5001307-65.2025.8.13.0558

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Rio Pomba / Juizado Especial da Comarca de Rio Pomba Praça: Doutor Último de Carvalho, 234, Centro, Rio Pomba - MG - CEP: 36180-000 PROCESSO Nº: 5001307-65.2025.8.13.0558 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) ASSUNTO: [Compromisso] AUTOR: FREDERICO SENRA CONDE CPF: 062.339.256-90 RÉU: IRMAOS ARAUJO RIO POMBA LOTEAMENTO SPE LTDA CPF: 38.050.082/0001-51 SENTENÇA Vistos. Dispensado o relatório, nos termos do art. 38 da Lei nº 9.099/95. Todavia, uma breve síntese dos fatos auxilia na compreensão da lide. I – SÍNTESE PROCESSUAL Trata-se de ação de cobrança de multa contratual proposta por Frederico Senra Condé em face de Irmãos Araújo Rio Pomba Loteamento SPE Ltda. Narra a inicial que o autor firmou com a requerida contrato particular de compromisso de compra e venda de lote no empreendimento denominado Loteamento Reserva Boa Vista, referente ao lote nº 29, quadra A. Afirma que cumpriu suas obrigações contratuais, inclusive o pagamento das parcelas, mas que a requerida não teria entregue, no prazo ajustado, a infraestrutura básica do loteamento, especialmente obras de contenção, drenagem, pavimentação e escoamento. Sustenta que o atraso e as irregularidades do empreendimento foram objeto de Termo de Ajustamento de Conduta junto ao Ministério Público e de pareceres técnicos da Defesa Civil. Afirma que não pretende rescindir o contrato, mas apenas receber a multa contratual prevista em razão do inadimplemento. Requereu a condenação da requerida ao pagamento de R$ 27.020,00, valor indicado como multa contratual atualizada, acrescido de juros e correção monetária. A inicial foi instruída com documentos pessoais, contrato de ID 10490075501, TAC de ID 10490083706, pareceres da Defesa Civil de IDs 10490080155, 10490085956 e 10490061624. A requerida apresentou contestação em ID 10584389033. Preliminarmente, alegou ausência de interesse processual, ao argumento de que não teria havido tentativa administrativa prévia. No mérito, sustentou que não houve inadimplemento imputável à loteadora, afirmando que o empreendimento foi aprovado pelo Município, que houve emissão de alvarás, projetos técnicos, embargos administrativos, revisão de projetos de drenagem, necessidade de adequações técnicas, chuvas intensas e atuação de terceiros. Defendeu que eventual atraso decorreu de culpa do Município ou de caso fortuito/força maior. Alegou, ainda, inaplicabilidade da cláusula penal, adimplemento substancial e, subsidiariamente, requereu a redução equitativa da multa, nos termos do art. 413 do Código Civil. Houve impugnação à contestação no ID 10608981928. Após a fase de especificação de provas, a requerida requereu a utilização de prova oral emprestada dos autos nº 5002182-06.2023.8.13.0558 e de prova pericial emprestada dos autos nº 5001079-95.2022.8.13.0558. Por decisão de ID 10638020197, foi deferida a utilização da prova oral e pericial emprestadas, com determinação de suspensão do feito até a juntada do laudo pericial definitivo e eventuais esclarecimentos. A requerida promoveu a juntada da prova emprestada nos IDs 10673345988 e seguintes, incluindo ata de audiência, link/QR Code da prova oral, laudo pericial, impugnação ao laudo, esclarecimentos periciais, decisões e embargos de declaração oriundos dos autos correlatos. A parte autora foi intimada e apresentou manifestação no ID 10683744278, sustentando que a prova emprestada não afastaria a mora contratual, mas evidenciaria a existência de discussões técnicas, adequações e problemas relacionados à infraestrutura do empreendimento. Requereu o julgamento imediato do feito. É o breve relatório. Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento no estado em que se encontra. A controvérsia é predominantemente documental e jurídica. Discute-se, essencialmente, se houve inadimplemento contratual quanto ao prazo de entrega das obras de infraestrutura do loteamento e, em caso positivo, se é devida a multa contratual pleiteada. A prova emprestada foi expressamente admitida pela decisão de ID 10638020197, com fundamento no art. 372 do Código de Processo Civil, aplicado subsidiariamente ao rito dos Juizados Especiais. A requerida realizou o traslado das provas e a parte autora se manifestou posteriormente, de modo que foi observado o contraditório. Além disso, a própria decisão de ID 10638020197 já consignou a desnecessidade de audiência de instrução própria, considerando a natureza documental da controvérsia e a admissão da prova oral emprestada. Assim, não há prova útil pendente de produção. Passo, portanto, ao julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, aplicado subsidiariamente ao procedimento dos Juizados Especiais, e do art. 38 da Lei nº 9.099/95. PRELIMINAR – AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL A preliminar de ausência de interesse processual não merece acolhimento. A requerida sustenta que o autor não demonstrou tentativa prévia de solução administrativa. Todavia, não há exigência legal de prévio requerimento administrativo para o ajuizamento de ação de cobrança fundada em contrato particular. O interesse processual decorre da necessidade e utilidade da prestação jurisdicional. No caso, o autor afirma ser credor de multa contratual decorrente de alegado inadimplemento da requerida, enquanto esta resiste expressamente à pretensão, conforme se verifica da contestação de ID 10584389033. Há, portanto, pretensão resistida. Exigir tentativa administrativa prévia, sem previsão legal específica, importaria indevida limitação ao direito de ação, em afronta ao art. 5º, inciso XXXV, da Constituição Federal. Rejeito a preliminar. MÉRITO A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza contratual e consumerista. A requerida atua profissionalmente no ramo imobiliário, na qualidade de loteadora e fornecedora de produto imobiliário. O autor, por sua vez, adquiriu lote como destinatário final. Aplicam-se, portanto, as normas do Código Civil, do Código de Defesa do Consumidor e da Lei nº 6.766/79, sem prejuízo das regras específicas do contrato celebrado entre as partes. É incontroversa a celebração do contrato particular de compromisso de compra e venda referente ao lote nº 29, quadra A, do Loteamento Reserva Boa Vista. O próprio contrato juntado no ID 10490075501 indica que o lote possui área de 360,00 m², tendo sido ajustado o preço total de R$ 78.660,00. Também consta do contrato que as obras de infraestrutura básica do loteamento deveriam ser concluídas no prazo previsto no quadro resumo, com possibilidade de antecipação ou prorrogação por 180 dias úteis, bem como que a vendedora se obrigou à realização das obras de infraestrutura previstas em memorial descritivo, nos termos do art. 2º da Lei nº 6.766/79. A cláusula décima do contrato trata expressamente das obras de infraestrutura. A cláusula 10.2 prevê que a vendedora se compromete à realização das obras de infraestrutura básica do loteamento, ressalvadas modificações técnicas, exigências dos poderes públicos e do corpo de bombeiros ou outro órgão competente. A cláusula 10.3 estabelece que as obras deveriam ser concluídas no prazo previsto no quadro resumo, facultada a conclusão antecipada ou prorrogação por 180 dias úteis. A cláusula 10.4 admite interrupção ou prorrogação por motivos de caso fortuito, força maior ou razões alheias à vontade da vendedora, devidamente justificadas. A requerida se apoia justamente nessa previsão contratual para afastar a mora. Alega que o empreendimento foi aprovado pelo Município, que houve Decreto nº 2.365/2020 de aprovação do loteamento, termo de aprovação de projeto, alvarás e projetos técnicos, bem como que os problemas supervenientes decorreram de erros da Administração Pública Municipal, chuvas intensas, necessidade de revisão de projeto de drenagem e embargo administrativo. Com efeito, a documentação juntada pela requerida demonstra que houve aprovação inicial do empreendimento, apresentação de projetos técnicos, interlocução com o Município e o Ministério Público, elaboração de novos estudos e posterior desembargo das obras. Também demonstra que a requerida adotou providências para regularização e retomada do empreendimento. Contudo, tais documentos não afastam o fato central da demanda: a infraestrutura contratualmente prometida não foi entregue de forma regular e tempestiva no prazo ajustado. A documentação da própria requerida revela a ocorrência