5003197-35.2025.8.13.0042

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Arcos / 2ª Vara Cível, Criminal e de Execuções Penais da Comarca de Arcos Avenida Doutor Olinto Fonseca, 04, Centro, Arcos - MG - CEP: 35588-000 PROCESSO Nº: 5003197-35.2025.8.13.0042 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Condomínio] AUTOR: JURLEI ANTONIO DE BRITO CPF: 940.872.966-87 RÉU: ADILSON EVANGELISTA CPF: 319.543.326-53 DECISÃO Trata-se de ação de extinção de condomínio cumulada com arbitramento de aluguel ajuizada por JURLEI ANTÔNIO DE BRITO em face de ADILSON EVANGELISTA. Narra a parte autora, em síntese, que arrematou, por meio de leilão público online realizado em 21/03/2022, dois imóveis rurais pertencentes ao réu, em decorrência de execuções judiciais em trâmite perante a 1ª Vara Cível, Criminal e da Infância e da Juventude da Comarca de Arcos/MG. No processo nº 0052451-82.2013.8.13.0042, foi arrematado terreno rural de 16 hectares, localizado no lugar denominado Angá – Fazenda do Caeté, matrícula nº 2.432 do Cartório de Registro de Imóveis de Pains/MG, pelo valor de R$ 283.308,20. No processo nº 0007982-14.2014.8.13.0042, foi arrematado outro terreno rural de 04 hectares, situado no mesmo local e sob a mesma matrícula, pelo valor de R$ 76.453,58. Aduz que os mandados de imissão na posse foram cumpridos pelo oficial de justiça em 08/07/2024 e que os registros das arrematações foram realizados junto ao Cartório de Registro de Imóveis de Pains/MG em 20/08/2024. Sustenta que, não obstante a regular aquisição e a formalização registral da propriedade, não consegue exercer a posse plena dos imóveis, visto que o réu permanece indevidamente ocupando a área arrematada de forma exclusiva, sem efetuar qualquer pagamento a título de aluguel ou indenização pelo uso da coisa comum, mesmo após notificação extrajudicial realizada em 21/12/2024. Ao final, requer: a citação do réu; a avaliação do imóvel e do valor locativo por perito; a procedência da ação para decretar a extinção do condomínio, com a consequente divisão do imóvel ou, se impossível, a venda judicial do bem e a partilha do produto da alienação; o arbitramento de aluguel mensal pelo uso exclusivo do imóvel desde a data da notificação extrajudicial (21/12/2024) até a efetiva desocupação, a ser apurado em liquidação de sentença ou por perícia; e a condenação do réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. A petição inicial veio acompanhada de documentos (10485276315). A petição inicial foi distribuída por sorteio à 2ª Vara Cível, Criminal e de Execuções Penais da Comarca de Arcos/MG, em 30/06/2025. Custas iniciais recolhidas conforme guia de ID 10485966828, com comprovante de pagamento de ID 10486027248. O réu foi regularmente citado em 16/10/2025, por mandado cumprido pelo Oficial de Justiça Daniel Alvarenga Arantes (10562335136). Audiências de conciliação realizadas em 04/11/2025 e 24/02/2026, infrutíferas, por ausência da parte ré, apesar de intimada (10587223152 e 10633151289). O réu apresentou contestação em 26/10/2025 (10587958186), arguindo, em síntese: (i) que as arrematações recaíram sobre frações ideais do imóvel, e não sobre áreas fisicamente delimitadas, de modo que a posse seria condominial sobre a totalidade do bem, conforme reconhecido nas próprias decisões proferidas nos processos de execução de origem; (ii) que o autor tinha ciência da indivisão ao arrematar, não podendo imputar ao réu a responsabilidade pela ausência de demarcação; (iii) que a ação de extinção de condomínio seria prematura, por não ter sido demonstrada a inviabilidade da divisão cômoda, devendo ser precedida de ação de divisão e demarcação (arts. 569 a 598, CPC); e (iv) que o pedido de arbitramento de aluguel seria improcedente, pois não haveria uso exclusivo indevido capaz de gerar obrigação indenizatória, dado que a posse do réu é legítima e exercida em conjunto com o autor sobre a totalidade do bem. Ao