5003276-44.2023.4.03.6105

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL 198 Nº 5003276-44.2023.4.03.6105 RELATOR: HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR APELANTE: FABRIZIO CESTARI, TATIANE DE PADUA CESTARI ADVOGADO do(a) APELANTE: VIVIANE BOSA DE OLIVEIRA - SC55010-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL RELATÓRIO O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator): Trata-se de ação de levantamento de FGTS ajuizada por Fabrizio Cestari e Tatiane de Padua Cestari em face de Caixa Econômica Federal. Os autores alegam que adquiriram terreno, no valor de R$ 600.000,00, com o fim de edificar sua casa residencial. Para viabilizar a construção, estimada em R$ 1.209.423,82, financiaram parte do valor (R$ 700.000,00) mediante contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária pelo SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário, celebrado com a CEF. No referido contrato, a garantia de alienação fiduciária recaiu sobre o imóvel, o qual foi avaliado em R$ 2.763.000,00. Afirmam que, devido ao aumento da inflação e dos preços, o valor financiado para construção não foi suficiente, de modo que foi necessária a realização de novos empréstimos. Ao questionarem o correspondente da CEF, foram informados acerca da impossibilidade de usarem os valores depositados em conta vinculada do FGTS para subsidiar os custos da construção, em razão do valor de avaliação do imóvel ser superior a R$ 1.500.000,00. Sustentam a possibilidade de levantamento do FGTS para amortização de prestações vincendas de financiamentos imobiliários fora do SFH, além de entenderem preenchidos os requisitos legais para o levantamento, quais sejam, vínculo com o FGTS superior a 3 anos e não possuírem outro imóvel. Acrescentam que o valor máximo de avaliação do imóvel não lhes deve ser aplicado, pois prevista para o SFH, não para o SFI (art. 39, inc. I, da Lei nº 9514/1997). Noticiam, também, que no curso dos fatos a autora foi diagnosticada com hipertensão intracraniana idiopática (CID. G93.2), doença grave, rara e crônica, de modo que, diante desta circunstância, também faria jus ao levantamento do saldo do FGTS. Requereram, ao fim, a concessão dos benefícios da justiça gratuita e a tutela de evidência ou de urgência para levantamento dos valores. Em contestação, a CEF impugnou o pedido de justiça gratuita e defendeu que os autores não preenchem os requisitos legais para o levantamento dos valores depositados na conta vinculada do FGTS. Houve réplica. O pedido de tutela provisória foi indeferido (ID 361232872), bem como a gratuidade de justiça (ID 361232868). Em seguida, foi produzida prova pericial quanto ao diagnóstico da autora (ID 361232898, 361232899 e 361232907), tendo o perito concluído que “a doença no momento se encontra estabilizada, não gerando incapacidade laboral ou para atividades da vida independente”. Os autores acostaram parecer do assistente técnico (ID 361232904) e impugnação ao laudo pericial (ID 361232909). Sobreveio sentença, julgando improcedentes os pedidos, sob o fundamento de que os autores não preencheram os requisitos legais para utilização do saldo de suas contas do FGTS, pois o valor da avaliação do imóvel supera o limite máximo previsto no regulamento próprio e vigente no momento da contratação. Acrescentou o magistrado que não caberia o levantamento de valores em razão de doença em estágio terminal, grave e/ou rara, uma vez que a finalidade do saque nessas circunstâncias é para arcar com despesas extraordinárias em face do tratamento da doença, não para o pagamento de despesas com obras ou amortização de financiamento imobiliário, como pretendido. Somado a isso, consignou que a prova pericial concluiu que a doença se encontra estabilizada com o tratamento e sem agravamento, de modo que também não há gravidade concreta contemporânea. Os autores foram condenados ao pagamento de custas e honorários advocatícios arbitrados em10% sobre o valor atualizado da causa, observada a gratuidade processual concedida à parte autora. A CEF opôs embargos de declaração, indicando contradição na sentença, uma vez que os benefícios da gratuidade da justiça haviam sido indeferidos. Os autores também opuseram embargos de declaração, suscitando: omissão quanto à interpretação extensiva do artigo 20, da Lei nº 8.036/90; omissão