5001666-82.2025.8.13.0083

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Borda Da Mata / Vara Única da Comarca de Borda da Mata Rua: Rio Branco, 40, Centro, Borda Da Mata - MG - CEP: 37564-000 PROCESSO Nº: 5001666-82.2025.8.13.0083 CLASSE: [CÍVEL] DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) ASSUNTO: [Locação de Imóvel, Despejo por Denúncia Vazia] AUTOR: MARIA CELIA DE PAIVA CPF: 487.013.606-63 RÉU: MARIA JOSE MEGALE FARIA CPF: 491.899.806-20 e outros DECISÃO Vistos, etc. O processo encontra-se em ordem, com partes legítimas e representadas. Passo ao saneamento e organização do feito, nos termos do artigo 357 do Código de Processo Civil. DAS QUESTÕES PRELIMINARES - Impugnação à gratuidade de justiça A parte autora impugnou o pedido de gratuidade de justiça formulado pela pessoa jurídica ré (Supermercados Baleia Ltda.) e pela fiadora (Maria José Megale Faria). A concessão da gratuidade de justiça às pessoas jurídicas e aos empresários exige a comprovação efetiva da impossibilidade de arcar com os encargos processuais, nos termos da Súmula 481 do Superior Tribunal de Justiça. Da mesma forma, quanto à pessoa física, a declaração de hipossuficiência possui presunção relativa, podendo ser afastada quando houver elementos que indiquem capacidade financeira. No caso em tela, os réus não acostaram balancetes, demonstrações contábeis, declarações de imposto de renda ou comprovantes de rendimentos aptos a demonstrar a ausência de liquidez. Ademais, os réus efetuaram voluntariamente o recolhimento das custas da reconvenção após intimação do Juízo, o que evidencia a capacidade de custeio dos atos processuais. Ante a ausência de prova documental idônea de hipossuficiência, INDEFIRO o benefício da gratuidade de justiça aos réus/reconvenientes. - Perda superveniente do objeto do pedido de despejo Os réus demonstraram a desocupação voluntária dos imóveis com a entrega formal das chaves ocorrida em 27 de fevereiro de 2026, consoante Termo de Devolução de Chaves juntado aos autos, fato incontroverso e confirmado pela autora. Em relação ao pedido de despejo (retomada da posse direta do imóvel), operou-se a perda superveniente do interesse processual por esvaziamento do objeto. Contudo, tratando-se de ação cumulada com cobrança de aluguéis e encargos locatícios, acrescida de pretensão indenizatória e pedido reconvencional, a lide subsiste integralmente em relação ao capítulo patrimonial. Posto isso, DECLARO EXTINTO O PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, exclusivamente quanto ao pedido de despejo, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, prosseguindo o feito quanto aos demais pedidos da ação principal e da reconvenção. - Ilegitimidade passiva da fiadora A fiadora Maria José Megale Faria suscita sua ilegitimidade passiva para responder pelos débitos posteriores ao prazo inicial de 30 (trinta) meses do contrato (31/08/2025). A tese não prospera. Da análise do instrumento contratual acostado aos autos, verifica-se cláusula expressa determinando que a responsabilidade da fiadora e principal pagadora perdurará "até a entrega efetiva das chaves do imóvel". Nos termos do artigo 39 da Lei nº 8.245/1991, com a redação dada pela Lei nº 12.112/2009, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado. Esse entendimento está pacificado na Súmula 656 do Superior Tribunal de Justiça. Não havendo notícia de notificação promovida pela fiadora visando à sua exoneração na forma do artigo 835 do Código Civil, a garantia fidejussória permaneceu hígida até a efetiva restituição das chaves em 27/02/2026. Portanto, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva da fiadora. DA DELIMITAÇÃO DAS QUESTÕES DE FATO Fixo como pontos controvertidos sobre os quais incidirá a atividade probatória: i) A existência, extensão e exatidão do débito referente aos aluguéis e encargos locatícios (IPTU e IRRF) cobrados na petição inicial; ii) O estado de conservação dos imóveis no momento do início da locação e quando da devolução das chaves em 27/02/2026; iii) A natureza das obras e intervenções promovidas pelo locatário nos imóveis (se constituem benfeitorias necessárias/úteis ou adaptações operacionais para atividade de supermercado/açougue); iv) A existência de vícios estruturais preexistentes no imóvel e a eventual responsabilidade da locadora pelo colapso de instalações hidráulicas ou elétricas; v) A ocorrência de danos ao imóvel decorrentes de uso inadequado ou de obras não recompostas pelos réus, bem como a apuração do custo necessário para a recomposição do bem ao estado original; vi) A existência de efetiva valorização patrimonial dos imóveis decorrente das obras realizadas pelos réus para fins de eventual indenização ou compensação. DA DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA A distribuição do ônus da prova observará a regra geral prevista no artigo 373 do Código de Processo Civil, incumbindo à AUTORA/RECONVINDA o ônus de provar os fatos constitutivos do seu direito (artigo 373, inciso I, do CPC) e aos RÉUS/RECONVENIENTES o ônus de provar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da autora. DAS PROVAS Indefiro o pedido de julgamento antecipado formulado pela autora, tendo em vista que a elucidação das divergências sobre os danos, benfeitorias e custos de recomposição exige dilação probatória técnica. DEFIRO a realização de prova pericial de engenharia civil, por se revelar indispensável para a aferição do estado do imóvel, valoração de benfeitorias e dimensionamento dos danos alegados. Para o encargo, NOMEIO o engenheiro civil, Sr. Manuel Fernando Carrara, com endereço Rua José Antônio de Barros, n. 30, Pousada dos Campos II, cidade de Pouso Alegre/MG, e-mail: mafcarrara@hotmail.com, telefone (35) 3422-8974 e celular (11) 99295-6322, devidamente cadastrado no sistema do TJMG, que deverá ser intimado para aceitar o encargo e apresentar proposta de honorários periciais no prazo de 5 (cinco) dias. Faculto às partes o prazo comum de 15 (quinze) dias para indicação de assistentes técnicos e apresentação de quesitos, nos termos do artigo 465, § 1º, do Código de Processo Civil. Apresentada a proposta de honorários, intime-se a parte requerida/reconvinte para depósito dos honorários periciais no prazo de 10 (dez) dias. A apreciação sobre a necessidade de designação de Audiência de Instrução e Julgamento para oitiva das testemunhas arroladas pelas partes fica postergada para momento posterior à juntada do laudo pericial definitivo, ocasião em que o Juízo avaliará a relevância da prova oral remanescente. As partes ficam intimadas desta decisão, podendo pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes no prazo de 5 (cinco) dias úteis, findo o qual a decisão se tornará estável, nos termos do artigo 357, § 1º, do Código de Processo Civil. Cumpra-se. Intimem-se. Borda Da Mata, data da assinatura eletrônica. ELAINE DE ALMEIDA LOPES JARDIM Juiz(íza) de Direito Vara Única da Comarca de Borda da Mata