5001096-25.2023.4.03.6115

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5001096-25.2023.4.03.6115 RELATOR: HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR APELANTE: GILEADE DA CRUZ E SILVA, KARINA APARECIDA SANTOS E SILVA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADO do(a) APELANTE: LIA KARINA D AMATO - SP224941-A ADVOGADO do(a) APELANTE: ALEXANDRE BRAZAO CREAO - PA28386-A ADVOGADO do(a) APELANTE: PEDRO TEIXEIRA DALLAGNOL - PA11259-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, GILEADE DA CRUZ E SILVA, KARINA APARECIDA SANTOS E SILVA, REINALDO FREITAS MEDEIRO, TERESA MARIA DA SILVA GOMES ADVOGADO do(a) APELADO: ALEXANDRE BRAZAO CREAO - PA28386-A ADVOGADO do(a) APELADO: PEDRO TEIXEIRA DALLAGNOL - PA11259-A ADVOGADO do(a) APELADO: LIA KARINA D AMATO - SP224941-A ADVOGADO do(a) APELADO: BRUNO EDUARDO CADEI - SP414860-A DECISÃO Trata-se de ação ajuizada por Gileade da Cruz e Silva e Karina Aparecida Santos e Silva contra Reinaldo Freitas Medeiro, Teresa Maria da Silva Gomes e Caixa Econômica Federal – CEF, visando à rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia, celebrado no âmbito do SFH, em razão de alegados vícios construtivos ocultos que teriam tornado o imóvel impróprio à moradia. Narraram os autores que adquiriram residência térrea situada na Rua Yolanda Maffia Barbosa, nº 392, loteamento Cidade Aracy, em São Carlos/SP, matrícula nº 136.827 do Registro de Imóveis de São Carlos/SP, cujo habite-se foi expedido em 14/01/2016. Alegaram que, a partir de 2019, passaram a constatar vícios construtivos no imóvel. Sustentaram que acionaram seguradoras, sem obtenção de cobertura, e que os vendedores teriam prometido reparos não realizados. Aduziram, ainda, que, diante da inabitabilidade do bem, residiram de favor entre novembro de 2021 e janeiro de 2022 e passaram a alugar imóvel em Araraquara/SP desde fevereiro de 2022, ao custo mensal de R$ 900,00, deixando de adimplir as prestações do financiamento desde janeiro de 2022 . Requereram a concessão de tutela de urgência para que os réus arcassem com os aluguéis mensais até a decretação da rescisão contratual; ao final, a rescisão do contrato com retorno das partes ao estado anterior, a restituição dos valores pagos — inclusive recursos próprios, FGTS e parcelas do financiamento —, o ressarcimento das despesas locatícias, a responsabilização pelas prestações em aberto e a condenação ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 45.000,00. O Juízo de origem indeferiu a tutela de urgência e deferiu os benefícios da gratuidade de justiça (ID 336703847). A Caixa Econômica Federal apresentou contestação, arguindo, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, incorreção do valor da causa e ausência de pedido certo. No mérito, sustentou ter atuado apenas como agente financeiro, sem ingerência técnica sobre projeto, materiais ou execução da obra, e defendeu a impossibilidade de rescisão contratual, a ausência de comprovação de danos materiais e a inexistência de dano moral imputável à instituição financeira. Os corréus Reinaldo Freitas Medeiro e Teresa Maria da Silva Gomes também contestaram. Arguiram ilegitimidade passiva e impugnaram a concessão de assistência judiciária gratuita aos autores. No mérito, sustentam a inexistência de responsabilidade pelos vícios alegados. Requereram, ainda, o chamamento ao processo das seguradoras Berkley International do Brasil Seguros S/A e Argo Seguros Brasil S/A. Em decisão saneadora, o juízo afastou a impugnação ao valor da causa e as alegações de ilegitimidade passiva. Indeferiu, ainda, o chamamento ao processo das seguradoras, qualificando-o como denunciação da lide e assentando sua vedação pelo art. 88 do Código de Defesa do Consumidor, considerado aplicável ao caso (ID 336703868). Foi deferida a produção de prova pericial (ID 336703874) e testemunhal (ID 336703882). Termo de audiência no ID 336703928. Laudo pericial no ID 336703966. Sobreveio sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, consoante dispositivo a seguir: “Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES EM PARTES os pedidos da parte autora, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, inc. I, do CPC, para: a) rescindir o Contrato de Compra e Venda de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no Sistema Financeiro de Habitação e Mútuo entabulado com a parte autora e a parte ré; b) condenar a CEF a recompor o saldo da conta vinculada do FGTS dos autores, equivalente a R$ 4.972,27 na data de assinatura do contrato; c) condenar a CEF a reembolsar a quantia paga com recursos próprios pelos autores, equivalente a R$ 5.863,73 na data de assinatura do contrato; d) condenar a CEF a reembolsar as quantias pagas a título de prestações de financiamento, descritas na planilha de ID 293649387; e) condenar a CEF a reembolsar os aluguéis pagos pela parte autora desde 02/2022 até a 09/2022, conforme valores apresentados nos IDs 288575739 a 