5003184-90.2025.8.13.0024

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 26ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 JN PROCESSO Nº: 5003184-90.2025.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Perdas e Danos, Indenização por Dano Moral] AUTOR: MARINA DE FREITAS CAMPOS ROCHA CPF: 712.945.546-20 RÉU: CONDOMINIO DO ED. IRENE CPF: 07.193.835/0001-54 SENTENÇA Vistos etc. RELATÓRIO MARINA DE FREITAS CAMPOS ROCHA, devidamente qualificada nos autos, ajuizou, por meio da petição de Id. 10370333926, AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, LUCROS CESSANTES E MORAIS em face do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO IRENE, também qualificado, alegando, em síntese, ser proprietária do apartamento 302 do edifício réu, imóvel que se destina a aluguel para complementação de sua renda, o qual, após reforma concluída em meados de 2021 para ser recolocado em locação, sofreu severos danos em razão de infiltrações decorrentes de problemas no telhado e na fachada do prédio. Afirma que, no período de dezembro de 2021 a janeiro de 2022, em virtude de fortes chuvas e do fato de o telhado do condomínio estar com telhas quebradas, parafusos soltos, ausência de vedação de silicone e problemas na fachada, o apartamento sofreu graves infiltrações que danificaram paredes recém-pintadas, piso, portas e armários de madeira renovados, além de inutilizar três colchões, dois sofás, dois lustres e persianas de metal. Assevera que o apartamento estava em perfeito estado de conservação, integralmente reformado com pintura nova, sinteco novo, portas e armários novos, e que, em decorrência da infiltração, o imóvel ficou inutilizado, não servindo para locação nem para moradia. Argumenta, ainda, que, por inúmeras vezes, tentou que o condomínio arcasse com seu prejuízo, sendo que, na reunião realizada em 05/02/2022, os condôminos concordaram em ressarcir os danos, condicionando a decisão a uma vistoria acompanhada pela síndica e pelo vice-síndico, com possibilidade de o condomínio solicitar dois orçamentos. Todavia, nada foi feito, razão pela qual a autora providenciou orçamentos datados de abril de 2022 e notificou o condomínio em 07/07/2022. Aduz que, mesmo notificado, o condomínio somente na reunião de 04/01/2023 aprovou o orçamento para realização das obras no telhado, quase um ano após a infiltração. Sustenta, ainda, que, após as cobranças, os serviços foram realizados tanto no telhado quanto na fachada, mas sem garantia de que as infiltrações haviam cessado. Em 04/01/2024, em nova reunião, foi aprovado o valor de R$ 8.230,00 (oito mil e duzentos e trinta reais) para sinteco e pintura, transferido à autora de forma parcelada, mas, ao vistoriar o apartamento, o representante da empresa contratada informou à autora que seria necessária a atualização do orçamento e a inclusão de verniz no sinteco, além da troca de vários tacos, pois a infiltração causou danos irreparáveis aos tacos. Pugna pela concessão dos benefícios da gratuidade de justiça. Requer, ao final, a condenação do réu ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 28.151,00 (vinte e oito mil e cento e cinquenta e um reais); ao pagamento de lucros cessantes no valor de R$ 170.485,89 (cento e setenta mil e quatrocentos e oitenta e cinco reais e oitenta e nove centavos), acrescidos dos valores que deixar de receber durante a tramitação do processo ou até a total reforma do imóvel; e ao pagamento de danos morais em valor não inferior a R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Custas iniciais recolhidas, no Id. 10387272218. Decisão, no Id. 10387518364, indeferindo o pedido de gratuidade de justiça em razão do recolhimento das custas. A ré apresentou contestação, no Id. 10467991805. arguindo, inicialmente, a prescrição, sustentando que os danos ocorreram entre 15/12/2021 e 12/01/2022 e a ação foi ajuizada em 08/01/2025, ultrapassando o prazo trienal do artigo 206, §3º, V, do Código Civil. No mérito, alegou, em síntese, que não agiu com negligência ou imprudência, tendo contratado empresa para a execução de serviços de reforma do telhado e escoamento de águas pluviais, e que a autora esquivou-se de todos os chamados para vistoria do imóvel, não dando importância aos serviços realizados. Sustentou