quanto às regras especiais de financiamento de construção em terreno próprio; obscuridade na distinção entre doença grave e estágio terminal; omissão quanto ao novo valor (R$ 2.250.000,00) de avaliação estipulado para os financiamentos do SFH. Indicou, ainda, legislação para fins de prequestionamento. Em novo pronunciamento, o Juízo acolheu os embargos da CEF, a fim de afastar a redação da sentença que se referia à gratuidade de justiça concedida aos autores. Já embargos dos autores foram parcialmente acolhidos, a fim de esclarecer que o novo valor de avaliação estipulado para os financiamentos do SFH não se aplicaria, pois já ocorrida a estabilização da demanda. Inconformados, os autores interpuseram apelação, sustentando, em síntese, a aplicação do novo valor de avaliação previsto para os financiamentos no âmbito do SFH, bem como a inobservância dos critérios específicos de avaliação aplicáveis à construção em terreno próprio. Alegam, ainda, o caráter exemplificativo do rol do art. 20 da Lei nº 8.036/1990 e destacam o diagnóstico incontroverso da autora de hipertensão intracraniana idiopática, ratificado por laudo pericial. Impugnam, ademais, parcialmente o referido laudo, ao argumento de que teria havido indevida distinção entre gravidade da doença e incapacidade. Apontam, por fim, precedentes que entendem não terem sido observados e sustentam que a improcedência do pedido viola direitos fundamentais, bem como a finalidade social do FGTS. Com contrarrazões, subiram os autos a esta Corte. É o relatório. VOTO O Senhor Desembargador Federal Herbert de Bruyn (Relator): A controvérsia recursal consiste em verificar se assiste direito aos autores ao levantamento dos valores da conta vinculada do FGTS, em razão: a) da superveniência de novo valor de avaliação aos financiamentos de SFH; b) da inobservância dos critérios de avaliação específicos referentes à construção em terreno próprio; c) do diagnóstico da autora de hipertensão intracraniana idiopática; d) da finalidade social do FGTS. Passo ao exame. Da superveniência de novo valor de avaliação aos financiamentos do SFH. No caso dos autos, é fato incontroverso que o contrato firmado entre as partes (ID 361232711 e 361232844) se deu no âmbito do SFI. Destaco, todavia, que a jurisprudência deste TRF é assente quanto à possibilidade de levantamento do FGTS no âmbito do SFI e fora do âmbito do SFH: “DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. FGTS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FORA DO ÂMBITO DO SFH. POSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO DO SALDO DA CONTA VINCULADA PARA QUITAÇÃO DO CONTRATO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Ação ordinária ajuizada por Adney Gaspar Luiz e Janaina Christian dos Santos Gaspar contra a Caixa Econômica Federal, com pedido de levantamento de valores do FGTS para quitação de contrato de compra e venda de imóvel residencial financiado fora do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). A sentença julgou o pedido procedente e a Caixa apelou, sustentando a impossibilidade de utilização do FGTS em operações fora do SFH, quando anteriores a 12/06/2021. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se é possível a utilização dos valores da conta vinculada do FGTS para quitação de financiamento imobiliário realizado fora do SFH. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O rol do artigo 20 da Lei n° 8.036/90 é meramente exemplificativo, sendo admitida a utilização do saldo da conta vinculada ao FGTS em outras situações que caracterizem a finalidade social da norma. 4. É o caso de financiamento de imóvel destinado à casa própria, inobstante obtido fora do SFH, devendo prevalecer o direito constitucional à moradia. Precedentes do E. STJ e desta Corte. