5001653-67.2026.8.13.0271

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 5001653-67.2026.8.13.0271/MG AUTOR : ROMES MARTINS ALVES ADVOGADO(A) : FLAVIO AUGUSTO CALIXTO (OAB MG212536) ADVOGADO(A) : MATHEUS VIEIRA ALVES (OAB MG237677) RÉU : SANTA LUZIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS DE FRUTAL SPE LTDA. ADVOGADO(A) : GIOVANNA CARVALHEIRO RUSSO (OAB SP467563) ADVOGADO(A) : RICARDO ALVES PEREIRA (OAB SP180821) RÉU : MARANATA CONSTRUTORA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO(A) : AMANDA VILAS BOAS RUAS CARVALHO (OAB MG201642) DECISÃO Vistos etc., Não sendo hipótese de extinção do processo ou de julgamento antecipado do mérito, passo ao saneamento e organização do processo, nos termos do art. 357, incisos I a V, do Código de Processo Civil, ressaltando o direito das partes de pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes, no prazo comum de cinco dias (art. 357, § 1º, do Código de Processo Civil) . 1. Com relação às questões processuais pendentes e preliminares , a ré Santa Luzia suscitou em sua contestação, preliminares de ilegitimidade passiva, litisconsórcio passivo necessário, falta de interesse de agir quanto à obrigação de fazer, inépcia parcial da petição inicial e incorreção do valor da causa. A ré Maranata arguiu preliminar de integração do proprietário vizinho ao polo passivo e inépcia da inicial quanto aos danos materiais. Passo à apreciação fundamentada de cada ponto. 1.1. Ilegitimidade Passiva da Ré Santa Luzia Empreendimentos Imobiliários de Frutal SPE Ltda. A primeira ré sustenta ser parte ilegítima, aduzindo que a alegada redução física de área decorre de invasão do imóvel vizinho construído pela corré Maranata Construtora, sem conduta material que lhe possa ser atribuída. Sem razão. A legitimidade para a causa deve ser aferida segundo a teoria da asserção, isto é, à luz das afirmações deduzidas pelo autor na petição inicial, consideradas em estado de asserção abstrata. No caso concreto, o autor imputa à ré o descumprimento do contrato de compromisso de compra e venda por ter alienado lote urbano com metragem útil e física inferior aos 160,00 m² contratualmente garantidos na cláusula 3.1.1 do ajuste. A responsabilidade da loteadora pela regularidade do imóvel alienado integra o próprio mérito da demanda, não autorizando a extinção prematura da relação processual: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. RESPONSABILIDADE PELA ALTERAÇÃO DA TITULARIDADE DO IMÓVEL. INÉRCIA DA LOTEADORA. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME (...) 2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se a loteadora possui legitimidade passiva para responder à demanda; e (ii) determinar se a sua omissão na alteração da titularidade do imóvel enseja responsabilidade pelos danos materiais e morais suportados pelo autor. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A legitimidade passiva deve ser aferida à luz da teoria da asserção, segundo a qual as condições da ação são analisadas com base nas alegações da petição inicial, independentemente da prova dos fatos. No caso, o autor imputou à loteadora a omissão na regularização da titularidade do imóvel após a rescisão contratual, configurando sua legitimidade para figurar no polo passivo. 4. A rescisão do contrato de compra e venda, ocorrida em 2001, resultou no retorno do imóvel ao patrimônio da loteadora, que passou a ter a obrigação de providenciar a alteração da titularidade do bem junto aos órgãos competentes. A inércia da requerida manteve indevidamente o nome do autor vinculado ao imóvel, ocasionando ônus fiscais e administrativos. 5. O artigo 1.245, §1º, do Código Civil estabelece que, enquanto não registrada a transferência do imóvel, o alienante permanece como proprietário para todos os efeitos legais. Assim, a responsabilidade pela regularização da titularidade após o distrato recai sobre a loteadora, que readquiriu a posse e o domínio do bem. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.052203-4/001, Relator(a): Des.(a) Claret de Moraes , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/04/2025, publicação da súmula em 09/05/2025) Rejeito , pois, a preliminar de ilegitimidade passiva. 1.2. Litisconsórcio Passivo Necessário com o Proprietário do Imóvel Vizinho Ambas as corrés sustentam a necessidade de citação do atual adquirente ou possuidor do lote confrontante (Lote 03 da Quadra 1430), ao argumento de que o acolhimento do pedido cominatório de regularização física do lote implicaria alteração de divisa e demolição em imóvel de terceiro. A preliminar não merece acolhimento. O litisconsórcio passivo necessário somente tem lugar quando imposto por expressa disposição legal ou pela natureza incindível da relação jurídica controvertida, nos termos do art. 114 do Código de Processo Civil. Na hipótese dos autos, a demanda ostenta natureza obrigacional e indenizatória decorrente de relação de consumo, figurando no polo passivo a loteadora alienante e a construtora responsável pela edificação confinante. Ademais, a petição inicial formulou pedido sucessivo de indenização por perdas e danos para a hipótese de inviabilidade da tutela específica de regularização física do lote. Assim, a eficácia do provimento condenatório pecuniário não depende da integração do adquirente vizinho, resolvendo-se eventual impossibilidade material de desfazimento da divisa na via das perdas e danos em face das rés. Rejeito a preliminar de litisconsórcio passivo necessário. 