5002719-72.2019.4.03.6113

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5002719-72.2019.4.03.6113 RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADO do(a) APELADO: MARIO MARCONDES NASCIMENTO JUNIOR - SC50341-A ADVOGADO do(a) APELADO: LUIZ CARLOS SILVA - SP168472-A APELADO: CONDOMINIO RUBI, DARCINO SILVERIO RELATÓRIO O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Trata-se de apelação em face de sentença proferida em ação ordinária ajuizada por CONDOMÍNIO RUBI pleiteando a condenação da CAIXA ECONOMICA FEDERAL (CEF) ao pagamento de indenização por danos materiais decorrentes de alegados vícios construtivos em imóvel construído pelo Programa Minha Casa, Minha Vida, em valor suficiente para reparar os danos físicos existentes, ressarcir as despesas com os reparos já realizados, e cobrir os valores de benfeitorias contratadas e não entregues. Em sentença, o c. juízo a quo julgou parcialmente procedentes os pedidos, para condenar a CEF à obrigação de pagar indenização por danos materiais no montante de R$ 165.000,00, valor apurado em perícia judicial como suficiente para reparação dos vícios construtivos constatados, a ser atualizado pela taxa SELIC desde a data do laudo pericial (27/05/2022) até o efetivo pagamento. Ademais, reconheceu a sucumbência recíproca e condenou a CEF ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, e a parte autora ao pagamento de honorários fixados em 10% sobre a diferença entre o valor inicialmente pretendido a título de indenização material e aquele que foi efetivamente obtido, observada a gratuidade de justiça (art. 98, §3º, CPC/15). Apelação da Caixa Econômica Federal sustentando, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em razão da ausência de formação do litisconsórcio passivo necessário com a construtora e o respectivo responsável técnico pela obra, pois a responsabilidade por vícios construtivos recai sobre aqueles que executaram e responderam tecnicamente pelo empreendimento, sendo imprescindível sua integração ao polo passivo, com o retorno dos autos à fase instrutória. Alega, ainda, deficiência do laudo pericial, por não individualizar os danos nem apresentar planilha orçamentária detalhada que justifique o valor arbitrado como necessário para os reparos, o que teria comprometido o contraditório e a ampla defesa. Suscita sua ilegitimidade passiva, afirmando que, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1, atua apenas como representante do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e gestora operacional dos recursos públicos, sem assumir responsabilidade pela execução da obra ou pelos vícios construtivos. Defende que o contrato foi celebrado em nome do FAR, cujos recursos possuem patrimônio segregado em relação ao da CAIXA, inexistindo previsão legal ou contratual que imponha à instituição financeira o dever de reparar defeitos de construção. Alega a ocorrência da prescrição da pretensão indenizatória, ao fundamento de que os alegados vícios eram de conhecimento do condomínio desde a entrega do empreendimento, em 2015, sendo a ação ajuizada apenas em 2019, após o transcurso do prazo trienal previsto no art. 206, § 3º, V, do Código Civil. No mérito, defende que a prova técnica não demonstrou a existência de vícios construtivos indenizáveis, mas apenas problemas decorrentes do desgaste natural, da ausência de manutenção periódica, do uso inadequado e de intervenções realizadas pelos próprios moradores. Afirma que o laudo pericial e o parecer do assistente técnico evidenciam a inexistência de comprometimento da segurança, estabilidade ou habitabilidade do empreendimento, destacando que a manutenção das áreas comuns compete ao condomínio e que os prazos de garantia da construtora já se encontravam expirados. Reitera, por fim, que não possui dever legal ou contratual de fiscalizar tecnicamente a execução da obra, inexistindo nexo causal ou responsabilidade solidária com a construtora, razão pela qual requer a reforma integral da sentença para extinguir o feito sem resolução do mérito ou, subsidiariamente, julgar totalmente improcedentes os pedidos formulados pelo autor. Com contrarrazões pela parte autora, subiram os autos a este e. Tribunal Regional Federal. É o relatório. lor VOTO O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Tempestivo o recurso e preenchidos os demais pressupostos de admissibilidade recursal, passo ao exame da insurgência propriamente dita, considerando a matéria objeto de devolução. Dos limites objetivos da demanda Versa a controvérsia dos autos a respeito da apuração de vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida e da responsabilidade da Caixa Econômica Federal pela indenização dos danos materiais decorrentes. Da prescrição O prazo prescricional da pretensão indenizatória por vícios construtivos é decenal, na forma do art. 205 do CC/02, contado da inequívoca ciência do vício (actio nata), e não da entrega da obra ou da expedição do habite-se. O prazo prescricional decenal não se confunde e não se substitui pelo prazo previsto no art. 618 do Código Civil, que fixa um prazo de garantia legal e irredutível de cinco anos pela solidez e segurança da obra (em razão dos materiais e do solo), e cuja função é estabelecer um período mínimo durante o qual o construtor responde objetivamente por defeitos dessa natureza. O prazo de garantia não se confunde com o prazo prescricional da ação indenizatória, nem o condiciona. Uma vez constatado o vício, nasce para o lesado a pretensão de ser indenizado, a qual se sujeita ao prazo prescricional decenal, contado da ciência do defeito. No caso dos autos, a constatação de vícios construtivos se deu posteriormente à emissão do habite-se, em setembro de 2015 (Id 282008718). A presente ação foi ajuizada em setembro de 2019, não tendo se consumado, pois, o prazo prescricional decenal do art. 205 do CC/02. Nesse sentido, confira-se: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA (PMCMV). VÍCIOS CONSTRUTIVOS GRAVES. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA E DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF). INTERESSE DE AGIR. DESNECESSIDADE DE ESGOTAMENTO DA VIA ADMINISTRATIVA. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR DA INDENIZAÇÃO. RAZOABILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. (....) 3. A pretensão indenizatória por vícios construtivos submete-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, dada a sua natureza condenatória, o que afasta a incidência de prazos decadenciais. 4. O comprometimento estrutural do revestimento e as infiltrações graves configuram dano moral indenizável, cujo montante fixado em R$ 10.000,00 observa os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. 5. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta extensão, desprovido (STJ - REsp: 00000000000002153450 RJ 2024/0232551-4, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 16/03/2026, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 23/03/2026) Da legitimidade passiva No que diz respeito ao reconhecimento da legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal para causas que discutem a responsabilidade por vícios construtivos de imóveis adquiridos junto ao Sistema Financeiro de Habitação ou pelo Programa Minha Casa Minha Vida, o Superior Tribunal de Justiça já teve a oportunidade de consolidar o seguinte entendimento jurídico: a) se a CEF opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para promover moradia para pessoas de baixa renda, atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, é parte legítima para ser demandada; e (b) se a CEF atua apenas como agente financeiro, financiando a aquisição de imóvel já edificado ou que está sendo construído por outra pessoa jurídica, não pode ser responsabilizada por vícios de construção ou atrasos na entrega, nem pode ser demandada na ação que tenha por objeto a rescisão do contrato. No contexto do Programa Minha Casa, Minha Vida, para atrair a legitimidade passiva da CEF, é necessário que contra ela haja pedido de reparação dos vícios construtivos e que o banco tenha atuado como gestor na política pública de moradia relacionada à Faixa 1 do programa governamental, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR ou do Fundo de Desenvolvimento Social - FDS. Nessas hipóteses, é sua responsabilidade disponibilizar aos arrendatários bens imóveis aptos à moradia. É isso o mínimo que se espera de uma política pública de habitação. O STJ tem reiteradamente decidido que a CEF, ao atuar como gestora e executora de políticas públicas de moradia tem o dever de garantir habitabilidade adequada dos imóveis que oferece. Confira-se: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL. MORADIA POPULAR. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. NÃO OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. AGENTE DE POLÍTICA FEDERAL DE PROMOÇÃO À MORADIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA AGRAVANTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Não deve ser conhecido o apelo no que tange à suposta violação dos artigos 489 e 1.022 do CPC/2015, visto que não foram opostos embargos de declaração na origem, situação que atrai o óbice da Súmula 284/STF. 2. Esta Corte Superior tem o entendimento pacífico de que a instituição financeira somente detém legitimidade para integrar ações de indenização por vício de construção de imóvel quando atuar como agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, como se entendeu ser o caso do ora recorrente, sendo parte ilegítima quando atuar somente como agente financeiro. Incidência da Súmula 83 do STJ. 3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.938.533/BA, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/9/2025, DJEN de 15/9/2025.) Ademais, nos termos da Lei nº 10.188/01, que criou Programa de Arrendamento Residencial, compete à CEF definir os critérios técnicos a serem observados na aquisição, alienação e no arrendamento com opção de compra dos imóveis destinados ao Programa Minha Casa Minha Vida, e representar o arrendador (Fundo de Arrendamento Residencial – FAR) ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente (art. 4º, IV e VI), bem como na condição de proprietária fiduciária (art. 2º, § 3º). O Fundo, administrado e representado judicialmente pela CEF, figurou como proprietário da obra e contratante da construtora, conforme se extrai dos contratos juntados aos autos (IDs 282008696 e 282008721). Dos instrumentos contratuais, verifica-se, ainda, que a CEF, na qualidade de representante do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, adquiriu o terreno, contratou a construtora para a execução da obra e detém a propriedade fiduciária do empreendimento habitacional em que se encontra o imóvel objeto da demanda. Consequentemente, há de ser reconhecida a legitimidade passiva da CEF para a presente causa. Do litisconsórcio passivo necessário A legitimidade passiva nas ações prestacionais, isto é, aquelas voltadas à obtenção de uma atuação positiva ou negativa de alguém (ações condenatórias mandamentais e executivas lato senso) recai sobre aquele a quem eventual sentença de procedência tiver de impor o desempenho de alguma conduta (positiva ou negativa). No caso concreto, pugnando a parte autora o pagamento de indenização por vícios construtivos (obrigação de dar), à CEF, segundo a demandante, responsável pelo desempenho da obrigação, caberá figurar como ré no processo. Inexistindo pedido da parte autora para o desempenho de obrigação por parte da construtora, inexistem razões para que ela, ao lado da CEF, figure necessária ou facultativamente no polo