5002012-03.2024.8.13.0460

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Ouro Fino / 2ª Vara Cível, Criminal e da Infância e da Juventude da Comarca de Ouro Fino Avenida Ciro Gonçalves, 209, Centro, Ouro Fino - MG - CEP: 37570-000 PROCESSO Nº: 5002012-03.2024.8.13.0460 CLASSE: [CÍVEL] DEMARCAÇÃO / DIVISÃO (34) ASSUNTO: [Divisão e Demarcação, Alteração de Coisa Comum] AUTOR: KELLY MARIA DE SOUSA BATISTA CPF: 056.993.136-30 e outros RÉU: APARECIDA TEODORO DA SILVA OLIVEIRA CPF: 064.551.766-69 e outros SENTENÇA Vistos etc. KELLY MARIA DE SOUSA BATISTA e NAYARA DE SOUSA BATISTA ajuizaram a presente ação de retificação de área e registro em face do Cartório de Registro de Imóveis de Ouro Fino, posteriormente substituído pelos confrontantes do imóvel, nos termos das emendas à inicial, conforme se verá adiante. Em síntese, as autoras alegam que o imóvel situado à Rua Humaitá, n. 1.094, Bairro Várzea, Ouro Fino/MG, registrado no Cartório de Registro de Imóveis local sob a matrícula n. 4.881, consta com área de 366,57 m² (trezentos e sessenta e seis metros quadrados e cinquenta e sete decímetros quadrados), ao passo que a área real do imóvel, apurada por levantamento topográfico, seria de 538,53 m² (quinhentos e trinta e oito metros quadrados e cinquenta e três decímetros quadrados). Sustentam que o imóvel encontra-se cadastrado junto à Prefeitura Municipal de Ouro Fino sob os números 010.2043.0599.001 e 010.2043.0599.002, ambos já refletindo a área de 538,53 m². Aduzem que a retificação administrativa não foi possível em razão do falecimento do anterior proprietário Mauro Teodoro da Silva, ocorrido em 19 de outubro de 2012, sem que fosse localizado inventário de seus bens, e que seus herdeiros não foram identificados com precisão suficiente para viabilizar a via extrajudicial. Requereram a concessão da justiça gratuita, a citação dos confrontantes e, ao final, a procedência do pedido para que seja determinada a retificação da área constante da matrícula n. 4.881 do Cartório de Registro de Imóveis de Ouro Fino, com a expedição do competente mandado de averbação. A certidão de triagem apontou a existência de processo anterior envolvendo as mesmas partes e o mesmo imóvel, qual seja, a ação de usucapião extraordinária de n. 5000278-22.2021.8.13.0460, tendo o juízo determinado a manifestação das autoras a respeito. As autoras esclareceram que o processo de usucapião versava sobre parte da matrícula, não sobre sua totalidade, e que a retificação não prejudicaria o resultado daquele feito. O juízo determinou, ainda, a emenda da inicial para inclusão dos confrontantes no polo passivo e juntada de certidão atualizada do imóvel, o que foi cumprido pelas autoras em duas oportunidades. Após as emendas, o juízo deferiu a assistência judiciária às autoras, recebeu a inicial emendada e determinou a citação dos réus, excluindo o Cartório de Registro de Imóveis do polo passivo. Foram incluídos no polo passivo: Aparecida Teodoro da Silva Oliveira; Pedro Antônio de Oliveira; COMEXIM LTDA; Neuza Fernandes de Paula e Natalina da Silva Nascimento. Procedidas as citações, verificou-se que Aparecida Teodoro da Silva Oliveira e Pedro Antônio de Oliveira não foram inicialmente localizados no endereço indicado, tendo sido posteriormente citados no endereço da Rua Humaitá, n. 1.098, Várzea, Ouro Fino/MG, com confirmação do recebimento dos avisos de recebimento. COMEXIM LTDA foi regularmente citada e, por intermédio de seus advogados constituídos, manifestou-se nos autos informando que, após verificação da área descrita no levantamento topográfico, constatou que a área em questão não adentra os limites de sua propriedade, que se situa além do córrego, razão pela qual não se opõe à pretensão inicial. Neuza Fernandes de Paula foi regularmente citada e compareceu à secretaria solicitando a nomeação de advogado dativo, o que foi deferido pelo juízo, sendo nomeada a Dra. Luciana de Paula Barsi Germiniani, OAB/MG 95.635. Natalina da Silva Nascimento foi regularmente citada e apresentou contestação por intermédio de seu advogado constituído, Dr. Felipe Coldibeli Corol, OAB/MG 127.911. Em contestação, Natalina da Silva Nascimento arguiu, preliminarmente: a revogação da justiça gratuita concedida às autoras, por ausência de comprovação de hipossuficiência; a incorreção do valor da causa, sustentando que deveria corresponder ao valor venal do imóvel, de R$ 73.455,62; a suspensão do feito por conexão com a ação de usucapião n. 