5002298-87.2025.4.03.6108

PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Federal de Bauru Rua Araújo Leite, 39-57, Vila Aeroporto Bauru, Bauru - SP - CEP: 17012-432 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5002298-87.2025.4.03.6108 AUTOR: JOSE APARECIDO DARIVA, MIRELA TICIANELI DE OLIVEIRA DARIVA, DARIVA & CIA LTDA ADVOGADO do(a) AUTOR: CARLOS ALBERTO MARTINS JUNIOR - SP257601 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: THIAGO DE OLIVEIRA ASSIS - SP312442 DECISÃO Trata-se de AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS proposta por JOSÉ APARECIDO DARIVA, MIRELA TICIANELI DE OLIVEIRA DARIVA e DARIVA & CIA. LTDA. em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, por meio da qual objetivam a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos materiais decorrentes de alegada avaliação deficiente de imóvel dado em garantia fiduciária, realizada no âmbito de procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997. Alegam os autores que a pessoa jurídica autora celebrou com a ré, em 09/10/2018, Cédula de Crédito Bancário denominada "GiroCaixa Fácil" (OP 734, nº 734-2141.003.00623003-0), no valor de R$ 561.000,00, garantida por alienação fiduciária do imóvel situado na Rua Rodrigo de Campos, nº 575, Centro, Iacanga/SP (matrícula nº 16.171 do Registro de Imóveis da Comarca de Ibitinga/SP), de propriedade dos sócios José Aparecido Dariva e Mirela Ticianeli de Oliveira Dariva. Sustentam que a empresa enfrentou dificuldades financeiras e deixou de adimplir algumas parcelas do financiamento, circunstância que ensejou a instauração do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade e de alienação do imóvel, nos termos da Lei nº 9.514/1997. Afirmam que, em 04/04/2023, foi elaborado laudo de avaliação, atribuindo ao imóvel o valor de R$ 907.000,00. Alegam que o laudo foi produzido sem a participação dos autores e sem oportunizar o contraditório técnico, uma vez que o avaliador não solicitou a documentação atualizada do imóvel nem realizou inspeção interna na unidade para aferir suas reais condições e características construtivas, providências que reputam essenciais para a correta apuração do valor de mercado. Asseveram que o laudo adotou área construída de 353,60 m², quando o imóvel possuiria área total de 490,49 m² (422,61 m² de área existente acrescida de 67,88 m² de ampliação posterior), conforme planta arquitetônica acostada aos autos (ID 433706307), deixando de considerar 136,89 m² de construção, o que teria ocasionado diferença correspondente a R$ 351.129,69, calculada com base no próprio valor unitário de referência utilizado pelo avaliador (R$ 2.565,05/m²). Aduzem, ainda, que a avaliação deixou de considerar a vocação comercial do imóvel, onde funcionou uma farmácia por mais de vinte anos, circunstância que também agregaria valor econômico ao bem. Sustentam que, não obstante as supostas irregularidades da avaliação, a ré prosseguiu com o procedimento de alienação extrajudicial. Afirmam que o imóvel não foi arrematado nos leilões e foi posteriormente alienado, na modalidade Venda Online, a terceiro de boa-fé, pelo valor de R$ 589.550,00, com registro em 31/10/2024 (ID 558352456). Os autores reputam esse valor inferior ao efetivo valor de mercado em razão da alegada subavaliação. Alegam que encaminharam notificação extrajudicial à ré em 01/04/2025, requerendo a recomposição dos prejuízos (ID 433706305), sem obtenção de solução administrativa. Como fundamentos jurídicos, invocam a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica, requerendo a inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII, do CDC). Sustentam a responsabilidade objetiva da Caixa Econômica Federal pelos alegados danos decorrentes da falha na prestação do serviço de avaliação imobiliária, com fundamento no artigo 37, § 6º, da Constituição Federal, nos artigos 14 do Código de Defesa do Consumidor e 186, 187, 402, 927 e 944 do Código Civil. Alegam, ainda, descumprimento dos parâmetros técnicos previstos na ABNT NBR 14653-1:2019 e defendem a aplicação analógica do artigo 873 do Código de Processo Civil. Ao final, requerem a concessão dos benefícios da justiça gratuita; a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor, com inversão do ônus da prova; a condenação da Caixa Econômica Federal ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 351.129,69, acrescido de correção