5001750-72.2019.8.13.0090

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Brumadinho / 1ª Vara Cível, Criminal e da Infância e da Juventude da Comarca de Brumadinho Rua Governador Valadares, 271, Centro, Brumadinho - MG - CEP: 35460-000 PROCESSO Nº: 5001750-72.2019.8.13.0090 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] AUTOR: PAULO ROBERTO COSTA CPF: 481.441.506-00 e outros RÉU: LIBERDADE IMOVEIS LTDA. CPF: 02.967.971/0001-30 SENTENÇA I. RELATÓRIO Trata-se de ação de rescisão contratual c/c perdas e danos ajuizada por PAULO ROBERTO COSTA e ROSELI GOMES NOGUEIRA em face de LIBERDADE IMÓVEIS LTDA. Os autores narram, em sua inicial (ID. 79045512), em suma, que, em 23/04/2015, celebraram contrato de promessa de compra e venda do lote de terreno nº 03, situado na quadra 09, do Bairro Serra Verde, Brumadinho/MG, com área de 366,70 m², com a parte requerida. Aduzem que a forma de pagamento estabelecida em contrato consistia em R$ 28.000,00 (vinte e oito mil reais), a título de sinal do negócio, pagos no dia 22/04/2015, e R$ 142.800,00 (cento e quarenta e dois mil e oitocentos reais), por meio de 168 (cento e sessenta e oito) prestações no valor de R$ 850,00 (oitocentos e cinquenta reais). Contudo, ainda de acordo com a narrativa autoral, o cronograma de execução das obras de infraestrutura (água, luz, asfalto e rede de esgoto), estabelecido no contrato, não foi respeitado. Destacam a ausência de assessoria pela empresa ré durante o descumprimento da oferta. Enviada notificação extrajudicial de distrato contratual, com pedido de devolução integral dos valores pagos, a promitente vendedora quedou-se inerte. Requerem, assim, a declaração da rescisão contratual, com a determinação de devolução do sinal e das prestações pagas pelos autores, no montante total de R$ 136.115,72, bem como a condenação da ré ao pagamento do valor de R$ 17.080,00, correspondente à multa penal de 10% do valor do imóvel, e de R$ 21.956,00, a título de indenização por danos morais. A audiência de conciliação restou frustrada, ante a impossibilidade de autocomposição entre as partes (ID. 92892775). A ré apresentou contestação (ID. 95272053), alegando, preliminarmente, a ilegitimidade ativa de Roseli Gomes Nogueira. No mérito, defende a regularidade das obras de infraestrutura, sob o argumento de que estariam prontas para gozo desde meados do ano de 2017, circunstância chancelada pela visita técnica realizada pela Prefeitura de Brumadinho/MG em maio de 2019. Aponta que eventual atraso decorreu de culpa da empresa COPASA, ante sua negligência na aprovação do empreendimento. Ressalta que, durante o transcurso da obra, os compradores foram devidamente informados sobre seu andamento, não subsistindo, portanto, a alegação de propaganda enganosa. Arremata manifestando concordância com a rescisão contratual, porém sem imputação de culpa à requerida, o que acarretaria a improcedência dos pedidos de perdas e danos. Subsidiariamente, requer o arbitramento das parcelas a serem devolvidas em R$ 77.466,00, corrigidas monetariamente desde a sentença. Os autores apresentaram impugnação à contestação (ID. 98495627), a fim de afastar a preliminar de ilegitimidade e, no mérito, defender a procedência integral da demanda. Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, a parte autora quedou-se inerte (ID. 112329808). Por sua vez, a parte ré pugnou pela produção de prova oral e pericial (ID. 103578066). As partes juntaram imagens da situação do lote objeto da lide (IDs. 3817552996 e 3915738053). A prova pericial foi deferida (ID. 9507193804) e finalizada com a juntada do laudo pericial (ID. 10391288469). Superada a prova pericial, a parte ré manifestou desistência da prova oral (ID. 10618049780). Os autores apresentaram alegações finais (ID. 10618049780). Por sua vez, a ré deixou transcorrer in albis o prazo legal (ID. 10675291686). Vieram os autos conclusos. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. II. FUNDAMENTAÇÃO II.1. Da preliminar de ilegitimidade ativa Primordialmente, antes de adentrar o mérito da demanda, verifica-se que pende de análise a preliminar de ilegitimidade ativa arguida pela ré em sua contestação. Sustenta a defesa a ilegitimidade ativa de Roseli Gomes Nogueira, em suma, por não ser ela integrante da relação contratual havida entre as partes. À luz da teoria da asserção, o julgador não deve adentrar o mérito da demanda nesta fase, limitando-se às alegações deduzidas na petição inicial e à possibilidade de o autor ou o réu figurar no respectivo polo da demanda. Sobre o tema, leciona o ilustre Humberto Theodoro Júnior: "(...) Parte em sentido processual, é um dos sujeitos da relação processual