que não houve ato ilícito e que o condomínio arcou com as despesas dos estragos ocasionados pelas chuvas no apartamento da autora, pagando-lhe a quantia de R$ 8.230,00 (oito mil e duzentos e trinta reais), conforme confessado na inicial. Ressaltou, também, que não há que se falar em reparação por danos morais, pois a autora não comprovou a existência de lesão a direito da personalidade. Alegou, ainda, que os lucros cessantes não foram comprovados, sendo absurda a pretensão de aluguel de R$ 4.400,00 (quatro mil e quatrocentos reais) mensais. Ao final, requereu a improcedência dos pedidos iniciais. Impugnação à contestação, no Id. 10485903844. Em sede de especificação de provas, a autora requereu a produção de prova testemunhal, arrolando três testemunhas, conforme Id. 10499496227, ao passo que o réu requereu o julgamento antecipado da lide, no Id. 10494636128. O despacho de saneamento, no Id. 10590148790, rejeitou a alegação de prescrição, indeferiu a inversão do ônus da prova e deferiu a produção de prova testemunhal requerida pela autora. Audiência de instrução e julgamento, realizada em 05/05/2026, conforme ata de Id. 10679343940, ocasião em que foram ouvidas duas testemunhas arroladas pela autora, tendo sido homologada a desistência da oitiva da testemunha Nilson Antônio de Assis. Alegações finais do réu, no Id. 10689570288, e da autora, no Id. 10690017133. É o breve relatório. Passo a decidir. FUNDAMENTAÇÃO Trata-se de ação indenizatória na qual a autora, condômina do Edifício réu, busca a reparação de danos materiais, lucros cessantes e danos morais decorrentes de infiltrações em sua unidade autônoma, as quais atribui à omissão do condomínio réu na conservação do telhado e da fachada do edifício. O réu, por sua vez, sustenta que não houve omissão ou desídia nos reparos das infiltrações, que a autora se recusou a colaborar com as vistorias e que o condomínio já arcou com parte dos prejuízos, não havendo que se falar em responsabilidade remanescente. Nos termos do artigo 1.348, inciso V, do Código Civil, compete ao síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores, dever que se estende ao condomínio por ele representado. O telhado e a fachada do edifício são áreas comuns cuja manutenção incumbe ao condomínio, que responde pelos danos causados às unidades autônomas quando demonstrada negligência na sua conservação. No caso em exame, a autora comprovou, por meio da prova testemunhal, notadamente o depoimento do engenheiro civil Henrique Resende dos Santos, que as infiltrações no apartamento 302 decorreram de falhas no telhado do edifício, sendo estas: telhas quebradas e trincadas, ausência de silicone nos parafusos, parafusos afrouxados e, de falhas na fachada, com trincas e desplacamentos, além de tubulações com vazamentos e laje sem impermeabilização. O engenheiro confirmou que as desconformidades identificadas foram ocasionadas em virtude da ausência de manutenção da fachada e, sobretudo, do telhado. Na mesma ocasião, a testemunha Fernando Cordeiro Ribeiro, pintor e aplicador de sinteco, confirmou ter observado que as paredes do apartamento da autora estavam “estouradas”, manchadas e com marcas amareladas de escorrimento de água, bem como que os tacos de madeira estavam todos levantados e empenados devido à entrada de água. Relatou, ainda, ter reformado todo o apartamento há cerca de um ano ou um ano e meio antes, mas as manchas de infiltração foram surgindo e aumentando com o tempo. A testemunha Henrique Resende dos Santos, engenheiro civil especialista em avaliações e perícias, autor do laudo técnico juntado aos autos, confirmou que a causa principal das infiltrações são os problemas no telhado, destacando a ausência de silicone, telhas quebradas, parafusos frouxos ou ausentes e o ressecamento do silicone aplicado em trincas. Ainda, explicou que a laje mista de alvenaria e concreto não possui impermeabilização, o que permite que a água seja absorvida e transpasse para o teto do apartamento, e que a água infiltrou do teto para o piso, danificando a estrutura interna e a mobília, incluindo camas e armários presentes na vistoria. Confirmou, ainda, que não havia manutenção no telhado, o que resultou em danos nítidos no teto, no piso e nos armários, que apresentavam sinais