monetária desde a alienação do imóvel e de juros de mora a partir da citação; a condenação ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios; bem como a produção de todas as provas em direito admitidas, especialmente prova pericial de engenharia de avaliações (ID 433704595). Sobreveio despacho determinando a regularização da representação processual e a comprovação da hipossuficiência econômica da pessoa jurídica para apreciação do pedido de gratuidade da justiça (ID 531829826). A parte autora promoveu a regularização da representação processual e juntou documentos complementares (ID 547365174). Citada, a Caixa Econômica Federal apresentou contestação, arguindo, em preliminar, sua ilegitimidade passiva quanto ao alegado pedido de cobertura securitária do imóvel e a ausência de interesse processual, sob o fundamento de que já havia ocorrido a consolidação da propriedade. No mérito, sustentou a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade e da alienação fiduciária, pugnando pela total improcedência dos pedidos (ID 558352455). Em decisão interlocutória, foram deferidos os benefícios da justiça gratuita à pessoa jurídica e aos autores, pessoas físicas, reconhecida a regularidade da representação processual e determinada a intimação da parte autora para se manifestar sobre a contestação (ID 581960605). Em réplica, a parte autora impugnou as preliminares de ilegitimidade passiva e de ausência de interesse processual, rechaçou os argumentos de mérito deduzidos na contestação e reiterou o pedido de procedência da ação (ID 584366376). A Caixa Econômica Federal informou não possuir outras provas a produzir, requereu o julgamento antecipado da lide e reiterou o pedido de improcedência dos pedidos (ID 587071094). É o relatório. Passo a decidir. 1. Das preliminares arguidas na contestação 1.1. Da ausência de interesse processual A ré sustenta que, diante do inadimplemento confessado pelos autores e da consolidação da propriedade em favor da CEF desde 27/03/2023, o contrato está liquidado e extinto, não havendo interesse processual. O objeto da presente ação não é a anulação do procedimento extrajudicial, a suspensão de leilões ou a retomada do imóvel, providências que seriam incabíveis em face da alienação do bem a terceiro de boa-fé. O que se pretende é exclusivamente a reparação pecuniária pelos danos materiais decorrentes da alegada falha técnica na avaliação do imóvel, que teria resultado em subavaliação e, consequentemente, na extinção da dívida por valor inferior ao que seria devido. O art. 30, parágrafo único, da Lei nº 9.514/1997 é expresso ao prever que as controvérsias procedimentais e contratuais decorrentes da alienação fiduciária devem ser resolvidas pela via das perdas e danos. A via indenizatória é, portanto, o instrumento processual adequado e necessário para a tutela pretendida, configurando plenamente o binômio necessidade-utilidade que caracteriza o interesse de agir. Rejeito a preliminar. 1.2. Da ilegitimidade passiva A ré sustentou ilegitimidade passiva quanto a suposto pedido de cobertura securitária. Contudo, da leitura da petição inicial se extrai com clareza que os autores não formularam qualquer pedido de ativação de seguro habitacional ou indenização securitária. O objeto da ação restringe-se à responsabilização da CEF pela falha na prestação do serviço de avaliação imobiliária, realizada por empresa credenciada e contratada pela própria ré. A CEF, como contratante do serviço de avaliação e beneficiária direta do laudo para fins de consolidação da propriedade e fixação do preço mínimo de leilão, é parte legitimamente passiva para responder pelos danos dela decorrentes. Rejeito a preliminar. 2. Do saneamento do processo Dos pontos controvertidos Fixam-se como pontos controvertidos a serem submetidos à instrução probatória: (a) A área construída real do imóvel na data da avaliação (04/04/2023), considerando a divergência entre a área averbada na matrícula (353,60 m²) e a indicada na planta arquitetônica juntada pelos autores (490,49 m²); (b) A adequação técnica e metodológica do Laudo de Avaliação nº 6992.2141.000219429/2023.01.01.01-000001 (ID 433706311) v.01 às normas ABNT NBR 14653-1 e 14653-2, especialmente quanto à ausência de vistoria interna reconhecida no próprio laudo; (c) O valor de mercado do imóvel na data de referência de 04/04/2023, consideradas as características reais do bem; (d) A existência e quantificação de eventual prejuízo patrimonial decorrente do vício apontado no laudo. 