contrapostos diante do órgão judicial, isto é, aquele que pede a tutela jurisdicional (autor) e aquele em face de quem se pretende fazer atuar dita tutela (réu). Mas, para que o provimento de mérito seja alcançado, para que a lide seja efetivamente solucionada, não basta existir um sujeito ativo e um sujeito passivo. É preciso que os sujeitos sejam, de acordo com a lei, partes legítimas, pois se tal não ocorrer o processo se extinguirá sem julgamento do mérito (art. 267, IV). Neste sentido, embora a qualificação contratual indique como promissário comprador Paulo Roberto Costa, apontando Roseli Gomes Nogueira somente como sua cônjuge (ID. 79049901), verifica-se, da narrativa fática da exordial, que os autores são casados sob o regime de comunhão parcial de bens (ID. 79056054). Assim, eventual sentença de procedência ou improcedência da presente demanda repercutirá no patrimônio do casal, o que alicerça o interesse jurídico da autora. Ademais, o direito à indenização por dano moral é personalíssimo, autorizando, portanto, sua participação em litisconsórcio ativo na presente demanda. É nesse sentido o precedente deste e. Tribunal de Justiça de Minas Gerais: “EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA - REJEIÇÃO - TEORIA DA ASSERÇÃO - REGIME DE COMUNHÃO DE BENS - INTERESSE JURÍDICO DA CÔNJUGE - ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA - INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR - RESCISÃO CONTRATUAL - RESTITUIÇÃO INTEGRAL - SÚMULA 543/STJ - CLÁUSULA PENAL - MANUTENÇÃO - DANOS MORAIS - NÃO CONFIGURAÇÃO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. - A legitimidade ativa do cônjuge decorre do regime de bens adotado, quando os efeitos da demanda repercutem sobre o patrimônio comum do casal. [...] (TJMG - Apelação Cível 1.0000.26.142334-7/001, Relator(a): Des.(a) Maria Luiza de Andrade Rangel Pires (JD 2G), 4º Núcleo de Justiça 4.0 - Cív, julgamento em 25/05/2026, publicação da súmula em 26/05/2026)”. Ante o exposto, REJEITO a preliminar de ilegitimidade ativa II.2. Do mérito Não havendo questões preliminares a serem analisadas ou suscitadas de ofício, passo ao exame do mérito. A relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, uma vez que os autores são destinatários finais do empreendimento de compra e venda dos lotes realizado pela requerida. A responsabilização do fornecedor perante o consumidor por vício do produto é objetiva, por força do art. 20 c/c art. 35, ambos do Código de Defesa do Consumidor. No mérito, cinge-se a controvérsia à verificação do descumprimento do avençado entre as partes, provocado por atitude ou omissão da ré. Conforme a cláusula 10 do contrato firmado, a infraestrutura básica do loteamento (água, luz, asfalto e rede de esgoto), denominada pelas partes de “melhoria”, seria executada às expensas do promitente vendedor, no prazo pactuado entre o empreendedor e o Município, sendo vedada a edificação do imóvel antes da autorização por escrito da ré, por força da cláusula 8.2 (ID. 79049901). A cláusula única do termo de compromisso firmado entre o Município de Brumadinho e a empresa Liberdade Imóveis Ltda. prevê que o fornecimento de infraestrutura básica, tais como o assentamento de meios-fios e sarjetas e a execução do sistema de esgotamento sanitário, deveria ser realizado no prazo de 24 (vinte e quatro) meses, contados a partir da “data de registro em Cartório do Projeto aprovado do loteamento” (ID. 9556771218, pág. 05), o que ocorreu em 09/09/2015. Portanto, a obrigação primordial da ré, na qualidade de empreendedora, era entregar o lote em condições de ser edificado, o que pressupõe a existência de infraestrutura básica, como vias de acesso, rede de energia elétrica, abastecimento de água e sistema de esgotamento sanitário, até o prazo máximo de 09/09/2017 (ID. 10391286743, pág. 17). O laudo pericial atesta que, durante a visita técnica realizada em 05/11/2024, em conversa com a pastora Valdeti, da igreja situada próxima ao imóvel dos autores, foi informado que “a água foi ligada pela COPASA a menos de 30 dias antes da vistoria técnica e (...) com relação à rede de esgoto, a mesma informou que ainda não houve a ligação e a igreja ainda utiliza fossa séptica até os dias atuais”. Em complementação, ao responder aos quesitos das partes, o expert afirmou não terem sido apresentados quaisquer documentos comprobatórios de aceite das obras do Loteamento Serra Verde e que “o cronograma inicial para a execução das obras de infraestrutura não foi concluído” (ID. 10391288174). Destaca-se, ainda, que o auxiliar do Juízo nomeado solicitou à requerida o documento denominado Relatório Diário de Obra (RDO), contudo, o