passivo da demanda. Não é o caso, portanto, de litisconsórcio necessário, e tampouco de cerceamento de defesa em razão da não inclusão da construtora no polo passivo da lide. Do mérito O art. 927 c/c art. 186 do Código Civil estipulam a responsabilidade civil do agente pela reparação de danos causados por ato ilícito, sendo este ato toda a ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, tendente a violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral. No caso, a obrigação de reparar vícios construtivos se verifica quando demonstrado que eles decorrem da má qualidade do material utilizado na obra ou do emprego de técnicas inadequadas de construção. Por outro lado, não haverá direito à reparação se constatada má conservação do imóvel, ausência de manutenções periódicas ou desgaste comum decorrente do uso. São inaplicáveis as disposições do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, por se tratar de contrato de mútuo destinado à aquisição de imóvel no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, na Faixa 1 de beneficiários, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) ou do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS). Nestes casos, o contrato é subsidiado de forma significativa com recursos públicos, configurando verdadeiro instrumento de política pública habitacional e assistencial. Não se cuida de mera relação contratual de direito privado entre particulares ou hipótese de relação típica de mercado entre fornecedor e consumidor. Consequentemente, a CEF não se enquadra no conceito de fornecedor na relação jurídica trazida aos autos. Nesse sentido, confira-se o seguinte trecho esclarecedor do voto do saudoso Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, proferido no julgamento do Tema Repetitivo nº 960, in verbis: (...) No âmbito da habitação urbana, conforme constou na manifestação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (fls. 585/599), o "Programa Minha Casa, Minha Vida" - PMCMV possui dois campos de atuação bem distintos, de acordo com a faixa de renda dos beneficiários do programa. A Faixa 1 compreende famílias com renda mensal bruta de até R$ 1.800,00 (valores atuais), bem como as famílias com renda mensal bruta de até R$ 3.600,00, desde que enquadradas, nesta segunda hipótese, em situações específicas de vulnerabilidade social, como emergência ou calamidade pública. Nessa faixa do programa, a operação mais se assemelha a um benefício social com contrapartida do que propriamente a um contrato de compra e venda de imóvel. Com efeito, não se estabelece relação de consumo entre o beneficiário e a construtora/incorporadora, como ocorre nas outras faixas do programa. Na Faixa 1, o imóvel é incorporado ao patrimônio de um fundo público (Fundo de Arrendamento Residencial - FAR ou Fundo de Desenvolvimento Social - FDS), e esse fundo assume a condição de "alienante" do imóvel. A seleção dos beneficiários, por sua vez, é realizada pelo Poder Público ou por "entidades organizadoras" previamente habilitadas pelo Ministério das Cidades. A subvenção econômica nessa faixa alcança até 90% do valor do imóvel, sendo o restante diluído em até 120 parcelas mensais (limitadas a 5% da renda bruta), sem juros e sem formação de saldo devedor, diversamente do que ocorre num típico financiamento imobiliário. (...) (REsp n. 1.601.149/RS, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 13/6/2018, DJe de 15/8/2018.) No caso concreto, narra a parte autora que é Condomínio de imóveis construído no âmbito do Programa “Minha Casa Minha Vida”, instituído pelo Governo Federal por meio das Leis nº 11.977/2009 e nº 12.424/2011, e comercializado mediante contrato de compra e venda de imóvel com parcelamento e alienação fiduciária em garantia com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), celebrado com a Caixa Econômica Federal (Ids 282008696, 282008715, 282008721). O Condomínio Residencial Rubi está localizado na Rua Paulo Archetti, no Município de Franca/SP, sendo que o habite-se foi emitido em 29/01/2014 (Id 282008718). Prossegue a parte autora aduzindo que, pouco tempo após a entrega do empreendimento, uma série de problemas e danos físicos começaram a se manifestar nas áreas comuns do Condomínio, tais como rachaduras nas paredes e estruturas, problemas nas instalações elétricas e hidráulicas, esgoto sanitário entupindo e transbordando, falha de impermeabilização, reboco e pintura esfarelados e deteriorados, pisos trincados, umidade ascendente, bem como portas emperradas e janelas de baixa qualidade, com frestas que permitem a entrada de água da chuva. Afirma que, além de todos os vícios construtivos, a construção foi entregue inacabada e sem uma diversidade de benfeitorias que constavam como inclusas no Memorial Descritivo do empreendimento, além de não ter sido adaptada para pessoas com deficiência. Sustenta a autora procurou a ré para reparação dos vícios e correspondente indenização pelos prejuízos sofridos; contudo, sua demanda não fora solucionada, razão pela qual ajuizou a presente ação, visando ao pagamento de indenização por danos materiais e morais. Produzida prova pericial técnica no imóvel, mediante visita realizada em março de 2022 por engenheiro civil nomeado pelo juízo, o laudo pericial juntado aos autos ao Id 282008763 e seguintes, concluiu pela existência de danos decorrentes do mau uso, ausência de manutenção e desgaste natural do bem e outros decorrentes de vícios de construção no imóvel, e apresentou estimativa de orçamento para o reparo apenas dos vícios construtivos. Apontou o perito: 10.1 QUESITOS PROPOSTOS PELO CONDOMÍNIO: 1) Quais os danos encontrados ou já reformados no Condomínio Autor? RESPOSTA: Conforme ilustra o encarte fotográfico no corpo do laudo, no BLOCO “A”, foi constatado dano na pintura por mal uso e por ação de