5001169-14.2018.8.13.0439

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Muriaé / 2ª Vara Cível da Comarca de Muriaé Avenida Presidente Arthur Bernardes, 123, Centro, Muriaé - MG - CEP: 36880-005 PROCESSO Nº: 5001169-14.2018.8.13.0439 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Compra e Venda] AUTOR: JOAO PAULO LOPES CORREA CPF: 085.128.856-10 e outros RÉU: MAURICIO CANTONI SILVEIRA CPF: 030.159.326-40 e outros SENTENÇA Vistos. Trata-se de "Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais" ajuizada por João Paulo Lopes Correa e Rosana Cantoni da Silveira Correa em face de Maurício Cantoni Silveira e Analini Juraci Vilela Silveira, todos devidamente qualificados nos autos, sustentando, em suma, que adquiriram dos Réus, em 15 de abril de 2013, mediante financiamento junto à Caixa Econômica Federal, o imóvel situado na Rua Padre Maximino Benassati, nº 176, Bairro João Teixeira, Distrito de Vermelho, Muriaé/MG, pelo preço de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), descrito na matrícula nº 42.560 do Registro de Imóveis da Comarca de Muriaé como casa constituída de dois quartos, sala/copa, cozinha e banheiro cobertos de laje e uma garagem coberta de telha, com área total construída de 73,00 m², e fração ideal de 16,67% correspondente a 125,00 m² do terreno. Alegam os Autores que, no final de 2017, alertados por vizinhos de que o imóvel seria menor que os demais, contrataram medição formal com a engenheira Miriam Facchini Barbosa (CREA-MG 38.585), a qual apurou área do terreno de 97,50 m², com 6,50 m de frente, 6,50 m de fundos e 15,00 m em cada lateral, concluindo-se por decréscimo de 27,50 m² em relação à área escriturada, avaliado à época em R$ 19.800,00 (ID 41571077). Afirmam que, ao procurarem os Réus, foram informados de que nada poderia ser feito e que deveriam buscar os meios legais. Dessa forma, os Autores formularam os seguintes pedidos; a condenação à retificação, dos documentos referentes ao imóvel, junto ao cartório de registro de imóveis, à Prefeitura de Muriaé, à Caixa Econômica Federal e demais órgãos necessários; condenação por danos materiais correspondentes aos 27,50 m² faltantes, no importe de R$ 19.800,00; e condenação por danos morais no valor de R$ 20.000,00, conforme fatos e fundamentos expostos em ID 41570266. Deferida a gratuidade da justiça (ID 53499551) Realizada a audiência de conciliação, sem acordo (ID 56477883) Os Réus apresentaram contestação (ID 56936209). Em síntese, suscitaram preliminar de prescrição, sustentando que a pretensão estaria atingida pelo prazo trienal do art. 206, §3º, V, do Código Civil, contado da aquisição em 15 de abril de 2013, ou pelo prazo quinquenal do art. 27 do CDC, igualmente contado da aquisição, o qual teria se consumado em 15 de abril de 2018. No mérito, defenderam que os Autores adquiriram fração ideal de 16,67% de terreno total de 750,00 m², correspondente a 125,00 m², e que existiria área comum de circulação de aproximadamente 100,00 m² ao lado da casa dos Autores, motivo pelo qual não haveria irregularidade de metragem nem dano moral indenizável. Os Autores impugnaram a contestação (ID 59879341), insistindo na aplicação do prazo do art. 27 do CDC, com termo inicial no conhecimento do dano, ocorrido quando da medição formal, e impugnando a tese da existência de área comum de circulação. Na decisão saneadora proferida (ID 135278689), este Juízo rejeitou a preliminar de prescrição, reconhecendo tratar-se de pretensão indenizatória decorrente de inadimplemento contratual, sujeita ao prazo decenal do art. 205 do Código Civil, e consignando que, ainda que considerados os prazos menores invocados pela defesa, o termo inicial seria o do conhecimento da lesão, ocorrido em dezembro de 2017, com a ação distribuída em abril de 2018. Na mesma ocasião, o Juízo indeferiu o pedido de inversão do ônus da prova, por ausência de especificação e de hipossuficiência técnica, e deferiu a produção de prova pericial de engenharia. Os Réus apresentaram quesitos e indicaram assistente técnico (ID 7831873036), ao passo que os Autores indicaram assistente técnico e apresentaram quesitos de forma genérica (ID 7521058027). Nomeada a perita Camila Pereira de Souza, Engenheira Agrimensora e Cartógrafa, CREA/MG 221.538/D, esta apresentou proposta de honorários no valor de R$ 3.568,75 (ID 8137913084), tendo os Réus efetuado o pagamento de 50% do valor, correspondente a R$ 1.784,37 (ID 9569017459). O laudo pericial foi juntado (ID 10208149821), tendo a perita respondido aos quesitos e concluído pela existência de divergências entre as áreas escrituradas e as áreas efetivamente encontradas no local. Após quesitos suplementares