final, requereu a improcedência total dos pedidos e a condenação do autor em custas e honorários advocatícios. Juntou documentos. Impugnação à contestação apresentada pelo autor em 02/12/2025 (10591490397), na qual sustenta, em síntese, que: a alegada intenção futura de anular as arrematações é juridicamente inócua, pois não há ação proposta nem decisão suspensiva; a posse do réu é exclusiva e injusta, impedindo o arrematante de exercer a posse material; as decisões proferidas nas execuções não autorizaram o réu a impedir o exercício da posse pelo arrematante; a ação de divisão não é requisito prévio para a extinção de condomínio, sendo direito potestativo do condômino exigir a extinção a qualquer tempo; e o arbitramento de aluguel é devido desde a notificação extrajudicial de 21/12/2024. O autor especificou as provas em 09/03/2026, requerendo a produção de prova documental, testemunhal, depoimento pessoal do réu e prova pericial destinada à avaliação do imóvel, identificação e quantificação das áreas e apuração do valor locativo (10640234378). O réu especificou as provas em 10/03/2026, requerendo a produção de prova testemunhal e depoimento pessoal do autor, e impugnando o pedido de prova pericial formulado pelo autor, sob o argumento de que a individualização física das frações ideais seria matéria própria das ações de divisão e demarcação de terras, não podendo ser suprida por simples perícia nesta ação; subsidiariamente, requereu que o objeto da perícia fosse limitado à verificação da configuração física atual do imóvel e da inexistência de delimitação material das frações ideais (10641535130). É o relatório inicial. I. DA ARGUIÇÃO DE INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA E DO INTERESSE DE AGIR O réu sustenta, em sua contestação, que a presente ação seria prematura e inadequada, porquanto o imóvel rural objeto da lide seria fisicamente divisível, de modo que a via processual correta seria a ação de divisão e demarcação (arts. 569 a 598, CPC), e não a ação de extinção de condomínio com alienação judicial (art. 1.322, CC c/c art. 730, CPC). Argumenta, em síntese, que a ausência de demonstração prévia da indivisibilidade do bem implicaria falta de interesse processual do autor, com consequente extinção do feito sem resolução do mérito. A arguição não prospera, ao menos neste momento processual, pelas razões a seguir expostas. Com efeito, a petição inicial formulou pedidos de forma escalonada e cumulada: requereu, primariamente, a extinção do condomínio com a partilha (divisão) do imóvel e, subsidiariamente, para a hipótese de impossibilidade de divisão cômoda, a alienação judicial do bem com repartição do produto entre os condôminos (10485276315). Trata-se, portanto, de cumulação imprópria de pedidos, na modalidade subsidiária, expressamente admitida pelo art. 326 do CPC. Essa técnica processual é plenamente compatível com a natureza da ação de extinção de condomínio e encontra respaldo na jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, que a tem admitido como medida de economia processual e efetividade, orientada pelo princípio da primazia do julgamento de mérito. A lógica é precisa: o autor busca, em qualquer cenário, a dissolução do estado de indivisão — seja pela divisão física do bem, seja pela sua alienação judicial, caso a divisão se revele inviável. Não há razão objetiva para extinguir o processo sem mérito pelo simples fato de o autor ter cumulado ambos os pedidos, pois a instrução probatória — notadamente a perícia — é que definirá qual das vias é aplicável ao caso concreto. Nesse sentido, a extinção prematura do feito, antes de realizada a instrução, implicaria violação ao princípio da primazia do mérito (art. 4º, CPC) e ao dever do órgão julgador de superar, sempre que possível, os vícios sanáveis, priorizando a solução integral do litígio. Assim, REJEITO a arguição de inadequação da via eleita, sem prejuízo