5003160-40.2019.8.13.0261

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Formiga / 2ª Vara Cível da Comarca de Formiga Avenida Deputado João Pimenta da Veiga, 1885, São Geraldo, Formiga - MG - CEP: 35576-210 PROCESSO Nº: 5003160-40.2019.8.13.0261 CLASSE: [CÍVEL] EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) ASSUNTO: [Nota Promissória] AUTOR: SAUVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI - EPP CPF: 03.690.700/0001-43 RÉU: DENYS DO PRADO TEIXEIRA CPF: 200.303.206-15 e outros DECISÃO Trata-se de impugnação à avaliação C/ pedido de chamamento do feito à ordem, na qual os executados sustentam, em síntese, a existência de nulidades no procedimento executivo. Alegam que a alienação judicial não poderia prosseguir sem a prévia juntada de matrícula atualizada do imóvel e sem a regular intimação de todos os coproprietários e respectivos sucessores, bem como afirmam que não lhes foi oportunizado o contraditório quanto à avaliação judicial realizada. Aduzem, ainda, que o valor atribuído à fração ideal penhorada mostra-se incompatível com pareceres particulares apresentados, requerendo a realização de nova perícia de avaliação. Ao final, requerem o recebimento da manifestação como chamamento do feito à ordem e impugnação à avaliação, a suspensão dos atos expropriatórios, o reconhecimento das alegadas nulidades, a intimação dos coproprietários que entendem não cientificados, a desconsideração da avaliação constante do ID 10708756730, a realização de nova avaliação judicial e, somente após o saneamento das supostas irregularidades, o prosseguimento da expropriação. É o breve relato. Decido. Perscrutando os autos, verifica-se que os executados carecem de razão. Explico. Inicialmente, verifica-se que a matrícula atualizada do imóvel nº 60.389 foi regularmente juntada aos autos, em ID 10718541006, sendo possível identificar todos os titulares das frações ideais objeto do registro. Da análise da matrícula, constata-se que figuram como condôminos Laura Barbosa Rodarte, Maria de Lourdes Barbosa Oliveira, Maria José Barbosa Bottrel, Luís Antônio Barbosa, José Barbosa Sobrinho, Francisco de Assis Barbosa, Márcia Barbosa do Prado, Cláudia Barbosa Macedo e Bruno Barbosa Arantes, além dos respectivos cônjuges quando titulares de direito decorrente do regime de bens. A partir da identificação dos coproprietários, verifica-se que todos foram regularmente cientificados no curso da execução. Bruno Barbosa Arantes foi intimado por meio do AR de ID 10380641847; Kate Marília D'Carlos Barbosa, cônjuge de José Barbosa Sobrinho, foi intimada pelo AR de ID 10382064163; Maria de Lourdes Barbosa Oliveira foi intimada pelo AR de ID 10385945318; Fausto Bottrel de Moura, cônjuge de Maria José Barbosa Bottrel, foi intimado pelo AR de ID 10385949367; Francisco de Assis Barbosa foi intimado pelo AR de ID 10388731745; Laura Barbosa Rodarte foi intimada pelo AR de ID 10388730604; Evaldo Rodarte Pinheiro, seu cônjuge, foi intimado pelo AR de ID 10388727508; e Maria José Barbosa Bottrel foi intimada pelo AR de ID 10388759517. Além disso, Cláudia Barbosa Macedo e seu esposo Alexandre Ly de Souza Macedo compareceram espontaneamente aos autos por meio da petição de ID 10644772875, demonstrando inequívoca ciência da constrição e dos atos expropriatórios. Do mesmo modo, José Barbosa Sobrinho e sua esposa Kate Marília D'Carlos Barbosa compareceram espontaneamente aos autos no ID 10672604078, suprindo qualquer eventual necessidade de nova intimação. Quanto ao coproprietário Luís Antônio Barbosa, verifica-se que seu falecimento já era de conhecimento do Juízo, tendo comparecido espontaneamente aos autos suas sucessoras Daisy Sanábio Barbosa, Christine Barbosa e Patrícia Barbosa, por intermédio da petição de ID 10675039465, as quais passaram a exercer a representação dos interesses da quota hereditária. Assim, não procede a afirmação constante da petição de que inexistiria comprovação da ciência de Maria de Lourdes Barbosa Oliveira, Laura Barbosa Rodarte, Maria José Barbosa Bottrel, Francisco de Assis Barbosa e Bruno Barbosa Arantes. Ao contrário, todos esses coproprietários foram regularmente intimados, conforme os respectivos avisos de recebimento juntados aos autos, ao passo que os demais titulares compareceram espontaneamente, circunstância que evidencia a plena observância do disposto nos arts. 843 e 889, II, do Código de Processo Civil. Desse modo, não subsiste a alegada nulidade por ausência de intimação dos condôminos, inexistindo qualquer vício apto a impedir o regular prosseguimento dos atos expropriatórios. No que se refere à alegada nulidade decorrente da ausência de intimação dos executados acerca