formulados pelos Réus (ID 10233174355) e pedido de esclarecimentos formulado pelos Autores (ID 10245267345), a perita apresentou laudo complementar (ID 10328334487), no qual confirmou a divergência entre as áreas encontradas e as escrituradas e esclareceu que a denominada área comum é, na realidade, uma rua asfaltada de uso público. Intimadas para alegações finais em forma de memoriais (ID 10429749061), apenas os Autores apresentaram memoriais (ID 10639468986), nos quais reiteraram a confirmação da divergência de metragem pela prova pericial, a diferença aproximada de 28 m² entre a área escriturada (125,00 m²) e a área encontrada na unidade (96,76 m²), a desproporção entre as unidades do condomínio, as inconsistências documentais, o prejuízo material e o dano moral, requerendo a procedência dos pedidos. Os Réus quedaram-se inertes, conforme certidão de decurso de prazo (ID 10710236694). É o relatório do necessário. Decido. Tendo em vista que o presente processado teve seu regular prosseguimento, inexistindo qualquer vício e/ou pendência processual, passemos ao exame do meritum causae. A primeira questão a ser delimitada é o regime jurídico aplicável à relação estabelecida entre as partes. Os Autores adquiriram imóvel residencial integrante de empreendimento construído e comercializado pelos Réus no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida, com financiamento da Caixa Econômica Federal (ID 41571065). Os Réus, conforme descrito na própria inicial, atuam como construtores e negociantes de imóveis, construindo casas para venda em série (ID 41570266). Nesse contexto, é inequívoca a caracterização de relação de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor: os Autores são destinatários finais do produto ofertado, e os Réus são fornecedores que atuam profissionalmente no ramo da construção e venda de unidades habitacionais. A aplicação do CDC impõe, entre outros efeitos, a vinculação do fornecedor às informações e à oferta por ele veiculadas, nos termos do art. 30, e a responsabilidade solidária pelos vícios de qualidade ou quantidade que tornem o produto inadequado ao consumo a que se destina ou lhe diminuam o valor, na forma do art. 18, caput e §1º, III, que autoriza expressamente o consumidor a exigir o abatimento proporcional do preço. Ainda que se considerasse a hipótese sob a ótica exclusivamente civilista, a conclusão seria a mesma, pois a compra e venda de imóvel com área determinada sujeita-se ao regime da venda ad mensuram do art. 500 do Código Civil, como se passa a examinar. A matéria central da lide consiste em definir se o imóvel entregue aos Autores corresponde, em sua metragem, à área que foi objeto do negócio jurídico. A documentação carreada aos autos é clara ao descrever a unidade adquirida: a matrícula nº 42.560 do Registro de Imóveis da Comarca de Muriaé descreve a Casa 04 como imóvel "constituído de 02 quartos, sala/copa, cozinha e banheiro cobertos de laje e uma garagem coberta de telha, com área total construída de 73,00m², e a fração ideal de 16,67% correspondente a 125,00m² dos respectivos terrenos" (ID 41571052). O contrato de compra e venda firmado em 15 de abril de 2013, no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida, estipulou o preço de R$ 90.000,00 para a referida unidade (ID 41571065). A especificação da área na matrícula, no contrato e na convenção de condomínio demonstra que a metragem foi elemento determinante do negócio, não mera referência enunciativa: o preço foi fixado em função da unidade descrita, com área construída de 73,00 m² e fração ideal de 16,67% do terreno de 750,00 m², correspondente a 125,00 m² (ID 41571052). Trata-se, portanto, de venda ad mensuram, sujeita ao regime do art. 500 do Código Civil, verbis: "Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. § 1 o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. § 2 o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. § 3 o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus". A prova pericial judicial, produzida regularmente sob o crivo do contraditório, foi conclusiva quanto à existência de divergência entre a área escriturada e a área efetivamente existente. No levantamento topográfico georreferenciado realizado in loco, a Perita apurou as seguintes áreas privativas para cada unidade do condomínio: Casa 01, 116,96 m² (15,20%); Casa 02, 117,60 m² (15,28%); Casa 03, 118,93 m² (15,45%); Casa 04, 96,76 m² (12,57%); Casa 05, 117,88 m² (15,32%); Casa 06, 97,05 m² (12,61%); além de área comum de 104,46 m² (13,57%), totalizando 769,64 m² (ID 10208149821). A unidade dos Autores, identificada como Casa 04, foi medida com área privativa de apenas 96,76 m² (ID 