288577411; f) condenar a CEF ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) à parte autora, acrescido de juros de 1% entre a citação e a publicação desta sentença, e de juros e correção monetária pela SELIC a partir de então, nos termos da Súmula 362/STJ”. A Caixa Econômica Federal interpôs apelação, sustentando, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que teria atuado apenas como agente financeiro, sem gerência sobre o imóvel, sem responsabilidade pela qualidade da construção e sem ingerência técnica sobre projeto, materiais ou execução da obra. No mérito, defendeu a validade e regularidade do contrato de financiamento, a força vinculante das cláusulas contratuais, a ausência de culpa contratual, a inexistência de responsabilidade objetiva, a ausência de nexo causal entre sua conduta e os vícios construtivos, a inocorrência de danos materiais e morais e, subsidiariamente, a redução do valor arbitrado a título de dano moral. Alegou, ainda, disparidade na condenação exclusiva da CEF, requerendo, alternativamente, o reconhecimento de solidariedade com os corréus. Ao final, requereu o conhecimento e provimento da apelação para reformar integralmente a sentença. Os autores também interpuseram apelação, na qual sustentaram a responsabilidade solidária da Caixa Econômica Federal em relação aos demais réus. Pleitearam, ainda, a restituição integral dos valores desembolsados, inclusive daqueles relativos ao IPTU, ao sinal/entrada e à quantia de R$ 10.000,00 paga com recursos próprios, bem como o pagamento dos aluguéis desde fevereiro de 2022 até a efetiva rescisão contratual. Por fim, requereram a fixação de honorários sucumbenciais em favor de sua patrona. Com contrarrazões, subiram os autos a esta Corte. É o relatório. Com referência à responsabilidade da Caixa Econômica Federal - CEF por vícios de construção de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação, há que se distinguir duas situações, consoante jurisprudência sedimentada: 1ª) A CEF é parte legítima e pode responder, solidariamente, por danos (materiais e/ou morais), nas hipóteses em que tenha atuado na escolha da construtora, elaboração do projeto, execução ou fiscalização das obras do empreendimento ou opere como gestor de recursos e agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda; 2ª) não se reconhece a legitimidade passiva ad causam da CEF, caso esta instituição funcione como agente financeiro em sentido estrito, responsável, apenas, pelo financiamento da aquisição do imóvel já edificado e em nome de terceiro. Nesse sentido, destaco o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça: "CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO NA VIGÊNCIA DO NCPC. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. INCLUSÃO DO AGENTE FINANCEIRO NO PÓLO PASSIVO DA DEMANDA. TRIBUNAL FEDERAL QUE CONCLUIU QUE A CEF FOI MERO AGENTE FINANCEIRO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E DO CONTRATO. SÚMULAS NºS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A CEF só é responsável se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, quando tenha escolhido a construtora ou tenha qualquer responsabilidade relativa ao projeto. Precedentes. 3. No caso, O TRF da 5ª Região concluiu que tocou à CEF tão somente a disponibilização dos recursos a serem empregados na execução da obra e que o fato de a construtora ter inserido o logotipo da instituição financeira nos anúncios do empreendimento não transfere a responsabilidade pelos vícios no imóvel, tampouco pela incompatibilidade entre as características divulgadas pela construtora no material promocional do condomínio e aquelas efetivamente apresentadas ao final da obra, em desfavor do agente financiador, seja porque ele não participou do contrato de compra e venda firmado, seja porque o material publicitário foi confeccionado apenas pela construtora. A alteração dessa conclusão esbarra nos óbices das Súmulas nºs 5 e 7 desta Corte. 4. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 5. Agravo interno não provido." (AgInt no AREsp 1555150/SE, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. em 18/05/2020, DJe 20/05/2020). "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA RÉ. 1. Não se constata a alegada violação ao artigo 1.022, do NCPC, porquanto todos os argumentos expostos pela parte, na petição dos embargos de declaração, foram apreciados, com fundamentação clara, coerente e suficiente. 2. Conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça: "a legitimidade passiva da CEF nas lides que tenham por objeto imóveis adquiridos no programa minha casa, minha vida, somente se verifica nas hipóteses em que atua além de mero agente financiador da obra" (AgInt no REsp 1609473/RN, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/02/2019, DJe 13/02/2019). 