5000278-22.2021.8.13.0460, então pendente de julgamento no Tribunal de Justiça de Minas Gerais; e a ilegitimidade ativa das autoras, em razão da sentença de procedência proferida naquele processo. No mérito, impugnou o levantamento topográfico apresentado pelas autoras, sustentou a litigância de má-fé e requereu a improcedência dos pedidos, além da produção de prova pericial para verificar se a área pleiteada coincide com a área objeto da ação de usucapião. Neuza Fernandes de Paula, por sua advogada dativa, apresentou contestação arguindo a necessidade de realização de prova pericial para verificar se a retificação pretendida invade o imóvel dos confrontantes, tendo em vista que ela e seu esposo Roberto de Paula são proprietários do imóvel situado na Rua Humaitá, n. 1.108, Bairro Várzea, Ouro Fino/MG, registrado sob a matrícula n. 965 do Cartório de Registro de Imóveis local. Alegou, ainda, que assinou o levantamento topográfico e o memorial descritivo sem plena consciência do conteúdo dos documentos, em razão de sua condição de pessoa idosa, leiga e portadora de CID 10-G30 (doença de Alzheimer), conforme laudo médico acostado. Requereu a concessão da justiça gratuita, a realização de perícia técnica e, ao final, a improcedência dos pedidos. Aparecida Teodoro da Silva Oliveira e Pedro Antônio de Oliveira, regularmente citados, não apresentaram contestação no prazo legal. As autoras apresentaram impugnações às contestações de Natalina da Silva Nascimento e de Neuza Fernandes de Paula, refutando as preliminares e os argumentos de mérito. No despacho saneador, o juízo decretou a revelia de Aparecida Teodoro da Silva Oliveira e Pedro Antônio de Oliveira, deixando de aplicar os efeitos materiais da revelia em razão da pluralidade de réus e da contestação apresentada por outros; rejeitou a impugnação ao valor da causa; rejeitou a preliminar de ilegitimidade ativa; indeferiu o pedido de suspensão do feito por conexão, consignando que o processo de usucapião n. 5000278-22.2021.8.13.0460 havia transitado em julgado em 24 de julho de 2025; indeferiu a impugnação à justiça gratuita das autoras; indeferiu o pedido de condenação por litigância de má-fé; fixou os pontos controvertidos; e deferiu a produção de prova mediante mandado de constatação a ser cumprido por Oficial de Justiça. Cumprido o mandado de constatação, a Sra. Oficial de Justiça certificou que o imóvel é todo contornado por muros, não havendo sinais visíveis de que a área ocupada pelas autoras avança sobre os limites dos imóveis vizinhos, mas consignou a impossibilidade de aferir as medidas perimetrais exatas, por demandar a análise de especialista em topografia. Diante disso, o juízo reconsiderou parcialmente o despacho saneador e deferiu a produção de prova pericial de engenharia, nomeando o Engenheiro Civil Ricardo Tahan, CREA 34876/D, para a realização do encargo, com honorários fixados em R$ 1.439,01 (um mil quatrocentos e trinta e nove reais e um centavo), a serem custeados pelo sistema de Auxiliares da Justiça. As partes foram intimadas para formular quesitos e indicar assistente técnico. As autoras e a ré Neuza Fernandes de Paula apresentaram quesitos ao perito. O perito aceitou a nomeação, comunicou a data da perícia in loco para 31 de março de 2026 e realizou a vistoria com a presença das autoras e de seus advogados, sem comparecimento de representante dos réus. O laudo pericial foi juntado aos autos. As partes foram intimadas para manifestação sobre o laudo. Neuza Fernandes de Paula, por sua advogada, manifestou-se informando que, diante das conclusões periciais, não se opõe ao pedido de retificação, desde que observados os limites constantes do levantamento pericial e preservada a área de 258,88 m² reconhecida em favor de Natalina da Silva Nascimento. As autoras apresentaram alegações finais requerendo a procedência integral da ação, com a retificação da matrícula n. 4.881 para refletir a área de 604,00 m² apurada pelo perito. Neuza Fernandes de Paula apresentou memoriais reiterando a não oposição ao pedido, desde que preservada a área da usucapião. Os demais réus não se manifestaram sobre o laudo pericial nem apresentaram alegações finais. Vieram-me os autos conclusos. É o relato do necessário. Fundamento e DECIDO. O processo encontra-se em ordem. Presentes os pressupostos processuais de existência, validade e eficácia, bem como as condições da ação. As partes são legítimas, o interesse processual é evidente diante da divergência entre a área registrada e a área real do imóvel, e a petição inicial preenche os requisitos dos artigos 319 e 320 do Código de Processo Civil. Não há nulidades a sanar. Assim, passo ao exame do mérito. A retificação de registro imobiliário é instituto previsto nos artigos. 