3. Do pedido de inversão do ônus da prova O pedido de inversão do ônus da prova, formulado com base no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, fica reservado para apreciação no momento da sentença, como regra de julgamento, caso os fatos permaneçam controvertidos após a instrução pericial. 4. Da necessidade de prova pericial — indeferimento do julgamento antecipado A lide envolve controvérsia de natureza eminentemente técnico-pericial, consistente na área construída real do imóvel, na adequação metodológica do laudo de avaliação imobiliária e no valor de mercado retroativo, insuscetível de resolução adequada com base exclusivamente na prova documental existente. O julgamento antecipado pretendido pela CEF (ID 587071094) não pode ser acolhido. A manifestação da ré de que não tem provas a produzir não vincula o Juízo quanto às provas necessárias ao deslinde da controvérsia (art. 370 do CPC). DISPOSITIVO Ante o exposto, DECIDO: 1. Rejeito as preliminares de ausência de interesse processual e de ilegitimidade passiva arguidas pela Caixa Econômica Federal. 2. Determino a realização de prova pericial técnica em engenharia de avaliações imobiliárias, com os quesitos fixados abaixo. 3. Tratando-se de partes beneficiárias da justiça gratuita (ID 581960605), nomeio como perito o Engenheiro Civil Leandro Sgrignoli, CREAA/SP nº 5070812237, cujos honorários fixo no valor máximo previsto na Resolução CJF nº 305/2014. Fixo os quesitos a serem respondidos: 1. Qual a área construída total do imóvel situado na Rua Rodrigo de Campos, nº 575, Centro, Iacanga/SP, apurada mediante medição direta, discriminando o pavimento térreo e o pavimento superior? 2. Existe área construída no imóvel que não esteja averbada na matrícula nº 16.171 do Registro de Imóveis da Comarca de Ibitinga/SP (área registrada: 353,60 m²)? Em caso positivo, qual a extensão dessa área não averbada, há documentação técnica que a ampare (projetos, Habite-se, alvarás), e qual a sua influência no valor do imóvel? 3. O Laudo de Avaliação nº 6992.2141.000219429/2023.01.01.01-000001 v.01, elaborado em 04/04/2023 pelo Engenheiro Alessandro Dario (STAFF Engenharia e Comércio Ltda.), atende aos requisitos mínimos das normas ABNT NBR 14653-1 e NBR 14653-2, especialmente no tocante à metodologia adotada, à realização de vistoria, à coleta e tratamento de dados de mercado e à memória de cálculo? 4. A ausência de vistoria interna, expressamente reconhecida no laudo da ré, comprometeu ou poderia ter comprometido a apuração da área construída e do valor do imóvel? Justifique tecnicamente. 5. Qual o valor de mercado do imóvel na data de referência de 04/04/2023, consideradas todas as características físicas apuradas na vistoria, o uso misto (comercial/residencial), a eventual vocação comercial do ponto (farmácia em funcionamento por mais de vinte anos) e as condições do mercado imobiliário local naquela data? 6. Existe diferença entre o valor de mercado apurado pelo perito (quesito 5) e o valor constante no laudo da ré (R$ 907.000,00)? A quanto monta essa diferença e a quais fatores técnicos ela é atribuível? 4. Intimem-se as partes para que, no prazo de 15 (quinze) dias, possam: (a) arguir o impedimento ou a suspeição do perito (art. 465, §1º, do CPC); (b) apresentar quesitos complementares; (c) indicar assistentes técnicos, com respectiva qualificação profissional (nome, CPF e registro CREA/CAU). 5. Após, intime-se o Senhor Perito acerca desta nomeação e, havendo aceitação, de que deverá entregar o laudo pericial respondendo aos quesitos formulados, no prazo de 20 (vinte) dias, contados da data de realização da perícia, a qual deverá ser comunicada às partes nos termos do art. 474 do CPC. 6. Com a entrega do laudo, abra-se vista às partes para eventuais esclarecimentos. 7. Intime-se a Caixa Econômica Federal para que exiba, no prazo de 15 (quinze) dias, a íntegra do contrato de credenciamento firmado com a STAFF Engenharia e Comércio Ltda. (CNPJ 03.459.706/0001-04), responsável pelo Laudo de Avaliação nº 6992.2141.000219429/2023, bem como a memória de cálculo completa e os demais documentos que reputar relevantes ao deslinde da causa. Publique-se. Intimem-se. Bauru/SP, na data da assinatura eletrônica. MAYCON MICHELON ZANIN Juiz Federal Substituto