1.3. Falta de Interesse Processual Quanto à Obrigação de Fazer A ré Santa Luzia alega inadequação da tutela cominatória por não deter ingerência física ou dominial sobre a edificação vizinha. A preliminar confunde-se com o mérito da pretensão executiva. O interesse processual sob o prisma do binômio necessidade e adequação encontra-se patente, uma vez que o autor busca provimento jurisdicional apto a compelir a alienante e a construtora a entregarem o lote nas exatas especificações contratadas ou, subsidiariamente, arcarem com a reparação pecuniária integral. A viabilidade prática do cumprimento in natura constitui tema a ser solucionado na fase probatória e no julgamento final. Rejeito a preliminar. 1.4. Inépcia Parcial da Petição Inicial Quanto aos Danos Materiais As rés apontam a inépcia do pedido de indenização material, sob a alegação de genericidade e ausência de liquidação prévia das despesas de obra, projeto e financiamento. O pedido não prospera. A petição inicial atende plenamente aos requisitos dos arts. 319 e 330, § 1º, do Código de Processo Civil, porquanto descreveu de forma clara os fatos geradores e discriminou os núcleos dos prejuízos materiais alegados, consubstanciados na desvalorização pela área faltante, custos de projeto arquitetônico, taxas de alvará, serviços de terraplenagem, materiais expostos e encargos do financiamento bancário. A apuração do exato montante reparatório para liquidação de sentença é plenamente admitida pelo sistema processual quando a definição da extensão do dano depender de instrução técnica pericial. Rejeito a preliminar de inépcia da petição inicial. 1.5. Impugnação ao Valor da Causa A ré Santa Luzia impugna o valor da causa de R$ 60.000,00, defendendo a incidência do art. 292, inciso VI, do Código de Processo Civil, com a soma de todos os pedidos formulados. A impugnação deve ser rejeitada. O valor atribuído à causa pelo autor (R$ 60.000,00) corresponde à soma da estimativa mínima do conteúdo patrimonial dos danos materiais com o valor expressamente liquidado a título de compensação por danos morais de R$ 10.000,00. Tratando-se de cumulação que envolve pedido alternativo ou subsidiário de perdas e danos em relação à obrigação de fazer, o valor atribuído pelo polo ativo espelha de forma razoável o proveito econômico perseguido, em estrita consonância com o art. 292 do Código de Processo Civil. Rejeito a impugnação ao valor da causa. Conclui-se, portanto, que os pressupostos processuais e as condições da ação encontram-se plenamente presentes, não havendo nenhuma nulidade a ser reconhecida, de forma que declaro saneado o feito . As demais questões levantadas pelas partes referem-se ao mérito, motivo pelo qual serão analisadas no momento oportuno. 2. As questões de fato sobre as quais recairá a atividade probatória são: a) a exata metragem física e a conformação geométrica atual do Lote 02 da Quadra 1430, situado no Loteamento Jardim dos Pomares, apurando se há efetiva redução de área útil em relação aos 160,00 m² descritos no contrato de compra e venda e na matrícula imobiliária nº 69.283; b) a constatação da existência, extensão e limites de eventual sobreposição ou invasão física praticada pela construção implantada no Lote 03 confinante sobre o Lote 02; c) a origem técnica do desalinhamento ou da diferença de divisas, verificando se decorre de erro originário de demarcação, medição e estacamento do loteamento pela loteadora ou de desvio executivo na implantação da obra pela construtora corré; d) a viabilidade ou inviabilidade técnica de regularização física das divisas no terreno sem prejuízo substancial à construção lindeira; e) a ocorrência de prejuízos materiais alegados pelo autor e seu respectivo nexo causal com a conduta das rés, englobando custos de projeto, despesas de terraplenagem, depreciação ou perda de materiais e encargos contratuais; f) a existência de fatos aptos a ensejar abalo aos direitos da personalidade do autor. Para a elucidação de tais pontos, as partes requereram a produção de prova pericial de engenharia e topografia, prova documental suplementar, depoimento pessoal e oitiva de testemunhas. DEFIRO a produção de prova pericial de engenharia civil/topografia e prova documental suplementar , por serem indispensáveis e plenamente pertinentes para o deslinde técnico do feito. A necessidade de produção de prova oral (depoimento pessoal e testemunhas) será apreciada oportunamente, após a entrega do laudo pericial, evitando-se a prática de atos processuais desnecessários. 3. O ônus da prova seguirá a regra geral do art. 373, incs. I e II, do Código de Processo Civil A relação jurídica estabelecida entre o adquirente e as rés ostenta natureza consumerista, enquadrando-se as partes nos conceitos de consumidor e fornecedoras dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Contudo, a inversão do ônus da prova preconizada no art. 