5002787-09.2021.4.03.6127

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5002787-09.2021.4.03.6127 RELATOR: RENATO LOPES BECHO APELANTE: MARIENE ELAINE CAUDURO BLANCO ADVOGADO do(a) APELANTE: BENEDITO LUIZ CARNAZ PLAZZA - SP98042-A ADVOGADO do(a) APELADO: ANA PAULA MOURA GAMA - BA834-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL RELATÓRIO O SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL RENATO BECHO, RELATOR: Trata-se de apelação interposta por MARIENE ELAINE CAUDURO BLANCO contra sentença proferida nos autos do Procedimento Comum nº 5002787-09.2021.4.03.6127, em trâmite perante a 1ª Vara Federal de São João da Boa Vista, por meio da qual o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, nos seguintes termos (ID 380392439): “A controvérsia envolve a validade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e a alegada existência de irregularidades na evolução do contrato de financiamento imobiliário firmado entre as partes. (...) No tocante à alegação de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade por ausência de intimação do coobrigado, não se verifica irregularidade apta a invalidar o procedimento. Conforme analisado anteriormente em sede de tutela provisória recursal, a cláusula contratual prevê outorga de poderes recíprocos entre os mutuários para recebimento de notificações e intimações relativas ao contrato. Tal circunstância torna válida a intimação realizada em nome de um dos devedores, tendo sido atingida a finalidade legal da notificação para purgação da mora. Além disso, consta certidão de transcurso de prazo sem purgação da mora (id 242310821), certificando que os devedores foram regularmente intimados e não efetuaram o pagamento do débito no prazo legal. (...) Desse modo, não se evidencia nulidade no procedimento de consolidação da propriedade realizado com fundamento nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. Quanto às alegações de abusividade contratual e cobrança indevida de encargos, a prova pericial produzida nos autos revela-se esclarecedora. O laudo pericial contábil (id 410354557), elaborado por perita de confiança do juízo, concluiu que o contrato foi estruturado sob o Sistema de Amortização Constante – SAC; os juros e encargos aplicados seguiram as cláusulas contratuais; até a data de 14/11/2021 não foram constatadas cobranças indevidas por parte da instituição financeira; e os valores apurados pela perita são substancialmente coincidentes com aqueles apresentados pela Caixa Econômica Federal. Embora a autora tenha apresentado impugnação ao laudo (id 414935035), os argumentos apresentados não foram capazes de infirmar as conclusões técnicas da perícia judicial, a qual analisou detalhadamente a evolução do saldo devedor e a metodologia aplicada. (...) Por fim, considerando que a consolidação da propriedade ocorreu em razão da inadimplência contratual e que não restou demonstrada irregularidade no procedimento ou nos encargos contratuais, não há fundamento para a anulação pretendida. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.” Em razão da sucumbência, a autora foi condenada ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da causa, ficando suspensa a exigibilidade da verba em razão da concessão do benefício da gratuidade da justiça. Embargos de declaração (ID 380392440) rejeitados (ID 380392443). De início, a apelante requer que o recurso de apelação seja recebido com efeito suspensivo. No mérito, sustenta a nulidade do procedimento de execução extrajudicial do imóvel, ao argumento de que não foram observadas as exigências estabelecidas pela Lei nº 9.514/1997. Alega a nulidade da notificação para purgação da mora, afirmando que apenas uma das partes contratantes foi pessoalmente notificada. Esclarece que seu ex-cônjuge, responsável pelo pagamento das prestações do contrato, abandonou o lar em meados de 2021 e não foi pessoalmente intimado para purgar a mora. Em razão dessa irregularidade, defende a nulidade da consolidação da propriedade do imóvel em favor da instituição financeira. Sustenta, ainda, a incidência do Código de Defesa do Consumidor ao caso, em razão de sua hipossuficiência técnica e financeira perante a Caixa Econômica Federal. No tocante ao contrato, afirma que há cláusulas abusivas que impõem excessiva onerosidade à relação contratual. Argumenta que tais cláusulas foram redigidas de forma complexa, dificultando sua adequada compreensão e levando à anuência de disposições contratuais abusivas. Aduz, também, a ilegalidade da capitalização de juros, por entender que houve cobrança de juros abusivos em caracterização de anatocismo. Assevera que juntou aos autos planilha contábil elaborada por perito particular, a qual comprovaria as irregularidades apontadas. Além disso, afirma que a instituição financeira aplicou juros remuneratórios em patamar superior às taxas médias praticadas no mercado, impondo obrigação excessivamente onerosa à mutuária. Alega, ainda, a cobrança indevida de encargos adicionais, tais como seguros e taxa de administração. Quanto à prova técnica produzida nos autos, sustenta que a perícia judicial apresenta inconsistências e omissões relevantes, por não ter observado adequadamente as disposições do Código de Defesa do Consumidor. Acrescenta que a perita judicial não detém conhecimento técnico suficiente para a correta análise da matéria, razão pela qual requer a desconsideração do respectivo laudo. Ao final, requer o provimento do recurso, para que a sentença seja integralmente reformada (ID 380392444). Após a apresentação de contrarrazões (ID 380392446), os autos vieram a esta Corte para julgamento. É o relatório. VOTO O SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL RENATO BECHO, RELATOR: Há cinco questões em discussão: (i) definir se houve nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária em razão da notificação de apenas um dos mutuários para purgação da mora; (ii) verificar a incidência do Código de Defesa do Consumidor ao procedimento de execução extrajudicial disciplinado pela Lei nº 9.514/97; (iii) estabelecer a existência de abusividade contratual quanto à capitalização de juros, taxas remuneratórias, Taxa Referencial, seguro habitacional e taxa de administração; (iv) examinar a validade e suficiência do laudo pericial judicial; e (v) verificar a regularidade da majoração dos honorários advocatícios recursais. Da aplicação do Código de Defesa do Consumidor O C. STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1891498/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos, firmou entendimento nos termos do Tema Repetitivo 1095, nos seguintes termos: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”. Vale dizer que, constatado o inadimplemento por parte do devedor fiduciário e caracterizada a mora, deve ser seguido o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária previsto na Lei nº 9.514/97 por se tratar de norma específica e posterior ao Código de Defesa do Consumidor. Assim, sem fundamento a tese defendida pelo apelante Da alienação fiduciária A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, nos termos da Lei nº 9.514/97, onde o adquirente do imóvel ao celebrar contrato de financiamento, com garantia por alienação fiduciária, transfere a propriedade do imóvel ao credor fiduciário, que passa a ser o possuidor indireto da coisa até o pagamento integral do débito. Eis o disposto na Lei nº 9.514/97: Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. § 1º Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023) § 2º Caberá ao fiduciante a obrigação de arcar com o custo do pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) incidente sobre o bem e das taxas condominiais existentes. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023) (…) Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Nota-se dos dispositivos legais transcritos que na hipótese de o devedor fiduciante honrar integralmente o financiamento, se opera a condição resolutiva da alienação fiduciária e o devedor recupera a propriedade plena do imóvel. Por sua vez, havendo inadimplência por parte do fiduciante, este será notificado pelo Cartório de Registro de Imóveis para purgar a mora. Decorrido o prazo sem que a parte tenha exercido o seu direito (de purgar a mora), haverá a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, com a possibilidade de superveniente leilão público para a alienação do imóvel, nos termos da Lei nº 9.514/97. Da Consolidação da Propriedade Na alienação fiduciária, identificado que o devedor está em atraso com as parcelas, caberá ao credor solicitar ao cartório de Registro de Imóveis a intimação do devedor para purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias. Decorrido o prazo legal, sem que a parte tenha providenciado a purga da mora, o oficial do registro de imóveis procederá a averbação na matrícula do imóvel para constar que a propriedade foi consolidada em nome do credor. Da análise dos autos se depreende que a consolidação da propriedade do imóvel em nome da instituição financeira ocorreu em 02/12/2021 (ID 380391969). O apelante reconhece que durante a vigência do contrato deixou de pagar parte das parcelas do financiamento, na forma das datas avençadas, o que caracterizou a sua inadimplência e deu início ao procedimento de execução extrajudicial do imóvel, nos termos do artigo 26 da Lei nº 9.514/1997. Assim, regularmente intimado para purgar a mora pelo Cartório de Registro de Imóveis, o devedor permaneceu inerte, o que resultou na consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, conforme termos da averbação lançada na matrícula do imóvel. Neste momento vale lembrar que o registro no assento do imóvel possui fé pública, cabendo à parte apresentar elementos concretos que comprovem eventual irregularidade cometida no procedimento de consolidação da propriedade para obter o reconhecimento da nulidade do ato praticado, fato que não ocorreu. Nesse sentido, eis a jurisprudência: PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE NÃO RECONHECIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. - Contrato de financiamento imobiliário com garantia por alienação fiduciária, na qual a parte autora (devedor/fiduciante) transfere a propriedade à instituição bancária (credora/fiduciária) até o pagamento total da dívida. Modalidade contratual regulada pela Lei n. 9.514/97. - A norma regulamentadora prescreve que, nos casos de inadimplemento da obrigação pelo fiduciante, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do credor fiduciário, respeitados os procedimentos legais, previstos no artigo 26 da Lei n. 9.514/97. Após essa etapa, a instituição bancária poderá proceder à alienação imóvel. - In casu, o autor aponta que a consolidação da propriedade ocorreu de forma irregular, pois não foi notificado acerca dos leilões e não teve oportunidade de purgar a mora. - Contrato de financiamento foi assinado pelas partes em 18/06/2014, segundo as regras da Lei 9.514/97 e o inadimplemento é confesso pela parte devedora. Consolidação foi averbada em 08/09/2021. - A Caixa Econômica Federal apresentou a certidão emitida pelo respectivo Cartório de Imóveis com o atestado de que, decorrido o prazo de que trata o §1º do artigo 26 da Lei n. 9.514/97, não foi purgada a mora, oriunda do contrato garantido por alienação fiduciária. Regularidade do procedimento de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário tendo em vista a fé pública do registro no assento do imóvel. - A previsão quanto a comunicação das datas e horários dos leilões, dada pelo §2º-A do artigo 27 da Lei n. 9.514/97, foi introduzida pela Lei n. 13.465 de 11/07/2017. Constam nos autos os Editais de 1º e 2º Leilão Público n. 3069/2021 – 3070/2021 – CPA/PO com a designação dos leilões para os 23/11/2021 e 09/12/2021, além da comprovação da sua publicação nos veículos de comunicação. - Discutíveis os prejuízos da alegada ausência de notificação acerca do leilão, haja vista a proposição da presente demanda no dia 23/11/2021, data da realização do primeiro leilão, justamente para impugnar a ocorrência dos mesmos. - Ademais, para se declarar a nulidade da consolidação da propriedade ou do leilão por ausência de notificação, faz necessário verificar se a ausência implicou em efetivo prejuízo à devedor. Precedentes. - Apelação da parte autora improvida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5005838-31.2021.4.03.6126, Rel. Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, julgado em 26/06/2024, DJEN DATA: 01/07/2024) – grifos nossos. -.- PROCESSO CIVIL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. LEI 9.514/97. DEVOLUÇÃO DE VALORES PELO CREDOR FIDUCIÁRIO CONDICIONADA À EXISTÊNCIA DE MONTANTE EXCEDENTE DA DÍVIDA NA ARREMATAÇÃO DO BEM. TEMA 1095/STJ. ADEQUAÇÃO DO JULGADO. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. 1. Por decisão do Superior Tribunal de Justiça, a apreciação da questão trazida aos autos deverá se adequar à tese firmada no julgamento do tema 1.095/STJ. 2. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema nº 1.095 (REsp nº 1.891.498/SP), realizado em 26 de outubro de 2022, firmou a seguinte tese: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.” 3. No caso em apreço, a parte autora relata que não possui condições financeiras de arcar com as parcelas dos contratos referentes à aquisição do imóvel e requer a rescisão contratual, com a devolução dos valores pagos. 4. Em observância ao julgado no REsp nº 1.891.498 (tema 1.095/STJ), existindo o inadimplemento e devidamente constituído em mora o devedor fiduciário, o procedimento especial de consolidação da propriedade fiduciária e eventual devolução de valores ao adquirente se processará pela Lei nº 9.514/97, que instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI. 5. A tese, portanto, abarca as situações em que presentes três requisitos: i) registro do contrato no cartório de registro de imóveis; ii) inadimplemento do devedor fiduciário; iii) constituição em mora. Na hipótese dos autos, os três requisitos estão preenchidos, considerando que a Lei nº 8.935/1994 reconhece a fé pública dos notários e registradores, garantindo a certeza dos atos por eles praticados e documentados e gerando presunção relativa de veracidade do que neles contém. 6. Uma vez certificado pelo oficial do Registro de Imóveis a realização da intimação extrajudicial, bem como com o registro da consolidação da propriedade na matrícula, resta comprovada a constituição do devedor em mora. 7. Incide a legislação especial (Lei nº 9.514/97), portanto, na resolução do ajuste firmado, devendo ser analisada à luz desse diploma legal a forma de devolução dos valores pagos pelo adquirente da unidade imobiliária ao credor fiduciário durante a pactuação contratual. 