5001436-03.2024.8.13.0236

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Elói Mendes / Vara Única da Comarca de Elói Mendes Portal do Sol, 1155, Avenida Da Paz, Elói Mendes - MG - CEP: 37110-000 PROCESSO Nº: 5001436-03.2024.8.13.0236 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Compra e Venda, Indenização por Dano Moral] AUTOR: ISABEL BERNADETI MENDES DA SILVA CPF: 585.169.806-34 RÉU: PEDRO JULIO DALCIN MENDES CPF: 023.413.336-80 e outros DECISÃO Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com reparação de danos materiais e morais ajuizada por Isabel Bernadeti Mendes da Silva em face de Antonildes Teixeira Mendes Neto, Fábio Dias Teixeira, Antônio Viktor Ferreira Teixeira, Pedro Júlio Dalcin Mendes e Rafaella Bortolosso Mendes. Narra a autora que foram adquiridos de Antonildes Teixeira Mendes Filho, genitor dos requeridos e já falecido, lotes situados no local denominado “Sítio Escola”, sendo um deles, com área de 340 m², adquirido por seu falecido marido, José Carlos da Silva, e outro, com área de 150 m², adquirido diretamente pela requerente. Sustenta que foram realizadas edificações no local e que posteriormente tomou conhecimento da irregularidade do parcelamento do solo, inclusive em razão do ajuizamento de ações civis públicas envolvendo o empreendimento. Afirma ter sido induzida em erro quanto à regularidade dos imóveis e requer a rescisão dos negócios jurídicos, com restituição dos valores pagos e reparação dos danos materiais e morais alegadamente suportados. Com a inicial vieram documentos. Custas recolhidas (ID 10252266786). Os requeridos apresentaram contestação (ID 10553482550), arguindo, preliminarmente, a ilegitimidade ativa da autora, a ilegitimidade passiva dos requeridos e a necessidade de inclusão da proprietária registral do imóvel no polo passivo. Requereram, ainda, a suspensão do processo em razão da existência de ações civis públicas relacionadas ao loteamento e suscitaram a prescrição da pretensão reparatória. No mérito, sustentaram, em síntese, ausência de responsabilidade pelos negócios celebrados pelo falecido Antonildes Teixeira Mendes Filho, inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, validade das contratações, ausência de prova da quitação do preço e inexistência dos danos materiais e morais alegados. A autora apresentou impugnação à contestação, rebatendo as matérias suscitadas pela defesa e sustentando, entre outros fundamentos, sua legitimidade em razão do casamento com José Carlos da Silva e de figurar diretamente como adquirente em um dos contratos. Defendeu, ainda, a legitimidade passiva dos herdeiros do alienante e a incidência do prazo prescricional decenal decorrente da responsabilidade contratual. Instadas à especificação de provas, a autora requereu o depoimento pessoal dos requeridos e prova testemunhal, enquanto os réus postularam a produção de prova documental, depoimento pessoal da autora, prova testemunhal e, subsidiariamente, perícia de engenharia civil destinada ao levantamento, medição e avaliação das benfeitorias existentes nos imóveis. Por decisão de ID 10618472224, determinou-se à autora a juntada da certidão de casamento e a informação acerca da existência de inventário dos bens deixados por José Carlos da Silva. A certidão de casamento foi juntada no ID 10621847839. A serventia certificou não ter localizado inventário judicial em nome de José Carlos da Silva e, posteriormente, a autora apresentou certidões negativas relativas à existência de inventário extrajudicial. Por fim, determinou-se o apensamento destes autos ao processo nº 5000982-23.2024.8.13.0236. É o relatório. Decido. Inicialmente, quanto à preliminar de ilegitimidade ativa, a matéria comporta solução distinta relativamente aos dois negócios jurídicos discutidos nos autos. Em relação ao lote de 150 m², não há falar em ilegitimidade, pois, conforme sustentado pela autora e reconhecido pelas próprias manifestações constantes dos autos, ela figura diretamente como adquirente no respectivo instrumento contratual. A circunstância de ser casada com José Carlos da Silva, portanto, não interfere em sua legitimidade para discutir negócio jurídico do qual participou pessoalmente. Situação diversa se verifica quanto ao lote de 340 m², cujo instrumento contratual foi celebrado por José Carlos da Silva. Com o falecimento do contratante, ocorrido em 28/10/2021, conforme certidão de óbito constante dos autos, operou-se imediatamente a transmissão da herança aos sucessores, nos termos do art. 1.784 do Código Civil, permanecendo, contudo, indivisível o acervo hereditário até a partilha, conforme dispõe o art. 1.791 do mesmo diploma. A inexistência de inventário judicial ou extrajudicial, devidamente constatada nos autos, não importa atribuição exclusiva à autora dos direitos decorrentes do contrato celebrado pelo falecido. Ao contrário, eventual direito à resolução do negócio jurídico, restituição do preço e indenização relacionada ao patrimônio de José Carlos da Silva integra, em princípio, o acervo hereditário e deve ser exercido pelo espólio, representado pelo inventariante, ou, inexistindo inventário e inventariante compromissado, pelo administrador provisório, observados os arts. 75, VII, 613 e 614 do CPC. A condição de cônjuge