5001441-87.2025.8.13.0301

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Igarapé / 2ª Vara Cível, da Infância e da Juventude e Juizado Especial Criminal da Comarca de Igarapé Rua Manoel Franco Amaral, 450, Cidade Jardim, Igarapé - MG - CEP: 32900-000 PROCESSO Nº: 5001441-87.2025.8.13.0301 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) FABIANO DE OLIVEIRA CPF: 918.048.096-91 e outros ORIENTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME CPF: 21.119.508/0001-83 e outros Ficam intimados os autores para, no prazo de 15 (quinze) dias, colacionarem aos autos a certidão de matrícula atualizada do lote 14 da quadra 64 do Bairro Vale do Sol, 1ª Seção, em São Joaquim de Bicas/MG, emitidas pelo Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Igarapé/MG, ainda que negativa, e pelo Cartório de Registro de Imóveis de Betim-MG. No mesmo prazo de 15 (quinze) dias, deverão providenciar a juntada do inteiro teor do laudo pericial produzido nos autos da Ação Rescisória de nº 1.0000.17.070.643-6/000, cuja utilização como prova emprestada foi deferida nesta decisão. KAROLINE NOGUEIRA SILVINO Igarapé, data da assinatura eletrônica.

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Igarapé / 2ª Vara Cível, da Infância e da Juventude e Juizado Especial Criminal da Comarca de Igarapé Rua Manoel Franco Amaral, 450, Cidade Jardim, Igarapé - MG - CEP: 32900-000 PROCESSO Nº: 5001441-87.2025.8.13.0301 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Divisão e Demarcação] AUTOR: FABIANO DE OLIVEIRA CPF: 918.048.096-91 e outros RÉU: ORIENTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME CPF: 21.119.508/0001-83 e outros DECISÃO Trata-se de ação de danos morais e materiais ajuizada por CHARLES DE OLIVEIRA FONSECA e FABIANO DE OLIVEIRA em face de ORIENTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. – ME e MUNICÍPIO DE SÃO JOAQUIM DE BICAS. Os autores alegam ter adquirido, em outubro de 1988, o lote 14 da quadra 64 do Bairro Vale do Sol, em São Joaquim de Bicas/MG, registrado sob a matrícula nº 82.618 do Cartório de Registro de Imóveis de Betim. Sustentam que, em decorrência de alterações unilaterais na planta do loteamento promovidas pela loteadora ré e da omissão na fiscalização pelo ente municipal, houve a supressão do lote adquirido, tornando-o faticamente inexistente. Após determinação de emenda para adequação do rito processual e liquidação dos pedidos (ID 10652546745), os autores apresentaram emenda (ID 10659320945) delimitando a tutela pretendida à anulação do contrato de compra e venda por vício no objeto e à condenação das rés ao pagamento de indenização por danos materiais (R$ 55.000,00) e danos morais (R$ 30.000,00), retificando o valor da causa para R$ 85.000,00. A petição inicial veio instruída com os documentos de ID's 10400962314 a 10400962614. Devidamente citado (ID 10507511436), o Município de São Joaquim de Bicas apresentou contestação (ID 10512168847) arguindo, preliminarmente, a revogação da gratuidade de justiça de Fabiano, a inépcia da inicial por pedido genérico e a ausência de certidão de matrícula atualizada. No mérito, sustentou a ausência de dever de regularização, a regularidade do loteamento, a culpa exclusiva de terceiro ou dos autores e a ausência de comprovação dos danos materiais e morais. A ré Oriente Empreendimentos Imobiliários Ltda., citada por carta postal (ID 10524152103), apresentou contestação (ID 10539630444) arguindo preliminares de ilegitimidade ativa, inadequação da via eleita, inépcia por ausência de liquidez e ausência de documento essencial. Prejudicialmente, arguiu a prescrição da pretensão. No mérito, alegou a regularidade do loteamento, a existência jurídica do lote comprovada pela cobrança de IPTU, a ausência de responsabilidade civil e de danos materiais e morais, e a culpa concorrente dos autores. Impugnação às contestações consta do ID 10579228756. Instadas a especificarem provas (ID 10586867003), a ré Oriente informou não ter outras provas a produzir (ID 10593133068), enquanto os autores requereram a utilização de prova emprestada ou, subsidiariamente, a realização de perícia técnica (ID 10593408502). O Município de São Joaquim de Bicas manifestou-se pelo indeferimento da prova emprestada e da perícia, pugnando pelo julgamento antecipado do mérito (ID 10596809602). Após a emenda à inicial, as rés foram intimadas para manifestação (ID 10659892536). A ré Oriente concordou com a