8. Segundo o § 4º do art. 27 da Lei nº 9.514/97, será transferida ao devedor os valores que, advindos do leilão do bem imóvel, vierem a exceder (sobejar) o montante da dívida. 9. Por fim, em razão da sucumbência de ambas as partes, condena-se a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor arrematado em leilão, a serem divididos igualmente pelos patronos das rés, cuja exigibilidade permanece suspensa ante a concessão da justiça gratuita, e condena-se as rés, pro rata, ao pagamento de honorários em favor do patrono do autor arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor que exceder, na arrematação, o montante da dívida. 10. Apelação parcialmente provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000520-94.2017.4.03.6130, Rel. Desembargador Federal NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS, julgado em 26/10/2023, DJEN DATA: 30/10/2023) – grifo nosso. Portanto, demonstrado que o credor cumpriu todos os requisitos legais e que a consolidação da propriedade se deu de forma regular, sem fundamento a tese do apelante quanto à nulidade da consolidação por ausência de intimação para purgar a mora. Da notificação realizada a apenas um dos mutuários Não merece acolhimento a alegação de nulidade da constituição em mora fundada no fato de que apenas um dos mutuários recebeu a notificação para purgação da mora. Isso porque o contrato firmado entre as partes contém cláusula por meio da qual os mutuários constituem-se procuradores recíprocos para o recebimento de comunicações e notificações relacionadas ao contrato de financiamento (ID 380391944, fls. 23). Em razão dessa estipulação, a notificação regularmente dirigida a apenas um dos devedores produz efeitos em relação a ambos, não havendo vício capaz de comprometer a validade do procedimento de constituição em mora. Esse entendimento encontra-se consolidado no âmbito desta Colenda Corte, que já reconheceu a validade da notificação realizada a apenas um dos mutuários quando existente cláusula contratual de mandato recíproco para o recebimento de notificações, afastando, por conseguinte, a alegação de nulidade da consolidação da propriedade fundada exclusivamente nesse argumento. Em hipótese análoga, esta Colenda Corte decidiu no mesmo sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO DE APENAS UM DOS MUTUÁRIOS. CIÊNCIA DAS DATAS DOS LEILÕES. DIREITO DE PREFERÊNCIA. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Ação ajuizada por mutuários visando à anulação de execução extrajudicial referente a contrato de financiamento de imóvel firmado com a Caixa Econômica Federal em 09/04/2014, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), alegando nulidades no procedimento. A inadimplência acarretou a consolidação da propriedade do imóvel em favor da credora em 17/08/2017. A sentença julgou improcedente o pedido, sendo interposto recurso pela parte autora, sustentando vícios na notificação dos mutuários e pleiteando o reconhecimento do direito à purgação da mora até a lavratura do auto de arrematação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se é nulo o procedimento de execução extrajudicial por ter havido notificação apenas de um dos mutuários; (ii) verificar se a ausência de comunicação específica acerca das datas dos leilões impede o exercício do direito de preferência; (iii) estabelecer se o devedor pode purgar a mora após a consolidação da propriedade, com base na legislação vigente à época dos fatos. III. RAZÕES DE DECIDIR A intimação de apenas um dos mutuários não invalida o procedimento, visto que cláusula contratual expressamente os constitui procuradores recíprocos para fins de recebimento de notificações. As certidões do Oficial do Registro de Imóveis atestam a regularidade da intimação, sendo documentos públicos dotados de presunção de legitimidade, não infirmadas por prova inequívoca em contrário. A comunicação das datas dos leilões mediante correspondência passou a ser exigida apenas a partir da vigência da Lei nº 13.465/2017; no caso, a parte autora demonstrou ciência inequívoca da realização dos leilões, inclusive ajuizando a presente ação no dia do primeiro leilão e requerendo sua suspensão. Com a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, não mais subsiste o direito à purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, sendo assegurado apenas o direito de preferência do fiduciante para aquisição do imóvel nas condições previstas no §2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/97. Não há nulidade no procedimento de execução extrajudicial, tampouco violação a direitos do mutuário, sendo legítima a consolidação da propriedade e os atos subsequentes realizados pela credora fiduciária. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A notificação de apenas um dos mutuários é válida quando há cláusula contratual que os constitui procuradores recíprocos. A ausência de comunicação prévia das datas dos leilões não acarreta nulidade quando há ciência inequívoca demonstrada pelo devedor. Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, não é mais possível purgar a mora após a consolidação da propriedade, sendo assegurado ao fiduciante apenas o direito de preferência até o segundo leilão. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/97, arts. 22, 26 e 27, §§ 2º-A e 2º-B; Lei nº 13.465/2017; Decreto-Lei nº 70/66, art. 34; CPC, art. 85, §11º. Jurisprudência relevante citada: (...) (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5014900-47.2019.4.03.6100, Rel. Desembargadora Federal AUDREY GASPARINI, julgado em 19/08/2025, DJEN DATA: 22/08/2025) (grifos nossos) Da onerosidade excessiva Anoto ser firme a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (ADI 2591) e do Superior Tribunal de Justiça (Súmula nº 297) pela aplicabilidade dos princípios do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de mútuo bancário. O mesmo Superior Tribunal de Justiça, por outro lado, entende que nos contratos bancários é vedado ao julgador conhecer, de ofício, da abusividade das cláusulas (Súmula nº 381). Todavia, disso não decorre automática e imperativamente a nulidade de toda e qualquer cláusula tida como prejudicial ao interesse financeiro do consumidor, que firma livremente um contrato com instituição financeira. Mesmo nos casos em que se verifica o prejuízo financeiro, a nulidade pressupõe que o contrato ou cláusula contratual tenha imposto desvantagem exagerada ao consumidor (artigo 51, IV, do CDC), ofendendo os princípios fundamentais do sistema jurídico, restringindo direitos ou obrigações inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio, ou se mostrando excessivamente onerosa para o consumidor, considerada a natureza e o conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso (artigo 51, § 1º, do CDC). Também não implica nulidade contratual a natureza adesiva dos ajustes. Com efeito, sendo a elaboração unilateral das cláusulas contratuais inerente ao contrato de adesão e encontrando-se esta espécie contratual expressamente autorizada pelo Código de Defesa do Consumidor (artigo 54), seria ilógico que a unilateralidade pudesse ser tomada, em abstrato, como causa suficiente ao reconhecimento da nulidade ou abusividade do ajuste. Cumpre ao mutuário, portanto, demonstrar as causas concretas e específicas do suposto abuso ou nulidade das cláusulas dos contratos em testilha. Cabe ao autor, pretendendo a aplicação da teoria da imprevisão, demonstrar os fatos supervenientes