5001231-03.2021.8.13.0713

MM PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Viçosa / 2ª Vara Cível da Comarca de Viçosa Rua Gomes Barbosa, 865, Centro, Viçosa - MG - CEP: 36570-101 PROCESSO Nº: 5001231-03.2021.8.13.0713 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Promessa de Compra e Venda, Abatimento proporcional do preço, Indenização por Dano Moral] AUTOR: GUILHERME DE MEDEIROS CPF: 078.604.746-11 e outros RÉU: CARLOS MARTINS JALLES CPF: 153.678.708-64 e outros DECISÃO Vistos em saneamento e organização do processo. Trata-se de AÇÃO DE EXIGIR O ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS ajuizada por GUILHERME DE MEDEIROS em face de CARLOS MARTINS JALLES e VERA LUCIA MOREIRA SOARES JALLES, alegando, em síntese, a compra de imóvel com tamanho inferior ao constante em contrato de compra e venda. Assim, requer o abatimento proporcional ao valor total e indenização por danos morais no importe de R$7.000,00 (Sete mil reais). Decido. 1. Da decadência Alegam os requeridos a ocorrência da decadência do direito do autor de ajuizar a presente ação, sob fundamento do artigo 501 do Código Civil. O art. 500 do Código Civil dispõe a possibilidade de ajuizamento de ação para exigir o complemento da área, de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço para as relações contratuais de compra e venda: Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. O artigo 501 do Código Civil, por sua vez, versa sobre o prazo decadencial de um ano para o ajuizamento da ação de abatimento proporcional do preço a contar do registro: Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título. O paragrafo único do mesmo dispositivo, prevê que a contagem do prazo decadencial será a partir da posse do imóvel, nos casos em que embora o bem esteja registrado, houver atraso da imissão da posse por culpa do vendedor: Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência. In casu, narra a parte autora que realizou contrato de compra e venda de imóvel de ad mensuram com os requerentes. No entanto, este foi entregue com metragem menor. Ocorre ainda que embora esteja na posse do imóvel, ainda não houve o registro. Considerando que o termo inicial do prazo decadencial a partir do registro, forçoso reconhecer que não se operou a prescrição presente no caput do artigo 501 do CC. Quanto ao termo inicial do parágrafo único do Código Civil, embora a posse tenha sido realizada imediatamente a assinatura do contrato de compra e venda do imóvel em 17/07/2019 (ID 2938471569), não há o atraso imputável ao alienante na imissão na posse, pois sequer houve o registro do imóvel. Neste sentido, tem-se a jurisprudência deste Egrégio Tribunal: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - PRETENSÃO DE ABATIMENTO DO PREÇO - DIFERENÇA DE ÁREA DE IMÓVEL - DECADÊNCIA - ARTIGOS 500 E 501 DO CÓDIGO CIVIL - TERMO INICIAL - REGRA GERAL - REGISTRO DO TÍTULO - EXCEÇÃO: IMISSÃO NA POSSE SOMENTE EM CASO DE ATRASO IMPUTÁVEL AO ALIENANTE - AUSÊNCIA DE REGISTRO E DE ATRASO NA POSSE - PRAZO NÃO INICIADO - NECESSIDADE DE ANÁLISE CASUÍSTICA - DILAÇÃO PROBATÓRIA - PROVA PERICIAL PERTINENTE - DECISÃO MANTIDA. - A pretensão de abatimento do preço por diferença de área submete-se ao prazo decadencial anual previsto no artigo 501 do Código Civil. - O termo inicial da decadência, em regra, é o registro do título, somente se admitindo a contagem a partir da imissão na posse se houver atraso imputável ao alienante. - Inexistente registro do contrato e não demonstrado atraso na imissão da posse, não há início do curso prazo decadencial. - Recurso não provido. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.21.263684-9/003, Relator(a): Des.(a) Clayton Rosa de Resende (JD Convocado) , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/05/2026, publicação da súmula em 14/05/2026) Pontua-se ainda que a ciência inequívoca da diferença da área total se deu com a realização do levantamento topográfico e memorial descritivo em ID 2938951426, realizado em 03/07/2020, sendo ajuizada em menos de um ano a ação, em 30/03/2021. Desse modo, não verifica a decadência, motivo pelo qual REJEITO a prejudicial. 