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso desprovido, com majoração da verba honorária. Tese de julgamento: 1. É possível a utilização do saldo do FGTS para quitação de financiamento imobiliário destinado à aquisição de moradia própria, ainda que contratado fora do SFH.” (2ª Turma, ApCiv n. 5004224-22.2024.4.03.6114, Rel. Des. Federal Audrey Gasparini, j. 26/11/2025, DJEN 01/12/2025, grifos nossos) Nesse contexto, esta 1ª Turma também é firme quanto à necessidade de enquadramento aos requisitos legais, em especial, o valor máximo de avaliação estipulado para o imóvel: “DIREITO CONSTITUCIONAL E ADMINISTRATIVO. REMESSA NECESSÁRIA E APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA. FGTS. UTILIZAÇÃO PARA FINANCIAMENTO FORA DO SFH. VALOR DO IMÓVEL SUPERIOR AO LIMITE NORMATIVO. SENTENÇA REFORMADA PARA DENEGAR A SEGURANÇA. I. Caso em exame 1. Mandado de segurança impetrado por trabalhador vinculado ao FGTS, visando à liberação do saldo da conta vinculada para utilização em financiamento habitacional fora do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O contrato foi firmado com a CEF no valor de R$ 1.234.000,00, mas o imóvel foi avaliado em R$ 3.261.000,00, sendo o pedido de liberação do FGTS negado administrativamente. A sentença concedeu a segurança. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a liberação de saldo de FGTS para financiamento imobiliário contratado fora do SFH, quando o valor de avaliação do imóvel ultrapassa o limite de R$ 1.500.000,00, previsto em norma do Conselho Monetário Nacional. III. Razões de decidir 3. A apelação da CEF não deve ser conhecida na parte em que trata de pedido de danos morais, por inexistência de tal pleito na inicial, evidenciando-se a desconexão entre as razões recursais e a lide. 4. A Lei nº 8.036/1990 e o Decreto nº 99.648/1990 estabelecem hipóteses específicas para uso do FGTS em operações no âmbito do SFH, inclusive com limite de valor para o imóvel. 5. A jurisprudência admite o uso do FGTS fora do SFH, desde que observadas as regras do Conselho Curador, inclusive quanto ao limite de avaliação do imóvel. 6. A Resolução CMN nº 4.676/2018 determina que o valor máximo do imóvel, para fins de utilização do FGTS, é de R$ 1.500.000,00, o que não foi observado no caso. 7. Em observância às diretrizes fixadas pela Resolução nº 4.676/2018 do Conselho Monetário Nacional, a CEF, na condição de principal agente operador do SFH, editou o Manual Normativo HH022, que internaliza e operacionaliza os parâmetros definidos pela resolução. O subitem 4.17.1 estabelece que "O valor de avaliação do imóvel não pode ultrapassar o valor limite para o âmbito do SFH estabelecido pelo CMN mediante publicação de Resolução pelo BACEN". 8. A avaliação do imóvel em valor superior ao limite legal inviabiliza o saque do FGTS, ainda que o financiamento tenha sido inferior. 9. Descabível a condenação em honorários advocatícios, com fundamento no art. 25 da Lei nº 12.016/2009 e da Súmula 512 do STF. IV. Dispositivo e tese 10. Apelação conhecida em parte e, na parte conhecida, provida. Remessa necessária provida para reformar a sentença e denegar a segurança. Tese de julgamento: "1. A utilização de saldo do FGTS para financiamento fora do SFH exige a observância do limite de valor do imóvel previsto em norma do Conselho Monetário Nacional. 2. O valor de avaliação do imóvel, e não o valor financiado, é o parâmetro normativo aplicável."” (ApelRemNec n. 5004252-79.2023.4.03.6128, Rel. Des. Federal Antonio Morimoto, j. 12/11/2025, intimação via sistema em 13/11/2025, grifos nossos) Acerca do valor máximo, a Resolução n. 4.676 do BACEN, previa em seu art. 13, inc. I, que: “Art. 13. As operações no âmbito do SFH devem observar as seguintes condições específicas: I - limite máximo do valor de avaliação do imóvel financiado de R$1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais);” Por sua vez, em 2025, sobreveio a Resolução CMN n. 5.255 de 10/10/2025, que previu a alteração da Resolução n. 4.676, arbitrando “limite máximo do valor de avaliação do imóvel financiado de R$2.250.000,00”. Não obstante, a superveniência da Resolução CMN n. 5.255 não tem o condão de atrair a sua incidência a situações já estabelecidas, como a contratação do financiamento pelos autores, sob pena de violação ao ato jurídico perfeito, previsto no art. 6º, §1º, da LINDB: “Art. 6º A Lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada. §1º Reputa-se ato jurídico perfeito o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou.” In casu, o contrato configura ato jurídico perfeito, porquanto aperfeiçoado em 22/09/2021 (ID 361232844, p. 2), sob a égide da redação original da Resolução nº 4.676 do BACEN, anteriormente à alteração promovida pela Resolução CMN nº 5.255, de 10/10/2025. Em prestígio ao ato jurídico perfeito, a validade do pacto — inclusive de suas cláusulas — deve ser aferida à luz