212 e 213 da Lei n. 6.015/73, que autoriza a correção do teor do registro sempre que este não exprimir a verdade. O artigo 213, inciso II, da referida lei, com a redação dada pela Lei n. 10.931/2004, prevê expressamente a retificação judicial quando houver alteração ou inserção de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, após o procedimento de notificação dos confrontantes. O procedimento judicial de retificação tem natureza de jurisdição voluntária, destinando-se a adequar o registro à realidade fática do imóvel, sem que isso implique, necessariamente, a resolução de conflito de interesses entre as partes. Para o deferimento da retificação, é necessária a demonstração de que a área real do imóvel diverge daquela constante do registro, que a divergência decorre de erro ou omissão no ato registral originário, e que a retificação não prejudica os confrontantes nem implica invasão de propriedade alheia. A prova técnica, consubstanciada em levantamento topográfico elaborado por profissional habilitado, é o meio probatório por excelência para a demonstração desses requisitos. A instrução processual foi conduzida com observância do contraditório e da ampla defesa. Após a realização do mandado de constatação, que confirmou a existência de muros delimitando o imóvel mas não logrou aferir as medidas perimetrais, o juízo deferiu a produção de prova pericial de engenharia, nomeando profissional cadastrado no sistema de Auxiliares da Justiça do Tribunal de Justiça de Minas Gerais. Nesta linha, o laudo pericial elaborado pelo Engenheiro Civil Ricardo Tahan, CREA 34876/D, é tecnicamente fundamentado, metodologicamente consistente e responde de forma objetiva a todos os quesitos formulados pelas partes. O perito realizou vistoria in loco, procedeu a novo levantamento topográfico com o auxílio de técnico em agrimensura habilitado, utilizando receptor GNSS de alta precisão para determinação das coordenadas geográficas, e elaborou relatório técnico de análise crítica do levantamento anterior. A conclusão central do laudo é que o levantamento topográfico elaborado pelo técnico Cláucio da Fonseca, que instruiu a petição inicial, apresenta inconsistência técnica insanável no vértice V4. O perito demonstrou, por verificação matemática independente, que as coordenadas declaradas para o vértice V4 não correspondem à posição que resultaria da aplicação do azimute e da distância indicados para o segmento V3-V4, com erro de posicionamento de aproximadamente 16,16 metros na direção Norte, valor muito superior a qualquer tolerância normativa aplicável a levantamentos topográficos urbanos. Essa inconsistência propaga-se em cascata para o segmento V4-V5, tornando a poligonal declarada matematicamente inconsistente e inapta para embasar a retificação pretendida. Diante dessa constatação, o perito realizou novo levantamento topográfico de conferência perimetral, apurando que a área real do imóvel é de 604,00 m² (seiscentos e quatro metros quadrados), valor superior tanto à área constante da matrícula, de 366,57 m², quanto à área indicada no levantamento particular das autoras, de 538,53 m². O laudo concluiu, ainda, que não há sobreposição de áreas entre o imóvel das autoras e os imóveis dos confrontantes, que a área de 258,88 m² reconhecida em favor de Natalina da Silva Nascimento na ação de usucapião permanece integralmente preservada, com vértices coincidentes e adjacentes, e que a retificação não ocasiona qualquer prejuízo patrimonial aos confrontantes. Nenhuma das partes apresentou prova técnica idônea capaz de infirmar as conclusões do perito judicial. A ré Neuza Fernandes de Paula, após tomar ciência do laudo, manifestou expressamente sua concordância com as conclusões periciais e sua não oposição ao pedido de retificação. Os demais réus que contestaram a ação não produziram contraprova técnica. Os réus Aparecida Teodoro da Silva Oliveira e Pedro Antônio de Oliveira, revel, não se manifestaram. O laudo pericial, produzido sob contraditório, por profissional de confiança do juízo, com metodologia clara e fundamentação técnica consistente, constitui prova de elevado valor probatório, nos termos dos artigos 156, 464 e 479 do Código de Processo Civil. Não