3. Da inépcia da reconvenção O requerente aduz a inépcia da reconvenção de ambas as requeridas frente a ausência de individualização dos pedidos, bem como da ausência de causa de pedir. Quanto ao direito aplicável na análise dessa preliminar, é necessário se observar o art. 330 do Novo Código de Processo Civil, que trata das hipóteses nas quais ocorrerá a inépcia: Art. 330. A petição inicial será indeferida quando: I - for inepta; II - a parte for manifestamente ilegítima; III - o autor carecer de interesse processual; IV - não atendidas as prescrições dos arts. 106 e 321. § 1o Considera-se inepta a petição inicial quando: I - lhe faltar pedido ou causa de pedir; II - o pedido for indeterminado, ressalvadas as hipóteses legais em que se permite o pedido genérico; III - da narração dos fatos não decorrer logicamente a conclusão; IV - contiver pedidos incompatíveis entre si. § 2o Nas ações que tenham por objeto a revisão de obrigação decorrente de empréstimo, de financiamento ou de alienação de bens, o autor terá de, sob pena de inépcia, discriminar na petição inicial, dentre as obrigações contratuais, aquelas que pretende controverter, além de quantificar o valor incontroverso do débito. § 3o Na hipótese do § 2o, o valor incontroverso deverá continuar a ser pago no tempo e modo contratados. Pois bem. Verifica-se dos autos, contudo, que estão presentes o pedido e causa de pedir em ambas as reconvenções. Além disso, seus pedidos são determinados, pois Carlos Martins Jalles (fl. 16 a fl. 20 em ID 8294473039) requereu a cobrança da obrigação de pagar no valor de R$ 21.236,07 (vinte e um mil duzentos e trinta e seis reais e sete centavos) e danos morais no valor de R$ 7.000,00 (sete mil reais). Vera Lúcia Moreira Soares Jalles, também apresentou pedidos determinados (fl.15 a fl. 16 em ID 10215141744), visto que pugnou o pagamento da obrigação contratual no valor de R$ 21.236,07 (vinte um mil duzentos e trinta e seis reais e sete centavos). Para mais, sua conclusão decorre logicamente da narração dos fatos e os pedidos são compatíveis entre si. Isto posto, REJEITO a preliminar de inépcia da reconvenção. 4. Da ilegitimidade Passiva No CPC/73, as condições da ação eram a legitimidade ad causam, o interesse de agir e a possibilidade jurídica do pedido. Ocorre que, com o advento do NCPC, elas sofreram sensíveis mudanças. A possibilidade jurídica do pedido deixou de ser considerada um motivo para o não recebimento do processo, uma vez que ela consistia por si só em uma análise meritória e as outras duas condições da ação (legitimidade ad causam e interesse de agir) foram transferidas para o tópico dos pressupostos processuais, já que o novo código não mais faz menção à expressão “condições da ação”. Sobre o assunto, os ensinamentos de Didier Jr.: “A legitimidade e o interesse passarão, então, a constar da exposição sistemática dos pressupostos processuais de validade: o interesse como pressuposto de validade objetivo extrínseco; a legitimidade, como pressuposto de validade subjetivo relativo às partes. A mudança não é insignificante. Sepulta-se um conceito que, embora prenhe de defeitos, estava amplamente disseminado no pensamento jurídico brasileiro. Inaugura-se, no particular, um novo paradigma teórico, mais adequado que o anterior, e que, por isso mesmo, é digno de registro e aplausos.”1 No caso em comento denota relevância, de início, a análise da legitimidade passiva, que consiste, conforme clássica definição doutrinária, na ”pertinência subjetiva da ação”, através da qual se analisa se os sujeitos da demanda estão em uma situação jurídica de direito material que lhes autorize discuti-la em juízo. Nesse sentido, aliás, é a doutrina de Fredie Didier Jr, ipsis litteris: “A legitimidade para agir (ad causam petendi ou ad agendum) é condição da ação que se precisa investigar no elemento subjetivo da demanda: os sujeitos. Não basta que se preencham os “pressupostos processuais” subjetivos para que a parte possa atuar regularmente em juízo. É necessário, ainda que os sujeitos da demanda estejam em determinada situação jurídica que lhes autorize a conduzir o processo em que se discuta aquela relação jurídica de direito material deduzida em juízo. É a “pertinência subjetiva da ação”, segundo célebre definição doutrinária. A esse poder, conferido pela lei, dá-se o nome de legitimidade ad causam ou capacidade de conduzir o processo. Parte legítima é aquela que se encontra em posição processual (autor ou réu) coincidente com a situação legitimadora, “decorrente de certa previsão legal, relativamente àquela pessoa e perante o respectivo objeto litigioso”. (DIDIER JR., Fredie. Curso de direito processual civil: introdução ao direito processual civil, parte gral e processo de conhecimento / Fredie Didier Jr. - 17. ed. Salvador: Ed. Jus Podivm, 2015. Pg. 343) Pois bem. O requerido Carlos Martins Jalles aduz a ilegitimidade da requerida Vera Lúcia Moreira Soares Jalles, por esta não ser parte da relação contratual