5002579-13.2022.8.13.0231

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Ribeirão Das Neves / 2ª Vara Cível da Comarca de Ribeirão das Neves Rua Vera Lúcia de Oliveira Andrade, 85, Vila Esplanada, Ribeirão Das Neves - MG - CEP: 33805-488 PROCESSO Nº: 5002579-13.2022.8.13.0231 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Provas] AUTOR: GLAUCIO CARDOSO DE ARAUJO CPF: 090.418.196-06 e outros RÉU: SANTA ROSA EMPREENDIMENTOS LTDA CPF: 16.535.163/0001-09 SENTENÇA I. Relatório Trata-se de ação de indenização por benfeitorias c/c retenção de imóvel ajuizada por Glaucio Cardoso de Araujo e Geciane de Almeida Pimenta em face de Santa Rosa Empreendimentos Ltda. Narra a inicial que os autores celebraram com a ré contrato de promessa de compra e venda de lote e que, em razão do inadimplemento contratual, foi ajuizada ação de rescisão contratual (processo nº 0334625-48.2014.8.13.0231), posteriormente seguida de cumprimento de sentença para imissão na posse (processo nº 5000857-46.2019.8.13.0231), ocasião em que verificaram não ter sido prevista indenização pelas benfeitorias realizadas. Dessa forma, pleitearam tutela de urgência para suspender a imissão na posse ou impedir a alteração do imóvel, o reconhecimento do direito de retenção e, ao final, a condenação da ré ao pagamento de indenização pelas benfeitorias, estimada em R$ 140.000,00. Pela decisão de id 8631933002, concedeu-se a tutela provisória de urgência pleiteada, determinando-se a suspensão do cumprimento do mandado de imissão na posse em relação ao lote litigioso até ulterior deliberação. Em contestação, a ré sustentou que as edificações foram promovidas sem a devida aprovação dos projetos perante o Poder Público municipal e durante o período de mora dos adquirentes, argumentando a incidência do parágrafo único do art. 34 da Lei nº 6.766/1979. Impugnou a valoração unilateral apresentada pelos autores e sustentou a inexistência de direito à retenção. Subsidiariamente, postulou a compensação de eventuais valores devidos com a retenção do percentual de 20% das quantias pagas, perda do sinal e fixação de taxa mensal pela fruição do imóvel. Na decisão saneadora (id 9791175329) foi deferida a produção de prova pericial de engenharia civil. O laudo pericial oficial acostado aos autos em id 10420824968 e homologado (id 10570141449). Encerrada a instrução probatória, as partes apresentaram alegações finais por memoriais (ids 10574681454 e 10594893939). II. Fundamentação Presentes os pressupostos processuais de desenvolvimento válido e regular do processo, não há nulidades a serem sanadas. A controvérsia limita-se à verificação do direito dos autores à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel objeto de rescisão contratual, à quantificação de tais valores e à possibilidade de exercício do direito de retenção. De início, cabe salientar que o art. 1.255 do Código Civil assegura ao possuidor de boa-fé o direito à indenização pelas acessões realizadas em terreno alheio. No mesmo sentido, o art. 34 da Lei nº 6.766/1979 garante ao adquirente inadimplente a indenização pelas benfeitorias necessárias ou úteis, vedando cláusula contratual em sentido contrário. Ademais, a jurisprudência do STJ e do TJMG consolidou o entendimento de que essas regras se aplicam, por analogia, às acessões realizadas por possuidores de boa-fé (STJ — REsp 1.316.895/RS e TJMG — Apelação Cível nº 5012907-37.2022.8.13.0672). Assim, rescindido o contrato de promessa de compra e venda, as partes devem retornar ao estado anterior, não sendo possível que o vendedor recupere o imóvel valorizado por construção custeada pelo comprador sem a correspondente indenização. Importa esclarecer que a boa-fé do possuidor decorre do exercício da posse com base em título legítimo. A inadimplência superveniente ou a rescisão contratual não descaracterizam a boa-fé existente quando a construção foi realizada. Também não procede a alegação de que a ausência de licença administrativa ou de habite-se impede a indenização. A vedação do art. 34, parágrafo único, da Lei nº 6.766/1979 somente incide quando a obra é irregular de forma insanável ou sujeita à demolição. Sendo a construção habitável e passível de regularização, permanece o dever de indenizar, admitindo-se apenas o abatimento das despesas necessárias à regularização. Nesse sentido, destaco o seguinte julgado: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA POSTERIORMENTE RESCINDIDO. CONSTRUÇÃO REALIZADA DURANTE A VIGÊNCIA DO CONTRATO E ANTES DA CONSTITUIÇÃO EM MORA. POSSE DE BOA-FÉ CONFIGURADA. DIREITO