5003347-39.2020.8.21.0019

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA Nº 5003347-39.2020.8.21.0019/RS EXEQUENTE : PAULO LEOPOLDO BECK ADVOGADO(A) : ADRIANA GONCALVES MOELLER (OAB RS086338) EXECUTADO : TAIS WASUM ORTACIO ADVOGADO(A) : LAURI KRÜGER (OAB RS060258) ADVOGADO(A) : CATIUCIA GRACIELA ANACLETO SPECHT (OAB RS067828) DESPACHO/DECISÃO O imóvel de matrícula n.º 88.041 do Registro de Imóveis de Novo Hamburgo foi penhorado ( 76.1 ), avaliado pelo Oficial de Justiça em R$ 560.000,00 ( 113.1 ) e levado a duas hastas públicas em fevereiro de 2026, ambas infrutíferas ( 185.1 ). Diante do insucesso, foram designadas novas datas, com leilões agendados para 22 e 29 de setembro de 2026. Contudo, o exequente requer ( 238.1 ) a redução do valor da avaliação, sustentando dois fundamentos principais: i) o valor venal municipal do imóvel, apurado na guia de IPTU de 2026, é de R$ 283.586,99, o que seria indicativo de superavaliação pelo Oficial de Justiça; e ii ) o imóvel teria sofrido depreciação em razão das enchentes ocorridas no Estado do Rio Grande do Sul, com o terreno classificado pela Prefeitura de Novo Hamburgo como área inundável. Com base nesses argumentos, pede que o valor base dos próximos leilões seja fixado no valor venal municipal, ou, subsidiariamente, que seja determinada nova avaliação. Passo a decidir. 1. DO VALOR VENAL COMO PARÂMETRO DE AVALIAÇÃO O pedido de adoção do valor venal como base para a hasta pública não pode ser acolhido. O valor venal é a base de cálculo do IPTU, apurado conforme critérios tributários e políticas fiscais do município, e sua metodologia de apuração não tem compromisso com a determinação do valor de mercado do bem. Com efeito, o valor venal reflete uma estimativa administrativa que, por razões de política fiscal, tende a ser inferior ao valor real de mercado. Tanto é assim que o próprio exequente reconhece, no Evento 237, que "as avaliações do Fisco Municipal costumam ser até inferiores ao valor de mercado." O art. 872 do Código de Processo Civil determina que a avaliação do bem penhorado deve ser realizada pelo Oficial de Justiça, com a finalidade de apurar o valor de mercado do bem, e não seu valor tributário. O valor venal serve a propósitos distintos da expropriação judicial e, portanto, não constitui parâmetro adequado para a definição do lance mínimo em hasta pública. A adoção do valor venal municipal como base do leilão, sem avaliação técnica específica, implicaria transferir para o arrematante um bem pelo valor de uma estimativa tributária que, por sua própria natureza, não reflete adequadamente as condições reais do mercado imobiliário. Isso poderia gerar tanto preço vil como enriquecimento sem causa, a depender das circunstâncias do caso. Em nenhuma dessas hipóteses a expropriação atenderia à sua finalidade legal. O pedido, nesse ponto, deve ser indeferido. 2. DA DEPRECIAÇÃO PRESUMIDA POR ENCHENTES O exequente sustenta que o imóvel teria sido atingido pelas enchentes de 2024, que a residência chegou a ficar submersa, e que isso causaria depreciação estrutural e estigma climático que justificariam a redução do valor da avaliação. Ocorre que a avaliação constante do Evento 113 foi feita após as enchentes. O Oficial de Justiça realizou diligências no endereço, descreveu o imóvel como "casa de alvenaria, aparentemente em bom estado de conservação" e atribuiu o valor de R$ 560.000,00. Assim, a avaliação oficial já foi produzida em um cenário posterior ao evento climático alegado como causa de depreciação. Não há nos autos laudo técnico, vistoria especializada ou qualquer prova objetiva que demonstre que o estado de conservação descrito pelo Oficial discrepa da realidade, ou que os danos eventualmente causados pelas enchentes não foram contemplados no laudo. A afirmação de que o imóvel "chegou a ficar submerso" e de que haveria "danos estruturais" e "abalos estruturais" é feita de forma genérica, sem respaldo em prova técnica. Assim, deferir a redução do valor de avaliação com base em presunção decorrente de enchentes, sem prova técnica específica e sem contraditório adequado, seria conferir efeito jurídico a uma suposição. O pedido, também neste ponto, deve ser indeferido. 3. DA NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO E CANCELAMENTO DO LEILÃO Embora os fundamentos apresentados pelo exequente não sejam suficientes para determinar a redução do valor de avaliação pelos motivos expostos, o contexto dos autos revela uma situação que exige atenção distinta. As duas hastas públicas realizadas em fevereiro de 2026 restaram completamente infrutíferas, sem que houvesse um único lance ( 185.1 ). O leiloeiro atribuiu o insucesso ao fato de "a avaliação do bem não condiz com o valor do bem praticado no livre mercado." Nesse quadro, a manutenção do valor de avaliação sem revisão técnica impõe o risco de perpetuar leilões ineficazes, com custos processuais e administrativos crescentes, em detrimento da efetividade da execução e da razoável duração do processo. Portanto, impõe-se a nomeação de perito avaliador, de modo a basear a avaliação em laudo de profissional habilitado. Para sua realização, nomeio a perita CARMEM DANIELA ROSA GONCALVES CASTRO , Avaliadora cadastrada no Eproc. Intimem-se as partes para, no prazo de 15 (quinze) dias, arguir o impedimento ou a suspeição do perito, se for o caso, apresentar quesitos e indicar assistente técnico, na forma do art. 465, §1º, I, II e III, do CPC. Desde já, intime-se o perito nomeado para dizer se aceita o encargo e se concorda com a fixação da verba honorária em R$ 470,80, cujo pagamento ficará a cargo do Poder Judiciário Estadual , nos termos do Ato n.º 052/2021-P. Deverá o perito observar o disposto no art. 466, §2º, do CPC, assegurando aos assistentes das partes o acesso e o acompanhamento das diligências e dos exames que realizar, com prévia comunicação, comprovada nos autos, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias. Ainda, deverá o perito designar data, local e horário para a produção da prova, do que terão ciência as partes, na forma do art. 474 do CPC. O laudo pericial deverá ser entregue no prazo de 30 (trinta) dias. Com o protocolo do laudo em juízo, intimem-se as partes para manifestarem-se, no prazo de 15 (quinze) dias, podendo o assistente técnico de cada uma das partes, em igual prazo, apresentar seu respectivo parecer (art. 477, §1º, do CPC). Havendo quesitos complementares ou ponto sobre o qual exista divergência ou dúvida de qualquer das partes ou assistente técnico, intime-se o perito para manifestação, no prazo de 15 (quinze) dias (art. 477, §2º, do CPC). Após a manifestação das partes sobre o laudo, não havendo quesitos complementares ou ponto sobre o qual exista divergência ou dúvida de qualquer das partes ou assistente técnico, solicite-se o pagamento dos honorários periciais ao TJRS. No silêncio do perito em relação à nomeação ou na hipótese de não aceitação do encargo, regressem imediatamente os autos conclusos para designação de outro profissional. Em consequência, determino o cancelamento dos leilões aprazados para 22/09/2026 e 29/09/2026 , conforme evento 206.1 . Intimem-se.