5002495-30.2025.4.03.6112

PODER JUDICIÁRIO 3ª Vara Federal de Presidente Prudente Rua Ângelo Rotta, 110, Jardim Petrópolis, Presidente Prudente - SP - CEP: 19060-420 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5002495-30.2025.4.03.6112 AUTOR: JOAO BATISTA DE CARVALHO ADVOGADO do(a) AUTOR: GUILHERME MENDONCA MENDES DE OLIVEIRA - SP331385 REU: FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL, ECG ENGENHARIA CONSTRUCOES E GEOTECNIA LTDA ADVOGADO do(a) REU: ALINE MARIE BRATFISCH REGO - SP313240 DECISÃO Vistos, em decisão. Trata-se de ação indenizatória por danos materiais e morais, com pedido de tutela de urgência, proposta por JOÃO BATISTA DE CARVALHO em face do FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – FAR (representado pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF) e de ECG ENGENHARIA CONSTRUÇÕES E GEOTECNIA LTDA., sob a alegação de que adquiriu pelo programa habitacional “Minha Casa, Minha Vida” (PMCMV), com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR (Contrato nº 171003084625), um imóvel residencial construído pela corré ECG, localizado na Avenida Dra. Cilene Felipe, nº 131, Lote 05, Quadra B, Conjunto Habitacional Walter e Mercedes Costenaro, em Pacaembu/SP (matrícula nº 14.433 do CRI de Pacaembu/SP). Sustenta o autor que, com o passar do tempo, a residência passou a apresentar progressivos defeitos construtivos, consistentes em trincas e fendas na alvenaria, fissuras e manchas decorrentes de infiltrações e umidade, pugnando pela reparação material a ser apurada em perícia e compensação por danos morais no montante de R$ 20.000,00. A gratuidade da justiça foi deferida (Id 415540687). A Caixa Econômica Federal apresentou contestação (Id 436685285), arguindo preliminares de ilegitimidade passiva da CEF e do FAR, necessidade de intervenção da construtora, inépcia da inicial, falta de interesse de agir por ausência de prévio requerimento administrativo e, no mérito, alegou decadência, prescrição, ausência de responsabilidade do FAR/CEF e inexistência de danos morais e materiais, requerendo a improcedência. A parte autora apresentou réplica (Id 442430829). Por meio da decisão de saneamento parcial/integração (Id 576263691), foram afastadas preliminares da CEF e determinada a citação da construtora ECG ENGENHARIA CONSTRUÇÕES E GEOTECNIA LTDA., a qual, devidamente citada, apresentou contestação (Id 597497124). Em sua defesa, impugnou a gratuidade da justiça, alegou ausência de interesse de agir, inépcia da petição inicial, litigância abusiva/predatória, prescrição e decadência. No mérito, sustentou que o imóvel foi entregue em perfeitas condições, que eventuais patologias decorrem da falta de manutenção preventiva ou do período em que o imóvel permaneceu fechado, inexistindo vício construtivo ou danos morais e materiais indenizáveis. A parte autora apresentou nova réplica (Id 598345039). Instadas sobre a dilação probatória (Id 598451099), a CEF requereu o julgamento antecipado da lide (Id 599930085), ao passo que a corré ECG pleiteou a realização de perícia técnica, depoimento pessoal do autor, oitiva de testemunhas e juntada de documentos complementares (Id 600616747). Decido. Dos benefícios da assistência judiciária gratuita A impugnação apresentada pela construtora corré não trouxe aos autos elementos concretos capazes de infirmar a declaração de hipossuficiência firmada pelo autor. Analisando-se os documentos constantes dos autos, afere-se que a renda da parte autora é modesta (adquirente de imóvel de interesse social no âmbito do PMCMV/FAR - Faixa 1) e inexistem indícios de patrimônio incompatível, de modo que possui situação econômico-social que autoriza a concessão do benefício. Dessa forma, mantenho a decisão que deferiu os benefícios da gratuidade processual. Da aplicação do Código de Defesa do Consumidor É inegável que se aplicam às relações que envolvem a construção e comercialização de unidades habitacionais, inclusive no bojo dos contratos vinculados a programas governamentais e serviços bancários de crédito imobiliário, as disposições do Código de Defesa do Consumidor (art. 3º, § 2º, da Lei nº 8.078/1990), por se tratar de norma de ordem pública e interesse social. O autor, como pessoa física e destinatário final, adquiriu o imóvel para fins residenciais, enquadrando-se no conceito de consumidor (art. 2º do CDC), ao passo que a construtora e os agentes responsáveis pela promoção do empreendimento inserem-se na cadeia de fornecedores (art. 3º do CDC). Em razão da vulnerabilidade técnica e econômica do consumidor, impõe-se a incidência do microssistema de proteção consumerista, visando a assegurar o equilíbrio contratual e a justa reparação por vícios e defeitos do produto colocado no mercado de consumo. Da legitimidade passiva e do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR Pelo que dos autos consta, a parte autora adquiriu o imóvel em questão por meio do Programa Minha Casa, Minha Vida – Recursos