5001486-34.2025.8.13.0223

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Divinópolis / Vara da Fazenda Pública e Autarquias da Comarca de Divinópolis Rua Doutor Paulo de Mello Freitas, 100, Fórum Dr. Manoel Castro dos Santos - Liberdade, Liberdade, Divinópolis - MG - CEP: 35502-635 PROCESSO Nº: 5001486-34.2025.8.13.0223 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Servidão Administrativa] AUTOR: COMPANHIA DE GAS DE MINAS GERAIS GASMIG CPF: 22.261.473/0001-85 RÉU: SIMOL SILVA IMOVEIS LTDA - ME CPF: 19.215.318/0001-18 SENTENÇA Vistos etc., Companhia de Gás de Minas Gerais – GASMIG, pessoa jurídica qualificada nos autos, ajuizou ação de constituição de servidão administrativa, com pedido de liminar de imissão na posse, contra Simol Silva Imóveis Ltda. – ME, pessoa jurídica igualmente qualificada. Narra que, por força do Decreto Estadual nº 366, de 29 de maio de 2024, e do Decreto Estadual nº 34, de 15 de janeiro de 2025, foram declarados de utilidade pública, para constituição de servidão administrativa, os terrenos necessários à implantação do gasoduto do Sistema de Distribuição de Gás Natural – Linha Lateral Divinópolis, nos Municípios de Divinópolis e Carmo do Cajuru. Relata que os referidos diplomas normativos a autorizam promover, na forma da lei, a presente ação. Afirma que o objeto da servidão administrativa são os imóveis matriculados sob o nº 149.662, constante do Livro nº 2 do Registro Geral do Serviço Registral de Imóveis de Divinópolis/MG, correspondente à faixa de servidão P08 (com área de 2.577,07 m²), e sob o nº 149.663, constante do Livro nº 2 do Registro Geral do mesmo cartório, correspondente à faixa de servidão P09 (com área de 10.935,79 m²), totalizando a área serviente de 13.512,86 m². Assevera que oferece a título de indenização pela constituição da servidão administrativa a quantia de R$ 557.000,00 (quinhentos e cinquenta e sete mil reais), sendo R$ 120.000,00 para a faixa P08 e R$ 437.000,00 para a faixa P09, valor apurado por meio de laudos técnicos de avaliação elaborados por empresa de engenharia capacitada, o qual entende corresponder à prévia e justa indenização. Requereu ao final a concessão de liminar de imissão provisória na posse dos imóveis no tocante à área serviente, mediante o depósito prévio do valor ofertado de R$ 557.000,00. No mérito, requer a procedência do pedido para constituir em definitivo a servidão administrativa sobre as áreas descritas e fixar a indenização final, servindo a sentença como título hábil para registro imobiliário do direito real. Com a inicial vieram documentos. A autora comprovou o recolhimento das custas iniciais e a realização do depósito judicial prévio da quantia de R$ 557.000,00 (IDs 10385618468, 10385617971 e 10385617476). A decisão de ID10385904631 deferiu o pedido liminar de imissão provisória na posse da área serviente. A imissão provisória na posse e as averbações foram processadas (IDs10396426365 e 10453590825). Foi realizada audiência de conciliação pelo CEJUSC (ID 10436229646), a qual restou infrutífera. Citada, a ré apresentou contestação (ID10451849376), arguindo, em síntese: a) preliminarmente, a revogação da liminar de imissão provisória na posse ou a determinação de complementação do depósito inicial, ante a insuficiência da quantia depositada; b) no mérito, que antes da propositura da ação as partes realizaram tratativas extrajudiciais nas quais a GASMIG ofertou o valor de R$ 756.552,83 pela área de 10.689,86 m², proposta aceita pela ré; c) que, após ajustes de engenharia que ampliaram a faixa de servidão em 2.823 m² (atingindo 13.512,86 m²), a autora contraditoriamente reduziu a proposta extrajudicial para R$ 753.592,79 e, subsequentemente, ajuizou a ação ofertando valor menor, de R$ 557.000,00, o que violaria a boa-fé objetiva; d) ausência de justificativa para redução dos valores e que a área adicional possui as mesmas características; e) necessidade de fixação da