das normas vigentes à época de sua celebração. Admitir a incidência de novos parâmetros a contrato firmado anteriormente implicaria a revisão indiscriminada de ajustes pretéritos, em afronta à segurança jurídica. Sem prejuízo, cumpre consignar que, ainda que se considerasse o novo limite de avaliação de R$ 2.250.000,00 (dois milhões e duzentos e cinquenta mil reais), tal parâmetro não beneficiaria os apelantes, uma vez que o valor de avaliação do imóvel alcançou R$ 2.763.000,00 (dois milhões e setecentos e sessenta e três mil reais), conforme ID 361232843. Dos critérios de avaliação específicos referentes à construção em terreno próprio. Os apelantes sustentam que o valor da avaliação de construção em terreno próprio deve observância ao art. 13, §§ 3º e 5º da Resolução CMN nº 4.676/2018, que prevê: “§3º No caso de imóveis residenciais novos cuja aquisição tenha sido contratada pelo pretendente ao crédito durante a fase de produção, o enquadramento das operações de financiamento imobiliário no limite estabelecido no inciso I do caput deve levar em consideração o valor do imóvel na data da celebração do contrato definitivo ou de promessa de compra e venda. §4º Para fins do disposto no § 3º, admite-se a utilização do valor do imóvel estabelecido no contrato definitivo ou de promessa de compra e venda, na hipótese de ausência de laudo de avaliação válido na data da celebração do contrato. §5º Considera-se imóvel residencial novo a unidade habitacional que: I - esteja em fase de produção; ou II - tenha até 180 dias de “habite-se”, ou documento equivalente, expedido por órgão público competente, ou, nos casos de prazo superior, se não tiver sido habitada ou alienada.” (grifos nossos) Nesse contexto, não se identifica a razão da insurgência dos apelantes, pois, conforme se extrai do comando expresso do § 4º, o laudo de avaliação vigente à época da celebração do contrato de financiamento deve prevalecer sobre o valor constante do contrato definitivo ou da promessa de compra e venda. Assim, o laudo de avaliação apresentado pela CEF (ID 361232843) constitui elemento idôneo a afastar o enquadramento do imóvel no limite máximo previsto no art. 13, inciso I, da Resolução nº 4.676 do BACEN. Do diagnóstico da autora de Hipertensão Intracraniana Idiopática. In casu, o diagnóstico da autora de Hipertensão Intracraniana Idiopática foi comprovado através da prova pericial produzida (ID 361232898, 361232899 e 361232907). Diante das conclusões do perito judicial, verificou-se que a doença se encontra estabilizada com o tratamento, e sem agravamento, de modo que também não há gravidade concreta contemporânea conforme, inclusive, indicou Magistrado de origem. Somado a isso -- e conforme também consignado na sentença --, verifica-se que a finalidade do saque pretendido consiste no pagamento de despesas com obras ou na amortização de financiamento imobiliário, o que se afasta da hipótese legal de levantamento fundada em situação de doença, voltada à preservação da saúde. Assim, ainda que se reconheça o caráter exemplificativo do rol previsto no art. 20 da Lei nº 8.036/1990, não se vislumbra plausibilidade, nas circunstâncias do caso concreto, para autorizar o saque com a finalidade de custear obras ou amortizar financiamento imobiliário. Da finalidade social do FGTS. É inegável a finalidade social do FGTS, que autoriza a movimentação dos valores em hipóteses específicas, como em caso de enfermidade, desemprego ou para a concretização do direito à moradia, nos termos do art. 20 da Lei nº 8.036/1990. Todavia, a liberação dos recursos depositados na conta vinculada está condicionada ao preenchimento dos requisitos legais, justamente para resguardar essa finalidade social, sob pena de esvaziamento do próprio instituto. No caso concreto, verifica-se que os autores não atendem a tais requisitos, de modo que a autorização para levantamento dos valores implicaria desvirtuamento da finalidade do FGTS. Nessa linha, não há falar em violação a direitos fundamentais, porquanto não demonstrada situação de hipossuficiência, permanecendo resguardados os direitos à moradia e à saúde, independentemente da liberação dos valores do FGTS. Dessa forma, não merece reforma a sentença proferida. Majoro os honorários em 1% do valor correspondente à sucumbência anteriormente fixada, consoante o §11, do art. 