5001194-51.2025.4.03.6111

PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de Marília Rua Nove de Julho, 465, Marília, Marília - SP - CEP: 17509-110 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5001194-51.2025.4.03.6111 AUTOR: JOAO GARCIA FILHO ADVOGADO do(a) AUTOR: CARLA YURI KIDO PAULA ADVOGADO do(a) AUTOR: MARCUS VINICIUS GAZZOLA - SP250488 ADVOGADO do(a) AUTOR: DOUGLAS CELESTINO BISPO - SP314589 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, CONSTRUTORA MENIN LTDA ADVOGADO do(a) REU: MARCELO KHAMIS DIAS DA MOTTA - SP184429 DECISÃO Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais ajuizada por JOÃO GARCIA FILHO em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) e CONSTRUTORA MENIN LTDA. Narra o autor que, em 25/10/2017, adquiriu de terceiro (Kleber da Silva Alves), mediante financiamento habitacional junto à Caixa Econômica Federal, o imóvel objeto da lide, cuja construção atribui à corré Construtora Menin Ltda. (Id. 430300321). Sustenta que, após a imissão na posse, o imóvel passou a apresentar graves problemas estruturais, consistentes em rachaduras, infiltrações e recalque diferencial de fundação, os quais se agravaram com o tempo. Afirma que a existência e a origem dos vícios foram comprovadas por meio de laudo pericial produzido em Ação de Produção Antecipada de Provas (processo nº 0002975-93.2024.8.26.0344), que tramitou perante a 2ª Vara Cível da Comarca de Marília/SP (Id. 430300323). Ao final, requer a condenação solidária das rés à obrigação de fazer, consistente na reparação integral do imóvel, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 50.000,00. Em sede de tutela de urgência, pleiteou a suspensão do pagamento das parcelas do financiamento habitacional até a efetiva reparação dos vícios estruturais. Juntou documentos. Intimado a justificar a inclusão da CEF no polo passivo, o autor sustentou sua legitimidade em razão do pedido antecipatório de suspensão das parcelas do financiamento habitacional (Id. 442941090). Deferiu-se ao autor os benefícios da gratuidade da justiça, indeferindo-se, contudo, o pleito liminar (Id. 444623673). Citada, a Caixa Econômica Federal apresentou contestação (Id. 448418267). Preliminarmente, alegou sua ilegitimidade passiva, sustentando ter atuado apenas como agente financeiro no contrato de aquisição de imóvel usado. No mérito, defendeu a inexistência de responsabilidade pelos alegados vícios construtivos, atribuindo os danos narrados à ausência de manutenção adequada do imóvel e a intervenções realizadas por terceiros. Impugnou, ainda, o pedido de indenização por danos morais, requerendo a improcedência dos pedidos. A corré Construtora Menin Ltda. também apresentou contestação (Id. 483209900), arguindo, em preliminar, sua ilegitimidade passiva ao argumento de que os vícios decorreram de reformas realizadas pelo primeiro proprietário do imóvel. As partes, instadas a especificarem provas, pugnaram pelo julgamento antecipado do feito. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. Da Ilegitimidade Passiva ad causam da CEF - Vícios Construtivos, Financiamento de Imóvel Usado. Preambularmente, cumpre referir que há diversas modalidades de financiamentos imobiliários, sublinhando-se que nem toda a contratação atrai a responsabilidade da CAIXA para responder por vícios, atrasos ou outras questões relativas à construção dos imóveis. Quanto ao tema, confira-se a ementa de julgado do Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS. AFRONTA AO ART. 535 DO CPC/73. VÍCIO NÃO INDICADO. SÚMULA Nº 284/STF. TESES REFERENTES À MULTA CONTRATUAL E JUROS, COMISSÃO DE CORRETAGEM, RESSARCIMENTO DOS ALUGUEIS E DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS Nº 211/STJ E Nº 282/STF. PROGRAMA HABITACIONAL MINHA CASA MINHA VIDA. CEF. NATUREZA DAS ATIVIDADES. AGENTE FINANCEIRO. SEM LEGITIMIDADE PASSIVA. SÚMULA Nº 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. A alegação de afronta ao art. 535 do CPC/73 sem indicar em que consistiria o vício, consubstancia deficiência bastante a inviabilizar a abertura da instância especial, atraindo a incidência da Súmula nº 284 do Supremo Tribunal Federal. 