5001532-64.2019.8.13.0245

CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO Nº 5001532-64.2019.8.13.0245/MG AUTOR : WALAN ROBSON DE SOUZA ADVOGADO(A) : FABIO JUNIOR SILVA AZEVEDO (OAB MG180171) RÉU : ELDORADO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA ADVOGADO(A) : SANDRA AMARAL LOPES (OAB MG062941) ADVOGADO(A) : CLAUDIA PIRES DUARTE (OAB MG101633) SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de ação de consignação em pagamento ajuizada por Walan Robson de Souza em face de Eldorado Empreendimentos e Participações Ltda. O autor sustenta a cobrança abusiva de encargos contratuais relacionados à aquisição do lote n. 01 da quadra 33, situado no Bairro Liberdade, na Comarca de Santa Luzia/MG. Relata que o preço ajustado foi de R$ 173.892,00, a ser quitado mediante pagamento de sinal e de 158 parcelas mensais de R$ 990,52, corrigidas pelo IGP-M, acrescidas de juros compensatórios de 0,5% ao mês. Afirma ter pagado R$ 77.841,84, porém a parte ré passou a exigir valores que considera excessivos, elevando indevidamente o saldo devedor. Postulou a concessão de tutela provisória e, ao final, a procedência do pedido para consignar judicialmente o saldo devedor, que apurou unilateralmente em R$ 105.817,56. O pedido de depósito judicial em caráter liminar foi indeferido (evento 12, TRASLADO1). A parte ré apresentou contestação acompanhada de reconvenção (evento 17, CONT2). Na defesa, sustentou a validade da cláusula 6.1 do Contrato n. 01/1331, que prevê reajuste pelo IGP-M e juros compensatórios de 0,75% ao mês (9% ao ano), bem como a inexistência de recusa injustificada em receber as prestações. Em reconvenção, alegou a inadimplência do autor a partir de 31/01/2019 e sua prévia constituição em mora por meio de notificação extrajudicial entregue pelo Cartório de Registro de Títulos e Documentos. Com base nesses fatos, pleiteou a rescisão contratual, a reintegração na posse do imóvel e a condenação do autor ao pagamento de indenização pela fruição do bem. O autor apresentou impugnação à contestação e resposta à reconvenção (evento 21, IMPUGNACAO2). O julgamento foi convertido em diligência para realização de prova pericial contábil (evento 26, TRASLADO1). A perita nomeada apresentou o laudo pericial (evento 88, TRASLADO1) e, posteriormente, prestou os esclarecimentos solicitados (evento 95, TRASLADO1). A prova pericial foi homologada por decisão interlocutória (eventos 102 e 103, TRASLADO1). Por fim, as partes informaram não haver outras provas a produzir, vindo o processo concluso para julgamento. II – FUNDAMENTAÇÃO II.1 Da Preliminar de Inadequação da Via Reconvencional O autor suscita a inadequação da reconvenção no âmbito da ação de consignação em pagamento (evento 21, IMPUGNACAO2). A preliminar, contudo, não comporta acolhimento. A reconvenção é admissível quando fundada na mesma relação jurídica contratual objeto da demanda principal e no alegado inadimplemento das prestações cuja quitação se pretende consignar, nos termos do artigo 343 do Código de Processo Civil. Além disso, o artigo 544, inciso IV, e parágrafo único, do Código de Processo Civil autoriza a discussão acerca da suficiência do depósito e da existência de eventual saldo devedor, evidenciando a conexão entre os pedidos formulados na ação principal e na reconvenção. Diante dessas considerações, REJEITO a preliminar de inadequação da via reconvencional. II.2. Do Mérito O processo encontra-se apto ao julgamento de mérito. Ausentes outras questões preliminares pendentes e nulidades a serem declaradas, bem como presentes os pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular da relação processual, passo ao exame do mérito: III.2.1 Mérito da ação principal A controvérsia consiste em verificar a legalidade dos encargos contratuais exigidos pela parte ré e a existência de eventual recusa injustificada ao recebimento da prestação, apta a autorizar a consignação em pagamento. O autor sustenta que o contrato previa a incidência de juros de 6% ao ano, cumulados com correção monetária pelo IGP-M, afirmando que a parte ré elevou indevidamente a taxa para 9% ao ano. Entretanto, o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda dispõe expressamente, em sua cláusula 6.1, que as parcelas seriam atualizadas anualmente pelo IGP-M, acrescidas de juros compensatórios de 0,75% ao mês, equivalentes a 9% ao ano (evento 17, DOCCOMPROV3). Com o objetivo de esclarecer a controvérsia, foi realizada perícia contábil. O laudo pericial, posteriormente homologado, concluiu que os valores exigidos observaram rigorosamente os critérios previstos no contrato, mediante aplicação do IGP-M e de juros simples de 9% ao ano (evento 88, TRASLADO1). Nos esclarecimentos complementares, a perita consignou que não houve incidência de juros compostos, capitalização mensal, cobrança de comissão de permanência ou inclusão de encargos moratórios abusivos, apurando saldo devedor de R$ 244.390,48, correspondente às 110 parcelas inadimplidas (evento 95, TRASLADO1). Diante desse conjunto probatório, não se verifica recusa injustificada ao recebimento da prestação. Nos termos do artigo 313 do Código Civil, o credor não está obrigado a receber prestação diversa da convencionada nem valor inferior