5001517-16.2026.4.03.6113

PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Federal de Franca Avenida Presidente Vargas, 543, Cidade Nova, Franca - SP - CEP: 14401-110 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual HABILITAÇÃO (38) Nº 5001517-16.2026.4.03.6113 REQUERENTE: LELIA MARIA RABELO AIRES ADVOGADO do(a) REQUERENTE: LELIA MARIA RABELO AIRES - SP137785 REQUERIDO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF DECISÃO Trata-se de ação ajuizada por LÉLIA MARIA RABELO AIRES em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, objetivando a concessão de tutela provisória de urgência para a imediata suspensão dos leilões extrajudiciais realizados pela CEF em relação ao bem imóvel registrado na matrícula nº 17.125, do Oficial de Registro de Imóveis de Igarapava/SP, assim como dos demais atos expropriatórios porventura adotados pela instituição bancária em decorrência da consolidação da propriedade em seu favor. Em síntese, relata que obteve financiamento para a construção de imóvel residencial mediante alienação fiduciária em favor da CEF e que, diante do atraso na obra e de vícios construtivos, buscou judicialmente a rescisão contratual, obtendo, em sede de tutela provisória, decisão que suspendeu os descontos das prestações do financiamento habitacional, posteriormente revogada em sentença de improcedência, em face da qual interpôs recurso de apelação ainda pendente de julgamento pelo Eg. Tribunal Regional Federal da 3ª Região (autos nº 5001564-34.2019.4.03.6113, que tramitaram na 3ª Vara Federal de Franca/SP). Alega que a suposta inadimplência não decorre de mutuário que simplesmente deixa de cumprir espontaneamente as suas obrigações, mas de relação contratual já judicializada, em que a própria exigibilidade das prestações foi atingida por tutela jurisdicional. Salienta que a CEF promoveu a cobrança dos encargos vencidos desde 2019, chegando ao montante de R$ 81.753,77 (oitenta um mil, setecentos e cinquenta três reais e setenta sete centavos), ignorando o fato de que, desde o ajuizamento da ação anterior, teve seu acesso bloqueado ao sítio eletrônico da ré e, ainda, de que se a obra não havia sido concluída, não havia ocorrido a liberação dos recursos faltantes do financiamento. Informa que, ao ser notificada para quitar o débito, notificou a CEF sobre o caráter indevido da cobrança, além de expor à ouvidoria da instituição a situação, o que não a impediu de prosseguir com a prática dos atos expropriatórios em relação ao imóvel. Registra que investiu recursos próprios no imóvel, que se destina à sua moradia e de sua família, tecendo considerações acerca de sua particular condição de vulnerabilidade e ressaltando que a consolidação da propriedade em favor da CEF a impede de promover a regularização registral do bem mediante a averbação do “habite-se” junto ao Oficial de Registro de Imóveis. Como provimento final, almeja: c) Seja determinada à Requerida a apresentação integral do procedimento administrativo de cobrança, constituição em mora, consolidação da propriedade e inclusão do imóvel em leilão, incluindo demonstrativo discriminado da evolução da dívida; d) Seja determinada a apresentação do histórico completo das medições, vistorias, liberações e retenções das parcelas/etapas destinadas à construção do imóvel; e) Seja reconhecida a necessidade de apuração judicial da regularidade do débito que fundamentou a consolidação; f) Ao final, constatada a irregularidade do crédito, da constituição em mora ou dos atos subsequentes, seja declarada a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária e dos atos expropriatórios dela decorrentes, com restabelecimento da situação registral juridicamente adequada; g) Seja declarada a nulidade/cancelamento do leilão referente ao imóvel objeto desta demanda; h) Subsidiariamente, caso se reconheça a nulidade integral, seja determinada a recomposição do saldo contratual, considerando-se as parcelas efetivamente exigíveis, os efeitos das decisões judiciais anteriormente proferidas e os valores/etapas eventualmente não liberadas pela própria instituição financeira; i) Seja definitivamente vedada a alienação do imóvel enquanto não estiver juridicamente definido o saldo contratual procedimento expropriatório; Requereu a concessão da gratuidade judiciária e a prioridade na tramitação por ser idosa. Na petição inicial, atribuiu à causa o valor de R$ 81.753,77 (oitenta e um mil, setecentos e cinquenta