sobrevivente, embora demonstre vínculo sucessório, não basta, isoladamente, para conferir à autora titularidade exclusiva sobre pretensão patrimonial integrante da herança, sobretudo porque os autos não permitem concluir que seja ela a única sucessora do falecido. Não se mostra adequado, entretanto, extinguir desde logo o processo quanto a essa parcela da pretensão. Trata-se de vício de representação ou composição subjetiva passível de regularização, devendo ser oportunizada à parte autora a correção, em observância aos arts. 317 e 321 do CPC e à primazia do julgamento de mérito. Assim, rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa quanto às pretensões decorrentes do contrato em que a própria autora figura como adquirente e determino a regularização do polo ativo relativamente às pretensões decorrentes do contrato celebrado por José Carlos da Silva, nos termos que serão especificados ao final. Quanto à ilegitimidade passiva dos requeridos, não merece acolhimento neste momento processual. A pretensão deduzida não se fundamenta em ato pessoal praticado pelos requeridos na celebração dos contratos, mas na alegada transmissão, por sucessão, das obrigações patrimoniais atribuídas ao falecido Antonildes Teixeira Mendes Filho. A responsabilidade do herdeiro pelas obrigações do autor da herança não decorre da prática pessoal do negócio jurídico, mas da sucessão patrimonial, encontrando limites nas forças da herança, conforme estabelecem os arts. 1.792 e 1.997 do Código Civil. Por conseguinte, a alegação de que os requeridos não participaram das negociações ou não receberam diretamente os valores pagos não é suficiente, por si só, para afastar sua legitimidade processual. A existência e a extensão da responsabilidade patrimonial dos sucessores constituem matéria relacionada ao próprio mérito da pretensão. Também não altera essa conclusão a alegação de que o imóvel denominado “Sítio Escola” não teria integrado a escritura pública de inventário de Antonildes Teixeira Mendes Filho. A pretensão formulada não está fundada exclusivamente na titularidade atual do imóvel, mas nas consequências obrigacionais dos contratos que a autora atribui ao falecido vendedor. A questão acerca dos bens efetivamente transmitidos, do patrimônio recebido por cada herdeiro e dos limites da responsabilidade sucessória deverá ser apreciada à luz da prova produzida e das regras dos arts. 1.792 e 1.997 do Código Civil. Rejeito, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva. Igualmente não verifico necessidade de inclusão da proprietária registral do imóvel no polo passivo. A demanda possui natureza predominantemente obrigacional e busca a resolução dos contratos celebrados com Antonildes Teixeira Mendes Filho, acompanhada de pretensões restitutória e indenizatória. Não se postula, nestes autos, declaração de domínio, transferência da propriedade registral ou imposição de obrigação à titular constante da matrícula. A circunstância de eventual decisão poder produzir repercussões econômicas ou fáticas relacionadas ao imóvel não transforma, por si só, a proprietária registral em litisconsorte necessária, pois a hipótese não se enquadra no art. 114 do CPC. Rejeito o pedido de inclusão da proprietária registral no polo passivo. No tocante à prescrição, os requeridos sustentam a incidência do prazo trienal previsto no art. 206, § 3º, do Código Civil. A pretensão deduzida, contudo, decorre diretamente do alegado inadimplemento ou invalidade dos contratos de compra e venda, buscando a autora a resolução dos negócios e a recomposição dos prejuízos que afirma deles decorrerem. Não se trata, portanto, de pretensão fundada exclusivamente em responsabilidade civil extracontratual. A controvérsia possui origem contratual, circunstância que afasta, em princípio, a aplicação automática do prazo trienal invocado pela defesa. Ademais, segundo a causa de pedir, a ciência da alegada irregularidade e de suas consequências somente teria ocorrido posteriormente à contratação, especialmente em razão das medidas judiciais relacionadas ao parcelamento do solo. A própria contestação registra que os contratos são de 2019, enquanto a controvérsia judicial acerca do loteamento e das consequências ambientais foi instaurada posteriormente. Assim, rejeito a prejudicial de prescrição. Quanto ao pedido de suspensão do processo, entendo não ser necessária a paralisação integral do feito neste momento. Embora exista evidente relação entre a presente demanda e a ação civil pública nº 5000982-23.2024.8.13.0236, tanto que foi determinado o apensamento dos processos, não se verifica, ao menos por ora, relação de dependência lógica absoluta que impeça o saneamento e a produção das provas pertinentes à presente demanda. Com efeito, a possibilidade de regularização fundiária do empreendimento e o resultado definitivo das ações coletivas poderão repercutir na análise da existência e extensão dos prejuízos invocados pela autora, especialmente quanto à alegada impossibilidade de manutenção dos imóveis e das edificações. A defesa sustenta expressamente que a área seria passível de regularização fundiária. Essa circunstância, entretanto, não impede a definição das questões processuais nem a produção das provas destinadas à demonstração dos negócios