2. A ausência de prequestionamento, mesmo implícito, impede a análise da matéria na via especial. Súmulas nº 211/STJ e nº 282/STF. 3. A Caixa Econômica Federal somente possui legitimidade passiva para responder por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro. Súmula nº 83/STJ. (grifei) 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1646130/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2018, DJe 04/09/2018) [grifei] Com efeito, a legitimidade passiva e a responsabilidade da Empresa Pública dependerão da natureza da relação contratual estabelecida com os mutuários, lembrando-se que a solidariedade não é presumida, devendo resultar da lei ou da vontade das partes, na forma do art. 265 do Código Civil. Conforme a jurisprudência predominante, para a responsabilização da CAIXA no caso de vícios construtivos, é necessário que ela tenha se responsabilizado pela obra, provendo o empreendimento, escolhendo a construtora e as características do projeto, apresentando o negócio completo ao mutuário, dentro de programa habitacional popular. Ao revés, quando os contratantes possuem discricionariedade na escolha do bem e do vendedor, a CAIXA apenas financiará a operação. E, no caso, da leitura das cláusulas do "Contrato de Venda e Compra de Imóvel Residencial, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no SFH" (Id. 430300321), constata-se que a CEF atuou como mero agente financeiro, sem qualquer participação na etapa construtiva. A rigor, a Parte Autora adquiriu de Kleber da Silva Alves um imóvel pronto, na modalidade "Aquisição de imóvel usado" (item B1), e procurou a Instituição Financeira com o único objetivo de financiar parte do valor da compra. Nesta espécie contratual, a CEF não assume qualquer obrigação referente à construção e à qualidade do imóvel. Com efeito, a vistoria feita pelos Bancos, neste caso, constitui diligência realizada no âmbito do seu próprio interesse, para fins de avaliação da garantia e liberação dos recursos mutuados. Ou seja, referido procedimento é voltado à segurança do crédito, e não do comprador. Isso não significa, à míngua de previsão legal ou contratual nesse sentido, que esta avaliação servirá à garantia da qualidade da edificação em si, visto que não é tarefa do Agente Financeiro examinar se o objeto do contrato está livre de vícios construtivos. Conquanto a relação entre mutuário e instituição financeira seja de natureza consumerista, a CEF não pode ser tida como fornecedora do bem que lhe foi ofertado como garantia de financiamento, mas tão somente do serviço que prestou - no caso, a antecipação do valor para compra do imóvel negociado com o Vendedor. Quanto ao tema, confira-se as ementas de didáticos precedentes de diferentes Turmas do Tribunal Regional Federal da 3ª Região: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE DA CEF. ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF NO CASO CONCRETO. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. RECURSO PREJUDICADO. 1. No caso dos autos trata-se de instrumentos distintos: enquanto o contrato celebrado com o vendedor diz respeito efetivamente à compra e venda do imóvel, o contrato firmado com a CEF tem por objeto o empréstimo de numerário para possibilitar a sua aquisição. 2. A relação existente entre o mutuário e o agente financeiro é, exclusivamente, de mútuo de capital destinado ao pagamento do preço avençado com terceiro pela aquisição de bem imóvel. 3. Nesse cenário, não há razão para que a CEF permaneça no polo passivo do feito, pois o vício redibitório diz respeito ao contrato de compra e venda e não ao de financiamento. 4. Não entrevejo a aventada solidariedade da Caixa Econômica Federal em relação ao alegado vício do imóvel na medida em que a empresa pública federal não "intermedia" a venda de imóveis, pois não tem funções de corretagem, sendo que apenas financiou a importância necessária para aquisição do imóvel. 5. Excluído o interesse da CEF, a competência para processar e julgar o feito deixa de ser da Justiça Federal e passa a ser da Justiça Estadual, com fundamento no art. 109, I, da Constituição da República, de modo que a apuração de eventual responsabilidade em relação aos demais corréus deverá ser realizada pelo juízo competente. 