5001607-57.2015.8.21.0072

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 5001607-57.2015.8.21.0072/RS AUTOR : VITOR HUGO LARA DOS SANTOS ADVOGADO(A) : WALTER LUIS DE BORBA (OAB RS067589) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de procedimento comum cível em que a parte autora, Vitor Hugo Lara dos Santos , postula indenização por desapropriação indireta em face do Estado do Rio Grande do Sul, sob a alegação de que teve o seu imóvel, constituído pelo lote número dois da quadra três do Loteamento Praia da Guarita II, matriculado sob o nº 23.800 do Registro de Imóveis de Torres, inviabilizado para uso e gozo por força das restrições ambientais decorrentes da criação do Parque Estadual de Itapeva. No curso da instrução processual, este Juízo nomeou o Engenheiro Florestal Grégori Tauffer para a realização de perícia técnica destinada a avaliar o valor de mercado do imóvel e das benfeitorias existentes, conforme decisão saneadora. O perito apresentou manifestação de aceitação do encargo e agendou a realização da vistoria para o dia 7 de novembro de 2024, data em que realizou a diligência acompanhado pelo autor e por seu procurador. O laudo pericial foi encartado no Evento 118 . O perito concluiu que o imóvel possui um terreno com área total de 300,00 m² e uma edificação em alvenaria de dois pavimentos, não averbada na matrícula, medindo 118,32 m². Para o cálculo do terreno, o profissional adotou o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado com Tratamento por Fatores, estabelecendo o valor unitário de R$ 478,30 por metro quadrado, o que resultou na quantia de R$ 143.490,00 para a terra nua. Para a avaliação da benfeitoria, utilizou a tabela de custos de construção do Sinduscon-RS, aplicando o índice de Residência Unifamiliar de padrão normal (R1-N) no valor de R$ 3.020,81 por metro quadrado, totalizando R$ 357.422,00 para a edificação. Ao final, somando as duas parcelas, o perito avaliou o imóvel na quantia total de R$ 500.912,00. Instadas as partes a se manifestarem sobre o laudo pericial, a parte autora peticionou manifestando concordância com as conclusões e com o valor apurado pelo perito judicial, requerendo a homologação da perícia e o julgamento antecipado do feito. O Estado do Rio Grande do Sul, por sua vez, apresentou detalhada impugnação ao laudo de avaliação nos Eventos 129 e 130 , acompanhada do Parecer Técnico nº 098/2025 elaborado pela Divisão de Avaliação do Patrimônio do Estado (DIAVA/DEAPE/SPGG) e de notas técnicas da Secretaria do Meio Ambiente e Infraestrutura (SEMA). O réu apontou diversas irregularidades metodológicas no laudo pericial, destacando que o perito partiu da premissa de que o loteamento se encontrava em situação de regularidade urbana plena, ignorando que o empreendimento foi registrado sobre Área de Preservação Permanente (APP) e integralmente no interior de Unidade de Conservação de proteção integral, sujeita a graves restrições legais preexistentes. No plano estritamente avaliatório, o Estado sustentou que o laudo carece de fundamentação por não apresentar os dados de mercado que serviram de amostra para a pesquisa, por não demonstrar a memória de cálculo das homogeneizações por fatores do terreno e por deixar de computar a depreciação física da edificação, que se encontra em péssimo estado de conservação. Em resposta, o perito judicial apresentou laudo complementar no Evento 133 . O profissional sustentou que o loteamento deve ser considerado regular por possuir registro imobiliário individualizado anterior à instituição do Parque de Itapeva e argumentou que as exigências do Estado extrapolavam o limite necessário para o escopo da perícia, mantendo integralmente o valor avaliado no laudo principal. O Estado do Rio Grande do Sul ofereceu nova impugnação no Evento 144 , colacionando o Parecer Técnico nº 03/2025 do Parque Estadual de Itapeva. O réu reiterou que o perito demonstrou inobservância das normas técnicas da ABNT ao se recusar a apresentar os dados amostrais e a memória de cálculo do terreno, além de persistir na avaliação da edificação pelo valor de uma construção nova, sem qualquer desconto de depreciação. Apontou, ademais, a inadequação da formação do perito como engenheiro florestal para a avaliação de benfeitorias urbanas. No Evento 143 , a parte autora apresentou proposta de acordo no valor de R$ 400.000,00, a qual foi formalmente recusada pelo Estado do Rio Grande do Sul no Evento 153 , após manifestações dos