havendo elementos técnicos capazes de infirmar suas conclusões, as mesmas devem prevalecer integralmente. Da divergência entre a área postulada na inicial e a área apurada pelo perito. As autoras postularam, na petição inicial, a retificação da matrícula n. 4.881 para refletir a área de 538,53 m², com base no levantamento topográfico elaborado pelo técnico Cláucio da Fonseca. Contudo, a prova pericial judicial apurou que a área real do imóvel é de 604,00 m², valor superior ao postulado. Essa divergência não constitui obstáculo ao deferimento da retificação. O pedido das autoras é, em sua essência, a adequação do registro imobiliário à realidade fática do imóvel. A área de 604,00 m² foi apurada por prova pericial judicial, produzida sob contraditório, com metodologia mais precisa do que o levantamento particular que instruiu a inicial. Deferir a retificação para a área de 604,00 m², em vez de 538,53 m², não implica julgamento ultra petita, mas sim a adequação do provimento jurisdicional à realidade demonstrada pela instrução processual, em consonância com o princípio da primazia da realidade que orienta o instituto da retificação de registro. Nesse sentido, o artigo 493 do Código de Processo Civil determina que, se depois da propositura da ação, algum fato constitutivo, modificativo ou extintivo do direito influir no julgamento do mérito, caberá ao juiz tomá-lo em consideração, de ofício ou a requerimento da parte, no momento de proferir a decisão. A apuração, pela perícia judicial, de área superior à indicada na inicial constitui fato superveniente que deve ser considerado para a justa composição do litígio. As próprias autoras, em suas alegações finais, requereram expressamente que a retificação seja deferida com base na área de 604,00 m² apurada pelo perito, o que afasta qualquer dúvida sobre a conformidade do provimento com o princípio dispositivo. Da preservação da área reconhecida na ação de usucapião. A ação de usucapião extraordinária n. 5000278-22.2021.8.13.0460, proposta por Natalina da Silva Nascimento em face das autoras, foi julgada procedente por sentença confirmada pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais, tendo transitado em julgado em 24 de julho de 2025. Por força dessa decisão, foi declarada a propriedade da referida requerida sobre a área de 258,88 m² inserida no imóvel de matrícula n. 4.881, com os limites e confrontações descritos no memorial constante dos autos daquele processo. A retificação ora deferida não pode, em hipótese alguma, prejudicar o direito de propriedade da ré, reconhecido por decisão judicial transitada em julgado. O laudo pericial confirmou que a área de 258,88 m² permanece integralmente preservada, com vértices coincidentes e adjacentes aos da área retificanda, sem qualquer sobreposição ou invasão. O mandado de averbação a ser expedido ao Cartório de Registro de Imóveis deverá expressamente consignar essa ressalva, determinando que a retificação da matrícula n. 4.881 para a área de 604,00 m² observe integralmente os limites da área de 258,88 m² já reconhecida em favor de Natalina da Silva Nascimento por decisão judicial transitada em julgado, preservando a coisa julgada formada naquele processo. A ré Neuza Fernandes de Paula arguiu, em contestação, que assinou o levantamento topográfico e o memorial descritivo sem plena consciência do conteúdo dos documentos, em razão de sua condição de pessoa idosa, leiga e portadora de CID 10-G30. Contudo, essa alegação perdeu relevância prática diante do resultado da prova pericial. O perito judicial realizou novo levantamento topográfico, independente do levantamento particular que instruiu a inicial, e concluiu que a retificação não invade nem prejudica o imóvel de Neuza Fernandes de Paula. Diante dessa constatação, a própria ré, por sua advogada, manifestou expressamente sua não oposição ao pedido de retificação. Assim, ainda que se reconhecesse eventual vício na anuência originalmente prestada, tal circunstância não teria o condão de obstar a retificação, pois a prova pericial judicial demonstrou, de forma autônoma e independente, a ausência de prejuízo ao imóvel confrontante. Demonstrada, por prova pericial judicial produzida sob contraditório, a divergência entre a área constante da matrícula n. 4.881 do Cartório de Registro de Imóveis de Ouro Fino e a área real do imóvel, apurada em 604,00 m² (seiscentos e quatro metros quadrados); demonstrada a ausência de sobreposição de áreas com os imóveis