5001543-51.2025.4.03.6112

PODER JUDICIÁRIO 3ª Vara Federal de Presidente Prudente Rua Ângelo Rotta, 110, Jardim Petrópolis, Presidente Prudente - SP - CEP: 19060-420 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5001543-51.2025.4.03.6112 AUTOR: SILVANEIDE MATA ADVOGADO do(a) AUTOR: EDUARDO ROBERTO DOS SANTOS BELETATO - SP357957 ADVOGADO do(a) AUTOR: MARIA GABRIELA MAGRINI JUNQUEIRA - SP351616 REU: ONI - OLIVEIRA NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA, CHRISTIAN MACENA PIRES, ROBSON PAULO GONCALVES RAMOS 28586835811, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: GUSTAVO ALTINO FREIRE - SP281195 ADVOGADO do(a) REU: DANIEL OLIVEIRA DE BARROS - SP463926 ADVOGADO do(a) REU: CHRISTIANO FERRARI VIEIRA - SP176640 ADVOGADO do(a) REU: SIMONE HENRIQUES PARREIRA - ES9375 ADVOGADO do(a) REU: THIAGO DE OLIVEIRA ASSIS - SP312442 ADVOGADO do(a) REU: DEBORA ABI RACHED ASSIS - SP225652 DECISÃO Trata-se de Ação de Rescisão Contratual proposta por SILVANEIDE MATA em face da ONI - OLIVEIRA NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA, CHRISTIAN MACENA PIRES, ROBSON PAULO GONCALVES RAMOS e CEF, objetivando a condenação dos réus em danos morais e em danos materiais. Narra que aderiu ao programa do Governo Federal chamado Minha Casa Minha Vida, vinculado a Caixa Econômica Federal, na modalidade aquisição de terreno e construção, realizada no ano de 2021. Diz que buscou auxílio da empresa ONI IMOVÉIS, que presta serviço de correspondente junto a instituição financeira e que o projeto arquitetônico foi elaborado pelo arquiteto Christian Macena Pires – CAU 142682-6. Afirma que para a execução da obra localizada na cidade de Presidente Bernardes/SP, contratou Robson Paulo Goncalves Ramos, todavia, não houve formalização de contrato por instrumento escrito. Argumenta que o progresso da obra parecia ocorrer dentro da normalidade, e a sua execução originalmente foi estruturada em 6 (seis) etapas. Mas, a partir da 3ª etapa, diversas irregularidades foram identificadas. Diz que foram utilizados materiais inadequados para o aterramento do terreno (pedras e entulhos) e não foi realizada a aplicação do chapisco antes do reboco das pareces, sendo a obra interrompida. Argumenta que sob a promessa de que os vícios seriam sanados, autorizou a retomada dos trabalhos. Contudo, os reparos foram parciais, e, em razão do subsequente abandono da obra pelo construtor e Requerido Robson, novos danos foram ocasionados. Em relação ao arquiteto Requerido, apesar de ter assinado a RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), instrumento obrigatório que define, para os efeitos legais, os responsáveis técnicos pela execução da obra, apenas desenvolveu o projeto e nunca mais entrou em contato, tampouco acompanhou o desenvolvimento da construção. Afirma que a Caixa, por meio da empresa correspondente ONI IMÓVEIS, liberou o financiamento sem a existência de projeto aprovado pela Prefeitura Municipal de Presidente Bernardes/SP. Ou seja, não consta qualquer registro da construção do imóvel junto a Prefeitura do Município, nem mesmo foi expedido o alvará de construção, documento emitido pela prefeitura que autoriza o início e o desenvolvimento da construção, garantindo que tudo seja feito de acordo com as leis e normas da cidade. A decisão inicial determinou a citação dos réus. Citada, a CEF apresentou contestação ao Id 384207586. Preliminarmente, disse que é parte ilegítima. Discorreu sobre o financiamento imobiliário em questão. Disse que se tratou de empréstimo habitacional para a aquisição de imóvel e que não há cláusulas abusivas ou ilegalidades. Disse que não tem responsabilidade alguma por vícios construtivos nesta modalidade de financiamento. Alegou que não é cabível dano moral e que não há comprovação de danos materiais. Pediu a improcedência da ação. Citado, CHRISTIAN MACENA PIRES apresentou contestação ao Id 397258528. Discorreu sobre os fatos e sua relação contratual com a parte autora. Disse que foi contratado apenas para realizar o projeto arquitetônico. Argumentou que, nos termos da Lei n.