5002597-90.2023.8.13.0686

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Teófilo Otoni / 2ª Vara Cível da Comarca de Teófilo Otôni Avenida Doutor Júlio Rodrigues, 415, Avenida Doutor Júlio Rodrigues 415, Marajoara, Teófilo Otoni - MG - CEP: 39803-902 PROCESSO Nº: 5002597-90.2023.8.13.0686 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Defeito, nulidade ou anulação] AUTOR: GLEY GONDIM DA COSTA CPF: 094.112.916-00 RÉU: CRETA PARTICIPACOES LTDA. CPF: 21.258.478/0001-96 e outros SENTENÇA I - RELATÓRIO Trata-se de ação declaratória de nulidade de escritura pública de compra e venda c/c restituição de imóvel, perdas e danos e indenização por danos morais, ajuizada por GLEY GONDIM DA COSTA em face de CRETA PARTICIPAÇÕES LTDA, RONALDO JOSE PIMENTA DA SILVA e JOSE AGNALDO PIMENTA DA SILVA. Alega o autor que celebrou contrato de compra e venda de imóvel rural denominado Fazenda Córrego da Inveja, pelo valor de R$ 3.600.000,00, tendo pago R$ 3.075.000,00, restando saldo de R$ 525.000,00. Sustenta que, após a aquisição e imissão na posse, foi autuado por órgão ambiental e constatou que o imóvel se encontra, em sua quase totalidade, inserido em área de preservação ambiental (99,21%) e, parcialmente (40,37%), em área sujeita a restrições relacionadas à Reserva Indígena Machacali, circunstâncias que, segundo afirma, foram omitidas pelos vendedores. Aduz que tanto o compromisso de compra e venda quanto a escritura pública declaravam que o imóvel estava livre de quaisquer ônus, restrições ambientais ou indígenas, razão pela qual sustenta ter sido induzido em erro por omissão dolosa. Afirma, ainda, possuir deficiência auditiva, baixa instrução e ter celebrado o negócio desacompanhado de advogado, enquanto os vendedores estavam devidamente assessorados. Com fundamento em vício de consentimento, erro substancial e dolo, requer a declaração de nulidade do negócio jurídico, a restituição dos valores já pagos (R$ 3.075.000,00), a dispensa do pagamento da parcela remanescente (R$ 525.000,00) e indenização por danos morais. Em sede de tutela de urgência, pleiteia a suspensão da exigibilidade da última parcela, o sequestro dos valores já pagos e autorização para aquisição de outro imóvel rural, a fim de garantir sua subsistência até o julgamento da demanda. Indeferido o pedido de tutela de urgência, ID 9771995201. Mantida a decisão, ID 9804012156. A parte autora apresentou emenda à petição inicial, em razão das tentativas frustradas de citação dos réus, requerendo a exclusão de Ronaldo José Pimenta da Silva do polo passivo da demanda. Além disso, informou novos endereços para citação de Creta Participações Ltda. e de José Agnaldo Pimenta da Silva, requerendo o recebimento da emenda e a expedição de novos mandados de citação para os endereços indicado, ID Num. 9866722295. Frustrada tentativa de conciliação, ID 9913675975. A ré Creta Participações Ltda. apresentou contestação sustentando, preliminarmente, a ilegitimidade passiva dos corréus pessoas físicas, ao argumento de que o negócio jurídico foi celebrado exclusivamente entre o autor e a pessoa jurídica, razão pela qual eventual pretensão anulatória, restitutória ou indenizatória somente poderia ser dirigida contra a empresa contratante. No mérito, alegou que o compromisso de compra e venda e o respectivo termo aditivo foram regularmente celebrados, tendo o autor recebido a posse do imóvel desde junho de 2021. Afirmou que o comprador teve acesso à documentação do imóvel e o conhecia previamente, inexistindo erro substancial, dolo ou qualquer vício de consentimento capaz de invalidar o negócio jurídico, que reputa perfeito e acabado. Sustentou que o autor permaneceu na posse do imóvel por mais de dois anos e somente ajuizou a demanda após ser autuado por suposta infração ambiental, buscando, com isso, eximir-se do pagamento do saldo remanescente do preço e das obrigações assumidas no contrato. Aduziu, ainda, que inexiste averbação na matrícula do imóvel indicando restrições ambientais ou indígenas, bem como que o relatório técnico particular juntado pelo autor constitui prova unilateral, incapaz de demonstrar os alegados vícios do negócio. Impugnou os pedidos de anulação contratual, restituição dos valores pagos, suspensão do pagamento