85, do CPC. Ante o exposto, nego provimento à apelação. É o meu voto. Herbert de Bruyn Desembargador Federal Relator EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. FGTS. LEVANTAMENTO DE SALDO PARA FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FORA DO SFH. CONTRATO NO ÂMBITO DO SFI. VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL SUPERIOR AO LIMITE NORMATIVO. INAPLICABILIDADE DE RESOLUÇÃO POSTERIOR. DOENÇA GRAVE. AUSÊNCIA DE FINALIDADE RELACIONADA AO TRATAMENTO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação ajuizada em face da Caixa Econômica Federal visando ao levantamento de valores do FGTS para amortização de financiamento imobiliário e custeio de obras de construção em terreno próprio. 2. Alegaram possibilidade de utilização do FGTS em financiamento fora do SFH, aplicação de novo limite de avaliação previsto em resolução superveniente, critérios específicos para construção em terreno próprio e diagnóstico de hipertensão intracraniana idiopática da autora. 3. A sentença fundamentou que os autores não preencheram os requisitos legais para utilização do saldo de suas contas do FGTS. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. Há quatro questões em discussão: (i) se a superveniência de novo limite de avaliação do imóvel no âmbito do SFH autoriza a utilização do FGTS em contrato anteriormente celebrado; (ii) se os critérios específicos de avaliação aplicáveis à construção em terreno próprio afastam o limite normativo do valor do imóvel; (iii) se o diagnóstico de hipertensão intracraniana idiopática autoriza o levantamento do FGTS; (iv) se a finalidade social do FGTS permite a flexibilização dos requisitos legais para liberação dos valores. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A jurisprudência admite a utilização do FGTS em financiamento imobiliário fora do SFH, desde que observados os requisitos normativos aplicáveis, especialmente o limite máximo de avaliação do imóvel. 6. O contrato foi celebrado em 22/09/2021, sob a vigência da Resolução CMN nº 4.676/2018, que estabelecia limite máximo de R$ 1.500.000,00 para o valor de avaliação do imóvel. A alteração promovida pela Resolução CMN nº 5.255/2025 não se aplica ao caso, em respeito ao ato jurídico perfeito. 7. Ainda que considerado o novo limite de R$ 2.250.000,00, o imóvel avaliado em R$ 2.763.000,00 permanece acima do parâmetro normativo, o que impede a utilização do FGTS. 8. O laudo de avaliação vigente à época da celebração do contrato prevalece sobre o valor constante de contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda, conforme art. 13 da Resolução CMN nº 4.676/2018, afastando a tese de aplicação de critérios específicos relativos à construção em terreno próprio. 9. A perícia judicial confirmou o diagnóstico de hipertensão intracraniana idiopática, mas concluiu que a doença se encontra estabilizada, sem incapacidade laboral ou agravamento contemporâneo. Ademais, o saque pretendido visa custear obras e amortização de financiamento imobiliário, finalidade distinta da hipótese de levantamento por motivo de doença prevista no art. 20 da Lei nº 8.036/1990. 10. A finalidade social do FGTS não afasta a necessidade de cumprimento dos requisitos legais para movimentação da conta vinculada. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Apelação desprovida. Tese de julgamento: “1. A utilização do saldo do FGTS em financiamento imobiliário fora do SFH exige a observância do limite de avaliação do imóvel fixado em norma do Conselho Monetário Nacional; 2. A alteração normativa posterior que amplia o limite de avaliação do imóvel não se aplica a contratos celebrados anteriormente, em respeito ao ato jurídico perfeito; 3. O diagnóstico de doença grave não autoriza o levantamento do FGTS quando ausente finalidade relacionada ao custeio do tratamento.” Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.036/1990, art. 20; LINDB, art. 6º, §1º; CPC, art. 85, §11; Resolução CMN nº 4.676/2018, art. 13; Resolução CMN nº 5.255/2025. Jurisprudência relevante citada: TRF3, 2ª Turma, ApCiv nº 5004224-22.2024.4.03.6114, Rel. Des. Federal Audrey Gasparini, j. 26.11.2025; TRF3, ApelRemNec nº 5004252-79.2023.4.03.6128, Rel. Des. Federal Antonio Morimoto, j. 12.11.2025. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. HERBERT DE BRUYN Relator do Acórdão