três reais e setenta sete centavos), indicando no cadastro processual, contudo, o valor de R$ 283.563,81 (duzentos e oitenta e três mil, quinhentos e sessenta e três reais e oitenta e um centavos). Juntou documentos. Os autos foram distribuídos à 3ª Vara Federal de Franca/SP por dependência aos autos nº 5001564-34.2019.4.03.6113, sobrevindo decisão que, diante da constatação de que referido feito já havia sido sentenciado, determinou a livre distribuição da presente demanda (Id. 598054718). Com a redistribuição a este Juízo, vieram os autos conclusos. É a síntese do necessário. Fundamento e decido. Inicialmente, nos termos do artigo 292, §3º, do Código de Processo Civil, retifico, de ofício, o valor da causa para R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais), correspondente ao valor de venda em primeiro leilão previsto no edital nº 0040/0226 CPA/RE (Id. 597709614), tendo em vista que este é o verdadeiro conteúdo patrimonial em discussão e não os R$ 81.753,77 relativos ao débito com a CEF, tampouco os R$ 283.563,81 referentes ao valor da causa indicado na ação anterior. Retifique-se o cadastro processual. Outrossim, pelas razões já expostas pelo Juízo da 3ª Vara Federal desta Subseção Judiciária (Id. 598054718), reconheço a impossibilidade de distribuição por dependência à demanda anterior (autos nº 5001564-34.2019.4.03.6113) e, por conseguinte, a competência deste Juízo para o processamento do presente feito. Passo a apreciar o pedido de tutela provisória. Com a edição do CPC 2015, com vigência a partir de 18/03/2016, a tutela provisória passa a ser gênero que se subdivide em tutela de urgência e tutela de evidência (“Art. 294. A tutela provisória pode fundamentar-se em urgência ou evidência. Parágrafo único. A tutela provisória de urgência, cautelar ou antecipada, pode ser concedida em caráter antecedente ou incidental”). A seu turno, a tutela de urgência prevista de forma geral no artigo 300 do novo CPC, abarca, ainda, as tutelas antecedentes (artigo 303) e também tutelas cautelares (artigo 305), sendo que ambas podem ser deferidas em caráter antecedente ou incidental. A concessão está sujeita à existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão (§3º do artigo 300). A tutela antecipada de urgência busca viabilizar a imediata realização do próprio direito, quando se afigure presente uma situação de perigo iminente do próprio direito substancial; ao passo que a tutela cautelar destina-se assegurar o futuro do resultado útil do processo, nos casos de situação de perigo que coloque em risco a sua efetividade. No caso concreto, o procedimento extrajudicial levado a efeito pela CEF foi o contemplado pela Lei nº. 9.514/97 (que dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel), uma vez que o contrato de mútuo firmado com aquela foi submetido à alienação fiduciária em garantia. A alienação fiduciária em garantia consiste na transferência da propriedade resolúvel e da posse indireta de um bem infungível, feita pelo devedor ao credor como garantia do seu débito, resolvendo-se o direito do adquirente com o adimplemento da obrigação (pagamento da dívida garantida). Se a dívida não for paga no vencimento, e se após regular intimação, não houver a purgação da mora pelo fiduciante, deve o fiduciário vender o bem a terceiros. Importa saber que, não purgada a mora no prazo legal, efetiva-se em nome do fiduciário a consolidação da propriedade (anteriormente resolúvel), o que é averbado na matrícula do imóvel, à vista da prova, por aquele, do pagamento do imposto de transmissão inter vivos. Assim, se com a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e seu registro junto ao Cartório do Registro de Imóveis competente, o fiduciante perde a posse direta do imóvel, que se consolida no domínio pertencente àquele, certo é que a ampliação da esfera de direitos do fiduciário justifica que as causas que possibilitem a anulação do ato de efetivação da consolidação da propriedade sejam reduzidas às inerentes ao próprio procedimento legal, e não a quaisquer outras que se refiram ao contrato inicial, sob pena inviabilizar a defesa do credor fiduciário neste ponto, apresentando-lhe matéria estranha. No caso da requerente, extrai-se dos documentos que constam dos autos nº 5001564-34.2019.4.03.6113 que, em 7/2/2019, as partes firmaram contrato de aquisição de terreno e construção de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia – carta de crédito