5001709-03.2025.8.13.0056

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Barbacena / 3ª Vara Cível da Comarca de Barbacena Ka Rua Belizário Pena, 456, Centro, Barbacena - MG - CEP: 36200-012 PROCESSO Nº: 5001709-03.2025.8.13.0056 CLASSE: [CÍVEL] DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO (93) ASSUNTO: [Rescisão / Resolução, Locação de Imóvel] AUTOR: GREMIO RECREATIVO RODRIGO SILVA CPF: 26.129.254/0001-06 RÉU: MARCIO EUGENIO VIOL CPF: 805.895.296-68 DECISÃO Vistos em saneamento, etc… Não sendo o caso de julgamento antecipado do mérito ou de parte dele, posto que as questões de fato e de direito demandam dilação probatória, passo ao saneamento e organização do processo, na forma no artigo 357 do Código de Processo Civil. Concedida a Antecipação de Tutela em ID.10451270778 (12/06/2025). Contestação com Reconvenção. DA INVALIDADE DA NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL No que se refere a preliminar arguida, a mesma deve ser afastada, porquanto a vertente demanda possui como causa de pedir o despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança de encargos locatícios, hipótese em que a mora opera-se ex re, ou seja, decorre do simples inadimplemento da obrigação na data de seu vencimento, nos termos do artigo 397, caput, do Código Civil. Desse modo, a notificação prévia do locatário não constitui pressuposto de desenvolvimento válido e regular do processo nesta modalidade de ação, revelando-se inaplicável o precedente de denúncia vazia colacionado pela defesa, haja vista que a citação inicial válida é suficiente para angularizar a relação processual e constituir o devedor em mora. Isto posto, rejeito a preliminar arguida. DA INÉPCIA A INICIAL No que tange a preliminar suscitada, a mesma deve ser rejeitada, sob o argumento de ausência de documento essencial, uma vez que o artigo 319, inciso II, do Código de Processo Civil exige apenas a indicação precisa do domicílio e da residência das partes na peça de ingresso, requisito este formalmente cumprido pelo requerente. Ademais, a falta de juntada de comprovante de titularidade de consumo em nome da pessoa jurídica não obsta a exata qualificação, localização e identificação do polo ativo, inexistindo qualquer prejuízo ao exercício do contraditório ou da ampla defesa que justifique a drástica medida de extinção prematura do feito. Assim, rejeito a preliminar suscitada. DA INÉPCIA DA INICIAL POR CONTRADIÇÃO TEMPORAL E FALTA DE TRANSPARÊNCIA NOS REAJUSTES Em relação a preliminar pleiteada, a mesma deve ser prontamente rejeitada, quanto à suposta obscuridade nos cálculos e evolução dos valores locatícios, visto que a petição inicial cumpre satisfatoriamente o comando do artigo 62, inciso I, da Lei nº 8.245/91, ao apresentar a discriminação do débito e viabilizar, inclusive, o exercício da faculdade de purgação da mora pelo Requerido. Saliente-se que a divergência em relação aos índices de reajuste aplicados, à legalidade dos patamares cobrados ou à eventual excesso de execução não inquina a petição de inépcia formal, tratando-se de matéria afeta ao próprio mérito da demanda, a ser dirimida por ocasião da cognição exauriente na sentença. Ante o exposto, rejeito a preliminar pleiteada. DA PREJUDICIAL DE MÉRITO DE IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO POR PURGAÇÃO DA MORA No que se refere a prejudicial de mérito, a mesma deve ser prontamente rejeitada, uma vez que, a purgação da mora constitui fato superveniente modificativo do direito do autor que demanda a prévia oitiva da parte adversa para manifestação sobre a integralidade e suficiência das parcelas depositadas, de modo que o reconhecimento de sua eficácia liberatória ou a subsistência de saldo remanescente em aberto obstam o decreto de extinção terminativa nesta fase preparatória, devendo o acerto de contas ser solucionado no julgamento definitivo do mérito processual. Diante do exposto, rejeito a prejudicial de mérito arguida. Em análise dos autos não vislumbro demais questões preliminares ou prejudiciais ao mérito, nem questões processuais pendentes, eis que todos os pedidos incidentais formulados pelas partes já foram apreciados. No mais, verifica-se que as partes se encontram devidamente representadas, não existem nulidades ou irregularidades a serem declaradas, trata-se de pedido juridicamente possível, achando-se presentes as condições da Ação e demais pressupostos para a válida constituição e regular desenvolvimento da relação jurídica processual. Declaro o processo saneado e passo à sua organização. É ponto controverso na demanda notadamente: à legitimidade do Autor para administrar e locar o imóvel em face da ação de desapropriação em curso, à configuração da exceção de contrato não cumprido pela suposta recusa na emissão de recibos, e à suficiência e integralidade do depósito judicial realizado a título de purgação da mora frente aos reajustes aplicados. Nos termos dos incisos I e II, do artigo 373 do referido codex, ao Autor compete provar o fato constitutivo do seu direito e, ao Réu, a existência de fato modificativo, extintivo ou