À INDENIZAÇÃO ( CC, ARTS. 1.219 E 1.255). IRREGULARIDADE ADMINISTRATIVA DA OBRA. FATO NÃO DEMONSTRADO COMO INSANÁVEL. COMPENSAÇÃO COM ALUGUÉIS/FRUIÇÃO. QUESTÃO JÁ DECIDIDA EM PROCESSO ANTERIOR. COISA JULGADA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INOCORRÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. O direito à indenização por benfeitorias deve ser analisado conforme a boa-fé do possuidor ao tempo da realização das obras, sendo irrelevante o inadimplemento contratual posterior. Quanto às irregularidades administrativas da obra, se não forem comprovadamente insanáveis, não afastam a indenização por benfeitorias. Questões já decididas em ação anterior, como a indenização por fruição do imóvel, não podem ser rediscutidas em novo processo, sob pena de violação à coisa julgada. Recurso conhecido e não provido.” (TJ-MG - Apelação Cível: 50021198920228130210, Relator: Des.(a) Gilson Soares Lemes, Data de Julgamento: 08/10/2025, Câmaras Especializadas Cíveis / 16ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 15/10/2025) Logo, reconhecido o dever de indenizar, o possuidor também faz jus ao direito de retenção, previsto no art. 1.219 do CC e aplicável às acessões por força da jurisprudência e do Enunciado nº 81 do CEJ/STJ. No caso em exame, o conjunto probatório confirma o direito dos autores. A perícia de engenharia (id 10420825634) constatou que eles construíram no lote uma residência unifamiliar em bom estado de conservação, apta à moradia e classificada como acessão útil e necessária. O laudo pericial demonstra que a construção agregou R$ 129.923,12 ao valor do imóvel (id 10420825904, p. 29). Por isso, permitir que a ré retome o bem sem indenizar os autores implicaria enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do CC. Também não prospera a alegação de que a falta de habite-se ou de aprovação municipal impede o ressarcimento. O perito apenas registrou irregularidade administrativa, sem apontar vícios estruturais, risco de desabamento ou determinação de demolição. Trata-se de construção consolidada e utilizável, hipótese em que a jurisprudência do TJMG reconhece o dever de indenizar (TJMG, Apelação Cível nº 5003972-09.2017.8.13.0114). Cumpre destacar, ainda, que incumbia à ré comprovar que as irregularidades da construção eram insanáveis e que as obras foram realizadas após a configuração da posse de má-fé dos autores, por se tratarem de fatos impeditivos do direito à indenização e à retenção (art. 373, II, do CPC), ônus do qual não se desincumbiu. Por fim, igualmente improcedem os pedidos de compensação formulados pela ré, relativos à retenção de parcelas, arras e taxa de fruição. Tais questões foram decididas na ação de rescisão contratual (Processo nº 0334625-48.2014.8.13.0231) e no respectivo cumprimento de sentença (Processo nº 5000857-46.2019.8.13.0231), estando acobertadas pela coisa julgada, não podendo ser rediscutidas nesta ação. Diante disso, deve ser julgado procedente o pedido de indenização pelas acessões, no valor de R$ 129.923,12, conforme apurado pela perícia oficial. Portanto, também deve ser assegurado aos autores o direito de retenção, com a confirmação da tutela de urgência para manter suspensa a imissão da ré na posse até o pagamento integral da indenização. III. Dispositivo Ante o exposto, confirmo a tutela de urgência e JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. CONDENO a ré ao pagamento da quantia de R$ 129.923,12 (cento e vinte e nove mil, novecentos e vinte e três reais e doze centavos), em favor dos autores, a título de indenização pelas acessões e benfeitorias, acrescida de correção monetária pelos índices da CCJ/MG a partir da homologação do laudo pericial (03/11/2025) e de juros de mora a contar do trânsito em julgado, pela taxa Selic, deduzido o índice de correção monetária. RECONHEÇO o direito de retenção dos autores sobre o imóvel até o integral pagamento da indenização ora fixada, permanecendo suspensa a imissão da ré na posse até a satisfação do crédito. AUTORIZO a compensação da indenização ora reconhecida com eventuais créditos já reconhecidos judicialmente em favor da ré nos autos da ação de rescisão contratual (processo nº 0334625-48.2014.8.13.0231). Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. À Secretaria para que junte cópia desta sentença aos autos nº 5000857-46.2019.8.13.0231, para ciência. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Ribeirão Das Neves, data da assinatura eletrônica. JOSE AFONSO NETO Juíza de Direito 2ª Vara Cível da Comarca de Ribeirão das Neves