órgãos técnicos da SEMA que indicaram a indisponibilidade do interesse público para transacionar com base em laudo pericial eivado de desconformidades metodológicas. O autor manifestou-se novamente pugnando pela homologação do laudo com base na idoneidade do perito nomeado pelo Juízo. É o breve relatório. Decido. A controvérsia cinge-se à idoneidade técnica e metodológica do laudo pericial de avaliação encartado no Evento 118 , bem como do laudo complementar do Evento 133 , frente às objeções formalizadas pelo Estado do Rio Grande do Sul com suporte nos pareceres técnicos emitidos pela Divisão de Avaliação do Patrimônio do Estado (DIAVA) e pela Secretaria do Meio Ambiente e Infraestrutura (SEMA). Inicialmente, cumpre assentar que a prova pericial assume papel relevante nas ações que versam sobre indenizações decorrentes de intervenções estatais na propriedade. O perito atua como órgão de auxílio técnico do Juízo, devendo fornecer subsídios sólidos, científicos e imparciais para que o magistrado possa alcançar a justa indenização garantida pela ordem constitucional. Para tanto, a atuação do perito está estritamente vinculada às normas legais, notadamente o artigo 473 do Código de Processo Civil, e às normas técnicas de regência editadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), especificamente a série NBR 14653, que disciplina a avaliação de bens. Analisando detidamente o laudo pericial apresentado pelo engenheiro florestal nomeado, verifica-se que assiste razão parcial ao ente público em suas inconformidades técnicas, de modo que o trabalho pericial necessita de complementação e readequação para que possa ser homologado. Da ausência de dados de mercado e de memória de cálculo do terreno O perito indicou no laudo pericial do Evento 118 que adotou o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para a apuração do valor do terreno, fixando o valor unitário de R$ 478,30 por metro quadrado. No entanto, em que pese a indicação metodológica, o profissional não instruiu o laudo com os dados de mercado efetivamente coletados durante a sua pesquisa de campo. O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado pressupõe a identificação de uma amostra representativa de imóveis assemelhados ao avaliando, em ofertas ou transações recentes na mesma região geoeconômica. A especificação da metodologia exige a apresentação detalhada dessa amostra, indicando a localização, as características físicas, os valores e as fontes de cada elemento de comparação obtido. Ao omitir esses dados, o perito inviabiliza o controle técnico pelas partes e pelo próprio Juízo sobre a idoneidade da base amostral utilizada. Ademais, o perito declarou ter procedido ao Tratamento por Fatores, mencionando o uso de equações para o Fator Transposição e para o Fator Oferta. Contudo, não foi acostada ao laudo a planilha de cálculo ou a matriz matemática que demonstre de que forma esses fatores foram aplicados a cada um dos elementos comparativos para a obtenção do valor homogeneizado final. A memória de cálculo é elemento indispensável para aferir se os atributos dos imóveis pesquisados foram adequadamente ponderados em relação às peculiaridades do imóvel sob avaliação, de modo que a sua ausência retira a fundamentação científica exigida pelo artigo 473, inciso III, do Código de Processo Civil. Nesse contexto, para que o laudo do terreno apresente a consistência técnica necessária, o perito deve ser intimado a apresentar a totalidade dos dados coletados na pesquisa de mercado, acompanhados da respectiva planilha de tratamento técnico e memória de cálculo detalhada. Da ausência de depreciação física da edificação existente No que tange à avaliação da edificação em alvenaria de 118,32 m², o perito adotou o custo de reprodução novo com base na tabela do CUB-RS do Sinduscon-RS, aplicando o valor de R$ 3.020,81 por metro quadrado, o que gerou o montante de R$ 357.422,00. Ocorre que a aplicação direta do custo de construção nova sem qualquer fator de redução destoa das normas técnicas de avaliação de benfeitorias e do próprio quadro fático retratado no laudo. O perito constatou expressamente, na descrição do estado do bem e na resposta ao quesito nº 13 do Estado, que a edificação se encontra em péssimo estado de conservação atual, em virtude do abandono prolongado desde o ano de 2012, de depredações, furtos e da ação do tempo. Ainda que a avaliação deva buscar retratar a realidade do imóvel na data em que ocorreu o