à contratação que teriam tornado excessivamente oneroso o seu cumprimento, conforme o artigo 6º, V, do CDC. A suposta onerosidade excessiva pode decorrer do próprio conteúdo das cláusulas contratuais, não de fatos externos e posteriores à contratação, a autorizar a aplicação do referido dispositivo legal. Ressalto, neste ponto, que os contratos de adesão firmados livremente com instituições financeiras não diferem dos contratos de adesão referentes a serviços essenciais, tais como o fornecimento de água, eletricidade, telefonia e outros imprescindíveis à dignidade da vida em ambiente urbano. Trata-se de contratos de empréstimo bancário cujo objeto, embora útil, não se revela imprescindível aos contratantes. Foram firmados, portanto, por vontade própria e não por inexigibilidade de outra conduta, decorrente da essencialidade - inexistente para o caso dos autos - de seu objeto. A invocação, apenas na ocasião do cumprimento da obrigação, de suposta nulidade de cláusulas livremente aceitas no momento da celebração do acordo e da tomada do financiamento, viola a boa-fé contratual objetiva, por sua vertente do princípio do ne venire contra factum proprium. Em matéria de contratos impera o princípio pacta sunt servanda, notadamente quando as cláusulas contratuais observam legislação meticulosa e cogente. Também por essa razão, não se pode olvidar o princípio rebus sic standibus, por definição, requer a demonstração de que não subsistem as circunstâncias fáticas que sustentavam o contrato e que justificam o pedido de revisão contratual. Portanto, inaplicável, ainda, a substituição das taxas de juros pela média praticada pelo mercado fornecidas pelo Bacen, visto que a CEF já adota juros praticados em conformidade com a média do mercado. Nesse sentido, segue entendimento desta 1ª Turma a respeito: PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO BANCÁRIO. REVISÃO. TAXA DE JUROS E CAPITALIZAÇÃO. - Apelação não conhecida no tópico em que não apresenta as razões de insurgência, ferindo a dialeticidade recursal. - Não configurada a nulidade por cerceamento do direito de defesa pelo julgamento da demanda sem a realização de prova técnica pericial, considerando que a prova foi devidamente realizada, sem impugnação dos autores quanto ao conteúdo do laudo pericial. - Conforme entendimento do c. STJ e do c. STF, aplica-se o CDC à relação jurídica em análise. - A incidência do CDC não necessariamente socorre a pretensão dos autores de decretação de nulidade de cláusulas contratuais celebradas em livre manifestação de vontade pelas partes com base em questionamentos vagos e genéricos sobre onerosidades ou abusividades não comprovadas. - Inexiste impedimento legal para cobrança da taxa de juros em percentual superior a 12% ao ano por se tratar de instituição integrante do Sistema Financeiro Nacional. - A taxa de juros cobrada pela CEF está de acordo com a média praticada no mercado. - Foi editada a Medida Provisória nº 1.963-17/2000, reeditada por medidas provisórias posteriores até a MPv n 2.170-36/2001, passando a autorizar de forma expressa a capitalização de juros, foi, desde que pactuada, nos moldes do art. 5º. - Inexistente irregularidade que possa resultar na alteração das bases da negociação, em atenção à segurança jurídica. - Com fundamento no art. 85, §11, do CPC, majorado para 12% o percentual da verba honorária fixada em primeiro grau de jurisdição, respeitados os limites máximos previstos nesse mesmo preceito legal, com observância do art. 98, § 3º, do CPC, ante a concessão de gratuidade de justiça. - Apelação conhecida em parte e, nessa extensão, rejeitada a preliminar de nulidade e, no mérito, não provida. (ApCiv 0028510-90.2007.4.03.6100 – Relator: Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR – Primeira Turma – TRF 3. Data do julgamento: 12/06/2024) Da capitalização de juros Grande controvérsia envolve a interpretação e a aplicação das regras que disciplinam o anatocismo no Brasil. Não raro, defende-se que a legislação pátria proibiria a utilização de juros compostos, juros efetivos ou qualquer mecanismo que envolvesse "capitalização de juros". Neste diapasão, estaria configurado o paroxismo de proibir conceitos abstratos de matemática financeira, prestigiando somente a aplicação de juros simples ou nominais, sem necessariamente lograr atingir uma diminuição efetiva dos montantes de juros remuneratórios devidos, já que a maior ou menor dimensão paga a este título guarda relação muito mais estreita com o patamar dos juros contratados que com a frequência com que são "capitalizados". Em tempos modernos, a legislação sobre o anatocismo, ao mencionar "capitalização de juros" ou "juros sobre juros", não se refere a conceitos da matemática financeira ou a qualquer situação pré-contratual, os quais pressupõem um regular desenvolvimento da relação contratual. Como conceito jurídico, as restrições à "capitalização de juros" ou "juros sobre juros" disciplinam as hipóteses em que, já vigente o contrato, diante do inadimplemento, há um montante de juros devidos, vencidos e não pagos que pode ou não ser incorporado ao capital para que incidam novos juros sobre ele. Em outras palavras, na data em que vencem os juros, pode haver pagamento e não ocorrerá "capitalização", em sentido jurídico estrito. Na ausência de pagamento, porém, pode haver o cômputo dos juros vencidos e não pagos em separado, ou a sua incorporação ao capital/saldo devedor para que incidam novos juros. Apenas nesta última hipótese se pode falar em "capitalização de juros" ou anatocismo para efeitos legais. A ilustrar a exegese, basta analisar o texto do artigo 4º do Decreto 22.626/33, conhecido como "Lei de Usura": Art. 4º. E proibido contar juros dos juros: esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em conta corrente de ano a ano. Se a redação da primeira parte do dispositivo não é das mais cuidadosas, a segunda parte é suficiente para delimitar o alcance do conceito e afastar teses das mais variadas em relação à proibição do anatocismo. Feitas tais considerações, é de se ressaltar que não há no ordenamento jurídico brasileiro proibição absoluta para a "capitalização de juros" (vencidos e não pagos). As normas que disciplinam a matéria, quando muito, restringiram a possibilidade de capitalização de tais juros em prazo inferior a um ano. Desde o artigo 253 do Código Comercial já se permitia a capitalização anual, proibindo-se a capitalização em prazo inferior, restrição que deixou de existir no texto do artigo 1.262 do Código Civil de 1916. O citado artigo 4º do Decreto 22.626/33, conhecido como "Lei de Usura", retoma o critério da capitalização anual. A mens legis do art. 4º do Decreto 22.626/33, ao restringir a capitalização nesses termos, é evitar que a dívida aumente em proporções não antevistas pelo devedor em dificuldades ao longo da relação contratual. O dispositivo não guarda qualquer relação com o processo de formação da taxa de juros, como a interpretação meramente literal e isolada de sua primeira parte poderia levar a crer. Nesse sentido é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Segunda Seção, EREsp. 