umidade, fissuras nas calçadas que contorna o bloco, piso tátil danificado por mau uso e devido as fissuras da calçada, fissuras de retração do revestimento externo (alvenaria), falta de algumas luzes de emergência na escada (indícios que foram retiradas, outras remanejadas), vestígios de ação de umidade nas paredes da caixa da escada devido as fissuras de retração do revestimento, revestimento em gesso danificado por mau uso na caixa de escada, no BLOCO “B”, foi constatado fissuras no piso da calçada que contorna o bloco, pintura externa com indícios de ação de umidade, desnivelamento leve da alvenaria do quadro de energia em relação a parede do bloco, piso tátil danificado devido irregularidade na calçada, fissuras de retração do revestimento, desnivelamento parcial (piso) calçada que contorna o bloco, no interior da caixa da escada nota-se pintura e revestimento danificado por mau uso, houve substituição parcial do piso cerâmico no hall da escada, luz de emergência danificada por mau uso, no BLOCO “C”, fissuras na calçada que contorna o bloco, fissuras de retração do revestimento externo, descolamento revestimento externo devido má aderência, desnivelamento da alvenaria da caixa de energia, dano interno da pintura da caixa escada por mau uso, dano na luz de emergência mau uso, dano na parte elétrica por mau uso, no BLOCO “D”, fissuras no piso (calçada) que contorna o bloco, fresta no piso com a parede do bloco decorrente da movimentação da calçada, houve reparos parcial na calçada devido deslocamento da guia da calçada, fissuras na alvenaria externa devido a retração do revestimento, fresta entre a alvenaria da casa de energia com a alvenaria do bloco devido a irregularidade na junção(engastamento), danos na luz de emergência por mau uso, danos no revestimento da caixa de escada por mau uso, dano na pintura da caixa de escada por mau uso, dano em peça cerâmica da caixa de escada por mau uso, no BLOCO “E”, fissuras no piso da calçada, vestígios ação de umidade na parede externa, piso tátil danificado, fissuras de retração do revestimento externo, fissura de dilatação entre a alvenaria da casa de energia com a parede do bloco, deficiência na amarração, movimentação leve parcial da calçada criando fresta com a parede do bloco, pintura interna da caixa da escada danificada por mau uso e pela ação de umidade, houve troca parcial do piso cerâmico da caixa da escada, no BLOCO “F”, fissuras no piso da calçada que contorna o bloco, fissuras no revestimento externo das paredes do bloco por retração, trinca na mureta de contenção devido movimentação da placa do piso, vitro do banheiro trincado por mau uso, pintura interna da caixa da escada danificada por mau uso e pela ação de umidade, no BLOCO “G”, fissuras no piso da calçada que contorna o bloco, deslocamento da alvenaria da casa de energia, fissuras de retração do revestimento externo, fissura e danos no revestimento da laje da casa de gás, danos na pintura interna da caixa da escada por mau uso e pela ação de umidade, danos na rede elétrica, luz de emergência por mau uso, ação de umidade/infiltração na esquadria da caixa da escada por deficiência da vedação, no BLOCO “H”, fissuras no piso da calçada externa que contorna o bloco, danos no piso tátil, fissura (fresta) entre a parede da casa de energia com a alvenaria do bloco, decorrente da irregularidade na amarração, fissuras de retração e dilatação no revestimento das paredes externas do bloco, fresta entre o piso da calçada com a parede do bloco, devido a movimentação da placa do piso, danos na pintura interna e do revestimento, nas paredes do hall da caixa de escada, por mau uso e ação de umidade, danos na rede elétrica (luz de emergência) mau uso, no BLOCO “I”, fissuras no piso da calçada que contorna o bloco, fissuras no piso tátil, fresta entre a parede da casa de energia com a parede do bloco, danos no revestimento externo, fresta entre o piso da calçada com a parede bloco, danos na pintura interna (caixa de escada) por mau uso e pela ação de umidade, houve troca parcial do piso do hall da caixa de escada, no BLOCO “J”, fissuras no piso da calçada que contorna do bloco, fresta entre o piso da calçada com a parede do bloco, fresta entre a alvenaria da casa de gás com a parede do bloco, fissura na alvenaria externa do bloco, fissuras no revestimento externo por retração, fresta entre a parede da casa de energia com a parede do bloco, danos na rede elétrica (luz de emergência), danos na pintura e revestimento interno do hall da caixa da escada, danos no quadro de distribuição da rede elétrica, houve substituição parcial do revestimento cerâmico da caixa de escada, NA ÁREA COMUM EXTERNA, fresta no piso da calçada com a parede da guarita, fissuras de retração no revestimento externo da guarita, revestimento cerâmico do piso interno da guarita danificado pelo uso, batente da porta do banheiro da guarita danificado pela ação de umidade (água/limpeza), trinca na peça cerâmica do banheiro da guarita, trinca na parede interna do banheiro da guarita, fissuras de retração no revestimento externo do salão de festas, fissuras na calçada que contorna o salão de festas, fissuras de retração do revestimento nas paredes externas e por deficiência de vergas/contravergas, fissuras interna do salão de festas, portas de madeira do salão de festas (banheiros) danificadas pela ação d´agua (limpeza), danos na pintura interna devido ação de umidade, no pátio estacionamento, há áreas do piso com fissuras e ou trincas com falha no acabamento, na quadra há trechos do alambrado com tela danificada por mau uso, com relação os dispositivo de escoamento de águas pluviais, há canaletas com resíduos de terra devido à falta de manutenção, com relação a rede esgoto, foi notado transbordamento (águas servidas) em uma caixa em decorrência de