indenização em R$ 756.552,83, com acréscimo proporcional da área acrescida de 2.823 m² ou, subsidiariamente, a realização de perícia técnica judicial para apuração do justo valor de mercado. A parte autora impugnou a contestação (ID10469240860). A decisão de ID10481494362 e a certidão de ID 10502516679 trataram de custas incidentais da tutela preliminar requerida pela parte ré, cujo pedido de desistência foi formalizado no ID10502541239. A decisão de ID10518056300 saneou o processo, fixou as questões controvertidas e determinou a realização da produção de prova pericial. Nomeado o perito (ID10563189034), o laudo pericial foi juntado aos autos (Ids 10694677154, 10694676508, 10694692181, 10694675605 e 10694685146). A ré apresentou manifestação ao laudo com quesitos suplementares (ID10710530763), impugnando o coeficiente de servidão de 71% e o redutor de 5% sobre o valor unitário da terra nua, insistindo nos valores negociados extrajudicialmente. A autora manifestou concordância com as conclusões do laudo pericial (ID10711055819). O perito judicial apresentou esclarecimentos e respostas aos quesitos suplementares (IDs 10724092889 e 10724074748), mantendo a metodologia técnica e os valores apurados. Sobre os esclarecimentos periciais, a autora reiterou a concordância com o laudo (ID10729185883), ao passo que a ré apresentou manifestação complementar (ID10730493608), reiterando seus pedidos de fixação de indenização em R$ 956.336,54, ou subsidiariamente em R$ 689.626,30 (adotando coeficiente de 80%), ou no recálculo sem o redutor de 5%. A decisão de ID10731459998 declarou encerrada a instrução pericial, determinou a expedição do alvará final de honorários e o encaminhamento dos autos para julgamento. É o relatório. Partes legítimas e bem representadas, sem nulidades a declarar ou sanear. Cuida-se de ação de constituição de servidão administrativa por utilidade pública, com fundamento no Decreto-Lei nº 3.365/41 que, no seu art. 3º, estabelece que os concessionários de serviços públicos e os estabelecimentos de caráter público ou que exerçam funções delegadas de poder público poderão promover desapropriações mediante autorização expressa, constante de lei ou contrato. Além disso, dispõe o art. 40 da referida norma que se aplica o rito do referido decreto também às servidões administrativas, dispondo referido dispositivo que o expropriante poderá constituir servidões, mediante indenização na forma desta lei. De se ver que a parte ré não se opôs especificamente à servidão, mas sim ao valor ofertado, sustentando que o valor justo da indenização, ao tempo da contestação, é de R$ 756.552,83. No caso específico dos autos, a presente ação tem como objetivo a constituição de servidão administrativa para implantação de gasoduto do Sistema de Distribuição de Gás Natural – Linha Lateral Divinópolis sobre duas faixas de terra de propriedade da ré, a saber: faixa P08 com área de 2.577,07 m² (matrícula nº 149.662) e faixa P09 com área de 10.935,79 m² (matrícula nº 149.663), ambas do Serviço Registral de Imóveis de Divinópolis. A necessidade de implantação do gasoduto foi devidamente justificada pela autora, com a apresentação do Decreto Estadual nº 366/2024 e do Decreto Estadual nº 34/2025, que declararam a utilidade pública para a constituição da servidão, sendo, aliás, matéria que se insere no juízo de conveniência e oportunidade da Administração Pública concedente e concessionária. A Constituição Federal, em seu artigo 5º, inciso XXIV, estabelece que a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro. A servidão administrativa, embora não implique a perda da propriedade, impõe restrições ao uso do bem, justificando a indenização pelos prejuízos causados. Superada a questão formal, passo ao exame da controvérsia instaurada nos autos, concernente ao valor da justa indenização a ser paga pela parte autora à parte ré pela implementação da servidão. Por ser matéria que refoge ao