10208149821). Considerando que a fração ideal escriturada é de 125,00 m², a diferença entre a área contratada e a área efetivamente entregue é de 28,24 m² (125,00 m² menos 96,76 m²), o que corresponde a aproximadamente 22,59% da área anunciada, percentual muito superior ao limite de tolerância de um vigésimo (5%) previsto no art. 500, §1º, do Código Civil, o qual corresponde, no caso, a 6,25 m². A jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais é pacífica no sentido de que a venda de imóvel com especificação de metragem configura venda ad mensuram e de que a diferença superior ao limite legal de tolerância, constatada por perícia judicial, confere ao comprador o direito ao abatimento proporcional do preço, sendo igualmente devida a reparação moral quando a entrega em desacordo com o contratado frustra a legítima expectativa do adquirente, como ocorre na espécie: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MIRANTE DO MIRANDA. DIFERENÇA DE METRAGEM. VENDA AD MENSURAM. ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. REGULARIZAÇÃO DO LOTEAMENTO. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A venda de imóvel com especificação de metragem caracteriza-se como venda ad mensuram, salvo disposição expressa em contrário, nos termos do art. 500 do Código Civil. No caso, a metragem dos lotes constava expressamente no contrato e foi utilizada como diferencial publicitário pelos réus, configurando venda ad mensuram. A diferença de 20% na metragem do imóvel supera o limite tolerado, ensejando o direito ao abatimento proporcional do preço. O prazo de um ano para a regularização do loteamento é razoável, considerando a necessidade de obtenção de licenças administrativas e a adequação do empreendimento às normas urbanísticas e ambientais. O descumprimento contratual, aliado à entrega de lotes com metragem inferior à contratada e à irregularidade do loteamento, viola direitos da personalidade da adquirente. O atraso e a incerteza na regularização do imóvel geram sofrimento e frustração que ultrapassam o mero aborrecimento, configurando dano moral indenizável, conforme precedentes do STJ e dos Tribunais estaduais. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.20.066859-8/002, Relator(a): Des.(a) CLAYTON ROSA DE RESENDE (JD Convocado),14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 12/06/2025, publicação da súmula em 16/06/2025)” Assim, está comprovada a irregularidade da metragem do imóvel adquirido pelos Autores, o que impõe o reconhecimento do direito à recomposição patrimonial. A defesa sustentou que os Autores teriam adquirido fração ideal de 16,67% do terreno total de 750,00 m², correspondente a 125,00 m², a qual seria composta por área privativa e área comum de circulação, de aproximadamente 100,00 m², razão pela qual não haveria qualquer irregularidade na metragem entregue (ID 56936209). A tese não resiste ao exame da prova pericial. Em primeiro lugar, a própria Perita consignou que a convenção de condomínio atribui frações ideais idênticas de 16,67% (125,00 m²) a todas as seis unidades, sem distinguir área comum de área privativa entre os condôminos, ainda que as áreas privativas sejam visivelmente distintas entre si (ID 10208149821). Tal constatação, por si só, evidencia a desproporção: as unidades 01, 02, 03 e 05 possuem áreas privativas entre 116,96 m² e 118,93 m², enquanto a unidade dos Autores possui apenas 96,76 m² e a unidade 06, 97,05 m², embora todas ostentem a mesma fração ideal de 125,00 m² (ID 10208149821). Em segundo lugar, e com maior relevância, o laudo complementar esclareceu, em resposta direta ao questionamento formulado pelos Autores, que a denominada área comum "é, na verdade, uma rua asfaltada de uso público" (ID 10328334487). Ou seja, a área que a defesa invocou como integrante da fração ideal dos condôminos não é área de circulação privativa do condomínio, utilizável e alienável como parcela do direito dos Autores, mas sim via pública sob administração municipal. Não se pode, pois, computar referida área como se integrante do quinhão de 125,00 m² prometido e escriturado. Em terceiro lugar, o laudo pericial evidenciou que a área total do terreno encontrada no levantamento (769,64 m²) diverge da área total escriturada (750,00 m²), o que reforça a inconsistência da documentação e a necessidade de regularização (ID 10208149821). A tese defensiva, portanto, não se sustenta. Os Autores adquiriram unidade com fração ideal de 125,00 m² e receberam área privativa de 96,76 m², diferença de 28,24 m² que não é compensada por qualquer área comum utilizável, pois a única área apontada como comum é, na realidade, via pública. A entrega de área substancialmente