6. Sentença anulada de ofício. Prejudicadas as questões da apelação interposta. (TRF-3 - ApCiv: 00069862720134036100, Relator.: Gab. 05 - DES. FED. COTRIM GUIMARÃES, Data de Julgamento: 21/10/2021, 2ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 27/10/2021) AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. SFH. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMÓVEL RESIDENCIAL URBANO. ADQUIRIDO DIRETAMENTE COM CONSTRUTORA. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA CEF. ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. RECURSO IMPROVIDO. 1 . Com referência à responsabilidade da Caixa Econômica Federal - CEF por vícios de construção de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação, há que se distinguir duas situações, consoante jurisprudência sedimentada: 1ª) A CEF é parte legítima e pode responder, solidariamente, por danos (materiais e/ou morais), nas hipóteses em que tenha atuado na escolha da construtora, elaboração do projeto, execução ou fiscalização das obras do empreendimento ou opere como gestor de recursos e agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda; 2ª) não se reconhece a legitimidade passiva ad causam da CEF, caso esta instituição funcione como agente financeiro em sentido estrito, responsável, apenas, pelo financiamento da aquisição do imóvel já edificado e em nome de terceiro. 2. A CEF não financiou, neste caso, um imóvel em construção, mas, tão-somente liberou recursos que foram utilizados para a aquisição de imóvel já erigido, livremente escolhido no mercado pela parte agravante. 3. Não há responsabilidade da CEF pelos alegados vícios apresentados no imóvel objeto da demanda, na medida em que a atuação desta instituição restringiu-se ao papel de mero agente financeiro. 4. A CEF é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda. 5 . Agravo de instrumento improvido.( TRF-3 - AI: 50036235920234030000, Relator.: Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, Data de Julgamento: 15/08/2024, 1ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 20/08/2024) Ademais, embora o autor pleiteie a suspensão das parcelas do financiamento, tal pedido é uma consequência da alegação principal de vício construtivo, cuja responsabilidade, no caso concreto, não pode ser atribuída à instituição financeira. A simples existência de um contrato de mútuo ativo não atrai, por si só, a legitimidade da CEF para responder por defeitos inerentes ao bem adquirido de terceiro. Ainda que se discuta a cobertura do seguro de Danos Físicos ao Imóvel (DFI), a responsabilidade pela regulação do sinistro e eventual pagamento de indenização recai sobre a seguradora, e não sobre a CEF, que atua como mera estipulante, cuja obrigação se limita a intermediar o aviso de sinistro, conforme se extrai das cláusulas contratuais (Id. 430300321, pág. 15). Sob estes fundamentos, tem-se que a Empresa Pública Federal não é parte legítima para responder pela presente ação. Ante o exposto: I - RECONHEÇO a ilegitimidade passiva ad causam da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e JULGO EXTINTO O PROCESSO em relação a ela, sem resolução do mérito, com fundamento no artigo 485, VI, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor da CEF, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. A exigibilidade da verba permanece suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC, em razão da gratuidade de justiça deferida (Id. 444623673). II - Considerando a exclusão da empresa pública federal da lide, este Juízo Federal torna-se incompetente para processar e julgar o feito remanescente entre a parte autora e a ré CONSTRUTORA MENIN LTDA., por se tratar de relação de natureza estritamente privada, nos termos do artigo 109, I, da Constituição Federal. Intimem-se as partes. Com a preclusão desta decisão: a) Exclua-se a Caixa Econômica Federal do polo passivo; e b) Remetam-se os autos, com as devidas anotações e baixas, para livre distribuição a uma das Varas Cíveis da Comarca de Marília/SP, juízo competente para o processamento da lide remanescente, nos termos do art. 64, §3º, do CPC. Marília, na data da assinatura eletrônica. ANDREIA LOUREIRO DA SILVA Juíza Federal Substituta