confrontantes; demonstrada a preservação integral da área de 258,88 m² reconhecida em favor da requerida Natalina da Silva Nascimento por decisão judicial transitada em julgado; e não havendo prova técnica idônea capaz de infirmar as conclusões do laudo pericial, a procedência do pedido de retificação é medida que se impõe, nos termos dos artigos 212 e 213 da Lei n. 6.015/73. Das verbas de sucumbência. As autoras são beneficiárias da assistência judiciária gratuita, cujo benefício foi deferido e mantido ao longo do processo. Os réus que contestaram a ação e resistiram ao pedido, Natalina da Silva Nascimento e Neuza Fernandes de Paula, sucumbiram em suas pretensões defensivas. Contudo, considerando que Neuza Fernandes de Paula é beneficiária da assistência judiciária gratuita, deferida nos autos, e que Natalina da Silva Nascimento também declarou hipossuficiência, a exigibilidade das verbas de sucumbência fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Os réus Aparecida Teodoro da Silva Oliveira e Pedro Antônio de Oliveira foram declarados reveis, não tendo apresentado contestação. A COMEXIM LTDA manifestou-se nos autos sem opor resistência ao pedido, declarando expressamente que a área em questão não adentra os limites de sua propriedade. Não há, portanto, fundamento para condenação em honorários em relação a esses réus. Considerando a natureza do feito, a ausência de litigiosidade efetiva entre as partes ao final da instrução, e o fato de que a resistência dos réus que contestaram a ação foi, em última análise, superada pela prova pericial, fixo os honorários advocatícios em favor dos advogados das autoras no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, com exigibilidade suspensa em relação aos réus beneficiários da assistência judiciária gratuita, nos termos do art. 98, § 3º, do mesmo diploma. Ante o exposto, com fundamento nos artigos 212 e 213 da Lei n. 6.015/73 e no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado pelas autoras KELLY MARIA DE SOUSA BATISTA e NAYARA DE SOUSA BATISTA para DETERMINAR a retificação da matrícula n. 4.881 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Ouro Fino/MG, referente ao imóvel situado na Rua Humaitá, n. 1.094, Bairro Várzea, Ouro Fino/MG, para que passe a constar a área total de 604,00 m² (seiscentos e quatro metros quadrados), com os limites, medidas perimetrais, coordenadas geográficas e confrontações apurados no levantamento topográfico de conferência perimetral elaborado sob a supervisão e responsabilidade do perito judicial Ricardo Tahan, constante do laudo pericial de ID n. 10685613917. A retificação ora determinada deverá observar, obrigatoriamente, a preservação integral da área de 258,88 m² (duzentos e cinquenta e oito metros quadrados e oitenta e oito decímetros quadrados) reconhecida em favor de NATALINA DA SILVA NASCIMENTO por sentença transitada em julgado nos autos da ação de usucapião extraordinária n. 5000278-22.2021.8.13.0460, com os limites e confrontações constantes do memorial descritivo daquele processo, sendo vedado ao Oficial do Registro de Imóveis proceder à averbação de forma que implique sobreposição, redução ou qualquer interferência nessa área. Transitada em julgado a presente sentença, expeça-se mandado de averbação ao Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Ouro Fino/MG, com as determinações acima, instruído com cópia do laudo pericial e do respectivo levantamento topográfico de conferência perimetral. Condeno os réus NATALINA DA SILVA NASCIMENTO e NEUZA FERNANDES DE PAULA, que resistiram ao pedido, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Fica suspensa a exigibilidade das verbas de sucumbência em relação a ambas as rés, beneficiárias da assistência judiciária gratuita, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil, pelo prazo de cinco anos, findo o qual a obrigação se extinguirá, salvo se comprovada a alteração da situação de hipossuficiência. Confirmo a assistência judiciária gratuita concedida às autoras. Fixo os honorários da advogada dativa, Dra. Luciana de Paula Barsi Germiniani, OAB/MG 95.635, nomeada para atuar como curadora especial da ré Neuza Fernandes de Paula, em R$ 1.693,22 (um mil e seiscentos e noventa e três reais e vinte e dois centavos), conforme Tabela de Honorários de Advogados Dativos da OAB/MG/2026. Expeça-se certidão. Sem outras diligências, ao arquivo com baixa. P. R. I. C. Ouro Fino, data da assinatura eletrônica. JOÃO CLÁUDIO TEODORO JUIZ DE DIREITO