da parcela remanescente e indenização por danos morais, sustentando a inexistência de ato ilícito, de nexo causal e de dano indenizável. Impugnação à contestação sob o ID 10091928589. Deferida prova pericial, ID 10168636542. Impugnação ao valor dos trabalhos periciais, ID 10239907892. O laudo pericial foi juntado ao ID 10367377015, tendo sido posteriormente apresentados os esclarecimentos periciais sob o ID 10384710866 e a respectiva complementação sob o ID 10643435747. Determinada o apensamento dos autos ao processo de execução no 5000704-17.2023.8.13.0443, ID 10578212153. A parte requerida fez considerações e pleiteou pela homologação do laudo pericial, ID Num. 10649850133, além do julgamento de improcedência dos pedidos. É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO A requerida sustenta a ilegitimidade passiva de José Agnaldo Pimenta da Silva, ao argumento de que o contrato de compra e venda foi celebrado exclusivamente entre o autor e a pessoa jurídica Creta Participações Ltda. Todavia, entendo que a preliminar não merece acolhimento. Conforme a teoria da asserção, a legitimidade das partes deve ser aferida a partir das afirmações deduzidas na petição inicial, reservando-se ao mérito a análise da efetiva existência do direito material alegado. Na inaugural, o autor atribui ao requerido participação direta nas tratativas que culminaram na celebração do negócio jurídico, imputando-lhe conduta relacionada ao suposto vício de consentimento que fundamenta os pedidos de anulação contratual e indenização. Desse modo, há pertinência subjetiva entre o demandado e a relação jurídica controvertida, sendo suficiente para justificar sua permanência no polo passivo. Eventual inexistência de participação no negócio, ausência de ciência acerca das condições do imóvel ou inexistência de conduta dolosa constituem matérias afetas ao mérito da demanda. Rejeito, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva. Passo ao mérito. A controvérsia restringe-se a verificar se o contrato de compra e venda se encontra maculado por vício de consentimento apto a justificar sua anulação, especialmente por alegado erro substancial ou dolo decorrente da circunstância de o imóvel localizar-se em Área de Proteção Ambiental e próximo de terras indígenas. Com efeito, de atenta leitura dos elementos processuais, sobretudo com base no laudo pericial, verifico que o direito invocado não é pertinente. Sabe-se que o Direito Contratual contemporâneo abandonou a visão puramente voluntarista do negócio jurídico para prestigiar simultaneamente a autonomia privada, a boa-fé objetiva e a função social do contrato. Entretanto, igualmente se prestigia o princípio da conservação dos negócios jurídicos, segundo o qual a invalidação contratual constitui providência excepcional, somente admitida quando demonstrada de forma segura a existência de vício relevante na formação da vontade. Neste particular, a anulação representa medida extrema e, por essa razão, exige prova robusta de erro essencial, dolo ou qualquer outro defeito previsto nos arts. 138 a 171 do Código Civil. À luz dessa premissa, o Superior Tribunal de Justiça possui pacificou o entendimento de que "o erro é vício do consentimento no qual há uma falsa percepção da realidade pelo agente, seja no tocante à pessoa, ao objeto ou ao próprio negócio jurídico, sendo que para render ensejo à desconstituição de um ato haverá de ser substancial e real." (REsp nº 1.163.118/RS) Para o desfazimento do negócio jurídico é indispensável demonstrar que a realidade objetiva do bem adquirido diverge substancialmente daquela contratada, tornando impossível ou profundamente frustrada a finalidade negocial. Pois bem. No caso presente, essa demonstração não ocorreu. O autor sustenta que adquiriu imóvel praticamente inserido em Área de Proteção Ambiental, circunstância que impediria sua exploração, todavia, justamente a prova técnica produzida em juízo afastou essa premissa. O perito judicial foi categórico ao afirmar que a APA Alto do Mucuri possui enorme extensão territorial, abrangendo integralmente diversos municípios. Assinalou, ainda, que a mera inserção do imóvel em Área de Proteção Ambiental (APA) não implica vedação genérica ao exercício do direito de