da avaliação de ID 10708756730, entendo que eventual vício encontra-se superado. Isso porque os executados apresentaram impugnação específica ao laudo avaliatório, exercendo plenamente o contraditório e a ampla defesa, razão pela qual reputo sanada a irregularidade suscitada. Passo, assim, à análise do mérito da impugnação apresentada. Nos termos do art. 870 do Código de Processo Civil, a avaliação do bem penhorado, em regra, é realizada pelo Oficial de Justiça, cuja atuação, na condição de auxiliar da Justiça, é revestida de fé pública, conferindo ao respectivo laudo presunção de legitimidade e veracidade. Embora tal presunção admita prova em contrário, sua desconstituição exige demonstração inequívoca da ocorrência de erro manifesto na avaliação, dolo do avaliador ou alteração superveniente do valor do bem, não sendo suficiente o mero inconformismo da parte ou a apresentação de pareceres particulares com conclusões divergentes. No caso em exame, os executados limitaram-se a juntar avaliações particulares que atribuem valor diverso ao imóvel, sustentando que o laudo judicial seria excessivo. Todavia, tais documentos possuem natureza unilateral e, por si sós, não evidenciam a ocorrência de qualquer das hipóteses previstas no art. 873 do Código de Processo Civil, tampouco demonstram erro técnico, dolo ou desatualização da avaliação realizada pelo Oficial de Justiça. Cumpre ressaltar que a simples divergência entre o valor encontrado pelo Oficial de Justiça e aquele indicado em avaliações particulares não é suficiente para afastar a presunção de legitimidade do laudo oficial, especialmente quando inexiste prova robusta capaz de infirmar os critérios empregados pelo avaliador judicial. A propósito, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais consolidou entendimento de que a avaliação realizada por Oficial de Justiça somente pode ser desconstituída mediante prova inequívoca de erro, dolo ou desatualização do valor, sendo insuficientes alegações genéricas ou meras estimativas divergentes: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS - ALEGAÇÃO DE SUPERFICIALIDADE - AUSÊNCIA DE PROVA TÉCNICA - PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE DO LAUDO DO OFICIAL DE JUSTIÇA - VIOLAÇÃO À ORDEM DE PENHORA - MATÉRIA JÁ DECIDIDA SEM IMPUGNAÇÃO - PRECLUSÃO CONSUMATIVA. - A avaliação de bens penhorados realizada por Oficial de Justiça goza de presunção de legitimidade e veracidade, somente podendo ser desconstituída mediante prova inequívoca de erro, dolo ou desatualização. Alegações genéricas quanto à suposta insuficiência do laudo não autorizam a realização de nova avaliação. - Nos termos do art. 507 do CPC, é vedado à parte discutir no curso do processo as questões anteriormente decididas, em que se operou a preclusão. - O instituto da preclusão protege as garantias constitucionais da segurança jurídica, coisa julgada e duração razoável do processo. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.25.310007-7/001, Relator(a): Des.(a) Cavalcante Motta , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 25/11/2025, publicação da súmula em 01/12/2025) A insurgência dos executados dirige-se à metodologia empregada pelo Oficial de Justiça Avaliador, sustentando a ausência de memória de cálculo detalhada, de critérios de homogeneização, de separação entre o valor do terreno e das edificações, de indicação das amostras comparativas e de observância às normas técnicas. Ocorre que o laudo elaborado pelo Oficial de Justiça não se confunde com um laudo pericial de engenharia de avaliações. Não se exige que contenha o mesmo grau de aprofundamento técnico, tampouco que observe rigorosamente as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, especialmente a NBR 14.653, aplicável às perícias técnicas especializadas. A avaliação realizada pelo Oficial de Justiça possui natureza estimativa, voltada à fixação do valor de mercado do bem para fins executivos, sendo suficiente que seja motivada e baseada na observação direta do imóvel e em elementos objetivos colhidos pelo avaliador. Nesse sentido: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - PENHORA DE IMÓVEL - INTIMAÇÃO DA CÔNJUGE SOBRE A PENHORA SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA - PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO DO BEM PENHORADO - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DAS CIRCUNSTÂNCIAS ELENCADAS NO ARTIGO 873 DO CPC. É vedada a análise inaugural em sede de agravo de instrumento de matéria não equacionada pelo julgador a quo, sob pena de supressão de instância e violação ao duplo grau de jurisdição. A renovação de avaliação do valor do bem penhorado