emanado da Instância Superior, impõe-se a sua célere operacionalização. Portanto, DETERMINO as seguintes providências: a) Expeça-se com urgência ofício eletrônico ao Cartório de Registro de Imóveis de Montenegro/RS para que proceda ao imediato restabelecimento/manutenção da averbação premonitória da existência desta demanda nas matrículas nº 2.282, 52.107 e 52.108 (bem como em eventual matrícula unificada resultante, caso já perfectibilizada a fusão registral), cancelando-se qualquer anotação restritiva que tenha sido lançada por força deste processo sobre o imóvel de matrícula nº 62.640; b) Intime-se a ré HBR INCORPORADORA LTDA. para que, no prazo de 15 (quinze) dias úteis : junte aos autos relatório contábil e cópia dos contratos ou reservas de todas as transações imobiliárias formalizadas a partir da aprovação do projeto; e comprove o efetivo recolhimento e depósito em conta judicial vinculada a este feito do percentual de 30% (trinta por cento) incidente sobre o valor de cada transação realizada, sob pena de aplicação de medidas coercitivas e apuração de responsabilidade processual. 2. DA PRESERVAÇÃO DAS UNIDADES DO PRIMEIRO PAVIMENTO E DA INDIVIDUALIZAÇÃO CONTRATUAL ( evento 160, PET1 E evento 163, PET1 ) Nas petições dos evento 160, PET1 e evento 163, PET1 , a parte autora formulou pleito de tutela de urgência conservativa incidental, requerendo que a demandada seja compelida a abster-se de comercializar as unidades imobiliárias do primeiro pavimento e respectivas vagas de garagem, bem como exiba os documentos técnicos e comerciais necessários ao exercício consciente do seu direito de escolha. O contrato preliminar firmado entre as partes em 09/04/2019 estabelece expressamente, na Cláusula 4ª, § 1º, alínea "c", e § 7º ( evento 1, CONTR6 ), que a contraprestação devida pela cessionária consistirá na entrega de apartamento de dois dormitórios localizado no primeiro pavimento, com vaga de garagem autônoma, cabendo a escolha aos cedentes após a aprovação do projeto. A própria ré, conforme documento do evento 119, ANEXO1 e evento 157, PET1 , notificou extrajudicialmente o autor em junho de 2026 para proceder à escolha da unidade. Contudo, para que a manifestação de vontade ocorra de forma hígida e transparente, mostra-se indispensável o acesso integral às plantas aprovadas, ao memorial descritivo e à identificação das frações ideais e vagas de garagem. Ademais, para assegurar o resultado útil do processo e evitar que a tutela específica pleiteada na ação principal se torne ineficaz pela alienação de todas as unidades a terceiros, justifica-se a reserva de patrimônio correspondente à obrigação discutida. Desse modo, DEFIRO PARCIALMENTE o pedido de tutela conservativa para: a) Determinar à ré HBR INCORPORADORA LTDA. que reserve e se abstenha de alienar, prometer à venda ou onerar ao menos 1 (um) apartamento de 2 (dois) dormitórios localizado no primeiro pavimento tipo do edifício projetado, juntamente com 1 (uma) vaga de garagem , correspondentes ao objeto contratual vindicado pelo autor, até ulterior deliberação deste Juízo; b) Intimar a ré para que disponibilize nos autos , no prazo de 15 (quinze) dias úteis , cópia da prancha da planta baixa do pavimento com a discriminação das unidades e garagens disponíveis, para que o autor possa ter ciência técnica das opções construtivas. Registra-se que eventual manifestação de escolha nos autos terá caráter instrumental e conservativo, não implicando em renúncia, quitação, novação ou prejuízo aos demais pedidos indenizatórios e revisionais formulados na petição inicial; c) Indefiro o pedido de imposição de multa de R$ 20.000,00 por unidade em relação a terceiros pretéritos ( evento 160, PET1 ), visto que a publicidade registral restabelecida nas matrículas já confere eficácia contra terceiros e a fiscalização dos negócios será realizada pelo dever de apresentação dos contratos e comprovação dos depósitos judiciais de 30%. 3. DO CUMPRIMENTO DE DECISÃO RELATIVO AOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS DA RECONVENÇÃO ( evento 161, PET1 ) No evento 161, PET1 , o autor requereu o cumprimento de decisão em relação aos honorários advocatícios sucumbenciais decorrentes da desistência da reconvenção, fixados na decisão do evento 135, DESPADEC1 e mantidos na decisão do evento 147, DESPADEC1 em 10% sobre o valor atualizado da reconvenção, totalizando a quantia apontada de R$ 20.044,68. Consigno que o descumprimento deverá ser formulado em autos apartados. 4. DAS QUESTÕES PREJUDICADAS E CONDUTA PROCESSUAL ( evento 152, PET1 ) Em relação à petição do evento 152, PET1 , em que o autor apontou a inidoneidade da caução do imóvel da matrícula nº 62.640, a matéria restou integralmente superada e solvida pelo julgamento do Agravo de Instrumento pelo Tribunal de Justiça ( evento 155, ANEXO2 ), que restabeleceu as garantias originárias. No que tange aos pedidos recíprocos de aplicação de penalidades por litigância de má-fé e ato atentatório à dignidade da justiça, reitera-se o posicionamento firmado na decisão saneadora do evento 82, DESPADEC1 : a higidez da conduta processual de ambas as partes e o dolo processual serão valorados conjuntamente com o conjunto probatório por ocasião da prolatação da sentença. 5. DA ORGANIZAÇÃO DA INSTRUÇÃO PROBATÓRIA Em atenção à decisão saneadora e à intimação para especificação de provas, a ré manifestou tempestivamente interesse na produção de prova pericial, documental e oral, cadastrando suas testemunhas nos evento 158, OUT1 e evento 159, OUT1 . A parte autora, por sua vez, concentrou suas manifestações nas medidas acautelatórias e executivas, reportando-se ao acervo documental dos autos. Os pontos controvertidos fixados no saneador ( evento 82, DESPADEC1 ) envolvem matérias fáticas e técnicas complexas, especialmente no tocante ao alegado desequilíbrio econômico-financeiro decorrente da superveniência da Lei Complementar Municipal nº 7.294/2024 (Plano Diretor), à extensão do potencial construtivo e à necessidade de intervenções estruturais na área (desvio da rede de drenagem pluvial). Dessa forma, passo a deliberar sobre a produção probatória: a. Da Prova Pericial Nomeio como perito a engenheira civil, a perita ALANA VANESSA BARANKIEVICZ - CREAPR196323 . Intime-se a perita para, no prazo de 5 (cinco) dias, apresentar sua proposta de honorários. Apresentada a proposta, intime-se as partes para manifestação sobre os valores. As partes poderão indicar assistentes técnicos e formular quesitos no prazo legal. Apresentado o laudo, vista às partes pelo prazo sucessivo de 15 dias. Apresentados quesitos complementares, dê-se vista ao perito para os esclarecimentos necessários, com nova vista às partes como anteriormente determinado. Prazo para entrega do laudo: 30 (trinta) dias. Em caso de não aceitação ou restando silente, determino a nomeação dos demais peritos cadastrados na área; b. Da Prova Oral DEFIRO a produção de prova oral , consistente no depoimento pessoal do autor e na oitiva das testemunhas tempestivamente arroladas pela ré, já cadastradas nos autos. Com o objetivo de manter a adequada ordem lógica e a utilidade da instrução processual, a audiência de instrução e julgamento para colheita da prova oral será designada após a apresentação e homologação do laudo pericial , oportunidade em que os aspectos fáticos e técnicos já se encontrarão devidamente delineados. Ante o exposto: a) Expeça-se ofício com urgência ao Cartório de Registro de Imóveis de Montenegro/RS para o restabelecimento da averbação premonitória nas matrículas originárias nº 2.282, 52.107 e 52.108 (e/ou matrícula unificada), com o respectivo cancelamento na matrícula nº 62.640; b) Intime-se a ré HBR INCORPORADORA LTDA. para apresentar a relação de vendas e comprovar o depósito judicial de 30% (trinta por cento) sobre as transações imobiliárias do empreendimento, no prazo de 15 (quinze) dias úteis , em estrito cumprimento ao acórdão do Tribunal de Justiça; c) Intime-se a ré para cumprir a ordem de reserva de 1 (uma) unidade de 2 dormitórios no primeiro pavimento tipo e respectiva vaga de garagem, bem como acostar a planta técnica das unidades para ciência do autor, no prazo de 15 (quinze) dias úteis ; d) Intimem-se as partes para apresentação de quesitos e indicação de assistentes técnicos para a perícia deferida, no prazo de 15 (quinze) dias úteis ; e) Intime-se a perita nomeada para formulação da proposta de honorários. Intimem-se. Cumpra-se com urgência.