de compra e venda do imóvel (ID 8279253121). Certidão de casamento em ID 8294568047, demonstra que o regime de bens do casal era a Comunhão Parcial de Bens. Em Contrato de ID 2938471569, os requeridos foram qualificados como casados, havendo inclusive neste instrumento contratual a outorga conjugal de Vera Lúcia Moreira Soares Jalles. O Registro do Imóvel (ID 2937791520) ainda consta que o bem foi adquirido por ambos os requeridos, sendo Vera Lúcia coproprietária do imóvel. Nesses moldes, supradita legitimidade, entendida como verdadeira condição da ação, deve ser averiguada à luz da Teoria da Asserção. Assim, mencionadas condições devem ser verificadas in status assertionis (joeiramento prévio), causa de pedir e não da relação jurídica de direito material. Portanto, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva suscitado pelo requerido. 5. Não havendo preliminares a serem analisadas, declaro o feito SANEADO. 6. São pontos controvertidos e/ou que precisam ser provados no caso vertente: A) se a natureza da venda é ad corpus ou ad mensuram; B) a extensão da diferença de metragem; C) se a porcentagem da diferença da metragem inviabiliza o uso pretendido ou se diminui o seu valor real; D) o comprador possuía ciência prévia da metragem; E) o inadimplemento do requerido; F) a existência e extensão dos danos morais. 7. Incumbirá à parte autora produzir provas quanto aos itens A, B, C e D. 8. Incumbirá a parte requerida Carlos Martins Jalles produzir provas quanto aos itens D, E eF 9. Incumbirá a parte requerida Vera Lúcia Moreira Soares Jalles produzir provas quanto aos itens D e E. 10. Das provas requeridas pelo autor (ID 10402747768). 10.1 Da expedição de Ofício ao Cartório de Registro Imobiliário Quanto ao deferimento das provas requeridas pelas partes, tem-se o art. 370 do Código de Processo Civil: Art. 370. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito. Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias. No mesmo sentido é a jurisprudência: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - EMBARGOS À EXECUÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO - INDEFERIMENTO DE PROVAS - DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL E ENTREGA DAS CHAVES - JUIZ DESTINATÁRIO DAS PROVAS - DECISÃO MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. - Incumbe ao Juízo, na qualidade de destinatário das provas, conduzir a dilação probatória de acordo com a necessidade destas para a solução do litígio, pois, como se infere do art. 370 do CPC, o Julgador deve determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito e indeferir, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias. - Na hipótese dos autos estarem instruídos com provas documentais e o Juízo entender desnecessárias as provas de depoimento pessoal e prova testemunhal no que tange à entrega das chaves pela locatária, deve ser mantido o seu entendimento. - Decisão mantida. Recurso não provido. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.21.048232-9/002, Relator(a): Des.(a) Mariangela Meyer , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 22/11/2022, publicação da súmula em 24/11/2022) Ainda, para ilustrar, já decidiu a jurisprudência: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO CIVIL PÚBLICA POR ATO DE IMPROBIDADE ADMINISTRATIVA - DIREITO ADMINISTRATIVO PRELIMINAR - NULIDADE PROCESSUAL - CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA - PRESCINDIBILIDADE DAS PROVAS REQUERIDAS - MEMORIAIS - FACULDADE DO JUIZ – REJEIÇÃO 1. Não se tem por configurado cerceamento de defesa quando a prova requerida pela parte é manifestamente desnecessária. 2. O magistrado, como destinatário da prova, tem o poder-dever de indeferir diligências inúteis para o julgamento da demanda, como o fez o juízo de origem, ao entender pela dispensa da prova oral para o deslinde da controvérsia. 3. Hipótese na qual a prova testemunhal e os depoimentos pessoais dos réus são prescindíveis para o desate da lide, que já foram devidamente ouvidos no inquérito civil público, sendo, pois, a prova documental suficiente para resolução do mérito. 4. A ausência de intimação das partes para apresentação de memoriais não configura qualquer irregularidade, muito menos nulidade processual. 5. As alegações finais, em regra interpostas oralmente - porém conversíveis em memoriais diante da complexidade do fato ou do direito, nos termos do art. 364, caput, e § 2º, do CPC -, não representam fase obrigatória do procedimento comum ordinário, tratando-se de faculdade do juiz condutor do processo. 