documento não lhe foi entregue. Embora o perito tenha concluído que “durante a vistoria técnica realizada na data 05/11/2024, foi constatado que o loteamento, no que se refere ao logradouro do imóvel objeto, conta com: rede de abastecimento de água, rede de energia elétrica, pavimentação asfáltica; rede de esgoto e sistema de drenagem”, destacou, no quesito 8.1.15, que “com relação à rede de esgoto a mesma informou que ainda não houve a ligação e a igreja ainda utiliza fossa séptica até os dias atuais”. O aparente fornecimento de rede de esgoto por meio de instalações de bueiros não se confunde com a efetiva implantação do sistema de esgotamento sanitário, o qual, conforme a instrução probatória dos autos, não havia sido disponibilizado, pelo menos, até o dia 05/11/2024, embora o prazo para sua entrega tivesse se encerrado, conforme o cronograma original, em 09/09/2017. Não é demais destacar que, conforme relatado pelo expert, e não questionado pela parte ré, durante conversa com o próprio empreendedor, este informou que “já existem promissários compradores promovendo o distrato da compra de lotes por falta de ligação de água” (ID. 10391288174). Cabia à ré, por força do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil (CPC), o ônus de provar o fato impeditivo do direito dos autores, qual seja, a conclusão e a entrega das obras em data anterior ao início da inadimplência dos compradores, o que não foi feito. Portanto, tem-se por comprovado o descumprimento contratual, ensejando a rescisão contratual conforme pretendido pelos autores. Em relação à restituição dos valores, o c. Superior Tribunal de Justiça possui entendimento sumulado sobre o tema, estabelecendo que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, por culpa exclusiva do promitente vendedor, deve ocorrer a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo promitente comprador (Súmula 543 do STJ). Assim, é devida a restituição integral do montante comprovadamente pago ao empreendedor antes do ajuizamento da ação (IDs. 79054141, 79055158, 79055164, 79055173, 7905518 e 7905518), bem como das arras (sinal) (ID. 79056054), haja vista a culpa exclusiva do empreendedor pelo encerramento contratual (art. 418 do CC). A cláusula penal constitui obrigação independente da devolução dos valores, possuindo natureza sancionatória em razão do inadimplemento da obrigação principal ao longo do tempo. Conforme a avença das partes, a cláusula 11.4 estabelece que a rescisão contratual será punida com a incidência de multa penal de 10% (dez por cento) do valor do contrato, qual seja, R$ 170.800,00 (cento e setenta mil e oitocentos reais). Insta apontar que, embora o contrato disponha sobre a multa penal tão somente em favor do promitente vendedor, o c. Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 1.614.721, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 971), pacificou o entendimento quanto à possibilidade de inversão de sua disposição, em homenagem ao princípio do equilíbrio contratual. No que tange aos danos morais, conquanto, de fato, o atraso não justifique, por si só, a reparação, nota-se que a situação vivenciada pelos autores, atraso de quase 09 (nove) anos no cumprimento da obrigação, acarretando a postergação da edificação, ultrapassou o mero dissabor decorrente de um inadimplemento contratual. A frustração da legítima expectativa de construir a casa própria, em razão da inércia das vendedoras por anos a fio, configura ofensa a direito da personalidade, passível de reparação. Nesse sentido, é o entendimento do e. Tribunal de Justiça de Minas Gerais: “EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA. RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO DO BEM. DANOS MORAIS. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME [...] 7. O mero inadimplemento contratual não gera, por si só, dano moral, sendo necessária a demonstração de circunstâncias excepcionais; contudo, o atraso prolongado na entrega do loteamento, por anos, com frustração da legítima expectativa de moradia e insegurança prolongada, extrapola o mero dissabor e configura dano moral indenizável. 8. O valor fixado a título de danos morais em R$ 10.000,00 mostra-se proporcional e adequado às circunstâncias do caso, observados os critérios de razoabilidade, caráter compensatório e pedagógico. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso do primeiro apelante desprovido. Recurso do segundo apelante provido. Teses de julgamento: 1. "O atraso injustificado na entrega de empreendimento imobiliário configura inadimplemento contratual imputável à loteadora, não sendo afastado por riscos inerentes à atividade ou dificuldades administrativas não comprovadas". 