impeditivo do direito do Autor. Neste momento processual, as questões relevantes de direito que se apresentam na espécie são aquelas levantadas pelas partes em suas manifestações. Devidamente oportunizado às partes o direcionamento da fase de produção de provas, assim se manifestaram: O Autor, em ID.10599378413 (16/12/2025), requereu a produção de prova documental e oral (depoimento pessoal do Requerido). O Réu, em ID.10597614353 (12/12/2025), pugnou pela produção de prova oral (depoimento pessoal do Autor e testemunhal), documental suplementar e pericial. É mister ressaltar que o Juiz é o destinatário da prova, e a ele compete avaliar e determinar a produção das provas que entende relevantes à formação de seu juízo. Defiro a produção de prova documental suplementar requerida por ambas as partes, haja vista sua manifesta relevância para demonstrar a evolução da relação locatícia e a cadeia dominial do imóvel, concedendo o prazo preclusivo de 15 (quinze) dias para a juntada de novos documentos aos autos, nos termos do artigo 435 do Código de Processo Civil. Defiro a produção da prova oral consistente no depoimento pessoal de ambos os litigantes, reciprocamente requerido pelo Autor e pelo Réu, com fulcro no artigo 385 do Código de Processo Civil, por revelar-se útil ao esclarecimento dos fatos e à obtenção de eventual confissão sobre a dinâmica contratual e os ajustes verbais mantidos pelas partes. Defiro a produção da prova testemunhal propugnada pelo Réu. Defiro a realização de perícia contábil judicial, indispensável para solver a controvérsia aritmética acerca dos índices de reajuste aplicáveis e apurar a suficiência do depósito efetuado para fins de purgação da mora, nomeando, desde já, o perito do juízo e intimando as partes para a formulação de quesitos e indicação de assistentes técnicos no prazo legal. São as questões de fato sobre as quais deverá recair a atividade probatória: a legitimidade da posse e administração do imóvel face à desapropriação, a ocorrência de recusa injustificada na emissão de recibos locatícios, a divisão verbal das despesas de energia, a realização e anuência de benfeitorias passíveis de indenização, e a correção dos índices de reajuste aplicados ao aluguel. Para os fins aqui traçados, nomeie-se um perito especializado em perícia contábil, cadastrados no Sistema Eletrônico Auxiliares da Justiça do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais – AJ/TJMG. Isto posto, deve assim, seguir o comando do artigo 95, caput, do CPC, o qual dispõe que a remuneração do perito será rateada pelas partes: Vejamos as disposições da nossa legislação processual: Art. 95. Cada parte adiantará a remuneração do assistente técnico que houver indicado, sendo a do perito adiantada pela parte que houver requerido a perícia ou rateada quando a perícia for determinada de ofício ou requerida por ambas as partes. § 1º O juiz poderá determinar que a parte responsável pelo pagamento dos honorários do perito deposite em juízo o valor correspondente. § 2º A quantia recolhida em depósito bancário à ordem do juízo será corrigida monetariamente e paga de acordo com o art. 465, § 4º. Diante do exposto, defino que o custeio da perícia seja rateado, devendo cada polo processual responder pelo depósito de metade dos honorários periciais. O perito deve ser intimado, com cópia desta decisão, para manifestar se aceita ou não o encargo, no prazo de 20 (vinte) dias. Encargo do qual deverá ser escrupulosamente cumprido, independentemente de termo de compromisso, nos termos do art. 466, do CPC. Intimem-se as partes para se manifestarem acerca da nomeação e indicarem assistentes técnicos e apresentarem seus quesitos, no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do artigo 465, do CPC. Designados dia, horário e local da realização da perícia, intimem-se as partes, através de seus advogados (art. 474, CPC). O laudo pericial deverá ser elaborado na forma prevista no artigo 473, do Código de Processo Civil. Realizada a perícia, o perito protocolizará o laudo em Juízo, no prazo de 20 (vinte) dias, contados da data de sua realização. A seguir, intimem-se as partes para se manifestarem em 15 (quinze) dias (artigo 477 do CPC) e, ao término do referido prazo, os assistentes técnicos oferecerem seu parecer, no prazo de 10 (dez) dias. Postergo as considerações atinentes à realização da audiência de instrução e julgamento para após o encerramento da perícia. Nos termos do art. 357, § 4º do CPC, é imprescindível a apresentação do rol de testemunhas antes da designação da audiência, a exigência legal visa garantir a parte contrária a possibilidade da contradita, bem como para preservar a pontualidade das audiências, dessa forma, intimem-se as partes para, no prazo de 05(cinco) dias, apresentarem o rol de testemunhas, sob pena de preclusão. Isto posto, intimem-se as partes para cumprimento do disposto no §1º, do Art. 357 do CPC, após, venham-me os autos em conclusão. Intimem-se. Cumpra-se. Barbacena, data da assinatura eletrônica. LILIANE ROSSI DOS SANTOS OLIVEIRA Juíza de Direito 3ª Vara Cível da Comarca de Barbacena