º 12.378/2010 (que regulamenta o exercício da Arquitetura e Urbanismo), a simples assinatura de um RRT para projeto arquitetônico não implica obrigação de acompanhamento ou execução da obra, salvo expressa contratação complementar nesse sentido, o que não existiu no caso concreto. Explicou que correspondente a ONI Imóveis, correspondente da CEF, era seu empregador na época. Disse que a ausência de alvará de construção e aprovação do projeto junto à Prefeitura Municipal são obrigações legais que cabem ao proprietário do imóvel (a autora) e, eventualmente, ao construtor e ao agente financiador, não havendo provas de que tais incumbências lhe foram delegadas ou que tenha praticado qualquer ato que tenha conduzido a execução irregular da obra. Impugnou o laudo juntado pela parte autora e disse que inexistência responsabilidade civil por sua parte. Citada, a ONI Negócios Imobiliários apresentou contestação de Id 423361922. Preliminarmente, defendeu sua ilegitimidade passiva, pois teria atuado apenas como prestadora de serviços de consultoria para financiamento habitacional, sem qualquer participação na execução, gestão ou fiscalização da obra. Discorreu sobre os fatos, afirmando que apenas intermedeia a compra e venda de imóveis de interesse social. No mérito, defendeu a impossibilidade de sua responsabilização por motivos jurídicos diversos e que não há possibilidade de responsabilidade solidária. Argumentou pela impossibilidade de devolução de parcelas já pagas e pela inexistência de danos morais. Pediu a improcedência da ação. Juntou documentos. Citado o réu ROBSON PAULO GONCALVES RAMOS apresentou contestação ao Id 425758501. No mérito, discorreu sobre o contrato empreitada de mão de obra, com fornecimento integral de materiais pela própria Requerente. Disse que executou completamente as 1ª, 2ª e 3ª etapas (100%) e parcialmente a 4ª etapa (30%), sempre submetido ao cronograma de medições do financiamento, que liberava recursos por etapa concluída. Alega que a obra foi paralisada por absoluta falta de insumos e de provisão financeira da Requerente, circunstância que não pode ser debitada ao empreiteiro. Argumentou que os materiais que se deterioraram e o madeiramento do telhado sofreram degradação justamente pela interrupção prolongada, que decorreu da insuficiência econômica da Requerente. Disse que executou toda parte de alvenaria, da laje e reboco (interno e externo), além de ter realizado contrapiso, madeiramento da cobertura e hidráulica. A parte elétrica e pintura não eram de responsabilidade do Requerido. Quando do início da quarta etapa que seria a conclusão da cobertura e o piso, o Requerido somente executou cerca de 30% (trinta por cento) dos serviços, pois a Requerente não forneceu mais os insumos para continuidade dos trabalhos. A obra seria inteiramente concluída em 05 (cinco) etapas, pois a 6ª etapa envolve somente a parte de aprovação do habite-se e entrega de documentação junto à Caixa Econômica Federal. Impugnou os defeitos no aterro e no chapisco. Impugnou o laudo apresentado pela parte autora. Disse que não há danos materiais ou morais a serem indenizados. Formulou pedido contraposto. Em Réplica, a parte autora se manifestou expressamente sobre os argumentos das rés. A decisão de Id 447710508 saneou o feito, afastando as preliminares, e deferindo a produção de prova oral e prova pericial. Afastou o pedido contraposto do réu Robson. Deferiu a inversão do ônus da prova para a produção de prova técnica e documental. Foi realizada audiência em 10/02/2026, tendo se determinado que