6. Inexistência de cerceamento de defesa. Preliminar rejeitada. MÉRITO - IMPROBIDADE ADMINISTRATIVA - DIREITO ADMINISTRATIVO SANCIONADOR - APLICAÇÃO DA LEI MAIS BENÉFICA - UTILIZAÇÃO INDEVIDA DO ACESSO RESTRITO A SISTEMA DE INFORMAÇÕES OU BANCO DE DADOS DA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA - ATO QUE NÃO SE ENQUADRA NOS INCISOS DO ART. 11 DA LEI 8.429/1992 - ROL TAXATIVO - AUSÊNCIA DE ELEMENTO SUBJETIVO - IMPROCEDÊNCIA MANTIDA 1. Segundo a Lei 8.429/1992, os atos de improbidade subdividem-se em: a) atos que importem enriquecimento ilícito (art. 9º); b) atos que causem prejuízo ao erário (art. 10); c) atos que atentam contra os princípios da administração pública (art. 11). 2. "Aplicam-se ao sistema da improbidade disciplinado nesta Lei os princípios constitucionais do direito administrativo sancionador" (art. 1º, § 4º, da Lei 8.429/1992, com a redação dada pela Lei 14.230/2021). 3. O reconhecimento da ação de improbidade administrativa como parte do Direito Administrativo Sancionador e sua aproximação com a esfera penal conduz à aplicação do art. 5º, XL, da CF, que prevê a retroatividade da lei mais benéfica ao réu. Inteligência das teses fixadas pelo Supremo Tribunal Federal no recente julgamento do Recurso Extraordinário com Agravo n. 843.989/PR, representativo da controvérsia descrita no Tema 1.199. 4. Com a nova redação da Lei 8.429/1992 dada pela Lei 14.230/2021, apenas as condutas descritas nos incisos do artigo 11 caracterizam-se atos de improbidade administrativa que atentam contra os princípios da administração pública, tratando-se de rol taxativo, e não mais exemplificativo. Condutas descritas na petição inicial que não se enquadram em qualquer dos incisos do art. 11 da Lei 8.429/1992. 5. Existência, ademais, de sentença transitada em julgado que anulou o processo administrativo disciplinar instaurado pelo mesmo fato, reconhecendo a ausência de qualquer conduta ilegal. Nada obstante a autonomia entre as instâncias civil e administrativa, não há, no caso concreto, como se afastar a comunicabilidade das órbitas, uma vez que a anulação do procedimento administrativo decorreu justamente porque afastada a prática de ato ilícito pelo primeiro réu. 6. Recurso não provido. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.165005-4/001, Relator(a): Des.(a) Áurea Brasil , 5ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 10/03/2023, publicação da súmula em 10/03/2023) Pois bem. A parte autora requer a expedição de ofício ao Cartório de Registro Imobiliário de Viçosa, a fim de que preste informações acerca da negativa de registro do imóvel pelo autor, motivando a realização de levantamento topográfico. No entanto, INDEFIRO o pedido de expedição de ofícios às serventias notariais para apresentação de nota devolutiva da negativa de averbação de imóvel, uma vez que a diligência pode ser realizada pelo requerente administrativamente, não justificando que faça o pedido ao juízo. 11. Das provas requeridas pelo réu Carlos Martins Jalles (ID 10415726183). 11.1. DEFIRO a produção de prova oral, consistente na oitiva de testemunhas e no depoimento pessoal da parte requerente. 12. Das provas requeridas pela ré Vera Lúcia Moreira Soares (ID 10404243474). 12.1. DEFIRO a produção de prova oral, consistente na oitiva de testemunhas e no depoimento pessoal da parte requerente. 12.2. DEFIRO a produção da prova pericial in loco para que seja realizada a medição do imóvel. 12.2.1. Litigando a parte solicitante sob o pálio da justiça gratuita, a prova pericial deverá ser realizada através do Sistema Eletrônico de Assistência Judiciária do TJMG. 12.2.2. Neste caso, nomeio perito(a) GUILHERME ABRANCHES PENNA ALVES, engenheiro civil, que deverá ser intimado(a) com cópia dos quesitos das partes por intermédio do endereço eletrônico guilhermepenna.civil@gmail.com. 12.2.3. Intimem-se as partes para que, querendo, I) apresentem arguição de impedimento ou suspeição do perito nomeado; II) indiquem assistente técnico; III) apresentes quesitos. Prazo de 15 (quinze) dias, conforme disposto no art. 465, §1º, do NCPC. 12.2.4. Intimem-se as partes para que, querendo, I) apresentem arguição de impedimento ou suspeição do perito nomeado; II) indiquem assistente técnico; III) apresentes quesitos. Prazo de 15 (quinze) dias, conforme disposto no art. 465, §1º, do NCPC. 13. A audiência de instrução e julgamento será designada após a conclusão dos trabalhos periciais. 14. Após, venham os autos conclusos para deliberação. 15. Cumpra-se e intimem-se. DANIELE VIANA DA SILVA Juiz(íza) de Direito