de intercorrências significativas no curso da implantação do loteamento. Foram juntados documentos relativos a autorização de obra de drenagem, laudo geotécnico, novo projeto de drenagem, acordo de servidão, impugnação a laudo técnico, nomeação de novo perito, projeto de reforço de muro, embargo da obra, ART de execução, laudo de vistoria técnica para desembargo, despacho do Ministério Público, ofício ao Município e Decreto nº 3.080/2025 de desembargo. Tais documentos, embora possam demonstrar atuação posterior da requerida para solucionar os entraves, também evidenciam que a infraestrutura do empreendimento não se encontrava regularizada no prazo inicialmente contratado. A existência de aprovação administrativa anterior não equivale à entrega tempestiva e adequada da infraestrutura. Aprovação de projeto, expedição de alvará ou desembargo posterior são atos administrativos relevantes, mas não substituem o cumprimento da obrigação contratual assumida perante o consumidor. Da mesma forma, o posterior desembargo das obras em 2025 e a retomada da execução não eliminam a mora já configurada. O adimplemento tardio, ainda que parcial ou posteriormente regularizado, não apaga o atraso em relação ao prazo contratual. A requerida também não se desincumbiu do ônus de demonstrar a ocorrência de caso fortuito ou força maior em grau suficiente para afastar sua responsabilidade contratual. As situações narradas, revisão de projeto, embargos administrativos, adequações de drenagem, necessidade de obras de contenção, exigências de órgãos públicos e dificuldades técnicas, estão diretamente ligadas à própria implantação do loteamento. Trata-se de risco inerente à atividade econômica da loteadora, que não pode ser transferido ao consumidor. O fornecedor que empreende loteamento urbano assume o risco técnico, administrativo, urbanístico e econômico da atividade que explora. Cabe à loteadora planejar, aprovar, executar e entregar o empreendimento nos termos prometidos, com a infraestrutura básica adequada. Eventual erro de projeto, necessidade de adequação técnica, deficiência de informação administrativa, atraso em aprovação ou entrave perante órgãos públicos pode, em tese, ensejar discussão regressiva em via própria, mas não afasta, perante o adquirente, a responsabilidade contratual da requerida. A prova pericial emprestada também não conduz à improcedência. O laudo pericial trasladado dos autos nº 5001079-95.2022.8.13.0558 teve objeto próprio, relacionado a outro processo, mas foi admitido nestes autos em razão da conexão fática com a discussão sobre as obras e infraestrutura do empreendimento. Sua valoração deve ocorrer de forma crítica e limitada ao que efetivamente contribui para o deslinde desta demanda. No ponto que interessa a este processo, a perícia indica que, na vistoria realizada, determinadas obras de drenagem e muro já se encontravam regularizadas ou corrigidas. Também registra que a obra de drenagem não teria atendido integralmente ao projeto aprovado em momento anterior, exigindo adaptações, e que, quando da vistoria, a situação já havia sido regularizada. Esse dado não afasta a mora; ao contrário, confirma que houve necessidade de adaptações e regularizações posteriores. Os esclarecimentos periciais também indicam limitações relevantes da prova técnica, especialmente porque determinados documentos técnicos completos não foram disponibilizados ao perito, o que impediu conclusão assertiva sobre a compatibilidade integral entre o projeto aprovado e o que foi efetivamente executado em momento anterior. Assim, a perícia emprestada não é apta a demonstrar que a requerida entregou tempestivamente a infraestrutura prometida ao autor. A prova oral emprestada, por sua vez, possui valor complementar. Sua utilização foi deferida para evitar repetição de prova sobre fatos semelhantes, em observância aos princípios da celeridade e da economia processual. Todavia, ela não supera a prova documental objetiva referente ao contrato, aos prazos e aos documentos administrativos que revelam a existência de entraves, embargo, adequações e desembargo posterior. Quanto ao TAC e aos pareceres da Defesa Civil juntados pela parte autora, embora não constituam, isoladamente, prova