se aguardasse a realização da perícia técnica. Foi juntado o laudo técnico pericial judicial ao Id 564987607 e seguintes. As partes se manifestaram sobre o laudo pericial. As partes apresentaram alegações finais. É O RELATÓRIO. DECIDO. Encerra a instrução, tem-se que ainda não é possível julgar o feito por deficiência probatória das partes. As preliminares levantadas pelas partes já foram afastadas pelo despacho saneador. Sem prejuízo, trata-se de ação de condenação de danos materiais e morais em face de vários réus, devendo a responsabilidade de cada um deles ser aferida de forma individual. Da Construção do Imóvel A proposta de Construção Individual de Imóvel apresentada para a CEF se encontra ao Id 366898324. Depreende-se de referida proposta que o email da proponente é o da ré ONI, tendo sido apresentado como responsável pelo projeto arquitetônico o réu Christian Macena Pires. Consta que foram apresentados ART de Projeto de Arquitetura e de Execução da Obra e matrícula do imóvel, faltando, naquele momento, o Alvará/Licença de Obra. Consta que o imóvel teria área construída de 55 m², num terreno de 200 m², com custo estimado de construção de RS 94.500,00 e o valor do terreno de RS 65.000,00. Embora refira que adquiriu a compra de terreno e construção, por meio do PMCMV, a parte autora não juntou a promessa de compra e venda e nem o financiamento imobiliário respectivo. A CEF, por sua vez, se limitou a juntar extrato (Id 384207592) informando que a linha de financiamento se trata de: “PCVA CONSTRUCAO INDIVIDUAL; que o financiamento é do tipo “34-AQUIS TER C CONSTRUCAO ISOLADA”, bem como extrato do financiamento (Id 384207592), pelo qual se constata o financiamento de RS 62.240,00, com juros de 4,5% ao ano, com alienação fiduciária em garantia e valor da garantia de RS 145.000,00. Por sua vez, CHRISTIAN MACENA PIRES, juntou documentos de interesse como, por exemplo, discriminativo das etapas da construção (Id 397282710); projeto arquitetônico (Id 397282718); conversas de wattsapp; RRT da obra (Id 397282719) e o Alvará de Construção (Id 397282720), bem como a planta de Id 555054316. Já a ONI Negócios Imobiliários, entre outros, juntou a RRT de Id 422816011; o contrato de prestação de serviços de assessoria imobiliária de Id 423361928, por meio do qual informa que parte autora estaria adquirindo terreno, para posterior edificação, bem como assessoria imobiliária, financeira e arquitetônica (por meio de arquiteto credenciado desta) para financiar a construção do imóvel. A parte autora juntou ainda os documentos de Id 560442657, relativos aos materiais usados na obra. Observa-se, portanto, que nem autor e nem os réus juntaram, o "Compromisso de Compra e Venda do Terreno"; a "Matrícula atualizada do Imóvel" e o "Contrato de Financiamento Imobiliário com Alienação Fiduciária", documentos indispensáveis para eventual apuração individualizada de responsabilidade. Assim, considerando a inversão do ônus da prova já determinada, concedo o prazo de 10 dias para que a ré Oni - Oliveira Negócios Imobiliários junte aos autos o "Compromisso de Compra e Venda do Terreno" mencionado nos autos. Da mesma forma, concedo o mesmo prazo de 10 dias para a CEF trazer ao autos a "Matrícula atualizada do Imóvel" e o "Contrato de Financiamento Imobiliário com Alienação Fiduciária". Apesar da inversão de provas, tais documentos deveriam ter sido juntados com a inicial e, ante eventual impossibilidade fática, ter sua juntada expressamente requerida, razão pela qual caso a parte autora o tenha em poder deverá se adiantar a esta determinação, juntando-os aos autos. Juntados os documentos aos autos, tornem conclusos novamente com urgência, âpós ciência as demais partes, no prazo de 5 dias. PRESIDENTE PRUDENTE, 28 de julho de 2026. FLADEMIR JERONIMO BELINATI MARTINS Juiz Federal