obstrução (falta de manutenção). (...) h) Existe alguma responsabilidade dos moradores em prover a manutenção preventiva da respectiva unidade habitacional? Existe comprovação de que esta manutenção é realizada com a periodicidade exigida? A ausência de manutenção periódica pode ter ocasionado problemas de desgaste prematuro das construções? RESPOSTA: Sim, no entendimento da perícia, salvo maiores entendimentos por parte do E. Julgador, a partir do momento da ocupação do imóvel, a responsabilidade pela manutenção periódica dos serviços de pintura, elétrica, hidráulica, sanitária, etc, passa a ser dos moradores/proprietários, salvo serviços decorrentes de vícios construtivos. Não há indícios no local, que serviços de manutenção venham ocorrendo regularmente, porém há alguns indícios de serviços de restauração de algumas áreas do piso do hall da escada (troca), substituição de algumas luzes de emergência na caixa da escada. Em síntese, no geral, não há indícios de serviços de manutenção sendo executados regularmente, e a falta desses serviços, tem como consequência um desgaste precoce da obra. (...) iii. Tais danos físicos podem ser decorrentes de falta de manutenção ou mau uso? RESPOSTA: No geral, a perícia constatou que as calçadas que contornam os blocos apresentam fissuras, desnivelamento por acomodação do aterro, criando frestas, verificou fissuras do revestimento externo devido a retração do material, verificou algumas fissuras nas paredes externas devido a irregularidades dos dispositivos da superestrutura, frestas entre a casa de energia/gás com as paredes dos blocos, devido irregularidades na ancoragem, fissuras e irregularidades no piso do pátio estacionamento devido irregularidade na execução, esses danos atribuímos a vícios construtivos. Por outro lado, foi constatado pintura danificada por mau uso, assim como em decorrência de ação de umidade (vício construtivo), rede elétrica danificada por mau uso, bloqueio dos escoamentos da rede pluvial e esgoto por falta de manutenção, danos em portas de madeira por mau uso, danos na tela do alambrado por mau uso. (...) vii. Os danos físicos verificados são decorrentes de desgaste natural ou falta de manutenção ou manutenção incorreta que gradativamente os agravaram? RESPOSTA: Conforme exposto no corpo do laudo (encarte fotográfico) e nas respostas aos quesitos anteriores), a perícia constatou danos decorrentes de vícios construtivos e outros decorrentes da falta de manutenção e mau uso. (...) viii. O imóvel periciado apresenta-se em dia com as manutenções periódicas de acordo com a NBR 5674:2012, manual do proprietário e cláusulas do contrato de financiamento, visando sua conservação e durabilidade. Se não, quais locais apresentam negligência na manutenção? RESPOSTA: Conforme esclarecido anteriormente, não há indícios que as manutenções periódicas venham ocorrendo no empreendimento imobiliário em questão. ix. Os danos físicos verificados são decorrentes de vício de construção? Caso positivo, qual o fator causador das manifestações patológicas? Gentileza também identificar o processo construtivo que houve a falha de execução e apontá-la. RESPOSTA: Conforme esclarecido anteriormente, houve constatação de fissuras nas calçadas que contornam os blocos, como ocorrido no piso do pátio do estacionamento e manobras, devido a irregularidade na execução da compactação do solo e das juntas de dilatação, inclusive sendo criado frestas entre as paredes dos blocos com o piso/calçadas. Também nas casas de energia e gás, há frestas entre as paredes das casas com as paredes dos blocos, devido a deficiência na ancoragem. Há fissuras nos revestimentos externos dos blocos devido a retração dos revestimentos, foi verificado também fissuras decorrentes das irregularidades de execução das vergas/contravergas. (...) k) Gentileza apresentar custo relativo à recuperação do(s) imóvel(is), em relação aos danos físicos que possam ser efetivamente atribuídos a vícios de construção (no caso de ser mais de um imóvel favor discriminar os valores individuais para cada imóvel constituinte da presente ação). Adicionalmente, por favor, apresentar orçamento detalhado para os reparos necessários no imóvel com quantitativos e custos unitários baseados em tabela oficial e atualizada, a exemplo do SINAPI. RESPOSTA: Devido as peculiaridades dos serviços de restauração em questão, este Perito contatou os empreiteiros Sr. Joilton 16 99151 5601 e Sr. Donizete 9 9129 7575, empreiteiros de confiança de deste Perito, que fizeram uma análise juntamente com este Perito da situação, sendo apresentado uma estimativa global os serviços para restauração referente aos danos decorrentes de vícios construtivos, como fissuras dos pisos e alvenaria e pintura externas dos blocos com material especial, visando proporcionar vedação das fissuras de retração do revestimento, sendo estimado o valor global de R$165.000,00. Constatados os vícios, a parte autora deduz pedido de condenação das rés em obrigação de pagar indenização em valor suficiente para efetuar o reparo de todos os danos materiais no imóvel. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando as rés ao pagamento de indenização em valor apurado pelo perito judicial (R$ 165.000,00) como suficiente para reparação dos vícios construtivos constatados. Do exame da inicial, bem se percebe que o direito feito valer em juízo pela parte é o de moradia digna. O direito à moradia digna constitui corolário do princípio da dignidade da pessoa humana. Abrange, entre outros aspectos, a segurança da posse, traduzida na regularização documental e na proteção contra remoções arbitrárias; o acesso à infraestrutura básica, como abastecimento de água, energia elétrica, esgotamento sanitário e coleta de resíduos; a habitabilidade, consistente na existência de espaço adequado, proteção contra intempéries e condições satisfatórias de ventilação; bem como a acessibilidade e a adequada localização do imóvel, com proximidade de transporte público, escolas, unidades de saúde e oportunidades de trabalho. Muito embora se trate de direito de conteúdo bastante amplo, concretamente, busca a parte autora à observância do concernente à habitabilidade do imóvel, a julgar pela indicação dos vícios construtivos lamentados e pela pretensão à obtenção de numerário suficiente à reparação. No âmbito federal, um dos instrumentos de concretização do direito à moradia digna é o Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1, voltado à promoção do acesso à moradia pela população de baixa renda, operacionalizado por diversos agentes, e a partir de sofisticada engenharia jurídica e institucional. A participação no programa pressupõe prévia inscrição no Cadastro Habitacional, a ser realizada perante o ente público local ou entidade organizadora habilitada pelo Ministério das Cidades. Exige-se, ainda, a atualização ou inscrição no Cadastro Único para Programas Sociais do Governo Federal (CadÚnico), providência de caráter obrigatório e efetuada exclusivamente pela prefeitura ou pelo Governo do Distrito Federal. Havendo unidades habitacionais disponíveis na localidade, o ente público encaminha à CEF a relação dos candidatos inscritos, incumbindo à instituição financeira verificar o preenchimento dos requisitos estabelecidos pelo programa. Após a validação, a lista dos selecionados é devolvida ao ente público ou à entidade organizadora para divulgação e convocação dos candidatos à apresentação da documentação necessária à formalização do contrato. A vinculação entre os selecionados e o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) se dá por “INSTRUMENTO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL, COM PARCELAMENTO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA NO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - PMCMV - RECURSOS FAR”, representado este pela Caixa Econômica Federal. Pelo mesmo instrumento passa a figurar o FAR como proprietário fiduciário do bem e como fiduciante o particular beneficiário. O beneficiário recebe do FAR o imóvel, cabendo-lhe o pagamento em parcelas mensais, limitadas a teto que não comprometa a renda familiar; o FAR subvenciona o pagamento das prestações. Adimplidas integralmente, a CEF fornece o respectivo termo de quitação em favor do beneficiário, cabendo-lhe a averbação no registro de imóveis. Considerando a centralidade do imóvel na política pública de moradia, diversas são as causas de ruptura do ajuste entre o FAR e o beneficiário. Para além da possibilidade de consolidação da propriedade em favor do FAR em decorrência da inadimplência das parcelas do financiamento, a retomada do imóvel pelo Fundo também pode decorrer de outras hipóteses previstas no programa e constantes no contrato, tais como o inadimplemento das cotas condominiais, a não ocupação ou o abandono do imóvel, sua locação irregular, bem como a ausência de conservação adequada, apta a ocasionar a depreciação do bem dado em garantia. Pois bem. O fato de a parte autora ter direito à habitação digna, efetivamente lesado pelos diversos vícios construtivos indicados no laudo pericial, não significa, porém, que ela tenha direito à condenação da CEF na forma de indenização em pecúnia. A parte autora não tem direito à indenização, mas tão somente direito à reparação (in natura) dos vícios impeditivos ao pleno exercício do direito constitucional à moradia digna em sua expressão “habitabilidade”. Isso porque, até a quitação do imóvel, caso se opere, qualquer que seja a razão para isso, a consolidação da propriedade em favor do FAR, o imóvel volta a integrar o programa. A partir daí, ele pode ser destinado a outro beneficiário, selecionado em consonância com os critérios pertinentes de elegibilidade, notadamente o econômico. Diante da possibilidade de o imóvel vir a ser destinado a outro beneficiário, igualmente titular do direito de recebê-lo em condições dignas de habitabilidade, é que não tem a parte autora direito subjetivo (material) a ser indenizada pelo equivalente pecuniário aos danos constatados no imóvel. Por consequência, não tem ela o direito (judicial material) à tutela jurisdicional consistente na condenação ao pagamento de soma que, ao fim e ao cabo, não tem ela nenhuma obrigação de verter na reparação do bem. Isso é o que justifica minha conclusão no sentido de não ter a parte autora direito a ser indenizada pelo equivalente pecuniário dos danos constatados no imóvel, mas tão somente na forma de reparos in natura (obrigação de fazer) no bem, que garantam a habitabilidade a quem quer que seja (ocupante presente ou futuro, a quem o imóvel eventualmente venha a ser destinado). Nesse cenário, realizado o pagamento de indenização em pecúnia sem garantia de que o valor será efetivamente empregado na reparação do imóvel, há de se cogitar hipótese de que o FAR, caso venha a ter a propriedade do bem consolidada em seu favor, seja surpreendido com a constatação de que o montante pago ao antigo beneficiário da política pública habitacional não foi efetivamente investido no imóvel. Assim, o programa poderá receber o bem depreciado, mesmo após o pagamento da indenização, em evidente prejuízo ao patrimônio público e com potencial comprometimento da realização do direito constitucional à moradia. Condizente com isso, a reparação em pecúnia só é possível nos casos em que demonstrado o reparo prévio do imóvel, caso em que o montante objeto de condenação consubstanciará reembolso de despesas já efetuadas. Igual direito à reparação pecuniária terá o beneficiário do programa que, por ter quitado integralmente as obrigações com a CEF, tenha adquirido a propriedade do imóvel. Diante do