ao efetivamente devido. A propósito, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 967 dos recursos repetitivos, firmou o entendimento de que a insuficiência do depósito conduz à improcedência da ação consignatória, porquanto o pagamento parcial não extingue a obrigação. Em ação consignatória, a insuficiência do depósito realizado pelo devedor conduz ao julgamento de improcedência do pedido, pois o pagamento parcial da dívida não extingue o vínculo obrigacional. Assim, demonstrada a regularidade dos encargos contratuais, a correção dos valores exigidos pela parte ré e a insuficiência da quantia indicada pelo autor, impõe-se a improcedência dos pedidos formulados na ação principal. II.2.2 Da Reconvenção - Da Rescisão e Devolução com Retenção Parcial Na reconvenção, a vendedora requer a resolução do contrato de promessa de compra e venda em razão do inadimplemento do comprador, com a consequente reintegração na posse do imóvel e a condenação ao pagamento de indenização pela fruição do bem. A prova documental demonstra que o autor interrompeu o pagamento das parcelas em janeiro de 2019. Consta, ainda, que foi regularmente constituído em mora por meio de notificação extrajudicial expedida pelo Cartório de Registro de Títulos e Documentos, recebida em 21/12/2020 (evento 17, DOCCOMPROV5), em conformidade com o artigo 32 da Lei nº 6.766/1979 e com a cláusula 7.3 do contrato (evento 17, DOCCOMPROV3). Como a mora não foi purgada no prazo legal, impõe-se a resolução do contrato por culpa exclusiva do comprador, nos termos do artigo 475 do Código Civil. A resolução contratual acarreta o retorno das partes ao estado anterior, legitimando a reintegração da promitente vendedora na posse do lote nº 01 da quadra 33, situado no Bairro Liberdade. No que se refere aos efeitos patrimoniais da resolução, a cláusula 7.6.1 do contrato assegura ao comprador a restituição das quantias pagas, autorizando a retenção de 10% dos valores efetivamente adimplidos para ressarcimento das despesas administrativas e operacionais. Já a cláusula 11.3 prevê multa compensatória correspondente a 10% do valor do contrato, além de perdas e danos. A perícia contábil apurou que o autor pagou o sinal contratual e 48 parcelas mensais, totalizando R$ 77.841,84 (setenta e sete mil oitocentos e quarenta e um reais e oitenta e quatro centavos) (evento 88, TRASLADO1). Nos contratos de promessa de compra e venda submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a resolução por inadimplemento do comprador não afasta o direito à restituição parcial das parcelas pagas, conforme dispõe a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento Entretanto, a retenção das parcelas pagas não pode ser cumulada com a multa compensatória prevista na cláusula 11.3, pois ambas possuem a mesma finalidade indenizatória. A incidência simultânea dessas penalidades configuraria bis in idem, entendimento também adotado pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais: "Nos termos da Súmula 543 do STJ, a resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel impõe a devolução das parcelas pagas com retenção parcial. A cumulação da retenção com multa contratual sobre o valor total do imóvel configura bis in idem." (TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.25.163268-3/001, Rel. Des. Lúcio de Brito, 13ª Câmara Cível, j. 06/11/2025, pub. 07/11/2025). Dessa forma, deve prevalecer a retenção prevista na cláusula 7.6.1 do contrato, correspondente a 10% sobre o montante efetivamente pago pelo autor, no total de R$ 77.841,84. O saldo remanescente deverá ser restituído, com atualização monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado, em conformidade com a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. - Indenização por Fruição em Lote Vago A parte ré, em reconvenção, pleiteia indenização pela fruição do imóvel durante o período compreendido entre a imissão do comprador na posse e a efetiva desocupação. O pedido, contudo, não comporta acolhimento. O imóvel objeto do contrato consiste em lote vago, com área de 289,82 m², localizado no Bairro Liberdade, conforme descrito no Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda (evento 17, DOCCOMPROV3). Não há demonstração de que o terreno, tal como entregue, proporcionasse proveito econômico ou utilização habitacional aptos a justificar a cobrança de taxa de fruição. Ainda que tenham sido realizadas benfeitorias ou edificações posteriormente, eventual aproveitamento econômico do imóvel decorreu de investimentos promovidos pelo próprio comprador, e não de utilidade disponibilizada pela vendedora. Nessas circunstâncias, inexiste fundamento para impor indenização pelo simples exercício da posse. A indenização por fruição pressupõe a demonstração de efetivo proveito econômico obtido pelo possuidor e do correspondente prejuízo suportado pelo proprietário. Ausentes tais requisitos, não se configuram os pressupostos para o acolhimento da pretensão indenizatória. Esse entendimento encontra respaldo na jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais: "É indevida a indenização por fruição de imóvel na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de lote vago, posteriormente edificado pelo promitente comprador com recursos próprios. A fixação de taxa de fruição exige demonstração de efetivo proveito econômico pelo ocupante e correspondente prejuízo ao proprietário, o que não se verifica em relação a terreno não edificado à época da posse." (TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.25.315746-5/001, Rel. Des.