propriedade, tampouco impõe restrições específicas à exploração agropecuária. Destacou, ademais, que o Cadastro Ambiental Rural (CAR) não registra áreas classificadas como de uso restrito, que a continuidade da atividade pecuária independe de licenciamento ambiental específico e que a utilização das áreas já consolidadas permanece integralmente permitida. Cumpre destacar que o laudo pericial concluiu que o decreto de criação da Área de Proteção Ambiental não estabeleceu restrições ao uso da área, consignando, ainda, que a instituição da APA não impede o desenvolvimento de atividades agropecuárias. O perito esclareceu, ademais, que o imóvel não se tornou inutilizável, permanecendo possível a utilização das áreas destinadas à agricultura e à pastagem. Nesse ponto, as conclusões do perito judicial afastam diretamente a premissa fática que sustenta a pretensão anulatória. Repita-se que o fundamento principal da ação anulatória consiste justamente na alegação de que o imóvel seria economicamente imprestável, entretanto, a perícia demonstrou precisamente o contrário. Outrossim, não prospera a alegação de omissão dolosa. Nos termos do art. 147 do Código Civil, o dolo por omissão exige demonstração de silêncio intencional acerca de circunstância essencial capaz de impedir a celebração do negócio. Assim, é imprescindível comprovar que o vendedor tinha efetivamente ciência de fato essencial e deliberadamente o ocultou. Nos presentes autos, inexiste prova nesse sentido e, nos termos da legislação processual, incumbe ao autor comprovar os fatos constitutivos de seu direito. Embora a matrícula do imóvel não registrasse a existência da APA, tal informação constava regularmente do Cadastro Ambiental Rural (CAR), banco público de informações ambientais. Portanto, trata-se de dado integrante do próprio cadastro ambiental público do imóvel e não houve demonstração de adulteração documental e tampouco de ocultação de dados. Ademais, também não se verifica a existência de falsa declaração técnica produzida com o intuito de vantagem indevida. Assevere-se que a alegação de dolo permaneceu apoiada apenas em presunções divorciadas de quaisquer elementos concretos. Outro fundamento da inicial consistia na alegação de que o imóvel objeto do litígio estaria situado em reserva indígena. Também aqui a prova técnica afastou integralmente essa afirmação. O perito respondeu de forma objetiva que "o imóvel não se encontra dentro de reserva indígena." Constatou apenas que parcela da fazenda sofre incidência do raio administrativo de proteção de quinze quilômetros previsto para determinados empreendimentos. Assinala-se que o profissional esclareceu que tal circunstância restringe apenas empreendimentos hidrelétricos e não interfere nas atividades agropecuárias. Há que concluir que a restrição administrativa mencionada não interfere no uso ordinário da propriedade rural e, portanto, não possui aptidão para invalidar o negócio jurídico. No que diz respeito às autuações ambientais, outro aspecto merece especial destaque. Na inicial, a parte autora faz questão de associar as multas ambientais à suposta irregularidade intrínseca do imóvel, contudo, a perícia demonstrou realidade diversa. Restou constatado que houve desmatamento, houve queimadas, supressão vegetal e que tais intervenções foram promovidas após a aquisição da posse pelo autor. O expert respondeu objetivamente que o autor foi autuado justamente porque promoveu intervenções ambientais sem licença. E o mais importante, esclareceu que tais autorizações seriam exigidas independentemente de o imóvel localizar-se ou não dentro da APA. Logo, inexiste nexo causal entre as autuações administrativas e eventual defeito do bem vendido. O farto caderno probatório dos autos demonstra inexistência de perda da finalidade econômica do imóvel. O perito afirmou, de forma categórica, que o imóvel permanece economicamente explorável, inexistindo impedimentos ao desenvolvimento da atividade pecuária ou da agricultura em áreas consolidadas, bem como restrições ao acesso ao crédito rural, à obtenção de financiamentos ou desvalorização automática do imóvel em razão de sua inserção em Área de Proteção Ambiental (APA). Importante registrar que o autor permaneceu na posse do imóvel