individual FGTS/Programa Minha Casa, Minha Vida – CCFGTS/PMCMV – SFH de nº 8444420122436, sendo que o valor destinado ao pagamento da construção e venda e compra do terreno foi de R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais), sendo R$ 88.000,00 (oitenta e oito mil reais) provenientes do financiamento concedido pela CEF, R$ 1.755,00 (um mil, setecentos e cinquenta e cinco reais) de desconto concedido pelo FGTS/União (complemento) e R$ 20.245,00 (vinte mil, duzentos e quarenta e cinco reais) de recursos próprios. O prazo total de construção previsto contratualmente era 5 (cinco) meses, sendo o prazo de amortização de 304 (trezentos e quatro) meses, com a taxa de juros nominal de 7% a.a., taxa de juros efetiva de 7,2290% a.a., sendo a data de vencimento do primeiro encargo 7/3/2019 e a forma de pagamento débito em conta corrente. Da planilha de evolução do financiamento ora anexada aos autos extrai-se que as parcelas vencidas em 7/3/2019, 8/4/2019, 8/5/2019, 6/6/2019 e 8/7/2019 foram adimplidas pela autora. Em 29/6/2019, a autora ajuizou ação de rescisão contratual e de indenização por vícios construtivos em face da CEF, de INTEGRA ENGENHARIA E CONSTRUCOES EIRELI – ME e de A.F ENGENHARIA E AGRIMENSURA LTDA – ME, distribuída sob o nº 5001564-34.2019.4.03.6113, perante a 3ª Vara Federal desta Subseção Judiciária, em que, em 8/7/2019, foi proferida decisão concessiva da tutela de urgência para o fim de determinar a suspensão dos descontos das prestações do financiamento junto à CEF. Eis a íntegra da r. decisão: Vistos. Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais. A leitura atenta da petição inicial e dos documentos que a instruem revela uma significativa complexidade em se apurar a exatidão dos fatos narrados, o que reclama a plena instalação do contraditório, inclusive porque falta um dos documentos mais importantes para o deslinde do caso, que é o contrato de financiamento junto à CEF. Das matérias alegadas, tenho que devam ser abordadas desde já o desconto das prestações de resgate do financiamento e do protesto das notas promissórias, eis que seus efeitos já se concretizam neste momento, justificando a tutela de urgência inaudita altera parte. Em relação às prestações do financiamento, quer me parecer relevante a alegação de que a casa não tenha ficado pronta – conforme laudo pericial e teor das notificações trocadas entre as partes – quando o prazo de conclusão da obra estava previsto para 07/06/2019. Nada obstante, quatro prestações já foram descontadas na conta da autora (data de vencimento e valor devido): 06/03/2019 R$ 356,59 06/04/2019 R$ 407,47 06/05/2019 R$ 468,00 06/06/2019 R$ 538,90 Ademais, já está previsto o desconto da prestação de R$ 577,64 no próximo dia 08/07/2019. Observando-se os rendimentos declarados pela autora (aposentadoria de R$ 1.293,71), bem ainda o valor que paga de aluguel (R$ 634,00), presume-se que a concomitância do aluguel com a prestação do financiamento implicará enorme impacto em sua economia doméstica. Tal impacto, em princípio, pode estar ocorrendo por culpa das requeridas, diante das alegações de vícios de construção respaldadas em laudo de engenheiro civil. Na condição de leigo, é possível observar desde já que o telhado está bem torto, o que empresta alguma credibilidade ao referido laudo. Logo, é razoável antecipar a tutela no que tange à suspensão dos descontos das prestações. Contudo, é relevante consignar que em caso de improcedência a presente decisão não garante a isenção (ou não incidência, melhor dizendo) de correção monetária e encargos legais e contratuais, o que ocorreria somente com o depósito integral das prestações à ordem do Juízo, cuja possibilidade fica aberta à demandante. Quanto ao protesto das notas promissórias emitidas em favor de Ronald Hypolito da Silva, conquanto não seja o mesmo parte neste processo, vejo que alguns pagamentos realizados em favor de Integra Engenharia e Construções Eireli-ME o foram mediante depósito na conta pessoal de Ronald, demonstrando confusão entre pessoa física e pessoa jurídica que não pode ser ignorado por este Juízo. Há dois recibos comprovando pagamentos de autora à referida empresa, assinados por Ronald, um no valor de R$ 20.245,00 e outro de R$ 5.000,00. Há, também, comprovantes de depósitos bancários da autora em favor de Ronald nos valores de R$ 7.720,33 e R$ 11.990,48. Alega a autora que as quatro notas promissórias de R$ 875,00 cada se referem ao registro da documentação do imóvel junto à Prefeitura e no Cartório do Registro de Imóveis. Segundo a alegação da autora, as referidas despesas não foram realizadas, até porque a obra não foi concluída. De qualquer modo, observo que as promissórias têm como datas de vencimento as seguintes: 15/03; 15/04; 15/05 e 15/06/2019, mas foram apresentadas a protesto, as quatro de uma vez, no dia 27/06/2019, exatamente no dia seguinte à contra-notificação da demandante. Portanto, sem a manifestação da parte adversa, tenho que o protesto pode ser indevido neste momento, dada a complexidade da relação negocial entre as partes. Como já dito em relação ao pedido anterior, a alegação da autora tem probabilidade e a urgência é evidente, diante da iminência da lavratura do protesto, já que o prazo conferido para pagamento no respectivo cartório se expirou no dia 02/07/2019. Diante do exposto, havendo elementos que evidenciam a probabilidade do direito da autora, bem ainda o perigo de dano, CONCEDO A TUTELA DE URGÊNCIA, antecipando parcialmente o pedido, para o fim de determinar a suspensão dos descontos das prestações do financiamento junto à CEF e do protesto das notas promissórias apresentadas pelo corréu Ronald, ordem que vigorará até a prolação de sentença nestes autos ou segunda ordem deste Juízo. Sem prejuízo, designo o dia 15 de agosto de 2019, às 14:30 horas, para a audiência de conciliação de que trata o artigo 334 do Novo CPC, sob a presidência deste Juízo. Esclareço que o prazo de contestação terá início a partir da audiência de conciliação, nos termos do art. 335, inciso I, do Novo CPC. Decreto o sigilo dos documentos fiscais e bancários existentes nos autos. Expeça-se mandado/ofício ao Cartório de Protestos para imediato cumprimento, devendo ser utilizado o meio mais expedito. Citem-se e intimem-se. Após ampla dilação probatória – inclusive a realização de perícia por engenheiro civil e de audiência – sobreveio, em 14/10/2022, r. sentença que: i) declinou da competência em favor da Justiça Estadual no que tange à demanda em face de Integra Engenharia e Construções EIRELI – ME e A.F Engenharia, Agrimensura LTDA – ME; ii) revogou a tutela provisória de urgência concedida e julgou improcedente o pedido em relação à Caixa Econômica Federal. Em face da r. sentença, a autora interpôs apelação, cuja análise está pendente pela Instância Superior (ApCiv 5001564-34.2019.4.03.6113, sob a relatoria do Exmo. Des. Fed. ALESSANDRO DIAFERIA). O que se observa, portanto, é que, de 8/7/2019 a 14/10/2022, de fato, a autora contava com provimento jurisdicional que obstava o débito das prestações pela CEF, mas isso se alterou com a prolação da r. sentença de improcedência que revogou a tutela provisória de urgência concedida em 8/7/2019. Desde 14/10/2022 (data da sentença), portanto, nada obstava a CEF de adotar as providências cabíveis para cobrança das prestações em atraso e seguir com os atos expropriatórios previstos na Lei nº. 9.514/97. A ação da credora, contudo, só foi adotada anos depois, quando o Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Igarapava/SP notificou a autora para pagamento dos encargos vencidos em 26/02/2026 (Id. 597709147). O pagamento não foi realizado, razão pela qual a propriedade foi consolidada em favor da CEF (Id. 597709611) e foram designados leilões públicos para 1º/9/2026 e 8/9/2026 (Id. 597709614). Pelas razões já expostas na petição inicial, a requerente optou por notificar extrajudicialmente a CEF acerca da alegada cobrança indevida do débito (Id. 597709148 e Id. 597709149) e acionar o SAC da instituição (Id. 597709601), não obtendo a resposta pretendida. Em consulta aos autos nº 5001564-34.2019.4.03.6113, via PJe do 2º grau, constata-se, outrossim, que a notificação para purgação da mora e as providências adotadas em seguida pela devedora foram noticiadas nos autos, não tendo havido, contudo, deliberação da Instância Superior acerca da controvérsia instalada naquele feito. Traçado o cenário fático acima, conclui-se que, numa análise estritamente jurídica e em cognição sumária, parece legítima a consolidação da propriedade pela Caixa Econômica Federal e, por conseguinte, a adoção dos atos expropriatórios como a designação dos leilões extrajudiciais. Isso porque, com a prolação da sentença de improcedência que revogou a tutela de urgência outrora deferida, nada impedia a instituição bancária de adotar as providências cabíveis para cobrança