917.570/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, DJe 4.8.2008 e REsp. 1.095.852-PR, DJe 19.3.2012). Desse modo, tem-se o pano de fundo para se interpretar a Súmula 121 do STF: É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada. (Súmula 121 do STF) A súmula veda a capitalização de juros mesmo quando convencionada. Veda a capitalização de juros (vencidos e não pagos), mesmo quando convencionada (em período inferior ao permitido por lei). A Súmula 596 do STF, abordando especificamente o caso das instituições financeiras, por sua vez, prevê: As disposições do Decreto 22.626/33 não se aplicam às taxas de juros e aos outros encargos cobrados nas operações realizadas por instituições públicas ou privadas, que integram o sistema financeiro nacional. (Súmula 596 do STF) A jurisprudência diverge quanto ao alcance da Súmula 596 do STF no que diz respeito ao anatocismo. De toda sorte, a balizar o quadro normativo exposto, o STJ editou a Súmula 93, segundo a qual a legislação sobre cédulas de crédito rural, comercial e industrial admite o pacto de capitalização de juros. Em outras palavras, nessas hipóteses admite-se a capitalização de juros vencidos e não pagos em frequência inferior à anual, nos termos da legislação específica. As normas legais que disciplinam cada tipo de financiamento passaram a ser um critério seguro para regular o anatocismo. Há que se considerar, ainda, que desde a MP 1.963-17/00, com o seu artigo 5º reeditado pela MP 2.170-36/01, já existia autorização ainda mais ampla para todas as instituições do Sistema Financeiro Nacional. A consequência do texto da medida provisória foi permitir, como regra geral para o sistema bancário, não apenas o regime matemático de juros compostos, mas o anatocismo propriamente dito. O Supremo Tribunal Federal entendeu que não há inconstitucionalidade na MP 2.170-36/01 em razão de seus pressupostos: CONSTITUCIONAL. ART. 5º DA MP 2.170/01. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS COM PERIODICIDADE INFERIOR A UM ANO. REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA EDIÇÃO DE MEDIDA PROVISÓRIA. SINDICABILIDADE PELO PODER JUDICIÁRIO. ESCRUTÍNIO ESTRITO. AUSÊNCIA, NO CASO, DE ELEMENTOS SUFICIENTES PARA NEGÁ-LOS. RECURSO PROVIDO. 1. A jurisprudência da Suprema Corte está consolidada no sentido de que, conquanto os pressupostos para a edição de medidas provisórias se exponham ao controle judicial, o escrutínio a ser feito neste particular tem domínio estrito, justificando-se a invalidação da iniciativa presidencial apenas quando atestada a inexistência cabal de relevância e de urgência. 2. Não se pode negar que o tema tratado pelo art. 5º da MP 2.170/01 é relevante, porquanto o tratamento normativo dos juros é matéria extremamente sensível para a estruturação do sistema bancário, e, consequentemente, para assegurar estabilidade à dinâmica da vida econômica do país. 3. Por outro lado, a urgência para a edição do ato também não pode ser rechaçada, ainda mais em se considerando que, para tal, seria indispensável fazer juízo sobre a realidade econômica existente à época, ou seja, há quinze anos passados. 4. Recurso extraordinário provido. (STF, RE 592377 / RS - RIO GRANDE DO SUL, RECURSO EXTRAORDINÁRIO, Relator(a): Min. MARCO AURÉLIO, Relator(a) p/ Acórdão: Min. TEORI ZAVASCKI, 04/02/2015) Ressalte-se que a legislação do SFN é especial em relação à Lei de Usura e às normas do Código Civil. A reforçar todo o entendimento anteriormente exposto, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 539, nos seguintes termos: É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP n. 1.963-17/2000, reeditada como MP n. 2.170-36/2001), desde que expressamente pactuada. (Súmula 539 do STJ) Em suma, não ocorre anatocismo em contratos de mútuo pela simples adoção de sistema de amortização que se utilize de juros compostos. Tampouco se vislumbra o anatocismo pela utilização de taxa de juros efetiva com capitalização mensal derivada de taxa de juros nominal com capitalização anual, ainda quando aquela seja ligeiramente superior a esta. Por fim, a capitalização de juros devidos, vencidos e não pagos é permitida nos termos autorizados pela legislação e nos termos pactuados entre as partes. Apenas com a verificação de ausência de autorização legislativa especial e de previsão contratual, poderá ser afastada a capitalização de juros devidos, vencidos e não pagos em prazo inferior a um ano. Nessa hipótese, em se verificando o inadimplemento de determinada prestação, a contabilização dos juros remuneratórios não pagos deve ser realizada em conta separada, sobre a qual incidirá apenas correção monetária, destinando-se os valores pagos nas prestações a amortizar primeiramente a conta principal. Compulsando os autos, verifica-se que a capitalização de juros foi devidamente pactuada, não havendo que se falar aplicação de juros diversos do pactuado, cujos critérios constam expressamente dos documentos juntados pela autora (ID 380391944, fls. 12), de modo que a sua capitalização se encontra em consonância com o entendimento do C. STJ. Dos Limites Legais às Taxas de Juros A respeito dos limites legais à taxa de juros, há muito não se sustenta a argumentação baseada no artigo 192, § 3º da CF, como é autoexplicativo o texto da Súmula Vinculante nº 7 do STF: A norma do § 3º do artigo 192 da Constituição, revogada pela Emenda Constitucional nº 40/2003, que limitava a taxa de juros reais a 12% ao ano, tinha sua aplicação condicionada à edição de lei complementar. (Súmula Vinculante nº 7, STF) Tampouco se aplica o limite de 10% do artigo 6º, e, da Lei 4.380/64 para os juros remuneratórios, porque o artigo 6º, e, da Lei 4.380/1964 apenas tratou dos critérios de reajuste de contratos de financiamento, sem contudo, limitar a taxa de juros, conforme já pacificado pelo STJ na Súmula 422: O art. 6º, e, da Lei nº. 4.380/64 não estabelece limitação aos juros remuneratórios nos contratos vinculados ao SFH. (Súmula 422 do STJ) As taxas de juros no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação são reguladas pelo artigo 25 da Lei 8.692/93 e artigo 25 da Lei 4.380/64, os quais preveem o limite de 12% ao ano. Art. 25. Nos financiamentos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, a taxa efetiva de juros será de, no máximo, doze por cento ao ano. (Redação dada pela Medida Provisória nº 2.197-43, de 24.8.2001) 1º (Vetado.) 2º Compete ao Banco Central do Brasil estabelecer a taxa de juros, até o limite estabelecido no caput deste artigo, em função da renda do mutuário, no caso dos financiamentos realizados com recursos oriundos de caderneta de poupança. 