por considerável período, exercendo normalmente sua exploração econômica, somente manifestando interesse na desconstituição do negócio após sofrer autuações ambientais decorrentes de intervenções promovidas na propriedade. Tal circunstância, embora não seja decisiva por si só, enfraquece significativamente a alegação de erro essencial existente desde a formação do contrato. Essas conclusões retiram completamente o suporte fático da tese de erro substancial, sobretudo porque a observância à legislação ambiental não impede a fruição do bem. Como sabido, o princípio da boa-fé objetiva impõe deveres recíprocos de lealdade, cooperação e diligência. Tais deveres vinculam vendedor e comprador. No caso concreto, trata-se de aquisição de imóvel rural superior a mil hectares, envolvendo expressiva quantia financeira. Era razoável exigir do adquirente diligência mínima quanto às condições ambientais do bem, especialmente porque informações ambientais encontram-se disponíveis em registros públicos específicos, como o Cadastro Ambiental Rural. Também não procede a alegação de que a deficiência auditiva, a baixa escolaridade ou a ausência de advogado na celebração do negócio seriam suficientes para caracterizar vício de consentimento. Tais circunstâncias, por si sós, não comprometem a capacidade civil nem autorizam presumir erro ou dolo, inexistindo qualquer elemento probatório que demonstre redução da capacidade de compreensão do negócio ou exploração dolosa dessa condição pelos vendedores. Em caso com certo grau de semelhança, assim já decidiu o E.TJMG: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C INDENIZATÓRIA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PRESENÇA DE CURSO D'ÁGUA - ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE - VÍCIO DE CONSENTIMENTO - NÃO COMPROVAÇÃO - DEVER DE INDENIZAR - AUSENTE. - Contrato é um negócio jurídico, caracterizado por um acordo de vontades, regido pelos princípios da boa-fé, da função social e da "pacta sunt servanda". Assim, ausente qualquer vício, obriga as partes contratantes a seguir seus ditames. - Para se anular um negócio jurídico por omissão dolosa, é imprescindível a comprovação de que o dolo constituiu elemento essencial para a celebração da avença entre as partes, ônus do qual os autores/apelantes não se desincumbiram (art. 373, I, do CPC). - A área de preservação permanente é uma limitação administrativa que decorre da lei, cuja observância é obrigatória e a todos imposta, o que, por si só, não exclui o direito de construir, desde que observados os requisitos estabelecidos pela legislação. - Consequentemente, ausentes os pressupostos da responsabilidade civil, nos termos dos artigos 186 e 927 do CC/02 (ato ilícito, dano e nexo causal), não há que se falar em dever de indenizar. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.179840-8/001, Relator(a): Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier, 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/11/2022, publicação da súmula em 30/11/2022) Consequentemente, a improcedência do pedido anulatório conduz igualmente à improcedência da indenização. Ausentes ilícito contratual, dolo, vício ou mesmo comportamento abusivo demonstrado, não há fundamento para responsabilização civil. Os dissabores experimentados pelo autor decorreram das consequências administrativas das intervenções ambientais por ele realizadas, e não de ato ilícito praticado pelos réus. Assim, inexistentes os requisitos dos arts. 186 e 927 do Código Civil. III - DISPOSITIVO Ante o exposto: a) HOMOLOGO o pedido de desistência formulado pela parte autora em relação ao réu Ronaldo José Pimenta da Silva e, por conseguinte, julgo extinto o processo, sem resolução do mérito, em relação ao referido réu, nos termos do art. 485, inciso VIII, do Código de Processo Civil. b) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por GLEY GONDIM DA COSTA, resolvendo o mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, observada eventual gratuidade de justiça, se concedida. Expeça-se alvará em favor do expert. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Teófilo Otoni, data da assinatura eletrônica. DANILO DE MELLO FERRAZ Juiz de Direito em Substituição 2ª Vara Cível da Comarca de Teófilo Otoni