direito, para a apuração do valor indenizatório, foi realizada perícia técnica por profissional de confiança do juízo, cujo laudo (ID10694677154 e ID10694676508) se mostra claro, objetivo e bem fundamentado, afastando as pretensões tanto da parte autora que visava indenizar o réu na quantia de R$ 557.000,00 quanto do réu que buscava indenização em montante substancialmente superior. O perito judicial, ao avaliar os imóveis, considerou a sua localização em área de expansão urbana e adotou o "Método Involutivo" combinado com o "Método Comparativo Direto de Dados de Mercado", conforme as normas da ABNT NBR 14.653 (Partes 1, 2 e 3), por entender que a vocação ótima para as glebas é o parcelamento do solo para a implantação de loteamento residencial (ID10694677154, pág. 20). A metodologia aplicada pelo perito envolveu a determinação do valor de mercado do lote paradigma na região através do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado por regressão linear (SisDEA), obtendo o valor médio de R$ 344,67/m² e arbitrando, dentro do campo de arbítrio da norma, o valor de R$ 327,43/m² (R$ 178.000,00 por lote de 360 m²), em razão de a amostra ser composta inteiramente por dados de oferta (ID10694676508, pág. 21-25). A partir daí, utilizando modelo dinâmico de loteamento hipotético pelo método involutivo (software AVALURB), apurou o valor da gleba bruta de P08 em R$ 173.926,57 e de P09 em R$ 688.106,32 (ID 10694676508, pág. 26-34). Em seguida, aplicando o método técnico de avaliação de servidões (critério Furtado-Mendonça/Gandhi Gurgel), que pondera o incômodo, os riscos, a posição do traçado, as restrições ao uso e a depreciação do remanescente, o perito fixou fundamentadamente o coeficiente de servidão em 71% para ambas as áreas, alcançando o valor indenizatório de R$ 124.500,00 para a faixa P08 (2.577,07 m²) e de R$ 489.000,00 para a faixa P09 (10.935,79 m²), totalizando a justa indenização de R$ 613.500,00 (ID 10694676508, pág. 35-39). O laudo pericial esclarece que a área de servidão, onde a infraestrutura é subterrânea (profundidade de 1,5m), não retira a utilidade do terreno remanescente nem inviabiliza o seu uso econômico, gerando apenas a depreciação decorrente da limitação administrativa imposta e a impossibilidade de edificação sobre a faixa gravada (ID10694676508, pág. 45-60). Ao final concluiu o perito (ID10694676508 - Pág. 39): "VALOR TOTAL DA INDENIZAÇÃO: P08 + P09 R$ 613.500.00 (seiscentos e treze mil e quinhentos reais)" Em relação à insurgência manifestada pela ré em suas manifestações e alegações finais (ID10710530763 e ID10730493608), não prospera a tese de vinculação a valores de tratativas extrajudiciais infrutíferas, tampouco a alegação de comportamento contraditório (venire contra factum proprium). As negociações administrativas preliminares e minutas não aperfeiçoadas não geram direito adquirido e não vinculam a fixação jurisdicional da indenização expropriatória, a qual deve espelhar o valor contemporâneo apurado sob o crivo do contraditório judicial. Inclusive, é presumível que o valor oferecido previamente na fase administrativa seja superior, pois em caso de aceitação o expropriante não terá os custos inerentes ao processo judicial, além de resolver a questão rapidamente e não em anos como no caso. Tampouco assiste razão à requerida ao postular a elevação do coeficiente de servidão para 80% ou o afastamento do redutor de 5% sobre a média de mercado dos lotes ofertados. Conforme devidamente esclarecido pelo perito judicial no laudo e nas respostas aos quesitos suplementares (ID10724074748), a aplicação de redutor sobre valores de dados de oferta é prática técnica consagrada na engenharia de avaliações para expurgar a margem de negociação/desconto típica do mercado imobiliário, situando-se perfeitamente dentro do campo de arbítrio admitido pela ABNT NBR 14.653. De igual modo, a fixação do coeficiente de servidão em 71% decorreu de metodologia