3º Compete ao Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço fixar a taxa de juros, até o limite estabelecido no caput deste artigo, em função da renda do mutuário, para operações realizadas com recursos deste fundo. A constatação de que a taxa nominal foi fixada em 12% ao ano em determinado contrato, gerando uma taxa efetiva ligeiramente superior a 12%, mas seguramente inferior a 13%, não é suficiente para configurar abuso que justifique o recálculo das prestações, conforme já entendeu o Superior Tribunal de Justiça em sua Súmula 382: A estipulação de juros remuneratórios superiores a 12% ao ano, por si só, não indica abusividade. (Súmula 382 do STJ) Desse modo, não se vislumbra que a taxa de juros fixada no contrato configure abuso que justifique o recálculo da dívida. A matéria já foi objeto de julgamento pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 973.827, nos termos do artigo 543-C, sendo esclarecer o voto da Ministra Maria Isabel Gallotti que orienta o presente julgado: 3. Teses para os efeitos do art. 543-C do CPC: - "É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano em contratos celebrados após 31.3.2000, data da publicação da Medida Provisória n. 1.963-17/2000 (em vigor como MP 2.170-36/2001), desde que expressamente pactuada." - "A capitalização dos juros em periodicidade inferior à anual deve vir pactuada de forma expressa e clara. A previsão no contrato bancário de taxa de juros anual superior ao duodécuplo da mensal é suficiente para permitir a cobrança da taxa efetiva anual contratada". [...] (REsp 973827 RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/08/2012, DJe 24/09/2012) Da Taxa Referencial Não há nenhuma ilegalidade na utilização da Taxa Referencial para a atualização dos valores do contrato, o que impõe a observância dos termos acordados pelas partes. Nesse sentido firmou-se a jurisprudência do C.STJ: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.SISTEMAFINANCEIRO DAHABITAÇÃO. TAXA REFERENCIAL (TR). LEGALIDADE. SEGURO HABITACIONAL. CONTRATAÇÃO OBRIGATÓRIA COM O AGENTE FINANCEIRO OU POR SEGURADORA POR ELE INDICADA. VENDA CASADA CONFIGURADA. 1. Para os efeitos do art. 543-C do CPC: 1.1. No âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, a partir da Lei 8.177/91, é permitida a utilização da Taxa Referencial (TR) como índice de correção monetária do saldo devedor. Ainda que ocontrato tenha sido firmado antes da Lei n.º 8.177/91, também é cabível a aplicação da TR, desde que haja previsão contratual de correção monetária pela taxa básica de remuneração dos depósitos em poupança, sem nenhum outro índice específico. 1.2. É necessária a contratação do seguro habitacional, no âmbito do SFH. Contudo, não há obrigatoriedade de que o mutuário contrate o referido seguro diretamente com o agente financeiro, ou por seguradora indicada por este, exigência esta que configura "venda casada", vedada pelo art. 39, inciso I, do CDC. 2. Recurso especial parcialmente conhecido e, na extensão, provido (STJ, REsp 969.129/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/12/2009, DJe 15/12/2009). Desta forma, improcedente o pedido de revisão contratual com base na alegação do uso indevido da Taxa Referencial. O que se verifica, no caso dos autos, é a tentativa infundada dos mutuários de revisar o contrato firmado, lastreada em inúmeras alegações de supostas irregularidades destituídas de respaldo jurídico e plausibilidade. Venda Casada de Seguro em Contratos de Financiamento Imobiliário As operações de financiamento imobiliário possuem como condição essencial a contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguro contra os riscos de morte e invalidez permanente, nos termos do art. 5º, inciso IV da Lei nº 9.514/97. Portanto, a venda conjunta de seguro contra os riscos de morte e invalidez permanente é necessária à contratação, não havendo que se falar em venda casada que consiste, por sua vez, em atrelar o fornecimento de um produto ou serviço a outro, que poderia ser vendido separadamente (o que não é o caso), de forma a compelir o consumidor a aceitá-los em razão de sua necessidade ou vulnerabilidade. Transcrevo jurisprudência desta Turma a respeito: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATOS BANCÁRIOS. REVISÃO. APLICABILIDADE DO CDC. NÃO AFASTAMENTO DO ÔNUS PROBATÓRIO DA CONTRATANTE. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. ALEGAÇÃO GENÉRICA. TAXA DE JUROS. EXCESSIVIDADE. NÃO COMPROVAÇÃO. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. POSSIBILIDADE. SEGURO. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. LEGALIDADE. (...) - A contratação de seguro é obrigatória quando da celebração de contratos no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação – SFH, por expressa disposição do art. 5º, IV da Lei 9.514/97. Os autores não comprovaram que foram compelidos a contratar o seguro em “venda casada”, sendo que as disposições relacionadas ao seguro também estão expressamente disciplinadas no contrato, inclusive quanto às respectivas condições, pagamento do prêmio e possibilidade de substituição da apólice de seguros pela apólice que for mais conveniente ao mutuário. (...) - Apelação não provida. (ApCiv nº 5000909-87.2023.4.03.6124. Relator: Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR – 1º Turma – TRF3. Data do julgamento: 12/06/2024. DJEN em: 14/06/2024)(grifei) -.- PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REVISÃO CONTRATUAL. REGULARIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. SEGURO HABITACIONAL. APELAÇÃO DESPROVIDA. (...) 5. No que diz respeito ao seguro, o artigo 14 da Lei nº 4.380/64 dispõe ser obrigatória a contratação para os imóveis que são objeto de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, conforme artigos 20 e 21 do Decreto-Lei nº 70/1966. 6. Ainda que seja de livre escolha do mutuário a seguradora que melhor lhe aprouver, cumpria à parte autora demonstrar a recusa do agente financeiro em aceitar a contratação com empresa diversa ou a proposta de cobertura securitária por outra companhia, o que não configura “venda casada”. Precedente. 7. Se a autora, no momento da contratação, não manifestou a intenção de contratar seguradora de sua escolha, é possível concluir que houve a aceitação da seguradora convencionada, mormente porque as cláusulas do contrato dão ciência aos autores acerca da possibilidade de contratação de seguradora diversa, com o que eles concordaram ao assinar o instrumento contratual. (...) 9. Apelação desprovida. (ApCiv nº 5005789-59.2021.4.03.6103. Relator: Desembargador Federal NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS – 1º Turma – TRF3. Data do julgamento: 29/02/2024. DJEN em: 05/03/2024)(grifei) No tocante às opções de seguro, a Resolução nº 3.811 do Bacen dispõe em seu art. 3º, inciso I, que a instituição integrante do SFH deve ofertar mais de uma opção de apólice de sociedades seguradoras diferentes. Contudo, não há nenhuma comprovação de que a CEF tenha ofertado apenas uma, não bastando a alegação da parte de que foi compelida a contratar seguro determinado, para infirmar a licitude da contratação. Portanto, não verifico a ocorrência de venda casada, pois o seguro é de contratação obrigatória, bem como não verifico ter restado comprovada qualquer irregularidade com as opções de seguros ofertadas ao mutuante. Do Laudo elaborado por perito judicial Não obstante a irresignação da parte apelante, a prova pericial foi elaborada por profissional de confiança do juízo, que atuou de forma imparcial e equidistante dos interesses das partes, o que não acontece com o laudo apresentado pela parte autora. Os esclarecimentos do perito judicial foram apresentados de maneira técnica e fundamentada, observando-se os critérios próprios da especialidade. Desse modo, e ausentes elementos concretos capazes de infirmar as conclusões do laudo, impõe-se o acolhimento de seus apontamentos, aptos à formação do convencimento judicial. A este respeito, vejamos: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL CUMULADA COM AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. CERCEAMENTO DE DEFESA. INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL. NULIDADE DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta pela Caixa Econômica Federal contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação renovatória de contrato de locação comercial, cumulada com ação revisional de aluguel, proposta em face de Homs Administração e