2. "O atraso prolongado na entrega de loteamento pode configurar dano moral indenizável quando ultrapassa o mero inadimplemento contratual e frustra a legítima expectativa de moradia do adquirente". 3. "A indenização pela fruição do imóvel é devida durante o período de mora na entrega do empreendimento". 4. "O quantum indenizatório por dano moral deve observar razoabilidade, proporcionalidade e função pedagógica". Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; Código Civil, art. 389; Lei nº 6.766/79, art. 9º; CPC, arts. 373, II, 487, I. Jurisprudência relevante citada: TJMG, Apelação Cível 1.0000.26.007555-1/001, Rel. Des. Régia Ferreira de Lima, 12ª Câmara Cível, j. 18/03/2026. TJMG, Apelação Cível 1.0000.26.052309-7/001, Rel. Des. Jaqueline Calábria Albuquerque, 10ª Câmara Cível, j. 31/03/2026. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.26.181947-8/001, Relator(a): Des.(a) Joemilson Donizetti Lopes, 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 05/08/2026, publicação da súmula em 10/08/2026)” Na falta de parâmetros objetivos definidos para a fixação do quantum devido a título de dano moral, consolidou-se o entendimento de que o valor da indenização deve ser arbitrado com razoabilidade, pois deve ser suficiente para compensar a lesão sofrida pela vítima, sem se converter em fonte de lucro indevido, além de desestimular, de forma pedagógica, o ofensor, evitando que ele provoque novo e igual ilícito. Deve, ainda, atentar-se à gravidade da lesão, à intensidade da responsabilidade do ofensor e à condição socioeconômica das partes. Em vista de todos esses critérios, diversamente do valor solicitado pelos autores, a indenização por dano moral deve ser arbitrada, no caso em questão, em R$ 10.000,00 (dez mil reais) para ambos os autores. Em arremate, em relação ao pedido subsidiário da parte requerida, considerando a necessidade de restituição integral das parcelas, o montante deverá ser apurado em liquidação de sentença. Os juros, contudo, devem incidir a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, e a correção monetária, desde o efetivo desembolso. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais e, consequentemente, julgo extinto o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para: a) DECLARAR a rescisão contratual por culpa exclusiva da requerida; b) CONDENAR a parte ré à restituição integral dos valores efetivamente pagos pela parte autora, acrescidos dos consectários legais desde o efetivo desembolso e dos juros de mora desde a citação (art. 405 do CC); c) CONDENAR a parte ré ao pagamento da multa penal avençada de 10% do valor do contrato, perfazendo o montante líquido de R$ 17.080,00 (dezessete mil e oitenta reais); d) CONDENAR a parte ré ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de indenização por dano moral, corrigidos monetariamente desde o seu arbitramento (Súmula 362 do STJ) até a data de 29/08/2024 e, a partir de 30/08/2024, pelo índice divulgado pelo IPCA, nos termos do art. 389 do CC. O valor será acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde o evento danoso (Súmula 54 do STJ), correspondente ao da tentativa de distrato em 08/03/2019 (ID. 79049925), até o dia 29/08/2024, à luz da legislação vigente à época. A partir de 30/08/2024, data em que passaram a produzir efeitos as disposições da Lei nº 14.905/2024, os juros incidirão pela taxa referencial prevista na SELIC, observado que deverá ser feita a dedução do índice de atualização monetária estipulado ou aplicável. Se o resultado for negativo após a dedução, deverá ser considerada taxa equivalente a zero para o cálculo dos juros no período de referência, a rigor do que prevê o § 3º do art. 406 do CC. Considerando a sucumbência mínima dos autores, restrita somente ao quantum devido a título de indenização pelo dano moral reconhecido, condeno a parte ré ao pagamento das custas finais e dos honorários sucumbenciais, que fixo em 10% do proveito econômico obtido. Conquanto as partes tenham reconhecido o patamar de 20% no contrato para a hipótese de rescisão por mora, a fixação dos honorários sucumbenciais é matéria de ordem pública, regida estritamente pelo artigo 85 do Código de Processo Civil (CPC), cabendo unicamente ao magistrado defini-la. Com o trânsito em julgado e ausente requerimento de início de liquidação de sentença ou de cumprimento de sentença, arquivem-se os autos, com baixa na distribuição. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Brumadinho, data da assinatura eletrônica. CAMILA GONCALVES DE SOUZA VILELA Juiz(íza) de Direito 1ª Vara Cível, Criminal e da Infância e da Juventude da Comarca de Brumadinho