definitiva de responsabilidade civil em sentido amplo, possuem relevância probatória na medida em que demonstram a existência de acompanhamento institucional e técnico sobre problemas do empreendimento. Esses elementos, analisados em conjunto com os documentos administrativos da ré e com a prova emprestada, reforçam a conclusão de que houve atraso e necessidade de regularizações técnicas posteriores. Não se ignora que a requerida juntou documentos para demonstrar providências efetivamente adotadas para superar os entraves. Entretanto, a discussão destes autos não é se a requerida atuou posteriormente para regularizar o empreendimento, mas se cumpriu, no prazo contratual, a obrigação de entregar a infraestrutura básica prometida ao consumidor. A resposta é negativa. Assim, reconheço a mora contratual da requerida quanto à entrega da infraestrutura do loteamento. Configurada a mora, incide a cláusula penal. Nos termos dos arts. 389, 395, 408, 409 e 416 do Código Civil, o devedor que não cumpre a obrigação ou que se constitui em mora responde pelas consequências do inadimplemento, sendo exigível a cláusula penal pactuada, independentemente da comprovação de prejuízo específico. No caso, a cláusula décima terceira do contrato prevê que o descumprimento contratual de qualquer obrigação prevista no instrumento ensejará aplicação de multa convencional no importe de 10% do valor total do preço, a ser quitada pela parte infratora à parte lesada, sem prejuízo da possibilidade de exigir o cumprimento da obrigação ou requerer a rescisão contratual, acrescida de perdas e danos devidamente comprovados. A requerida sustenta a inaplicabilidade da cláusula penal e, subsidiariamente, requer sua redução equitativa, com fundamento no art. 413 do Código Civil. A tese de inaplicabilidade não prospera, pois a mora contratual restou comprovada. Também não é caso de afastamento da multa pela teoria do adimplemento substancial. O autor não pretende rescindir o contrato nem desconstituir o negócio jurídico. Busca apenas a penalidade expressamente pactuada em razão do atraso na entrega da infraestrutura. O posterior andamento ou conclusão de obras não descaracteriza a mora já verificada, especialmente porque a cláusula penal também possui função moratória e compensatória. Quanto ao pedido subsidiário de redução equitativa, entendo que não há excesso manifesto na multa de 10% sobre o valor do contrato. Trata-se de percentual usual em relações contratuais dessa natureza, compatível com a gravidade do inadimplemento temporal e com a importância da infraestrutura para a fruição adequada do lote. A redução judicial prevista no art. 413 do Código Civil exige desproporção manifesta ou cumprimento parcial que torne abusiva a cobrança integral, o que não se verifica no caso concreto. Outra não é a orientação do e. TJMG: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - DIREITO CIVIL - DIREITO DO CONSUMIDOR - AÇÃO DE CONHECIMENTO - RESCISÃO CONTRATUAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO - ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA E ÁREAS DE LAZER - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - FORTUITO INTERNO - INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - RESCISÃO CONTRATUAL - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - CLÁUSULA PENAL - DANOS MORAIS CONFIGURADOS. 1. O atraso substancial e injustificado na entrega das obras de infraestrutura e áreas de lazer de loteamento fechado configura inadimplemento contratual apto a ensejar a resolução do contrato. 2. A demora na obtenção de licenças ambientais e administrativas constitui fortuito interno inerente ao risco da atividade empresarial imobiliária, sendo inapta a afastar a responsabilidade objetiva do fornecedor prevista no art. 14 do Código de Defesa do Consumidor. 3. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento compromete a finalidade essencial do contrato e frustra a legítima expectativa do consumidor quanto à fruição integral do empreendimento. 4. Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora pela rescisão contratual, é devida a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador. 5. O atraso excessivo e injustificável na entrega de loteamento destinado à moradia, aliado à frustração prolongada das legítimas expectativas do adquirente, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável. 6. A cláusula penal livremente pactuada deve ser mantida quando demonstrado inadimplemento relevante da obrigação principal, inexistindo excesso apto a justificar a redução equitativa prevista no art. 413 do Código Civil. VV. 1. "O atraso na entrega de obras de infraestrutura e áreas comuns de loteamento não configura dano moral in re ipsa". 2. "A indenização por dano moral decorrente de inadimplemento contratual exige prova con creta de lesão a direitos da personalidade". 3. "A aquisição de lote sem edificação afasta a presunção de dano moral fundada na frustração de expectativa de moradia". 4. "A restituição integral dos valores pagos e a aplicação da multa contratual constituem medidas aptas à recomposição dos prejuízos patrimoniais decorrentes do descumprimento contratual". (TJMG - Apelação Cível 1.0000.26.175356-0/001, Relator(a): Des.(a) José Américo Martins da Costa , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/06/2026, publicação da súmula em 30/06/2026) (grifo nosso) Por outro lado, o valor pleiteado na inicial não pode ser acolhido integralmente. A parte autora indicou multa atualizada de R$ 27.020,00, tomando como base uma multa original de R$ 20.000,00. Contudo, essa base de cálculo não encontra correspondência no contrato juntado aos autos. O contrato prevê multa de 10% sobre o valor total do preço, e o valor total de aquisição do lote foi de R$ 78.660,00. Desse modo, a multa contratual devida corresponde a R$ 7.866,00, equivalente a 10% do valor do contrato. A correção monetária deve incidir a partir do momento em que configurada a mora da requerida, isto é, após o encerramento do prazo contratual para conclusão das obras de infraestrutura, já considerado o prazo de tolerância de 180 dias úteis. Os juros de mora devem incidir a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual. III – DISPOSITIVO Diante do exposto, REJEITO a preliminar de ausência de interesse processual e, no mérito, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, aplicado subsidiariamente ao rito dos Juizados Especiais, para: a) reconhecer a mora contratual da requerida quanto à entrega da infraestrutura do Loteamento Reserva Boa Vista, objeto do contrato celebrado entre as partes; b) condenar a requerida Irmãos Araújo Rio Pomba Loteamento SPE Ltda. ao pagamento, em favor do autor Frederico Senra Condé, da quantia de R$ 7.866,00, correspondente à multa contratual de 10% sobre o valor total do contrato. A quantia deverá ser corrigida monetariamente a partir de 26/10/2023 e acrescida de juros de mora desde a citação. Quanto aos índices da correção monetária e dos juros de mora, devem ser observados os seguintes parâmetros: até a data de 29/08/2024, os valores devem ser monetariamente corrigidos de acordo com a pertinente tabela da Corregedoria-Geral de Justiça deste TJMG e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês; a partir de 30/08/2024, a correção monetária deve corresponder à variação do IPCA, conforme o art. 389, parágrafo único, do Código Civil, e os juros moratórios devem ser computados de acordo com a taxa legal, como tal entendida, nos termos do artigo 406, §1º, do Código Civil, a diferença entre a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (Selic) e a variação do IPCA, observando-se a metodologia de cálculo estabelecida pela Resolução 5.171 do Conselho Monetário Nacional de 29/08/2024. Em caso de eventual interposição de recurso inominado, intime-se a parte contrária, no prazo de 10 (dez) dias, para apresentar contrarrazões. Após o decurso do prazo, com ou sem manifestação, remetam-se os autos à Turma Recursal do Estado de Minas Gerais, com as cautelas de estilo e em conformidade com o disposto no artigo 42 da Lei 9.099/95. Após o trânsito em julgado desta sentença, nada mais sendo requerido, arquivem-se os autos mediante baixa na distribuição. Sem custas e honorários advocatícios nesta fase, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Rio Pomba, data da assinatura eletrônica. LUCIANA DE OLIVEIRA TORRES Juiz de Direito Juizado Especial da Comarca de Rio Pomba