Participações S.A. A sentença recorrida renovou compulsoriamente o contrato de locação referente a imóvel comercial situado à Avenida Rio das Pedras, nº 729, São Paulo/SP, fixando o aluguel mensal em R$ 79.650,01, com reajuste anual pelo IGPM, e condenou a autora ao pagamento das diferenças de aluguel entre março de 2023 e julho de 2025. A apelante sustenta cerceamento de defesa, em razão do indeferimento da prova pericial requerida para apuração do valor de mercado do aluguel, e impugna, no mérito, a condenação ao pagamento de honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A controvérsia recai sobre (i) a ocorrência de cerceamento de defesa pelo indeferimento da produção de prova pericial destinada à apuração do valor de mercado do aluguel em ação renovatória; e (ii) a validade da sentença que fixou o aluguel com base exclusiva na correção monetária prevista em contrato anterior. III. RAZÕES DE DECIDIR Constatou-se que ambas as partes - locatária e locadora - divergiram quanto ao valor de mercado do aluguel, tendo requerido expressamente a realização de perícia judicial. O indeferimento da prova técnica, apesar de requerida e admitida por ambas as partes, configurou cerceamento de defesa, porquanto a perícia é imprescindível à correta fixação do valor locatício de mercado, conforme dispõe o art. 19 da Lei nº 8.245/1991. A sentença baseou-se unicamente na atualização do valor anterior pelo IGPM, o que se mostra inadequado, uma vez que o referido índice não reflete de forma fidedigna o preço de mercado dos imóveis, sendo composto por indicadores que medem outros segmentos econômicos. O Superior Tribunal de Justiça entende que a revisão judicial do aluguel deve refletir o valor de mercado do bem locado, sendo a prova pericial meio adequado para essa apuração. Reconhecida a nulidade da sentença, impõe-se a devolução dos autos ao juízo de origem para reabertura da instrução e realização da perícia. IV. DISPOSITIVO E TESE Apelação provida para anular a sentença e determinar o retorno dos autos à Vara de origem, a fim de que seja produzida a prova pericial requerida. Revogada a tutela provisória anteriormente deferida. Tese de julgamento: "1. O indeferimento de prova pericial requerida por ambas as partes em ação renovatória de locação comercial configura cerceamento de defesa. 2. A revisão judicial de aluguel deve refletir o valor de mercado do imóvel, sendo inadequada sua fixação com base exclusiva na atualização de índices contratuais." Legislação relevante citada:Lei nº 8.245/1991, art. 19; CPC, art. 1.015; CPC, art. 487, I; CPC, art. 294. Jurisprudência relevante citada:STJ, EREsp 1.411.420/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Corte Especial, j. 03.06.2020, DJe 27.08.2020. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5017224-05.2022.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 10/12/2025, DJEN DATA: 15/12/2025) -- DIREITO PRIVADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. LAUDO PERICIAL. I - Ação em que se objetiva a renovação de contrato de locação, bem como revisão do aluguel. II - Avaliação elaborada por perito que, como auxiliar do Juízo, é dotado de fé pública, caracterizando-se pela imparcialidade e equidistância das partes. Hipótese dos autos em que, diante da divergência entre os cálculos apresentados pelas partes litigantes, foi acolhido o laudo produzido pelo expert judicial, cuja avaliação goza de presunção de veracidade e legitimidade. Precedentes. III – Recurso desprovido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0011698-26.2014.4.03.6100, Rel. Juíza Federal Convocada DIANA BRUNSTEIN, julgado em 07/06/2024, Intimação via sistema DATA: 12/06/2024) -- APELAÇÃO. CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. LAUDO PERICIAL. MÉTODO COMPARATIVO DIREITO DE DADOS DE MERCADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. MODALIDADE BUILT TO SUIT. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA APELADA. RECURSO DESPROVIDO. I - Para aferir o valor de mercado do imóvel em questão, o perito judicial adotou o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, “através do qual o valor de um imóvel é determinado a partir da análise técnica do comportamento do mercado imobiliário, relativo a imóveis semelhantes na região ou em outras regiões semelhantes a nível socioeconômico.”. Importante frisar que a metodologia adotada pelo perito, indicada na norma ABNT NBR 14.653-1: 2001, é habitualmente utilizada para estimar o valor de mercado de determinado bem. II - Em resposta à impugnação da parte autora, o perito judicial esclareceu que a pesquisa para a utilização do método comparativo direto de dados de mercado pode valer-se de amostras distantes de mais de 1 (um) quilômetro do imóvel avaliando. O laudo de avaliação especificou as características do imóvel avaliando, as características da região e anexou pesquisa de valores no mercado imobiliário da região, inclusive com a indicação das fontes. Vale ressaltar que autora não trouxe qualquer fundamento jurídico capaz de desconstituir os dados de mercado coletados pelo perito judicial em seu parecer técnico. Em relação ao contrato de locação na modalidade “Built to Suit”, diferente do que afirma a parte apelante, o perito considerou referida peculiaridade no momento da avaliação do imóvel. III - Com efeito, verifica-se que o laudo de avaliação se encontra devidamente fundamentado. Além disso, há de se considerar que o valor homologado pela sentença deriva de trabalho realizado com rigor metodológico pelo perito de confiança do juízo e equidistante das partes. Seus atos, pela condição de auxiliar da justiça, gozam de fé pública. IV - O artigo 85 do Código de Processo Civil de 2015 estatui que os honorários advocatícios são devidos por força da sucumbência, segundo a qual o processo não pode gerar qualquer ônus para a parte que tem razão, impondo ao vencido o dever de pagar ao vencedor as despesas que antecipou e honorários advocatícios. Conforme se verifica dos autos, pese embora a sentença tenha julgado parcialmente procedente a presente demanda, o valor fixado pelo juízo de origem não se aproxima do pedido de reajuste feito na exordial, pelo que se constata, houve sucumbência mínima da apelada. Assim, deve ser aplicado ao presente caso o art. 86, parágrafo único, do CPC. V - Apelação improvida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5029986-92.2018.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 12/05/2022, DJEN DATA: 17/05/2022) -- APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. LAUDO PERICIAL. IMPARCIALIDADE DO PERITO. PEDIDO IMPROCEDENTE. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO DESPROVIDA. 1. O laudo pericial, complementado pelos esclarecimentos complementares, demonstra que o valor de mercado do aluguel é de R$ 24.823,00 (vinte e quatro mil, oitocentos e vinte e três reais) por mês, estando acima do valor atualmente cobrado pelo réu, motivo pelo qual a sentença de improcedência deve ser mantida. 2. Aplicabilidade do Método da Renda e do IGPM. Correção do laudo pericial. 3. Verifica-se que o perito observou os preceitos do contrato e da lei ao elaborar seu parecer e os esclarecimentos complementares. Constatada a imparcialidade na atuação do perito judicial, sendo de rigor o acolhimento do seu parecer. 4. Evidenciada sua correção, a sentença deve ser integralmente mantida. 