de mofo. Destaca-se que o réu não produziu prova em sentido contrário, limitando-se a sustentar que foram contratadas obras de reparo no telhado. Tal circunstância milita em desfavor do condomínio, que deixou de se desincumbir do ônus probatório que lhe competia, nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil. Assim sendo, a prova testemunhal demonstrou que as infiltrações decorreram de problemas estruturais preexistentes no telhado e na fachada, telhas quebradas, parafusos soltos, ausência de vedação, trincas na fachada e laje sem impermeabilização, circunstâncias que evidenciam a falta de manutenção adequada das áreas comuns. As chuvas revelaram uma condição de vulnerabilidade que já existia no edifício, configurando o que a doutrina denomina fortuito interno, o qual não elide o nexo de causalidade nem afasta a responsabilidade do condomínio. Desse modo, comprovados o dano e o nexo de causalidade entre a omissão do condomínio na conservação das áreas comuns e os prejuízos suportados pela autora, exsurge o dever de indenizar, nos termos dos artigos 186 e 927 do Código Civil. Em relação aos danos materiais, a autora demonstrou que os prejuízos sofridos totalizaram R$ 36.381,00 (trinta e seis mil, e trezentos e oitenta e um reais), conforme orçamentos e notas fiscais colacionados aos autos (Id. 10370344123) relativos ao sinteco, pintura, tacos de peroba rosa, colchões, sofás, persianas, carreto, laudo pericial e lustração dos móveis de madeira mofados, tendo o condomínio pago apenas R$ 8.230,00 (oito mil e duzentos e trinta reais), conforme confessado na contestação e comprovado nos autos. O valor remanescente de R$ 28.151,00 (vinte e oito mil e cento e cinquenta e um reais) corresponde a danos efetivamente suportados pela autora e não reparados pelo condomínio, justificando a condenação do réu ao pagamento dessa quantia. Portanto, deve o réu ser condenado ao pagamento do valor de R$ 28.151,00 (vinte e oito mil e cento e cinquenta e um reais), referente à indenização pelos danos materiais. Relativamente aos lucros cessantes, a autora comprovou que o imóvel foi reformado para locação em 2021 e que o apartamento foi anunciado para aluguel em 27/10/2021 ao valor de R$ 4.400,00 (quatro mil e quatrocentos reais) mensais ( Id.10370333926, f.20). A própria síndica do condomínio enviou mensagem à autora informando a existência de pessoa interessada em alugar o imóvel, conforme prints de conversas no Id. 10370333926, f.21. Ressalte-se que há distinção entre o valor de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), mencionado pela própria autora na notificação de 11/01/2024 ( Id. 10370345274) como valor médio de aluguel para imóvel sem mobília na região, e o valor de R$ 4.400,00 (quatro mil e quatrocentos reais), correspondente ao imóvel mobiliado e reformado conforme anúncio comprovado nos autos (Id.10370333926, f.20) . A testemunha Fernando Cordeiro, em AIJ, confirmou que o apartamento estava mobiliado à época da infiltração, com camas, armários, sofás e demais itens. Portanto, conclui-se que o imóvel destinava-se à locação mobiliada, justificando a adoção do valor de R$ 4.400,00 (quatro mil e quatrocentos reais) mensais como base de cálculo dos lucros cessantes. A testemunha Henrique Resende confirmou que os danos no apartamento incluíam a estrutura interna e a mobília, com armários apresentando sinais de mofo, o que torna o imóvel inabitável e, por conseguinte, inapto para locação. O artigo 402 do Código Civil estabelece que as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar. No caso dos autos, a impossibilidade de locação do imóvel decorreu diretamente das infiltrações causadas pela omissão do condomínio na manutenção das áreas comuns, configurando nexo causal direto e imediato, nos termos do artigo 403 do Código Civil. A impossibilidade de locação do imóvel restou comprovada desde janeiro de 2022, quando ocorreram as infiltrações, persistindo ao longo de todo o período em que o condomínio quedou-se inerte na adoção de providências efetivas para sanar os vícios. Embora as obras de reparo do telhado tenham sido contratadas em janeiro de 2023 e concluídas no final daquele ano, os danos internos do apartamento não foram integralmente reparados pelo condomínio, sendo certo