das prestações em atraso e seguir com os atos previstos na Lei nº. 9.514/97. Há que se considerar, porém, que: i) por mais de 3 (três) anos a cobrança esteve suspensa judicialmente; ii) a obra foi concluída e o imóvel possui “habite-se” concedido pelo Município de Igarapava (Id. 597709603) e iii) a autora comprovou investimentos de recursos próprios no referido imóvel (Id. 597709615, Id. 597709617, Id. 597709618 e Id. 597709619). Essas circunstâncias aliadas ao fato de que a autora é idosa (62 anos de idade) e vive em imóvel alugado conforme informações contidas no feito anterior (autos nº 5001564-34.2019.403.6113) e associadas ao caráter social da moradia, mormente considerando que o contrato de financiamento foi pactuado sob a égide do Programa Minha Casa, Minha Vida, permitem, ad cautelam, a concessão da tutela de urgência. Com efeito, o prosseguimento dos atos expropriatórios com a efetiva realização dos leilões já designados poderia tornar a controvérsia existente ainda mais complexa caso o imóvel seja arrematado por terceiro. Nesta fase processual, portanto, considerando que a medida, em tese, não trará grandes prejuízos ao credor, que poderá, ao final, caso o pedido venha a ser julgado improcedente, retomar os atos de expropriação do imóvel, considero mais prudente acolher o pedido de tutela de urgência para suspender os atos expropriatórios relativos ao bem objeto da ação até deliberação em contrário, inclusive para possibilitar que as partes possam eventualmente buscar solução autocompositiva para solução da lide. Sob uma perspectiva acautelatória, em cognição sumária e sem prejuízo de posterior revisão por ocasião da sentença, reputo presente a probabilidade do direito invocado. Ademais, cristalino se revela o perigo de dano irreparável ou risco ao resultado útil do processo, na medida em que há leilões extrajudiciais designados para 1º/9/2026 e 8/9/2026. Não há que se falar em perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão (§3º do artigo 300), porquanto, em caso de eventual reversão da tutela de urgência, a requerida poderá incluir o bem em novo edital de leilão, dando prosseguimento aos atos expropriatórios do imóvel. Ante o acima exposto, sem prejuízo de eventual revisão desta decisão em sede de sentença ou depois de oportunizada defesa da parte contrária, tendo em vista ser inerente a este tipo de juízo provisório o seu caráter precário, DEFIRO O PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA para suspender os leilões extrajudiciais designados em relação ao imóvel registrado na matrícula nº 17.125, do Oficial de Registro de Imóveis de Igarapava/SP. Comunique-se, por e-mail e com urgência, a Caixa Econômica Federal (jurirbu@caixa.gov.br, jurirbu11@caixa.gov.br e jurirbu08@caixa.gov.br) e o leiloeiro oficial (faleconosco@joaoemilio.com.br) para ciência e adoção das providências necessárias para a suspensão dos leilões. No mais, providencie-se: a) a retificação da classe processual para PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7); b) a retificação do valor da causa para R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais) no cadastro processual; c) a comunicação da prolação desta decisão ao Exmo. Des. Fed. Alessandro Diaferia, Relator da ApCiv 5001564-34.2019.4.03.6113, via e-mail (gab17610@trf3.jus.br), encaminhando-lhe cópia integral dos presentes autos para ciência; d) a citação da Caixa Econômica Federal – CEF; e) para privilegiar a autocomposição (artigo 3º, § 3º, do CPC), a designação de audiência de conciliação, a ser realizada pela CECON – Central de Conciliação desta Subseção Judiciária, conforme dispõe o artigo 334, do Código de Processo Civil. Exorto as partes, outrossim, para que, no curso da demanda, apresentem informações precisas e documentadas sobre a liberação das parcelas do financiamento no decorrer da obra, bem como juntem aos autos toda a documentação pertinente ao contrato de financiamento. Se infrutífera a conciliação, aguarde-se a vinda da contestação no prazo especificado no art. 335, I, do CPC e, após, intime-se a parte autora para apresentação de réplica, no prazo de 15 (quinze) dias, vindo conclusos para sentença em seguida. Defiro à autora a gratuidade judiciária e a prioridade na tramitação por ser idosa. Decisão publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Cite-se. Cumpra-se. Franca/SP, datada e assinada eletronicamente. FABIO DE OLIVEIRA BARROS Juiz Federal Substituto