5. Recurso desprovido. (TRF 3ª Região, PRIMEIRA TURMA, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 2083315 - 0009500-89.2009.4.03.6100, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL WILSON ZAUHY, julgado em 03/09/2019, e-DJF3 Judicial 1 DATA:11/09/2019) Imperiosa, portanto, a manutenção da r. sentença. No que tange à verba honorária, em razão do desprovimento do recurso interposto, majoro em 2% os honorários advocatícios fixados na sentença, em observância ao disposto no artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, os quais ficam sob condição suspensiva, posto que a apelante é beneficiária da gratuidade de justiça. Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO à apelação, nos termos da fundamentação. É como voto. EMENTA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. CLÁUSULA DE MANDATO RECÍPROCO ENTRE MUTUÁRIOS. VALIDADE. REVISÃO CONTRATUAL. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. TAXA REFERENCIAL. SEGURO HABITACIONAL. VENDA CASADA NÃO CONFIGURADA. LAUDO PERICIAL JUDICIAL. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE. APELAÇÃO DESPROVIDA. I. CASO EM EXAME Apelação interposta por mutuária contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação visando à anulação de procedimento de execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente e à revisão de cláusulas de contrato de financiamento imobiliário celebrado com a Caixa Econômica Federal. A autora alegou nulidade da consolidação da propriedade por ausência de notificação pessoal de um dos mutuários, abusividade contratual, capitalização ilegal de juros, cobrança excessiva de encargos e nulidade da perícia judicial. A sentença rejeitou os pedidos e reconheceu a regularidade da consolidação da propriedade fiduciária e das cláusulas contratuais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) definir se houve nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária em razão da notificação de apenas um dos mutuários para purgação da mora; (ii) verificar a incidência do Código de Defesa do Consumidor ao procedimento de execução extrajudicial disciplinado pela Lei nº 9.514/97; (iii) estabelecer a existência de abusividade contratual quanto à capitalização de juros, taxas remuneratórias, Taxa Referencial, seguro habitacional e taxa de administração; (iv) examinar a validade e suficiência do laudo pericial judicial; e (v) verificar a regularidade da majoração dos honorários advocatícios recursais. III. RAZÕES DE DECIDIR O inadimplemento contratual e a constituição em mora da devedora atraem a incidência do procedimento específico previsto na Lei nº 9.514/97, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor quanto à resolução do contrato com alienação fiduciária, conforme tese firmada no Tema 1095 do STJ. A consolidação da propriedade fiduciária observou os requisitos dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97. A certidão expedida pelo Oficial do Registro de Imóveis possui presunção relativa de legitimidade e não foi infirmada por prova concreta de irregularidade. A notificação realizada a apenas um dos mutuários é válida quando o contrato contém cláusula de mandato recíproco para recebimento de comunicações e notificações relacionadas ao financiamento imobiliário, produzindo efeitos em relação a ambos os devedores. A alegação de abusividade contratual não foi comprovada. A incidência do Código de Defesa do Consumidor aos contratos bancários não autoriza a revisão genérica de cláusulas livremente pactuadas sem demonstração concreta de desequilíbrio contratual ou onerosidade excessiva. A capitalização de juros em periodicidade inferior à anual é admitida nos contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional após a edição da MP nº 1.963-17/2000, reeditada como MP nº 2.170-36/2001, desde que expressamente pactuada. O contrato prevê expressamente os critérios de capitalização e os juros aplicados estão em conformidade com a jurisprudência do STF e do STJ. A taxa de juros remuneratórios aplicada não se revelou abusiva. A estipulação de juros superiores a 12% ao ano não caracteriza, por si só, ilegalidade, especialmente diante da observância dos parâmetros do Sistema Financeiro da Habitação. A utilização da Taxa Referencial como índice de correção monetária do saldo devedor é legítima quando prevista contratualmente, conforme entendimento consolidado do STJ. A contratação de seguro habitacional constitui exigência legal nas operações de financiamento imobiliário vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação. Ausente prova de imposição de seguradora específica ou restrição à livre escolha, não se configura venda casada. O laudo pericial judicial foi elaborado por profissional de confiança do juízo, de forma técnica e fundamentada, não havendo elementos aptos a afastar suas conclusões. A perícia concluiu pela regularidade da evolução contratual, inexistência de cobranças indevidas e conformidade dos encargos aplicados com as cláusulas pactuadas. Mantida a sentença de improcedência, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios recursais, nos termos do art. 85, §11, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça. IV. DISPOSITIVO E TESE Apelação desprovida. Tese de julgamento: O procedimento de consolidação da propriedade fiduciária rege-se pela Lei nº 9.514/97 quando configurados o inadimplemento e a constituição em mora do devedor fiduciário. A notificação para purgação da mora realizada em nome de apenas um dos mutuários é válida quando houver cláusula contratual de mandato recíproco para recebimento de notificações. A capitalização de juros em periodicidade inferior à anual é válida nos contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional após a MP nº 1.963-17/2000, desde que expressamente pactuada. A utilização da Taxa Referencial e a contratação de seguro habitacional no âmbito do SFH não configuram ilegalidade quando observadas as disposições legais e contratuais. O laudo pericial judicial elaborado por auxiliar do juízo possui presunção de legitimidade e prevalece na ausência de elementos concretos aptos a infirmar suas conclusões. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/97, arts. 5º, IV, 22, 23, 26 e 27; CPC, arts. 85, §11, 98, §3º, e 487, I; CDC, arts. 6º, V, 39, I, 51, IV e §1º, e 54; Decreto nº 22.626/33, art. 4º; Lei nº 4.380/64, arts. 6º, e, e 14; Lei nº 8.692/93, art. 25; MP nº 2.170-36/2001, art. 5º; Lei nº 13.465/2017; Resolução Bacen nº 3.811, art. 3º, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.891.498/SP, Tema 1095; STF, ADI 2591; STF, RE 592377/RS; STJ, REsp 973.827/RS; STJ, REsp 969.129/MG; STF, Súmulas 121, 596 e Vinculante 7; STJ, Súmulas 93, 297, 381, 382, 422 e 539; TRF3, ApCiv 5005838-31.2021.4.03.6126, Rel. Des. Fed. David Diniz Dantas, j. 26/06/2024; TRF3, ApCiv 5000520-94.2017.4.03.6130, Rel. Des. Fed. Nelton Agnaldo Moraes dos Santos, j. 26/10/2023; TRF3, ApCiv 5014900-47.2019.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Audrey Gasparini, j. 19/08/2025; TRF3, ApCiv 0028510-90.2007.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Antonio Morimoto Junior, j. 12/06/2024; TRF3, ApCiv 5000909-87.2023.4.03.6124, Rel. Des. Fed. Antonio Morimoto Junior, j. 12/06/2024; TRF3, ApCiv 5005789-59.2021.4.03.6103, Rel. Des. Fed. Nelton Agnaldo Moraes dos Santos, j. 29/02/2024. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. RENATO BECHO Relator do Acórdão