que o valor aprovado pelo condomínio, de R$ 8.230,00 (oito mil e duzentos e trinta reais), mostrou-se insuficiente até mesmo para a execução do sinteco e da pintura, conforme constatado pelo representante da empresa AG PROSPER ao vistoriar o apartamento (Id. 10370333926, f.15). Assim, os lucros cessantes devem ser computados desde o mês de janeiro de 2022 até que a autora receba os valores necessários à integral reparação dos danos materiais e possa, dessa forma, restaurar as condições de habitabilidade e locação do imóvel, a serem apurados mediante simples cálculos aritméticos. Quanto aos valores de IPTU e taxa de condomínio, melhor sorte não assiste à autora, uma vez que tais despesas constituem ônus inerentes à propriedade, que a condômina suportaria independentemente da locação do imóvel, não configurando, portanto, lucros cessantes, mas sim despesas ordinárias da propriedade. Não há nos autos comprovação de que, caso o imóvel estivesse alugado, o locatário assumiria integralmente tais encargos, ônus que incumbia à autora. No que concerne aos danos morais, a Constituição Federal, em seu artigo 5º, incisos V e X, assegura a indenização para reparar ato ilícito. Sobre o tema, Carlos Roberto Gonçalves assim se manifesta: "Dano moral é o que atinge o ofendido como pessoa, não lesando seu patrimônio. É lesão de bem que integra os direitos da personalidade, como a honra, a dignidade, a intimidade, a imagem, o bom nome etc., como se infere dos arts. 1º, III, e 5º, V e X, da Constituição Federal, e que acarreta ao lesado dor, sofrimento, tristeza, vexame e humilhação." (CARLOS ROBERTO GONÇALVES. Direito Civil Brasileiro: Vol. 4. 17ª. ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2022. p. 490-491.) Pablo Stolze e Rodolfo Pamplona assim definem o dano moral: "O dano moral consiste na lesão de direitos, cujo conteúdo não é pecuniário, nem comercialmente redutível a dinheiro. Em outras palavras, podemos afirmar que o dano moral é aquele que lesiona a esfera personalíssima da pessoa (seus direitos da personalidade), violando, por exemplo, sua intimidade, vida privada, honra e imagem, bens jurídicos tutelados constitucionalmente." (STOLZE GAGLIANO; PAMPLONA FILHO. Manual de Direito Civil: Vol. Único. 6ª ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2022. p. 1249.) Como visto, para a ocorrência do dano moral, é mister que haja lesão aos direitos da personalidade, como também ensina Sílvio de Salvo Venosa: "O dano moral abrange também e principalmente os direitos da personalidade em geral, direito à imagem, ao nome, à privacidade, ao próprio corpo etc. Por essas premissas, não há que se identificar o dano moral exclusivamente com a dor física ou psíquica. Será moral o dano que ocasiona um distúrbio anormal na vida do indivíduo; uma inconveniência de comportamento ou, como definimos, um desconforto comportamental a ser examinado em cada caso. Ao se analisar o dano moral, o juiz se volta para a sintomatologia do sofrimento, a qual, se não pode ser valorada por terceiro, deve, no caso, ser quantificada economicamente." (SÍLVIO DE SALVO VENOSA. Direito Civil Obrigações e Responsabilidade Civil: Vol. 2. 17ª. ed. São Paulo: Atlas, 2017. p. 418.) A propósito, o autor clássico Dante Alighieri disse, em A Divina Comédia, na abertura do Canto 4 de "O Purgatório": "Quando alguma de nossas faculdades se encontra afetada pelo prazer ou pela dor, a alma inteira nela se concentra e parece não obedecer a outro qualquer poder." No caso em tela, a situação vivenciada pela autora ultrapassa o mero dissabor cotidiano. A autora, viúva e idosa, reformou integralmente seu apartamento com a legítima expectativa de complementar sua renda mediante locação, e viu seu patrimônio e seu projeto de vida frustrados em razão da desídia do condomínio réu na conservação do telhado e da fachada do edifício. A inércia do condomínio em solucionar os problemas de infiltração perdurou por longo período: a autora notificou o réu extrajudicialmente em 07/07/2022, 30/01/2023 e 11/01/2024, e as obras do telhado somente foram iniciadas em 2023. A frustração pela perda de renda e o desgaste emocional decorrente de anos de tentativas frustradas de solução administrativa configuram violação aos direitos da personalidade, atingindo a integridade psíquica e o sossego da condômina. Com relação à apuração do quantum em sede de dano moral, deve ser trazido à colação entendimento do TJMG: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA. CONTRATO DE EMPRÉSTIMO CONSIGNADO. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. DESCONTOS INDEVIDOS NO BENEFÍCIO PREVIDENCIÁRIO DO CONSUMIDOR. REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO. REQUISITOS. COBRANÇA INDEVIDA E MÁ-FÉ. AUSÊNCIA. REPETIÇÃO DE FORMA SIMPLES. DANO MORAL. INDENIZAÇÃO. CRITÉRIOS. MAJORAÇÃO. - De acordo com o art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, o consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável. Segundo a jurisprudência do STJ, o engano é considerado justificável quando não decorrer de dolo (má-fé) ou culpa na conduta do prestador do serviço público. Ausente prova da má-fé da instituição financeira, incabível a condenação à repetição do indébito em dobro. - Ao arbitrar o valor da indenização por dano moral, o juiz deve levar em consideração os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, além do caráter pedagógico da condenação, no sentido de inibir eventuais e futuros atos danosos. A condenação não deve ser aquém, de forma que não sirva de repreensão para quem tem o dever de pagá-la, nem além, que possa proporcionar o enriquecimento sem causa de quem recebe a indenização, sob pena de desvirtuar o instituto do dano moral. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.268168-6/001, Relator(a): Des.(a) Marco Aurélio Ferrara Marcolino , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/01/2023, publicação da súmula em 30/01/2023) Entendo, portanto, que a indenização, na presente lide, deve ser fixada no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), o qual é suficiente para reparar o dano moral sofrido e para coibir o réu de praticar condutas lesivas semelhantes, atendendo aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. DISPOSITIVO Ante o exposto e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) CONDENAR o réu ao pagamento de indenização por danos materiais, no valor de R$ 28.151,00 (vinte e oito mil e cento e cinquenta e um reais), que deverá ser corrigido monetariamente, desde a data de 12/01/2022, pelo IPCA, até a data correspondente ao termo inicial dos juros de mora, qual seja, 20/05/2025, a partir da qual deverá ser aplicada exclusivamente a taxa SELIC, até o efetivo pagamento. b) CONDENAR o réu, ao pagamento de indenização por lucros cessantes, correspondentes ao valor mensal de R$ 4.400,00 (quatro mil e quatrocentos reais), desde o mês de janeiro de 2022 até a data do efetivo pagamento da indenização por danos materiais fixada no item a supra, a ser apurado mediante simples cálculos aritméticos, devendo cada parcela mensal ser corrigida monetariamente, desde a data em que devida, pelo IPCA, até 20/05/2025, a partir da qual deverá ser aplicada exclusivamente a taxa SELIC, até o efetivo pagamento. c) CONDENAR o réu, ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), sobre o qual incidem os juros de mora desde a data da citação (20/05/2025), pela taxa SELIC, deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do artigo 389 do Código Civil (art. 406, §1º, CC – Redação pela Lei nº 14.905/2024), destacando-se que, se o resultado for negativo após a dedução do referido índice, deverá ser considerada uma taxa equivalente a zero para o cálculo da taxa de juros no período de referência, consoante o disposto no §3º do referido dispositivo. A partir da data da publicação desta sentença, passará a incidir também a correção monetária, devendo ser aplicada tão somente a taxa SELIC, conforme o disposto no artigo 406 do Código Civil, e de acordo com o entendimento consolidado pelo STJ no âmbito do Tema 1368, até o efetivo pagamento. Tendo em vista a sucumbência mínima da autora, condeno o réu ao pagamento integral das custas e demais despesas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, a teor do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, a serem pagos pelo réu ao patrono da autora. P. R. I. A. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. ELIAS CHARBIL ABDOU OBEID Juiz(íza) de Direito 26ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte