5003371-40.2024.8.13.0378

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Lambari / Vara Única da Comarca de Lambari Praça Duque de Caxias, 0, Centro, Lambari - MG - CEP: 37480-000 PROCESSO Nº: 5003371-40.2024.8.13.0378 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão / Resolução] AUTOR: CINTIA MAURA DE MELO PEREIRA CPF: 870.099.276-34 RÉU: PATRICIA GERALDINO E SILVA SANTAMARIA CPF: 053.584.256-24 e outros SENTENÇA Vistos, etc. 1. RELATÓRIO CINTIA MAURA DE MELO PEREIRA ajuizou Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos em face de PATRÍCIA GERALDINO E SILVA SANTAMARIA e GUSTAVO SANTAMARIA DOS SANTOS (ID 10347535532), partes qualificadas. Alega que, em 10/10/2023, celebrou com os réus promessa de compra e venda de imóvel urbano na comarca de Lambari/MG, pelo preço de R$ 120.000,00, pagando R$ 30.000,00 a título de sinal e parcelando o saldo remanescente de R$ 90.000,00 em três prestações anuais de R$ 30.000,00 (ID 10347535532, p. 2-3). Afirma que, por dificuldades financeiras, não adimpliu a parcela vencida em 10/10/2024 e desocupou o imóvel em 07/11/2024 (ID 10347535532, p. 3; ID 10347529737, p. 4). Pleiteia a declaração de rescisão do contrato e a condenação dos réus à devolução da quantia paga, abatida a multa contratual de 10% (R$ 3.000,00) e a indenização pela fruição do bem pelo período de um ano (R$ 6.245,52), resultando no pedido de restituição de R$ 20.754,48 (ID 10347535532, p. 7 e 12). Deferida a gratuidade de justiça (ID 10348559465) e restando infrutífera a conciliação (ID 10389772815). Os réus apresentaram contestação acompanhada de reconvenção (ID 10402461354). Em defesa, sustentam que a rescisão ocorreu por culpa exclusiva da compradora e que o imóvel foi devolvido com avarias e pendências de IPTU e taxa de água/esgoto (SAAE). Em reconvenção, pedem a retenção de 25% a título de multa rescisória (R$ 7.500,00), a cobrança de aluguéis (R$ 6.245,52) e a indenização por despesas de reforma e danos materiais no montante de R$ 11.043,60, perfazendo o pedido reconvencional de R$ 24.789,12 (ID 10402461354, p. 13). A autora/reconvinda apresentou réplica e resposta à reconvenção (ID 10428325343). Reconheceu o inadimplemento e concordou com o abatimento da multa contratual de 10% (R$ 3.000,00), dos aluguéis pelo período de fruição de 12 meses (R$ 6.245,52) e do IPTU proporcional à ocupação (R$ 425,91), totalizando R$ 9.671,43 em deduções aceitas (ID 10428325343, p. 3-4 e 7-8). Impugnou os gastos de reforma por ausência de laudo de vistoria e refutou a cobrança de débitos de água por falta de comprovação de pendência. Concluiu requerendo a procedência da pretensão exordial para restituição de R$ 20.328,57 e a improcedência da reconvenção. Saneado o feito e realizada a audiência de instrução, a prova oral foi dispensada por se tratar de controvérsia estritamente documental e de direito (ID 10494284885). Apresentadas alegações finais por memoriais, os autos vieram conclusos para sentença. 2. FUNDAMENTAÇÃO Trata-se de ação de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre particulares, acompanhada de reconvenção para ressarcimento de encargos da posse e alegados danos materiais. O processo encontra-se em ordem, sem nulidades a sanar ou preliminares pendentes de apreciação, estando apto ao julgamento de mérito nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. 2.1. Da Rescisão Contratual e da Culpa pelo Desfazimento do Negócio A relação jurídica entabulada entre as partes encontra-se devidamente comprovada pelo Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Urbano (ID 10347534846). Cumpre destacar, de início, que a presente avença foi pactuada estritamente entre pessoas físicas, não se aplicando as normas do Código de Defesa do Consumidor nem as disposições especiais da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário), a qual rege contratos celebrados com incorporadoras ou loteadoras. O negócio rege-se, assim, pelas normas gerais do Código Civil. No tocante ao desfazimento do vínculo, observa-se incontroversa a culpa da autora/reconvinda. A própria requerente admite na petição exordial e na réplica que deixou de efetuar o pagamento da primeira parcela intermediária, no valor de R$ 30.000,00, vencida em 10/10/2024 (ID 10347535532, p. 3; ID 10428325343, p. 2). Operado o inadimplemento imputável à compradora, assiste ao promitente vendedor o direito à resolução do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil. Como consectário lógico do desfazimento do pacto, impõe-se a recondução dos contratantes ao estado anterior, garantindo-se à compradora a devolução das quantias pagas, com a dedução das penalidades e encargos contratuais e legais cabíveis, a fim de evitar o enriquecimento sem causa de qualquer das partes, consoante dispõe o art. 884 do Código Civil. 2.2. Da Cláusula Penal e do Percentual de Retenção A controvérsia cinge-se ao percentual aplicável a título de cláusula penal rescisória. A autora defende a incidência da multa expressamente convencionada na Cláusula IV do instrumento particular (ID 10347534846, p. 2), estipulada no percentual de 10% (dez por cento), o que gera a retenção de R$ 3.000,00 sobre a quantia quitada de R$ 30.000,00 (ID 10347535532, p. 6-7). Por sua vez, os réus sustentam no pleito reconvencional que a retenção deve alcançar o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor pago, totalizando R$ 7.500,00 (ID 10402461354, p. 13). Analisando o contrato livremente pactuado entre as partes, verifica-se que a Cláusula IV assim estabelece: "fica, ainda, estipulada a multa contratual de dez porcento (10%) para a parte infratora de quaisquer das cláusulas e condições impostas neste instrumento" (ID 10347534846, p. 2). Tratando-se de negócio jurídico entre particulares pautado pela autonomia da vontade e pela igualdade das partes, prevalece a força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda). A estipulação da cláusula penal no patamar de 10% mostra-se perfeitamente válida e proporcional à obrigação assumida, amparada pelo art. 408 do Código Civil. Sendo assim, inviável acolher a pretensão dos réus/reconvenientes para majoração unilateral da multa para 25%, pois a penalidade foi prévia e expressamente fixada no instrumento contratual assinado por ambos os litigantes. A incidência da multa de 10% sobre o montante desembolsado pela autora (R$ 30.000,00) resulta no valor de retenção legítima de R$ 3.000,00. O Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais confirma a aplicabilidade da cláusula penal contratualmente ajustada em promessa de compra e venda entre particulares: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL INTEGRAL. OBSERVÂNCIA DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. RESPONSABILIDADE DOS PROMITENTES COMPRADORES. PREVISÃO DE CLÁUSULA PENAL. MULTA CONTRATUAL. APLICABILIDADE. RELAÇÃO CONSUMERISTA. INEXISTÊNCIA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. Consoante se extrai das cláusulas contratuais, parte do valor para aquisição do imóvel seria proveniente de financiamento habitacional e, nesse ponto, as partes acordaram ser responsabilidade "única e inteira" dos promissários compradores a obtenção do crédito bancário. II. A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, e o valor da multa não pode exceder o da obrigação principal (artigos 409 e 412, ambos do Código Civil). III. O contrato de promessa de compra e venda de imóvel entabulado entre particulares não é consumerista, observada a inexistência de indícios de que o vendedor atua no mercado imobiliário e o comprador possua hipossuficiência técnica, não subsistindo razões para a inversão do ônus da prova. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.489000-0/001, Relator(a): Des.(a) Wauner Batista Ferreira Machado (JD 2G) , 2º Núcleo de Justiça 4.0 - Cív, julgamento em 11/02/2025, publicação da súmula em 12/02/2025) 2.3. Da Indenização pela Fruição do Imóvel (Aluguéis) Os réus/reconvenientes postulam a condenação da autora ao pagamento de indenização pela fruição do bem imóvel durante o período de ocupação. É cediço que a ocupação do imóvel pelo promissário comprador sem a devida contraprestação gera o dever de indenizar o proprietário a título de taxa de fruição ou aluguel, sob pena de vedado enriquecimento sem causa. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolida o entendimento de que a cobrança de aluguéis pelo período de ocupação do imóvel é cabível e cumulável com a multa rescisória, por possuírem naturezas jurídicas distintas: EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE "RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE". INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL APÓS OCORRIDA A INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM A MULTA PREVISTA EM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. POSSIBILIDADE. 