de que a questão seja reanalisada à luz do laudo pericial e dos demais elementos de prova a serem produzidos na instrução, oportunidade em que o juízo terá condições de verificar, com segurança, se o imóvel comporta divisão cômoda — hipótese em que o pedido principal de partilha prevalecerá — ou se é indivisível — hipótese em que o pedido subsidiário de alienação judicial será o caminho adequado. II. DA NECESSIDADE DE COMPLEMENTAÇÃO PROBATÓRIA DOCUMENTAL Antes de deliberar sobre os pontos controvertidos, os meios de prova admitidos e o objeto da perícia requerida pelo autor — questões que serão enfrentadas na decisão saneadora —, verifico a necessidade de complementação do conjunto probatório documental, indispensável ao correto equacionamento da lide. Com efeito, o pedido principal formulado na inicial é a extinção do condomínio com a consequente divisão ou alienação judicial do imóvel, nos termos dos arts. 1.320 e 1.322 do Código Civil c/c art. 730 do CPC. A via da alienação judicial pressupõe, como requisito de admissibilidade, que o bem seja indivisível — física, jurídica ou economicamente —, pois, sendo o imóvel comodamente divisível, a via processual adequada seria a ação de divisão, prevista nos arts. 569 e seguintes do CPC. O imóvel objeto da lide é gleba rural com área total de 57,09,90 ha (cinquenta e sete hectares, nove ares e noventa centiares), situada no lugar denominado Angá – Fazenda do Caeté, município de Pains/MG, matrícula nº 2.432 do Cartório de Registro de Imóveis de Pains/MG, já cadastrada no INCRA sob o nº 438.162.031.66-9 e na Secretaria da Receita Federal sob o NIRF nº 5.164.651-0. O autor arrematou, ao todo, 20 hectares (16 ha e 4 ha) de referida gleba, permanecendo o réu como condômino remanescente de aproximadamente 37 hectares. Diante dessas dimensões, a questão da indivisibilidade jurídica do imóvel — decorrente de eventual vedação ao parcelamento rural em parcelas inferiores ao módulo rural fixado para o município de Pains/MG, nos termos do art. 65 do Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64) c/c art. 8º da Lei nº 5.868/72 — é elemento central para a aferição da adequação da via eleita e, por conseguinte, para o próprio prosseguimento da demanda. Trata-se de questão que pode ser demonstrada por prova exclusivamente documental, sem necessidade de perícia judicial, mediante a obtenção de documentos públicos junto ao INCRA e ao Cartório de Registro de Imóveis competente. Ante o exposto, INTIME-SE a parte autora para que, no prazo de 30 (trinta) dias, junte aos autos os seguintes documentos: 1. Certidão ou declaração emitida pelo INCRA (Superintendência Regional de Minas Gerais — SR-06) informando: (a) o módulo rural fixado para o município de Pains/MG; e (b) se o parcelamento do imóvel rural cadastrado sob o nº 438.162.031.66-9 — com área total de 57,09,90 ha — em duas parcelas autônomas, uma de aproximadamente 20 ha e outra de aproximadamente 37 ha, é juridicamente viável à luz das normas de parcelamento rural vigentes, notadamente o art. 65 do Estatuto da Terra e o art. 8º da Lei nº 5.868/72; 2. CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural) atualizado do imóvel, contendo a classificação fundiária e o módulo fiscal de referência; 3. Certidão ou informação do Cartório de Registro de Imóveis de Pains/MG acerca da viabilidade de abertura de matrículas autônomas para as parcelas resultantes de eventual divisão do imóvel de matrícula nº 2.432, à luz das normas do INCRA e da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73). Essa decisão tem força de ofício para o fim de obtenção dos documentos administrativamente pela parte autora junto ao INCRA e ao CRI de Pains/MG. Juntada a documentação solicitada, dê-se vista à parte ré para manifestação em 15 (quinze) dias. Após, conclusos para saneamento. Intimem-se. Cumpra-se. Arcos/MG, data da assinatura eletrônica. FERNANDA RABELO DUTRA Juíza de Direito