inferior à contratada, em desarmonia com as demais unidades do mesmo empreendimento, configura inadimplemento contratual e violação da boa-fé objetiva que deve reger as relações entre as partes. Comprovada a irregularidade da metragem, impõe-se o reconhecimento do direito dos Autores à recomposição patrimonial correspondente à área faltante. A perícia judicial apurou área privativa de 96,76 m² para a unidade dos Autores (ID 10208149821), enquanto a fração ideal escriturada é de 125,00 m² (ID 41571052). A diferença é de 28,24 m², superior à diferença de 27,50 m² estimada na inicial com base no levantamento extrajudicial (ID 41571077), o que não impede o acolhimento do pedido, pois o quantum deve corresponder à área efetivamente faltante, apurada pela prova técnica produzida nos autos. A jurisprudência deste Tribunal é firme no sentido de que, atestada por meio de perícia judicial a existência de diferença de metragem no imóvel adquirido, o vendedor se obriga a devolver proporcionalmente o preço da área a menor em relação à área real, sendo devido, ademais, o dano moral ante o sentimento de impotência e a frustração experimentados pelo adquirente: “APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO ORDINÁRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIOS ESTRUTURAIS NA CONSTRUÇÃO. DECADÊNCIA AFASTADA. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. SENTENÇA CITRA PETITA. PRELIMINARES REJEITADAS. EXISTÊNCIA DE DIFERENÇA DE METRAGEM. CONSTATAÇÃO POR PERÍCIA JUDICIAL. DANOS MATERIAIS. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. MANUTENÇÃO DO QUANTUM. TAXA CONDOMINIAL. REPARAÇÕES INDEVIDAS. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE PREJUÍZOS MATERIAIS. - Atestando-se por meio de perícia judicial, a existência da diferença de metragem no imóvel adquirido pelos autores, obriga-se a construtora a devolver (proporcionalmente) o preço da área a menor em relação à área real do imóvel. - É nítido o sentimento de impotência dos autores diante da diferença da metragem entregue na construção de sua casa, o que enseja abalos na esfera psíquica. - O arbitramento do dano moral deve ser realizado com moderação, em atenção à realidade da vida e às peculiaridades de cada caso, proporcionalmente ao grau de culpa e ao porte econômico das partes. - Conforme entendimento jurisprudencial, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. - Em observância ao devido processo legal, competia aos apelantes comprovar os prejuízos materiais a ensejar a procedência total dos pedidos. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.215821-4/001, Relator(a): Des.(a) CLÁUDIA MAIA , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/03/2023, publicação da súmula em 24/03/2023)” No caso concreto, o valor da área faltante não foi apurado nos autos com a precisão necessária. Nesse cenário, o reconhecimento do direito é imediato, mas a quantificação do prejuízo deve ocorrer em liquidação de sentença, por arbitramento, na forma do art. 509, II, do Código de Processo Civil, considerando-se como critério orientador a proporção entre o preço efetivamente pago (R$ 90.000,00) e a área total contratada (125,00 m²), apurando-se o valor correspondente aos 28,24 m² de área faltante, com a devida atualização monetária e juros de mora, sem prejuízo de outro critério técnico que se mostre mais adequado à recomposição integral do prejuízo. Dessa forma, reconheço o direito dos Autores ao ressarcimento material relativo à diferença de metragem de 28,24 m², cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença, nos termos acima expostos. Os Autores pleiteiam, ainda, indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00, ao argumento de que a descoberta de que o imóvel possui área inferior à contratada gerou sensação de terem sido enganados, frustração, insegurança patrimonial e receio quanto à revenda e à regularização do bem. O dano moral, no caso, restou configurado. Não se trata de mero aborrecimento ou dissabor cotidiano: os Autores adquiriram, mediante financiamento de longo prazo no âmbito de programa habitacional de interesse social, o imóvel destinado à sua moradia familiar, com a legítima expectativa de receber unidade correspondente à área descrita na matrícula e no contrato (125,00 m²). A constatação, anos depois, de que a área privativa é de apenas 96,76 m², diferença de 28,24 m², representa frustração qualificada, que atinge a esfera de dignidade e a segurança patrimonial dos adquirentes, gerando sentimento de impotência, desconfiança e incerteza quanto à regularidade do próprio título de propriedade e à possibilidade de futura alienação do bem. Nesse sentido, já decidiu o EG. TJMG: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISCUSSÃO SOBRE MODALIDADE DO CONTRATO. VENDA AD CORPUS. DIFERENÇA SIGNIFICATIVA ENTRE ÁREA PROMETIDA E ÁREA EFETIVAMENTE ENTREGUE. DIREITO À COMPLEMENTAÇÃO DA ÁREA OU INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1.Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de obrigação de entregar coisa certa cumulada com pedido de anulação de escritura, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar os réus a complementar a área faltante de imóvel adquirido pelo autor, correspondente a 5.423,43 m², ou, alternativamente, indenizá-lo pelo dano material correspondente, além de pagar compensação por danos morais no valor de R$10.000,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.Há duas questões em discussão: (i) definir se a compra e venda do imóvel ocorreu na modalidade ad corpus, o que afastaria pretensão de complementação ou restituição de área; e (ii) estabelecer se a diferença entre a área prometida e a efetivamente entregue autoriza a condenação à complementação da área ou indenização correspondente, bem como ao pagamento de danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.A análise do conjunto probatório demonstra que a metragem do imóvel constituiu elemento essencial da negociação, tendo sido indicada de forma precisa no negócio jurídico, circunstância que caracteriza a natureza ad mensuram do contrato, e não mera venda ad corpus. 4.A prova pericial judicial confirma que a área efetivamente entregue ao adquirente é inferior àquela prevista no negócio, constatando que, embora registrada área de 15.818,04 m², a área real entregue corresponde a 12.687,57 m², evidenciando diferença significativa. 5.Nos termos do art. 500 do Código Civil, quando a área declarada não corresponde à efetivamente entregue em contrato no qual a metragem constitui elemento determinante do negócio, assiste ao comprador o direito de exigir a complementação da área ou indenização equivalente. 6.Elementos constantes dos autos revelam irregularidade na divisão da área originalmente negociada, pois a filha do vendedor recebeu área superior à prevista no instrumento contratual, enquanto o autor recebeu área inferior, circunstância que reforça os indícios de inadequada delimitação das áreas transferidas. 7.A conduta do vendedor viola os princípios da boa-fé objetiva e da confiança, uma vez que o adquirente recebeu área substancialmente inferior à pactuada em negócio envolvendo imóvel destinado à sua moradia. 8.A frustração da legítima expectativa do comprador, associada à significativa discrepância na área do imóvel e às circunstâncias da negociação, ultrapassa mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1.A indicação precisa da metragem do imóvel como elemento essencial do negócio jurídico caracteriza a compra e venda ad mensuram, ainda que exista referência à venda ad corpus na escritura. 2.A constatação pericial de que a área efetivamente entregue é substancialmente inferior àquela prevista no contrato autoriza a complementação da área ou indenização correspondente. 3.A entrega de imóvel com área significativamente inferior à prometida, em negócio destinado à moradia do adquirente, pode configurar violação à boa-fé objetiva e gerar dano moral indenizável. Dispositivos relevantes citados: §11 do art. 85, §3º do 99, 100 e inciso II do 373 do CPC; arts. 405, 406 e 500 do CC. Jurisprudência relevante citada: TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.24.315181-8/001, Rel. Des. Marcelo Pereira da Silva, 11ª Câmara Cível, j. 04.09.2024; TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.23.285380-4/001, Rel. Des. Pedro Bernardes de Oliveira, 9ª Câmara Cível, j. 03.09.2024. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.211388-1/001, Relator(a): Des.(a) WAUNER BATISTA FERREIRA MACHADO (JD 2G) , 2º Núcleo de Justiça 4.0 - Cív, julgamento em 27/04/2026, publicação da súmula em 28/04/2026)”. Sopesados tais critérios, tenho que o valor de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) para cada Autor se mostra justo, razoável e proporcional às circunstâncias do caso, cumprindo a tríplice função compensatória, punitiva e preventiva do instituto, sem configurar enriquecimento indevido dos Autores nem valor irrisório que esvazie a função pedagógica da condenação. Os Autores requereram, ainda, a condenação dos Réus a promoverem, às suas custas, a retificação dos documentos relativos ao imóvel, junto ao cartório de registro de imóveis, à Prefeitura de Muriaé, à Caixa Econômica Federal e demais órgãos necessários (ID 41570266). A prova pericial demonstrou que a documentação do imóvel não corresponde à realidade