técnica rigorosa (método Gandhi Furtado), amplamente aceita, levando em conta os parâmetros reais de restrição e as características da tubulação subterrânea no imóvel, não cabendo ao Juízo substituir o critério técnico e científico do perito oficial por índices propostos unilateralmente em fase negocial prévia. Os cálculos matemáticos trazidos pelo perito nos quesitos complementares "f" e "g" (ID10724074748) representaram meras simulações aritméticas formuladas a pedido da própria ré, sem qualquer adesão técnica do perito, que expressamente ratificou suas conclusões originais. Ademais, o perito judicial é profissional de confiança do juízo, equidistante do interesse dos litigantes, e suas conclusões devem prevalecer, haja vista estarem amparadas em critérios técnicos e normas regulamentares aplicáveis. Assim, considerando que o valor da indenização apurado pelo perito judicial é justo e adequado, e que não foram apresentados elementos capazes de infirmar suas conclusões, entendo que o pedido da autora deve ser julgado parcialmente procedente, para constituir a servidão administrativa e fixar o valor da indenização apurado pelo perito do juízo. Ante o exposto, julgo procedente em parte o pedido, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de constituir, em favor da autora, servidão administrativa sobre a faixa de servidão P08, com área de 2.577,07 m², situada no imóvel registrado sob a Matrícula nº 149.662, e sobre a faixa de servidão P09, com área de 10.935,79 m², situada no imóvel registrado sob a Matrícula nº 149.663, ambas do Serviço Registral de Imóveis de Divinópolis, totalizando a área serviente de 13.512,86 m², para fins de possibilitar a implantação do gasoduto do Sistema de Distribuição de Gás Natural – Linha Lateral Divinópolis, conforme memoriais descritivos e plantas que instruem a inicial (ID10379778162 e 10379802982). Ratifico a imissão da autora na posse dos imóveis, limitada às áreas servientes, mediante o pagamento da justa indenização total na quantia de R$ 613.500,00 (seiscentos e treze mil e quinhentos reais), sendo R$ 124.500,00 relativos à faixa P08 e R$ 489.000,00 relativos à faixa P09, conforme laudo pericial judicial (ID10694677154 e ID 10694676508), atualizado monetariamente pelo IPCA desde a data do laudo pericial (maio/2026) e acrescido de juros moratórios de 6% ao ano a partir do primeiro dia do exercício seguinte àquele em que o pagamento deveria ser feito (art. 15-B do Decreto-Lei nº 3.365/41), com dedução do valor prévio depositado nos autos (R$ 557.000,00) devidamente atualizado. Expeçam-se os respectivos mandados de averbação/registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis desta comarca para a devida averbação da servidão nas Matrículas nº 149.662 e nº 149.663. Considerando a sucumbência recíproca, mas tendo a parte ré sucumbido na maior parte, fica condenado ao pagamento de 70% das custas e despesas processuais, ficando a autora responsável pelo pagamento de 30%. Quanto aos honorários advocatícios devidos pela autora fixo em 5% (cinco por cento) sobre o valor da diferença entre o valor ofertado inicialmente pela autora (R$ 557.000,00) e aquele fixado pelo juízo (R$ 613.500,00), ambos devidamente atualizados, sendo o primeiro valor atualizado desde a data do ajuizamento da ação e o segundo desde o laudo pericial. Em relação aos honorários advocatícios devido pela parte ré, ficam fixados em 5% da diferença entre o valor pretendido ( R$ 756.552,83) e o devido (R$ 613.500,00), devidamente atualizados, respectivamente, desde a contestação e desde a data do laudo pericial. O levantamento da indenização pela parte ré ficará condicionado ao cumprimento do disposto no art. 34 do Decreto-Lei nº 3.365/41, mediante a comprovação de propriedade, quitação de tributos incidentes sobre os imóveis e publicação de editais na forma legal. P.R.I. Divinópolis, data da assinatura eletrônica. Fernando Lino dos Reis Juiz de Direito