exposto, entendo que a condenação da ré em obrigação de fazer representa providência adequada à efetivação do direito à moradia digna e decorre da interpretação lógico-sistemática do pedido formulado pela parte autora. Em contrapartida, entendo que deve ser reformada a sentença no capítulo em que condenou as rés ao “reembolso de despesas experimentadas pela Autora ou que venha a experimentar por força dos vícios construtivos em questão, seja como medidas paliativas, seja para consertos emergenciais” (item 2 do dispositivo da sentença), porquanto tal providencia não faz parte dos limites objetivos da demanda conforme traçados pela parte autora em sua inicial, configurando, pois, de vício de julgamento extra-petita. Diante do meu entendimento de que a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos deve ser admitida apenas em hipóteses excepcionais, revela-se cabível a condenação da CEF ao cumprimento da obrigação de reparar os defeitos construtivos nos termos indicados no laudo pericial, no prazo de 120 (cento e vinte) dias, a contar do trânsito em julgado. A fixação do referido prazo mostra-se adequada e proporcional, em razão da complexidade inerente à execução dos reparos constatados na perícia, os quais demandam planejamento, contratação de mão de obra especializada, aquisição de materiais e, eventualmente, a obtenção de autorizações técnicas. Por fim, pontua-se que a existência de vício construtivo não revela, por si só, incapacidade técnica da construtora para realizar os eventuais reparos necessários. Caso a parte autora possua qualquer receio nesse sentido, ser-lhe-á facultado, em observância ao princípio da boa-fé e em conformidade com as disposições contratuais e as instruções ao usuário, promover os reparos às suas expensas e posteriormente requerer o respectivo reembolso à CEF, o qual ficará limitado às patologias constatadas no laudo pericial judicial. Ao Juízo do cumprimento de sentença, para a efetivação da tutela específica, caberá determinar as medidas executivas indiretas cabíveis, tais como imposição de multa, autorizando-se a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos para o caso de reembolso dos gastos efetivamente comprovados com o reparo dos vícios construtivos apontados no laudo pericial produzido em juízo. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL.VÍCIOS CONSTRUTIVOS. RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME Apelações cíveis interpostas pela Caixa Econômica Federal e pela autora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória decorrente de vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, para condenar a CEF à obrigação de fazer consistente na realização dos reparos indicados em perícia judicial e afastar a indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: definir se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva e responsabilidade pelos vícios construtivos em imóvel vinculado ao FAR; estabelecer se é cabível a conversão da obrigação de fazer em indenização pecuniária; e determinar se os vícios construtivos constatados ensejam indenização por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR A Caixa Econômica Federal, nos contratos firmados com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial, atua como gestora e operadora de política pública habitacional, sendo responsável pela aquisição, construção e entrega de imóveis aptos à moradia, o que fundamenta sua legitimidade passiva e responsabilidade pelos vícios construtivos. A prova pericial judicial, elaborada por profissional de confiança do juízo, comprova a existência de falhas de origem construtiva, decorrentes de projeto, execução da obra ou emprego inadequado de materiais, impondo a reparação dos defeitos apontados. A tutela específica, consistente na obrigação de fazer, é a forma adequada de recomposição do dano material, devendo prevalecer enquanto não demonstrada a impossibilidade de cumprimento in natura, admitindo-se a conversão em perdas e danos apenas em caso de descumprimento. O dano moral decorrente de vícios construtivos não se presume e exige demonstração de violação anormal aos direitos de personalidade, o que não se verifica quando os defeitos não comprometem a habitabilidade do imóvel nem impõem desocupação prolongada. IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos desprovidos. Tese de julgamento: A Caixa Econômica Federal é parte legítima e responde pelos vícios construtivos de imóveis adquiridos no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida quando atua como gestora do Fundo de Arrendamento Residencial. Constatados vícios construtivos por perícia judicial, a recomposição do dano material deve ocorrer, preferencialmente, por meio de obrigação de fazer. O dano moral por vícios construtivos somente é indenizável quando demonstrada violação anormal aos direitos de personalidade, não configurada por meros dissabores ou defeitos que não comprometam a habitabilidade do imóvel. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186, 205 e 927; CPC, arts. 85, § 11, 300, § 3º, e 371; Lei nº 10.188/2001; Lei nº 11.977/2009; Lei nº 14.620/2023. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.352.227/RN, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 24.02.2015; TRF3, ApCiv nº 0002540-03.2017.4.03.6112, Rel. Des. Fed. Renato Lopes Becho, j. 28.02.2025; TRF3, ApCiv nº 0001693-13.2012.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Peixoto Junior, j. 23.04.2019; TRF3, AI nº 0043591-75.2009.4.03.0000, Rel. Des. Fed. André Nekatschalow, j. 19.04.2010; STJ, AgRg no Ag nº 200601134542, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, Terceira Turma, j. 03.03.2008. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5018290-10.2019.4.03.6105, Rel. Desembargadora Federal AUDREY GASPARINI, julgado em 06/05/2026, DJEN DATA: 12/05/2026) Dispositivo Ante todo o exposto, dou parcial provimento à apelação da CEF para converter a obrigação de pagar em obrigação de reparar os vícios construtivos verificados nas áreas comuns do Condomínio autor, conforme consignados em laudo pericial, cujos trabalhos devem ser iniciados no prazo de 120 dias contados do trânsito em julgado da demanda. Consigno que a oposição de embargos declaratórios infundados pode ensejar aplicação de multa nos termos do art. 1.026, § 2°, do CPC. É o voto. EMENTA DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM ÁREAS COMUNS DE CONDOMÍNIO. PRESCRIÇÃO DECENAL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. DESNECESSIDADE DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO COM A CONSTRUTORA. DIREITO À MORADIA DIGNA. TUTELA ESPECÍFICA. CONVERSÃO DA OBRIGAÇÃO DE PAGAR EM OBRIGAÇÃO DE FAZER. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta pela Caixa Econômica Federal contra sentença que julgou parcialmente procedente ação ordinária ajuizada por Condomínio residencial para condená-la ao pagamento de indenização por danos materiais decorrentes de vícios construtivos verificados nas áreas comuns de empreendimento integrante do Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1, custeado com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). A recorrente suscita prescrição, ilegitimidade passiva, necessidade de formação de litisconsórcio passivo com a construtora, nulidade da perícia e improcedência dos pedidos. No mérito recursal, discute-se, ainda, a adequação da condenação em indenização pecuniária. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) definir se a pretensão indenizatória está prescrita; (ii) estabelecer se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder por vícios construtivos em empreendimento vinculado ao FAR; (iii) determinar se a construtora deve integrar necessariamente o polo passivo da demanda; (iv) definir se a prova pericial comprova a existência de vícios construtivos imputáveis à execução da obra; e (v) estabelecer se a tutela jurisdicional adequada consiste em indenização pecuniária ou na reparação específica dos vícios construtivos. III. RAZÕES DE DECIDIR A pretensão de reparação por vícios construtivos submete-se ao prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil, contado da ciência inequívoca do defeito, não se confundindo com o prazo de garantia previsto no art. 618 do Código Civil. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva quando atua como gestora e executora da política pública habitacional desenvolvida com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial, competindo-lhe assegurar que os imóveis disponibilizados aos beneficiários apresentem condições adequadas de habitabilidade. A ausência da construtora no polo passivo não configura litisconsórcio passivo necessário nem cerceamento de defesa, porque a demanda foi direcionada exclusivamente contra a Caixa Econômica Federal, única destinatária da obrigação postulada. A prova pericial judicial demonstra a existência de vícios construtivos decorrentes de falhas de execução, coexistindo com danos atribuíveis ao desgaste natural, ao mau uso e à ausência de manutenção, sendo devida a reparação apenas das patologias construtivas identificadas. Nos contratos do Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1, celebrados com recursos do FAR, prevalece a finalidade pública da política habitacional, razão pela qual a tutela específica consistente na reparação dos vícios construtivos constitui a forma mais adequada de assegurar a efetividade do direito fundamental à moradia digna e preservar o patrimônio público. A condenação ao pagamento de indenização em dinheiro somente se justifica quando demonstrado o efetivo desembolso com os reparos ou quando o beneficiário já tiver adquirido a propriedade plena do imóvel, admitindo-se a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos apenas em hipóteses excepcionais de descumprimento. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A pretensão de reparação de danos decorrentes de vícios construtivos sujeita-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, contado da ciência do defeito. A Caixa Econômica Federal responde pelos vícios construtivos de empreendimentos do Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1 quando atua como gestora e executora da política pública habitacional vinculada ao Fundo de Arrendamento Residencial. A construtora não integra litisconsórcio passivo necessário quando a obrigação postulada é dirigida exclusivamente à Caixa Econômica Federal. A reparação dos vícios construtivos deve limitar-se às patologias comprovadas por perícia judicial e atribuíveis à execução da obra. A tutela específica consistente na obrigação de reparar os vícios construtivos prevalece sobre a indenização pecuniária enquanto possível o cumprimento in natura, admitindo-se a conversão em perdas e danos apenas em hipóteses excepcionais. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 6º; CC, arts. 186, 205, 618 e 927; CPC, arts. 98, § 3º, e 1.026, § 2º; Lei nº 10.188/2001, art. 4º, IV e VI; Lei nº 11.977/2009. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2024/0232551-4, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 16.03.2026, DJe 23.03.2026; STJ, AREsp 2.938.533/BA, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 08.09.2025, DJe 15.09.2025; STJ, REsp 1.601.149/RS (Tema 960), Rel. p/ Acórdão Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, j. 13.06.2018, DJe 15.08.2018; TRF3, Apelação Cível 5018290-10.2019.4.03.6105, Rel. Des. Fed. Audrey Gasparini, j. 06.05.2026. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, deu parcial provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. ANTONIO MORIMOTO Relator do Acórdão