fática: a área total do terreno encontrada no levantamento (769,64 m²) diverge da área escriturada (750,00 m²); as áreas privativas das unidades diferem entre si, embora a convenção atribua frações ideais idênticas; e não há descrição das medidas perimetrais da unidade nem no contrato nem na matrícula (ID 10208149821). Tais inconsistências comprometem a regularidade do registro e a segurança jurídica do título dos Autores, sendo inequívoco o interesse na adequação da documentação à realidade constatada. Assim, é devida a procedência do pedido de retificação, devendo os Réus promover, às suas custas, junto aos órgãos competentes, a regularização e a retificação da documentação do imóvel para refletir a realidade apurada no laudo pericial, no que couber e na medida do possível, sem prejuízo do abatimento proporcional do preço reconhecido neste julgamento. Quanto aos consectários legais da condenação, tratando-se de responsabilidade civil contratual, os juros de mora incidem desde a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, tendo a citação se aperfeiçoado com a juntada dos avisos de recebimento em 9 de novembro de 2018 (ID 55772652). A correção monetária, por sua vez, incide desde o efetivo prejuízo no tocante ao dano material, e desde o arbitramento no tocante ao dano moral, observada a súmula 362 do Superior Tribunal de Justiça. Quanto à taxa de juros, aplica-se o art. 406 do Código Civil, na conformidade do regime jurídico vigente: até 29 de agosto de 2024, incide a taxa SELIC, que engloba correção monetária e juros de mora, vedada a cumulação com qualquer outro índice no mesmo período; a partir de 30 de agosto de 2024, com a entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, a correção monetária passa a ser apurada pelo IPCA e os juros de mora pela taxa resultante da SELIC menos o IPCA, nos termos do parágrafo único do art. 406 do Código Civil, aplicando-se a nova sistemática ao saldo remanescente a partir da referida data. No tocante à sucumbência, os Réus, vencidos, arcarão com as custas e despesas processuais, incluídos os honorários periciais remanescentes, pois, conforme decidido na nomeação da perita (ID 8108648092), a cota parte referente ao Autor, beneficiário da gratuidade da justiça, seria paga ao final pelo vencido, que é precisamente a parte Ré. Quanto aos honorários advocatícios, fixo-os em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, considerando o dano moral ora arbitrado e o valor que vier a ser apurado em liquidação de sentença quanto ao dano material, observados o zelo profissional, o tempo de tramitação do feito e a natureza da causa. A condenação em valor inferior ao pleiteado a título de danos morais não gera sucumbência recíproca, nos termos da súmula 326 do Superior Tribunal de Justiça. Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do CPC, com resolução de mérito, JULGO PROCEDENTE EM PARTE os pedidos formulados na inicial para: i) RECONHECER a irregularidade da metragem do imóvel adquirido pelos Autores, consistente na diferença de 28,24 m² (vinte e oito vírgula vinte e quatro metros quadrados) entre a área escriturada de 125,00 m² e a área privativa efetivamente existente de 96,76 m², apurada na perícia judicial (ID 10208149821, pág. 129), condenando os Réus ao pagamento de danos materiais correspondentes à referida área faltante, valor a ser apurado em liquidação de sentença por arbitramento, considerando como critério orientador a proporção entre o preço pago (R$ 90.000,00) e a área contratada (125,00 m²), com correção monetária desde a data do efetivo prejuízo e juros de mora desde a citação, nos termos da fundamentação; ii) CONDENAR os Réus ao pagamento, a cada um dos Autores, de indenização por danos morais no valor de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), perfazendo o total de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com correção monetária desde o arbitramento e juros de mora desde a citação, nos termos da fundamentação; iii) CONDENAR os Réus a promoverem, às suas custas, a retificação e a regularização da documentação do imóvel, junto ao cartório de registro de imóveis, à Prefeitura de Muriaé, à Caixa Econômica Federal e demais órgãos competentes, para adequá-la à realidade constatada no laudo pericial, no que couber e na medida do possível. CONDENO os Réus ao pagamento das custas e despesas processuais, incluídos os honorários periciais remanescentes (50% do valor da perícia), nos termos da fundamentação, bem como ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. P. R. I. C. Muriaé, data da assinatura eletrônica. MARCELO PICANCO DE ANDRADE VON HELD Juiz de Direito 2ª Vara Cível da Comarca de Muriaé