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor constitui regra de instrução voltada a mitigar a vulnerabilidade probatória do consumidor, não dispensando a comprovação mínima dos fatos constitutivos do direito e não incidindo de forma genérica sobre matéria que exige apuração pericial imparcial. Assim, o ônus da prova seguirá a regra geral do art. 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil. 4. Com relação as questões de direito relevantes para a decisão do mérito , estes se resumem, dentre outros, a) incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor e caracterização da responsabilidade civil solidária e objetiva dos participantes da cadeia de fornecimento e execução imobiliária (arts. 7º, parágrafo único, 12, 14, 18 e 25, § 1º, da Lei nº 8.078/1990); b) verificação do inadimplemento contratual por entrega de imóvel com metragem inferior à pactuada e análise da incidência do art. 500 do Código Civil (venda ad mensuram versus presunção do art. 500, § 1º, do Código Civil) frente às cláusulas contratuais de inalterabilidade da área (cláusula 3.1.1); c) configuração e aplicabilidade das excludentes de responsabilidade civil previstas no art. 14, § 3º, do Código de Defesa do Consumidor e no Código Civil, notadamente culpa exclusiva de terceiro ou fortuito externo; d) possibilidade de cumprimento específico da obrigação de fazer consistente na regularização das divisas do lote ou necessidade de sua conversão em perdas e danos (arts. 497, 499 e 500 do Código Civil); e) verificação da ocorrência de danos materiais emergentes indenizáveis e do nexo de causalidade direto com a conduta das rés (arts. 402 e 403 do Código Civil); f) caracterização de dano moral decorrente da inviabilização de projeto residencial familiar financiado ou configuração de mero dissabor patrimonial; g) exigibilidade da multa penal contratual de 10% e incidência equitativa da cláusula de honorários contratuais em face da alienante. 5. Para a realização da prova pericial , em cumprimento ao Ofício Circular nº 65/CGJ/2026, proceda a Secretaria à consulta no sistema BNMP 3.0 pelo CPF da profissional a ser nomeada, certificando nos autos a inexistência de pendências. Inexistindo impedimentos, nomeio a engenheira KAROLINA RIBEIRO DA ROCHA , inscrita no CPF sob o nº 093.660.229-52, nomeação realizada neste ato via sistema AJG/TJMG sob o nº 20260200104559 , a qual deverá ser intimada pessoalmente na Avenida Tancredo de Almeida Neves, nº 188, bairro Jardim Copacabana, cidade Campo Mourão/PR, CEP 87302-000, celular (44) 9 9159-3421, e-mail: karolinarrocha@outlook.com, para que apresente proposta de honorários, currículo e contatos profissionais, no prazo de 10 dias , registrando que os honorários deverão ser custeados pela parte ré (50% para cada), nos termos do art. 95 do CPC. Aceita a nomeação, a perita deve estar ciente dos requisitos do laudo pericial constantes no art. 473 do CPC. Art. 473. O laudo pericial deverá conter: I - a exposição do objeto da perícia; II - a análise técnica ou científica realizada pelo perito; III - a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou; IV - resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério Público. § 1º No laudo, o perito deve apresentar sua fundamentação em linguagem simples e com coerência lógica, indicando como alcançou suas conclusões. § 2º É vedado ao perito ultrapassar os limites de sua designação, bem como emitir opiniões pessoais que excedam o exame técnico ou científico do objeto da perícia. § 3º Para o desempenho de sua função, o perito e os assistentes técnicos podem valer-se de todos os meios necessários, ouvindo testemunhas, obtendo informações, solicitando documentos que estejam em poder da parte, de terceiros ou em repartições públicas, bem como instruir o laudo com planilhas, mapas, plantas, desenhos, fotografias ou outros elementos necessários ao esclarecimento do objeto da perícia. Quando da chegada aos autos, aceitando a perita o múnus público, intimem-se as partes para, em 15 dias, nos termos do art. 465, §1º, do CPC, manifestarem-se arguindo eventual impedimento ou suspeição da perita. Nesse mesmo prazo, as partes deverão indicar seus assistentes técnicos e formular os seus quesitos, se já não o tiverem feito antes. Fica, ainda, a parte ré intimada a efetuar o depósito de sua cota-parte relativa aos honorários periciais, no prazo supramencionado. Após, nos termos do art. 474 do CPC, intime-se a perita nomeada para indicar a data designada para o início dos trabalhos periciais, intimando-se as partes, em seguida, da respectiva data. O prazo para a apresentação do laudo pericial é de 60 dias, podendo ser prorrogado por 30 dias caso haja comprovada necessidade, a requerimento do perito nomeado (art. 476 CPC). Por fim, com a chegada do laudo (art. 477, §1º, do CPC), intimem-se as partes para se manifestarem sobre o laudo pericial, justificarem a necessidade de outras provas previamente requeridas ou apresentarem memoriais no prazo comum de 15 dias . Intimem-se. Cumpra-se.