desapossamento ou o início das restrições severas decorrentes da unidade de conservação, é fato incontroverso que não se tratava de uma edificação recém-construída. As benfeitorias sofrem depreciação física decorrente da idade e do estado de conservação, bem como depreciação funcional, fatores que reduzem o seu valor de mercado em comparação com uma obra nova de mesma dimensão. A utilização do valor integral do CUB-RS sem a aplicação de um coeficiente de depreciação técnica, como o método de Ross-Heidecke amplamente consagrado na engenharia de avaliações, acarreta uma sobreavaliação incompatível com as diretrizes da norma ABNT NBR 14653-2. O custo de reprodução deve ser depreciado para retratar o valor real da benfeitoria no estado em que se encontrava, sob pena de gerar enriquecimento sem causa da parte expropriada em detrimento do erário. Portanto, a insurgência do Estado merece acolhimento neste ponto, impondo-se a intimação do perito para que aplique o devido fator de depreciação sobre o custo de reprodução da edificação. Das objeções estatais rejeitadas Por outro lado, não merecem prosperar as demais teses do Estado do Rio Grande do Sul que visam ao descarte integral do laudo ou ao reconhecimento de nulidade absoluta da perícia. O réu sustenta a nulidade do laudo sob o argumento de que o Loteamento Praia da Guarita II seria irregular, pois instituído em Área de Preservação Permanente (APP) em desacordo com as legislações ambientais vigentes à época do registro. Ocorre que tais alegações envolvem o próprio mérito da demanda, associadas à responsabilidade do ente público e ao dever de indenizar, matérias que serão objeto de cognição exauriente na sentença e que não impedem a realização da avaliação física e econômica do imóvel. O lote possui registro imobiliário individualizado sob a matrícula nº 23.800 do Registro de Imóveis de Torres, cabendo à perícia registrar o estado físico do bem e estimar o seu valor de mercado correspondente, sob as diretrizes técnicas cabíveis, cabendo ao Juízo sopesar as restrições jurídicas na decisão final de mérito. De igual modo, impõe-se rejeitar a arguição de incapacidade técnica do perito nomeado para a realização do trabalho. O engenheiro florestal é profissional legalmente habilitado no âmbito do sistema CONFEA/CREA para realizar vistorias, perícias e avaliações de imóveis que envolvam a caracterização do uso do solo, recursos naturais e áreas submetidas a regimes especiais de proteção ambiental, como no caso do Parque Estadual de Itapeva. Ademais, o perito procedeu à regularização de seu cadastro junto ao Banco de Peritos deste Tribunal de Justiça, conforme documentação aprovada juntada aos autos, preenchendo os requisitos regulamentares exigidos para o exercício do múnus. Dessa forma, o acolhimento parcial da impugnação do Estado é medida que se impõe, não para invalidar o trabalho pericial, mas para determinar que o perito realize os ajustes técnicos necessários, suprindo as omissões formais e metodológicas apontadas. Ante o exposto, acolho em parte a impugnação apresentada pelo Estado do Rio Grande do Sul ao laudo pericial e, por conseguinte: a) intimo o perito judicial, Engenheiro Florestal Grégori Tauffer, para que, no prazo de 20 (vinte) dias, e sob pena do seu descadastramento como Perito deste Juízo , apresente laudo complementar contendo a relação detalhada dos dados de mercado que serviram de amostra para a sua pesquisa de campo, especificando a fonte de informação e a localização de cada imóvel comparativo utilizado; b) apresente a memória de cálculo completa e detalhada referente ao tratamento por fatores aplicado na homogeneização dos dados obtidos na pesquisa para o cálculo do terreno, demonstrando a matriz de cálculos correspondente; c) proceda à readequação do cálculo do valor da edificação de 118,32 m², aplicando sobre o custo de reprodução obtido pelo CUB-RS o fator de depreciação técnica compatível com a idade da construção e o estado de conservação do bem na época relevante para a avaliação, de acordo com as normas da ABNT NBR 14653. Com as complementações e os esclarecimentos do perito judicial, dê-se vista às partes, após o que, não havendo requerimento em contrário, a instrução considerar-se-á encerrada, devendo o Cartório providenciar, por meio de ato ordinatório, na abertura do prazo de memoriais pelo prazo comum de 15 dias para o autor, e de 30 dias para o réu . Por fim, dê-se vista ao Ministério Público para parecer final.