FAR, Faixa 1, gerido e representado pela Caixa Econômica Federal (ID 551917225). A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder por vícios de construção relativos a imóveis objeto do Programa Minha Casa, Minha Vida nas hipóteses em que, à luz da legislação e do contrato, atua como gestora e executora de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda (Faixa 1 - FAR), subsidiando e fiscalizando a implantação do empreendimento, hipótese diversa daquela em que atua como mero agente financeiro em contrato comercial ordinário. Nesse sentido, restou pacificado pelo Tribunal Regional Federal da 3ª Região: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. FINANCIAMENTO DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. LEGITIMIDADE DA CEF NO CASO CONCRETO. NÃO COMPROVAÇÃO DO ALEGADO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. - Com relação à responsabilidade da CEF no que tange a eventuais vícios de construção de imóveis financiados segundo as regras do Sistema Financeiro de Habitação, há que se distinguir entre duas situações: 1ª) nas hipóteses em que opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda (como é o caso do Programa Minha Casa Minha Vida), atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, a CEF é parte legítima e pode responder por danos (materiais e/ou morais); 2ª) nos casos em que atua apenas como agente financeiro, financiando a aquisição de imóvel que já se encontra edificado e em nome de terceiro, essa instituição financeira não pode ser responsabilizada por vícios de construção e é parte ilegítima para compor lides a esse respeito. - Ainda que no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para se configurar a responsabilidade da CEF (e, consequentemente, sua legitimidade), é necessário que a instituição financeira tenha atuado na construção do imóvel (seja no financiamento, elaboração e/ou fiscalização da obra), ou que o contrato esteja relacionado à Faixa 1 do mencionado Programa, quando a CEF atua como verdadeira gestora de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda, por meio de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). - Restou demonstrado que a CEF financiou a construção de um imóvel, atuando na fiscalização da obra, razão pela qual é parte legítima e poderá ser responsabilizada (à evidência, dependendo do restar apurado no curso do processo), não tendo atuado como mero agente financeiro no caso concreto. - Não há comprovação de que houve atraso na entrega da obra, pois o contrato celebrado com a CEF, em momento posterior, é expresso ao estipular a data de 29/11/2021 como limite para entrega da obra, podendo, ainda, ocorrer a prorrogação por mais 6 meses, de acordo com a cláusula 4.9. Embora o prazo seja diverso daquele estipulado inicialmente, a parte agravante, ao celebrar o contrato, teve ciência do novo prazo ali previsto. - Agravo de instrumento não provido. (AGRAVO DE INSTRUMENTO ..SIGLA_CLASSE: AI 5021894-87.2021.4.03.0000 ..PROCESSO_ANTIGO: ..PROCESSO_ANTIGO_FORMATADO:, Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, TRF3 - 2ª Turma, DJEN DATA: 07/07/2022 ..FONTE_PUBLICACAO1: ..FONT Tratando-se de imóvel pertencente originariamente ao FAR, cabível a presença no polo passivo do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, representado pela Caixa Econômica Federal, conjuntamente com a construtora responsável pela execução da obra (ECG Engenharia Construções e Geotecnia Ltda.). Rejeitam-se, portanto, as preliminares de ilegitimidade passiva. Do interesse de agir, aptidão da inicial e litigância predatória Reitero os fundamentos já esposados na decisão anterior (Id 576263691) para afastar a preliminar de falta de interesse de agir, porquanto o autor comprovou a tentativa de solução administrativa perante a CEF (protocolo nº 5090216213983097), somando-se a isso o princípio da inafastabilidade da jurisdição (art. 5º, XXXV, da CF/88) e a inequívoca resistência de mérito manifestada por ambas as corrés. A petição inicial preenche os requisitos dos arts. 319 e 320 do CPC, delimitando adequadamente as partes, o imóvel, a causa de pedir e os pedidos formulados, não havendo falar em inépcia. Outrossim, afasto a alegação de litigância predatória ou abuso de direito, tendo em vista que a inicial se encontra instruída com documentação individualizada do imóvel e procuração regular, não havendo elementos concretos de fraude processual. Ficam, por conseguinte, indeferidos os pedidos de expedição de mandado de constatação, intimação pessoal do autor ou sobrestamento formulados pela corré ECG. Da decadência e da prescrição As construtoras, quando diante de uma relação de consumo que gere riscos à saúde e segurança do consumidor (denominada de “defeito”), como em casos que possam afetar a solidez e a segurança do imóvel, serão regidas pelo disposto no artigo 12 do CDC, respondendo de maneira objetiva, isto é, sem aferição de culpa. E somente serão excluídas de responsabilidade quando provarem que não colocaram o bem no mercado; que embora colocado no mercado de consumo, o defeito é inexistente; ou ainda, que o defeito decorreu de culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros (art. 12, § 3º, do CDC). Em sendo hipótese de risco à solidez e à segurança do imóvel (defeito), o comprador terá 5 (cinco) anos para reclamar com a construtora-incorporadora, a contar-se do conhecimento do dano e de sua autoria, nos termos do art. 27 do CDC: “Art. 27. Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria”. Porém, quando diante de problemas de menor gravidade, que não acarretem riscos à saúde e segurança do consumidor, legalmente chamados de “vícios”, é preciso analisar o caso concreto para verificar se se está diante de um vício aparente ou oculto, onde a responsabilidade da construtora-incorporadora será baseada no disposto no art. 18 do CDC. O vício aparente é aquele de fácil constatação, no qual o consumidor percebe rapidamente que há algo de errado, normalmente nas primeiras vezes de uso. Para este tipo de vício, e considerando que imóveis são bens duráveis, o Código de Defesa do Consumidor determina que o prazo para reclamação é de 90 (noventa) dias (art. 26, II, do CDC). Entretanto, naqueles vícios denominados de “ocultos”, isto é, de difícil constatação – que podem levar anos para serem verificados –, o prazo de reclamação também é de 90 (noventa) dias, mas contados de quando se percebeu o vício pela primeira vez (art. 26, § 3º, do CDC): “§ 3º Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito”. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e dos Tribunais Regionais consolidou-se no sentido de que, para os defeitos no imóvel que afetem sua habitabilidade, durabilidade, solidez e segurança, aplica-se o prazo prescricional quinquenal (art. 27 do CDC) ou decenal da responsabilidade contratual (art. 205 do CC), contado da ciência do dano. No presente feito, conquanto a entrega das chaves tenha ocorrido em 13/08/2021 (Id 551917225) e a ação tenha sido proposta em 28/08/2025, os danos decorrentes de vícios construtivos são daqueles que se protraem no tempo e podem permanecer ocultos ou se agravar progressivamente por período indeterminado. Nestas circunstâncias, não se tem de plano uma data precisa para o início da contagem do prazo extintivo, não sendo parâmetro estanque para o cálculo do prazo a simples data da construção ou entrega do bem. A constatação se os alegados vícios são ocultos, de fácil constatação (aparentes) ou se comprometem a habitabilidade, salubridade, solidez e integridade física de seus ocupantes, bem como a fixação da época de seu surgimento e nexo causal, demanda a realização de prova pericial técnica de engenharia. Ante o exposto, rejeito por ora as preliminares de prescrição e decadência, sem prejuízo de sua reapreciação quando do julgamento de mérito após a instrução técnica. Das provas Para a elucidação dos pontos controvertidos (existência, natureza, extensão e custo de reparação das patologias; eventual ocorrência de falha de projeto/execução ou falta de manutenção/modificações pelo adquirente), defiro a realização de perícia técnica de engenharia civil no imóvel. Fica postergada para momento posterior à apresentação do laudo pericial a análise quanto à conveniência da produção de prova testemunhal e depoimento pessoal. Para a realização da perícia técnica no imóvel localizado na Avenida Dra. Cilene Felipe, nº 131, Lote 05, Quadra B, Conjunto Habitacional Walter e Mercedes Costenaro, em Pacaembu/SP (matrícula nº 14.433 do Cartório de Registro de Imóveis de Pacaembu/SP), nomeio o perito judicial engenheiro CARLOS ROBERTO SPEGLIC, com endereço na Avenida Paulo Marcondes, nº 781, Bloco 03, Apto 02, Jardim Eldorado, Presidente Prudente/SP. Intime-se o Senhor Perito de sua nomeação, cientificando-o do prazo de 30 (trinta) dias para apresentação do laudo, bem como de que, considerando a concessão dos benefícios da Assistência Judiciária Gratuita à parte autora, os honorários periciais serão fixados e pagos nos termos da Resolução nº 305/2014 do Conselho da Justiça Federal (CJF). Fixo o prazo sucessivo de 15 (quinze) dias para que as partes, iniciando-se pela parte autora e em seguida as rés (CEF/FAR e ECG Engenharia), apresentem quesitos e, querendo, indiquem assistentes técnicos, nos termos do art. 465, § 1º, do CPC. Com a apresentação dos quesitos ou decorrido o prazo, intime-se o Senhor Perito para que informe a este Juízo a data, o horário e o local de início dos trabalhos periciais, com antecedência necessária para a devida intimação das partes e de seus assistentes técnicos. Concedo o prazo de 15 (quinze) dias para que a construtora corré ECG apresente nos autos cópia dos projetos técnicos e memoriais descritivos do empreendimento correlatos à unidade imobiliária, a fim de subsidiar os trabalhos periciais. Intimem-se. Cumpra-se. PRESIDENTE PRUDENTE, 8 de setembro de 2026.