celebrados, dos valores pagos, das benfeitorias existentes e das circunstâncias que envolveram as contratações. Eventual necessidade de suspensão para aguardar pronunciamento definitivo na ação coletiva poderá ser novamente examinada antes do julgamento do mérito, caso o resultado daquele processo se revele efetivamente prejudicial à solução desta demanda. Indefiro, por ora, o pedido de suspensão do processo. Superadas essas questões, passo à delimitação da atividade instrutória. Constituem questões controvertidas relevantes ao julgamento da causa: a regularidade dos negócios jurídicos celebrados com Antonildes Teixeira Mendes Filho; as informações prestadas aos adquirentes acerca da situação jurídica e urbanística dos lotes no momento das contratações; a ciência do vendedor acerca de eventual irregularidade do parcelamento; o efetivo pagamento dos preços ajustados; a possibilidade e as consequências da regularização fundiária para os negócios discutidos; a existência, natureza e extensão das benfeitorias realizadas; a ocorrência e extensão dos danos materiais alegados; a configuração de dano moral indenizável; e a existência e os limites da responsabilidade patrimonial dos sucessores de Antonildes Teixeira Mendes Filho. Quanto ao ônus da prova, aplica-se a regra geral do art. 373 do CPC, incumbindo à autora demonstrar os fatos constitutivos dos direitos alegados, inclusive a celebração dos negócios, o pagamento dos valores cuja restituição pretende, a realização e extensão das benfeitorias e os danos invocados, competindo aos requeridos comprovar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos da pretensão. No que concerne às provas requeridas, mostra-se pertinente, inicialmente, a realização de perícia de engenharia civil. A autora pretende o ressarcimento de valores relacionados às construções e benfeitorias existentes nos imóveis, enquanto os requeridos impugnaram as avaliações unilaterais apresentadas e requereram expressamente exame técnico destinado ao levantamento, medição e avaliação das edificações. A perícia deverá ter por objeto a identificação das construções e benfeitorias existentes nos lotes discutidos, suas características construtivas, dimensões, estado de conservação e respectiva avaliação econômica. Não competirá ao perito pronunciar-se sobre a validade dos contratos, responsabilidade dos sucessores ou possibilidade jurídica de regularização fundiária do empreendimento, por se tratarem de matérias submetidas à apreciação judicial. Defiro, portanto, a produção de prova pericial de engenharia civil. Nomeio o perito ANDRÉ SEMIONATO COELHO (CPF nº: 117.044.096-75 – e-mail: andresemionato@hotmail.com) – Varginha. Tendo em vista que todos os peritos atualmente devem ser nomeados pelo Banco de Peritos, através do Sistema “Auxiliares da Justiça”, nomeei ora este perito pelo sistema, salientando que as partes, que postularam tal prova, deve arcar com os seus custos, posto que não se encontram agraciadas pela assistência gratuita. Intimem-se as partes sobre esta decisão, bem como para oferta de quesitos e indicação de assistente técnico em 15 dias. Decorrido o prazo de 10 dias, certifique-se se o Perito aceitou a nomeação junto ao sistema. Em caso positivo, determino que se aguarde a oferta de sua proposta de honorários, no prazo de 10 dias, sendo que, decorrido tal prazo sem a sua manifestação, proceda a sua intimação para apresentação. Com a juntada de aludida proposta, intime-se as partes para manifestação acerca da proposta apresentada, sendo que, caso concorde com esta, proceda a intimação do Expert para designar a perícia, informando-o que se aplica aos peritos as disposições referentes a impedimento e suspeição, constantes nos artigos 145 e 467 do Código de Processo Civil. Dessa forma, ciente de qualquer impedimento ou suspeição o Perito deverá comunicar nos autos tal situação, para nomeação de outro profissional. Em caso contrário, deverá designar a perícia com a antecedência mínima de 30 dias, comunicando nos autos e no e-mail da Secretaria deste Juízo, qual seja: elm1secretaria@tjmg.jus.br, devendo entregar o laudo no prazo máximo de 20 dias (úteis) após o início dos trabalhos periciais. Na sequência, proceda a intimação das partes sobre a perícia designada, bem como para que depositem os honorários do perito. Com o laudo nos autos, conceda vista às partes e em seguida expeça-se alvará em favor do(a) perito(a). Caso ainda não tenham sido depositados os seus honorários, intimem-se as partes para comprovarem o pagamento em 05 dias. Deixo para analisar a pertinência de eventual prova oral após a juntada do laudo pericial. Fica desde logo autorizada a juntada de documentos supervenientes pertinentes à instrução, na forma do art. 435 do CPC, sem prejuízo do contraditório. Quanto à prova oral requerida pelas partes, relego sua apreciação para momento posterior à realização da perícia, quando será possível avaliar, à vista do laudo e dos demais elementos constantes dos autos, sua efetiva necessidade e a delimitação das questões fáticas eventualmente remanescentes, evitando-se a prática de atos instrutórios desnecessários. Intimem-se. Cumpra-se. Elói Mendes, data da assinatura eletrônica. AUGUSTO MORAES BRAGA Juiz de Direito Vara Única da Comarca de Elói Mendes 1