retificação do valor da causa, mas impugnou o valor de mercado do imóvel, apresentando laudo de avaliação que estima o bem em R$ 31.000,00 (ID 10666466153 e 10666467293). O Município de São Joaquim de Bicas apresentou manifestação (ID 10667740872) sustentando a impossibilidade de condenação do ente público por danos individuais de adquirentes de loteamento irregular, a ausência de danos morais por mero inadimplemento contratual e a inidoneidade das pesquisas de mercado apresentadas pelos autores. É o relatório do necessário. Decido. I – Das Questões Preliminares e Prejudiciais de Mérito I.I – Da Impugnação à Gratuidade de Justiça O Município de São Joaquim de Bicas impugnou a concessão da gratuidade de justiça ao autor Fabiano de Oliveira, alegando ausência de comprovação de hipossuficiência. Contudo, verifica-se que a gratuidade de justiça já foi devidamente analisada e deferida a Fabiano por este juízo na decisão de ID 10463712691. Portanto, não tendo o Município trazido aos autos qualquer elemento novo capaz de infirmar a presunção de insuficiência de recursos do autor, rejeito a impugnação apresentada e mantenho o benefício deferido. I.II – Da Ilegitimidade Ativa A ré Oriente arguiu a ilegitimidade ativa dos autores e a inadequação da via eleita, sustentando que a pretensão de regularização da quadra 64 e de restituição de posse exigiria procedimentos próprios e não poderia ser veiculada por meio de ação indenizatória. Ocorre que, em atenção à determinação de ID 10652546745, os autores apresentaram emenda à inicial (ID 10659320945) delimitando a lide exclusivamente aos pedidos de anulação do contrato de compra e venda por vício no objeto e indenização por danos materiais e morais, abdicando expressamente das pretensões de regularização urbanística e possessória. Desse modo, as preliminares em questão perderam o objeto, restando prejudicada a sua análise. I.III – Da Inépcia da Inicial Ambas as rés arguiram a inépcia da inicial sob o argumento de que os pedidos indenizatórios eram genéricos e desprovidos de liquidez. Todavia, com a apresentação da emenda de ID 10659320945, os autores especificaram e liquidaram as pretensões condenatórias, pleiteando o valor de R$ 55.000,00 a título de danos materiais e R$ 30.000,00 a título de danos morais. Assim, sanados os vícios apontados e preenchidos os requisitos do art. 319 do CPC, rejeito a preliminar de inépcia. I.IV – Da Ausência de Documentos Essenciais As rés apontaram a ausência de certidão de matrícula atualizada do imóvel como óbice ao prosseguimento do feito. No entanto, considerando que a lide cinge-se à anulação do contrato de compra e venda firmado em 1988 e à reparação dos danos decorrentes da suposta inexistência física do lote, a escritura pública de compra e venda e o registro imobiliário da época (ID 10427986326) são documentos suficientes para a propositura da ação. A verificação da atual situação registral do imóvel e de eventual alienação a terceiros constitui matéria atinente ao mérito ou à instrução probatória, não ensejando o indeferimento da inicial. Rejeito, pois, a preliminar. I.V – Da Impugnação do Valor da Causa A ré Oriente impugnou o valor da causa retificado para R$ 85.000,00, sustentando que o valor real de mercado do imóvel é de R$ 31.000,00, conforme laudo técnico por ela apresentado. Sem razão. O valor da causa deve corresponder ao proveito econômico perseguido pelos autores, o qual, no caso de cumulação de pedidos, equivale à soma de todos eles (art. 292, VI, do CPC). Embora a ré apresente avaliação estimando o bem em R$ 31.000,00, constata-se a existência de anúncios de mercado com diferentes preços juntados aos autos pelos autores. Desse modo, o laudo unilateral da ré não constitui prova idônea para, nesta fase de saneamento, infirmar de plano o valor estimado do dano material pleiteado (R$ 55.000,00). Tendo os autores formulado pretensão cumulada de R$ 55.000,00 de indenização material e R$ 30.000,00 de danos morais, o valor da causa de R$ 85.000,00 mostra-se adequado. Assim, rejeito a impugnação e homologo o valor da causa em R$ 85.000,00. I.VI – Da Prescrição A ré Oriente arguiu a prescrição trienal da pretensão de reparação civil (art. 206, § 3º, V, do Código Civil), sustentando o decurso de prazo desde a celebração do contrato em 1988 ou desde a ciência da ocupação por terceiros em 2013. Contudo, a pretensão autoral fundamenta-se no inadimplemento contratual absoluto decorrente