somente é cabível nas circunstâncias taxativamente elencadas no art. 873 do Código de Processo Civil, quais sejam: (i) comprovação de erro na avaliação ou dolo do avaliador; (ii) verificação, em data posterior à avaliação, de majoração ou diminuição do valor do bem constrito e (iii) fundada dúvida do juiz em relação ao valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Logo, a avaliação realizada por oficial de justiça avaliador goza de presunção relativa de veracidade, cuja impugnação só pode vingar quando instruída com elementos concretos que possam desabonar o valor atribuído ao bem penhorado. Nesse cenário, tem-se que, regra geral, a avaliação do bem penhorado será realizada pelo oficial de justiça (art. 154, V, do CPC), sendo nomeado avaliador tão somente nos casos em que o valor da execução o comportar e que sejam necessários conhecimentos especializados para se aferir o valor de um bem, nos termos do art. 870, caput e parágrafo único, do CPC/15. Logo, a priori, não é preciso ser corretor de imóveis, engenheiro civil, arquiteto ou agrônomo para estimar o valor de um imóvel e nem que a avaliação feita por oficial de justiça siga as normas da ABNT. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.25.072625-4/001, Relator(a): Des.(a) Jaqueline Calábria Albuquerque , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 20/05/2025, publicação da súmula em 26/05/2025). A legislação processual não exige que o Oficial de Justiça realize avaliação analítica de cada elemento que compõe o imóvel, tampouco que apresente memória de cálculo própria de laudos periciais de engenharia. O objeto da avaliação judicial é o bem penhorado como unidade econômica, isto é, o imóvel considerado em sua integralidade, levando em conta suas características, localização, estado de conservação e aptidão econômica, e não a quantificação isolada de cada um de seus componentes. A decomposição do preço entre terreno, construções, benfeitorias, depreciação física, valor residual das edificações, potencial construtivo, fatores de homogeneização e demais critérios técnicos constitui procedimento típico das avaliações periciais especializadas, não sendo requisito de validade do auto de avaliação confeccionado pelo Oficial de Justiça. Exigir que o Oficial de Justiça elaborasse avaliação com o mesmo rigor metodológico de uma perícia judicial equivaleria, na prática, a esvaziar a sistemática prevista nos arts. 154 e 870 do Código de Processo Civil, transformando em exceção a regra estabelecida pelo legislador. No caso dos autos, o Oficial de Justiça realizou vistoria do imóvel, descreveu suas características físicas, localização, estado de conservação e demais elementos relevantes para a formação de seu convencimento, atribuindo-lhe valor compatível com sua percepção técnica. Os pareceres particulares apresentados pelos executados, embora indiquem valor diverso, limitam-se a revelar mera divergência de estimativa mercadológica do engenheiro particular contratado pela parte, incapaz de evidenciar erro manifesto na avaliação oficial. Também não procede a alegação de contradição entre as avaliações. Entre as avaliações transcorreu período aproximado de três anos, sendo natural a alteração do valor do imóvel em razão das oscilações do mercado imobiliário, inflação e valorização da região. Assim, a mera diferença entre avaliações realizadas em épocas distintas não demonstra erro, dolo ou irregularidade, tampouco afasta a presunção de legitimidade do laudo elaborado pelo Oficial de Justiça. Assim, ausente demonstração concreta de erro grosseiro, dolo, desatualização do valor ou qualquer circunstância capaz de gerar fundada dúvida quanto ao montante atribuído ao bem, não há fundamento jurídico para a realização de nova avaliação, impondo-se a manutenção do laudo elaborado pelo Oficial de Justiça. ANTE O EXPOSTO, REJEITO o pedido de chamamento do feito à ordem e a impugnação à avaliação dos executados. Dê ciência às partes, incluindo aos terceiros interessados. Com o trânsito em julgado, e considerando que os condôminos Cláudia Barbosa Macedo e Alexandre Ly de Souza Macedo manifestaram expressamente interesse no exercício do direito de preferência na aquisição da fração ideal penhorada, intime-se para que, no prazo de 15 (quinze) dias, manifestem-se acerca da avaliação realizada pelo Oficial de Justiça, informando se concordam com o valor atribuído ao bem e se permanecem interessados no exercício do direito de preferência, requerendo o que entenderem de direito. Após, voltem conclusos. Cumpra-se. Formiga, data da assinatura eletrônica. FREDERICO MALARD DE ARAUJO Juiz de Direito 2ª Vara Cível da Comarca de Formiga