1. Em se tratando de promessa de compra e venda de imóvel, a jurisprudência desta Corte afasta qualquer ilação no sentido da caraterização de bis in idem na hipótese de condenação do promissário comprador ao pagamento cumulativo da cláusula penal compensatória e da indenização por perdas e danos a título de fruição do bem. 2. A cláusula penal, consistente na retenção de percentual sobre o valor das prestações pagas, visa, entre outras coisas, ao ressarcimento do promitente vendedor pela utilização do imóvel durante o período em que o contrato foi cumprido (REsp 963.073/DF, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Rel. p/ Acórdão Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22.03.2011, DJe 16.04.2012). Por outro lado, caso o promissário comprador continue na posse do bem após a mora, será devida, ao credor, indenização por perdas e danos, a título de aluguéis, o que não se confunde com a pena convencional. 3. Agravo regimental não provido. (AgRg no REsp n. 1.179.783/MS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 19/4/2016, DJe de 26/4/2016.) No caso vertente, resta demonstrado que a autora se imitiu na posse do bem em 10/10/2023 (ID 10347534846, p. 2) e efetivou a devolução das chaves em 07/11/2024 (ID 10347529737, p. 4), usufruindo da residência pelo período exato de 12 (doze) meses. Quanto ao valor mensal da fruição, ambas as partes convergiram no arbitramento da quantia de R$ 520,46 (quinhentos e vinte reais e quarenta e seis centavos) por mês, apurada com base na atualização monetária do antigo valor locatício do bem (ID 10347535532, p. 7; ID 10402461354, p. 13). Dessa forma, a indenização devida pela autora aos réus a título de fruição perfaz o montante exato e incontroverso de R$ 6.245,52 (seis mil, duzentos e quarenta e cinco reais e cinquenta e dois centavos), correspondente ao cálculo de 12 meses multiplicados por R$ 520,46. 2.4. Dos Débitos Propter Rem (IPTU e Taxa de Água/Esgoto - SAAE) Sustentam os réus/reconvenientes que a autora deixou pendências relativas ao IPTU dos exercícios de 2023 e 2024, além de débitos do serviço de água e esgoto perante a autarquia municipal SAAE (ID 10402461354, p. 5). Conforme orientação consagrada, os impostos e taxas incidentes sobre o imóvel no período em que a compradora esteve na posse direta do bem constituem obrigação de sua inteira responsabilidade. Quanto aos débitos do serviço de água e esgoto perante a autarquia municipal SAAE, verifica-se que a cobrança formulada pelos réus/reconvenientes apoia-se em mera alegação destituída de comprovação idônea da efetiva existência do débito ou de inadimplemento imputável à autora durante a posse, razão pela qual descabe qualquer ressarcimento ou abatimento sob este título. Em relação ao IPTU dos exercícios de 2023 e 2024, verificando-se que a ocupação se deu entre 10/10/2023 e 07/11/2024, a responsabilidade da possuidora limita-se estritamente ao período proporcional do seu uso real. Em sua manifestação exordial e de réplica, a autora reconheceu fundamentadamente o dever de arcar com a fração proporcional do tributo (ID 10428325343, p. 3), resultando no cálculo proporcional exato de 2/12 do IPTU do exercício de 2023 (R$ 68,33) e 10/12 do IPTU do exercício de 2024 (R$ 357,58), atingindo o valor total devido de R$ 425,91 (quatrocentos e vinte e cinco reais e noventa e um centavos). Este montante é legítimo e deve compor os abates do acerto financeiro entre as partes. 2.5. Da Alegada Deterioração do Imóvel e do Requerimento Indenizatório dos Réus/Reconvenientes Em sede de reconvenção, os réus postulam a condenação da autora ao pagamento da importância de R$ 11.043,60 (ou R$ 8.375,19 conforme notas acostadas), sob a tese de que o imóvel foi devolvido em péssimo estado de conservação e com avarias que exigiram reformas (ID 10402461354, p. 5 e 13). O pleito indenizatório por danos materiais na estrutura do bem não merece acolhimento. A condenação ao ressarcimento por danos e deterioração em imóvel entregue exige a demonstração cabal do estado do bem tanto no momento da imissão na posse quanto na data da desocupação, o que se aperfeiçoa por meio de laudo de vistoria prévia e final detalhado, com acompanhamento e assinatura de ambas as partes ou prova pericial contemporânea. No caso vertente, os réus/reconvenientes não trouxeram aos autos qualquer termo ou laudo de vistoria inicial e final, tampouco produziram acervo fotográfico idôneo assinado ou laudo pericial que comprovasse o alegado dano excedente ao desgaste natural pelo uso regular do imóvel. A simples juntada de recibos e notas fiscais unilaterais de compras de materiais e mão de obra de pintura (ID 10402461354, p. 6-8; IDs 10402445702, 10402517814, 10402517115, 10402476679, 10402514316, 10402461358 e 10402500871) não se presta a comprovar a culpa da compradora ou o nexo causal com a ocupação. Consoante estabelece o art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, cabia aos réus/reconvenientes o ônus probatório quanto aos fatos constitutivos do seu direito indenizatório material, encargo do qual não se desincumbiram. Desta feita, improcede o pedido reconvencional no que tange à indenização por danos e deterioração do imóvel. 2.6. Síntese do Encontro de Contas e Restituição Devida Ponderados os elementos dos autos e os pedidos reconvencionais acolhidos, o encontro de contas entre as partes consolida-se nos seguintes termos: a) Valor pago pela autora a ser restituído: R$ 30.000,00; b) Deduções legítimas em favor dos réus: multa contratual de 10% (R$ 3.000,00), indenização pela fruição do imóvel por 12 meses (R$ 6.245,52) e IPTU proporcional aos exercícios de 2023/2024 (R$ 425,91), perfazendo o total de R$ 9.671,43 em abates. Subtraindo-se as deduções devidas (R$ 9.671,43) do valor pago pela compradora (R$ 30.000,00), apura-se o saldo credor em favor da autora no montante de R$ 20.328,57 (vinte mil, trezentos e vinte e oito reais e cinquenta e sete centavos), a ser restituído em parcela única. Acerca dos consectários legais sobre o valor a ser restituído, havendo a resolução contratual por iniciativa ou culpa da compradora, os juros moratórios incidem tão somente a partir do trânsito em julgado da decisão, consoante tese vinculante firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1002. Por sua vez, a correção monetária deve incidir desde a data do efetivo pagamento do sinal (10/10/2023), utilizando-se o índice do IPCA, nos termos do art. 389, parágrafo único, do Código Civil. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, resolvo o mérito da ação principal e da reconvenção e: a) JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido formulado na ação principal por CINTIA MAURA DE MELO PEREIRA para DECLARAR rescindido o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venha de Imóvel Urbano celebrado com PATRÍCIA GERALDINO E SILVA SANTAMARIA e GUSTAVO SANTAMARIA DOS SANTOS (ID 10347534846) e CONDENAR os réus a restituírem à autora a quantia líquida de R$ 20.328,57 (vinte mil, trezentos e vinte e oito reais e cinquenta e sete centavos), já computadas as deduções legais e contratuais cabíveis. b) O valor a ser restituído deverá ser corrigido monetariamente pelo índice do IPCA a partir da data do desembolso do sinal (10/10/2023) e acrescido de juros de mora legais calculados na forma do art. 406 do Código Civil (taxa legal equivalente à taxa SELIC deduzida do IPCA) a partir do trânsito em julgado desta sentença, nos termos do Tema Repetitivo 1002 do STJ. c) JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido reconvencional formulado por PATRÍCIA GERALDINO E SILVA SANTAMARIA e GUSTAVO SANTAMARIA DOS SANTOS para RECONHECER em seu favor o direito à compensação e abatimento da multa contratual no percentual de 10% (R$ 3.000,00), da taxa de fruição no montante de R$ 6.245,52 e dos débitos tributários de IPTU no valor de R$ 425,91, quantias estas já devidamente abatidas do saldo final de restituição fixado no item "a". d) JULGO IMPROCEDENTE o pedido reconvencional de indenização por danos materiais e reforma do imóvel. e) Em virtude da sucumbência recíproca proporcional na ação principal e na reconvenção (art. 86, caput, do CPC), condeno a autora e os réus ao pagamento das custas e despesas processuais de ambas as demandas, na proporção de 30% (trinta por cento) para a autora e 70% (setenta por cento) para os réus. f) Condeno os réus ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos patronos da autora, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. g) Condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor da patrona dos réus, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pelos réus na reconvenção (correspondente à soma das deduções acolhidas), nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. h) Fica suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais em relação à autora CINTIA MAURA DE MELO PEREIRA, por ser beneficiária da gratuidade de justiça (ID 10348559465), nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado e cumpridas as formalidades legais, arquivem-se os autos com baixa na distribuição. Lambari, data da assinatura eletrônica. JULIANA BERETTA KIRCHE FERREIRA PINTO Juíza de Direito Auxiliar Em Cooperação - PROJEF