da venda de lote faticamente inexistente, resolvendo-se em perdas e danos. A pretensão de resolução contratual por inadimplemento cumulada com indenização submete-se ao prazo prescricional decenal geral previsto no art. 205 do Código Civil. Ademais, o prazo prescricional apenas se inicia com a ciência inequívoca da lesão e de sua extensão pelo titular do direito violado. No caso em exame, os autores tomaram conhecimento definitivo da inexistência física e da supressão do lote 14 apenas com o laudo pericial produzido nos autos da Ação Rescisória nº 1.0000.17.070.643-6/000, julgada em 2024, momento em que se constatou a impossibilidade de localização do terreno em razão de alterações na planta do loteamento. Assim, considerando que a ciência inequívoca da lesão ocorreu em 2024 e a presente ação foi proposta em 25/02/2025, afasto a prejudicial de prescrição. II – Da Fixação dos Fatos Controvertidos Nos termos do art. 357, II, do CPC, fixo como fatos controvertidos: 01) a existência física e a exata localização do lote 14 da quadra 64 do Bairro Vale do Sol, 1ª Seção, em São Joaquim de Bicas/MG, em conformidade com o registro imobiliário e a planta aprovada; 02) a ocorrência de supressão, alteração ou redução da área do referido lote decorrente de modificações na planta do loteamento promovidas pelas rés; 03) a configuração de conduta omissiva do Município de São Joaquim de Bicas no dever de fiscalização do parcelamento do solo urbano e se tal omissão concorreu para os danos alegados; 04) a existência e a extensão dos danos materiais e dos danos morais sofridos pelos autores; 05) o nexo de causalidade entre as condutas das rés e os prejuízos alegados pelos autores. III – Do Ônus da Prova Nos termos do art. 373 do CPC, incumbe aos autores o ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito, especialmente o vício no objeto do contrato (inexistência ou supressão do lote), o nexo causal e a extensão dos danos materiais e morais alegados. Incumbe às rés, por sua vez, comprovar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito dos autores, notadamente a regularidade física e registral do loteamento, a exata correspondência do lote 14 com o registro imobiliário, ou a ocorrência de culpa exclusiva dos autores ou de terceiros. IV – Das Provas Considerando a natureza da ação, defiro a utilização de prova emprestada requerida pelos autores (ID 10593408502), consistente no laudo pericial produzido nos autos da Ação Rescisória nº 1.0000.17.070.643-6/000, porquanto as partes e o objeto de discussão guardam estrita relação com a presente demanda. Rejeito a alegação de preclusão arguida pelo Município, uma vez que o contraditório sobre o referido documento será plenamente assegurado neste feito. Indefiro a produção de nova prova pericial nestes autos, porquanto a prova emprestada ora deferida mostra-se suficiente para a elucidação dos aspectos técnicos da controvérsia, revelando-se a realização de nova perícia medida redundante e onerosa ao processo. V – Das Determinações Ante o exposto, determino: 01) Altere-se o valor da causa para aquele constante na petição de ID 10659320945, qual seja: R$ 85.000,00(oitenta e cinco mil reais). 02) Intimem-se os autores para, no prazo de 15 (quinze) dias, colacionarem aos autos a certidão de matrícula atualizada do lote 14 da quadra 64 do Bairro Vale do Sol, 1ª Seção, em São Joaquim de Bicas/MG, emitidas pelo Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Igarapé/MG, ainda que negativa, e pelo Cartório de Registro de Imóveis de Betim-MG. 03) Intimem-se os autores para, no mesmo prazo de 15 (quinze) dias, providenciarem a juntada do inteiro teor do laudo pericial produzido nos autos da Ação Rescisória de nº 1.0000.17.070.643-6/000, cuja utilização como prova emprestada foi deferida nesta decisão. 04) Com a juntada do laudo pericial e da certidão de matrícula, dê-se vista às rés, pelo prazo de 10(dez) dias. 05) Rementam-se os autos à Contadoria para que certifique acerca do pedido de restituição de custas recolhidas a maior formulado pelo autor Charles de Oliveira Fonseca (ID 10659320945 – Pág. 2), tendo em vista a retificação do valor da causa para R$ 85.000,00. 06) No mais, proceda-se por ato ordinatório. Intime-se. Cumpra-se. Igarapé, data da assinatura eletrônica. LUIS HENRIQUE GUIMARAES DE OLIVEIRA Juiz(íza) de Direito 2ª Vara Cível, da Infância e da Juventude e Juizado Especial Criminal da Comarca de Igarapé 7