ª Maria Lúcia Cabral Caruso, 12ª Câmara Cível, j. 12/12/2025, pub. 12/12/2025). Desse modo, não havendo prova de proveito econômico decorrente da utilização do lote nem de prejuízo indenizável suportado pela vendedora, impõe-se a improcedência do pedido reconvencional de indenização pela fruição do imóvel. A retenção contratual incidente sobre os valores pagos mostra-se suficiente para compensar as despesas administrativas decorrentes da resolução contratual, não sendo cabível a cumulação com indenização por fruição na hipótese em exame. - Das Benfeitorias Em relação ao pedido de indenização ou de retenção por eventuais benfeitorias e edificações realizadas no lote objeto do contrato, formulado na impugnação à reconvenção (evento 21), o pleito não merece acolhimento. O artigo 1.219 do Código Civil assegura ao possuidor de boa-fé o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, bem como o direito de retenção até o respectivo pagamento. No mesmo sentido, o artigo 34 da Lei nº 6.766/1979 dispõe que, em caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel devem ser indenizadas, sendo nula qualquer disposição contratual em sentido contrário. Todavia, o reconhecimento desses direitos pressupõe a demonstração da efetiva realização das benfeitorias ou acessões, bem como de sua natureza, extensão e valor. No caso, a parte compradora limitou-se a formular pedido genérico de ressarcimento e de abatimento de despesas supostamente realizadas no imóvel, conforme alegado na impugnação à reconvenção, sem apresentar qualquer documento, fotografia, laudo, orçamento ou outro elemento apto a comprovar a execução de obras ou benfeitorias no lote. Nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, incumbe à parte que alega fato constitutivo de seu direito comprovar os respectivos pressupostos. A mera alegação, desacompanhada de prova mínima, não é suficiente para amparar o pedido de indenização ou de retenção. Diante da ausência de elementos probatórios que evidenciem a realização de benfeitorias ou acessões indenizáveis, impõe-se a improcedência do pedido de indenização, de compensação e de retenção formulado pela parte compradora. III – DISPOSITIVO Ante ao exposto: a) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na ação de consignação em pagamento ajuizada por Walan Robson de Souza em face de Eldorado Empreendimentos e Participações Ltda. , extinguindo o processo, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno o autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. b) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na reconvenção proposta por Eldorado Empreendimentos e Participações Ltda. em face de Walan Robson de Souza , para: I – declarar rescindido o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda nº 01/1331 celebrado entre as partes; II – determinar a reintegração de Eldorado Empreendimentos e Participações Ltda. na posse do lote nº 01 da quadra 33, situado no Bairro Liberdade, na Comarca de Santa Luzia/MG; III – condenar Eldorado Empreendimentos e Participações Ltda. a restituir a Walan Robson de Souza 90% (noventa por cento) do valor efetivamente pago, correspondente a R$ 77.841,84 (setenta e sete mil oitocentos e quarenta e um reais e oitenta e quatro centavos), autorizada a retenção de 10% (dez por cento), na forma da fundamentação. A importância a ser restituída deverá ser corrigida monetariamente desde cada desembolso e acrescida de juros de mora a partir do trânsito em julgado. A atualização monetária deverá observar os índices divulgados pela Corregedoria-Geral de Justiça de Minas Gerais até 29/08/2024 e, a partir de 30/08/2024, o índice IPCA. Os juros de mora incidirão à razão de 1% ao mês até 29/08/2024. A partir de 30/08/2024, aplicar-se-á a taxa SELIC, deduzido o IPCA. Caso o resultado da dedução seja negativo, deverá ser adotada a taxa equivalente a zero, conforme § 3º do art. 406 do Código Civil. c) JULGO IMPROCEDENTE o pedido de indenização e de retenção por benfeitorias e acessões formulado pelo autor na impugnação à reconvenção; d) JULGO IMPROCEDENTE o pedido reconvencional de indenização pela fruição do imóvel. Consigno que a reintegração na posse do imóvel somente poderá ser efetivada após o pagamento da quantia devida ao autor, em observância ao direito de retenção reconhecido nesta sentença. Em razão da sucumbência recíproca na reconvenção, condeno Walan Robson de Souza ao pagamento de 70% (setenta por cento) das custas processuais e Eldorado Empreendimentos e Participações Ltda. ao pagamento dos 30% (trinta por cento) remanescentes. Fixo os honorários advocatícios sucumbenciais da reconvenção em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, distribuídos na mesma proporção da sucumbência, cabendo 70% (setenta por cento) aos patronos da parte ré e 30% (trinta por cento) aos patronos do autor. Após o trânsito em julgado, ao arquivo. Intime-se. Cumpra-se.