3. Para infirmar as conclusões a que chegou o Tribunal de origem, demandaria, necessariamente, o reexame das provas carreadas aos autos, o que é vedado nesta instância, a teor das Súmulas 5 e 7/STJ. 4. Agravo interno desprovido." (AgInt no REsp 1700199/RN, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. em 20/02/2020, DJe 03/03/2020). “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS. AFRONTA AO ART. 535 DO CPC/73. VÍCIO NÃO INDICADO. SÚMULA Nº 284/STF. TESES REFERENTES À MULTA CONTRATUAL E JUROS, COMISSÃO DE CORRETAGEM, RESSARCIMENTO DOS ALUGUEIS E DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS Nº 211/STJ E Nº 282/STF. PROGRAMA HABITACIONAL MINHA CASA MINHA VIDA. CEF. NATUREZA DAS ATIVIDADES. AGENTE FINANCEIRO. SEM LEGITIMIDADE PASSIVA. SÚMULA Nº 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. A alegação de afronta ao art. 535 do CPC/73 sem indicar em que consistiria o vício, consubstancia deficiência bastante a inviabilizar a abertura da instância especial, atraindo a incidência da Súmula nº 284 do Supremo Tribunal Federal. 2. A ausência de prequestionamento, mesmo implícito, impede a análise da matéria na via especial. Súmulas nº 211/STJ e nº 282/STF. 3. A Caixa Econômica Federal somente possui legitimidade passiva para responder por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro. Súmula nº 83/STJ. 4. Agravo interno não provido.” (STJ, Quarta Turma, AgInt no REsp 1.646.130/PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 30/08/2018, DJe 04/09/2018). Cito, ainda, jurisprudência desta Turma Julgadora: "APELAÇÃO. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. SFH. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. COBERTURA SECURITÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. APELO NÃO PROVIDO. 1. A matéria devolvida a este Tribunal diz respeito com a responsabilidade das requeridas pelo sinistro constatado no imóvel do Apelante, relativo a progressividade dos vícios de construção, que dificultam seu uso e habitabilidade. 2. O C. STJ tem reconhecido a responsabilidade da CEF por vícios de construção de imóveis objeto do Sistema Financeiro de Habitação nos casos em que atua como agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, o que não se reconhece quando atua tão somente como agente financeiro, vale dizer, quando é responsável pela liberação de recursos financeiros para a aquisição do imóvel. 3. O Apelante firmou com SANDRA MARIA ARTHUSO GASPAR e ARISTIDES GASPAR e com a Caixa Econômica Federal, o “Contrato por Instrumento Particular de compra e Venda de Imóvel residencial Quitado, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia, Carta de Crédito, com Recursos do SBPE no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação – SFH”, juntamente com o contrato de financiamento, resta demonstrado nos autos que o autor e sua cônjuge falecida também celebraram contrato de seguro habitacional com a Companhia CAIXA SEGURADORA S/A. 4. Nas hipóteses em que a CEF atua estritamente como agente financeiro, a perícia designada pela CEF, não tem por objetivo atestar a solidez ou a regularidade da obra, mas sim resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado lhe foi dado em garantia (alienação fiduciária). 5. Não se mostra possível imputar à CEF o dever de indenizar pelos danos decorrentes de problemas estruturais do imóvel, quando a obra foi realizada exclusivamente a cargo de terceiro. 6. Considerando que a relação entre os autores e a CEF se limita ao contrato de mútuo para obtenção de fundos para compra de imóvel de terceiro, não há qualquer responsabilidade da instituição financeira seja pelos eventuais vícios redibitórios do imóvel, tampouco no que diz respeito à cobertura securitária pretendida, considerando que, ainda, não se tratar de Apólice de Seguro Pública, fato que atrairia o interesse jurídico da CEF. 7. Uma vez caracterizada a ilegitimidade passiva da CEF na relação jurídica dos autos, a extinção da ação sem resolução do mérito em relação à instituição financeira, com a consequente remessa dos autos à Justiça Estadual para julgamento da lide posta entre os autores e os corréus remanescentes, é medida que se impõe. 8. Recurso de apelação a que se nega provimento." (TRF-3ª Região, 1ª Turma, ApCiv 0017205-31.2015.4.03.6100, Rel. Des. Federal Wilson Zauhy Filho, j. em 25/05/2023, DJEN de 29/05/2023) "AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPETÊNCIA. RESPONSABILIDADE DA CEF. DANOS. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. AGRAVO PROVIDO. 1. Há responsabilidade solidária da CEF em responder por vícios na construção e pela respectiva solidez e segurança do imóvel apenas nos casos em que ela também desempenhar o papel de executora de políticas federais de promoção de moradia. 2. Agravo de instrumento provido." (TRF-3ª Região, 1ª Turma, AI 5026662-27.2019.4.03.0000, Rel. Des. Federal Helio Nogueira, j. 04/05/2020, e - DJF3 Jud. 1 de 07/05/2020). "CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DANOS DECORRENTES DE VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA NO SFH. LIBERAÇÃO DE RECURSOS PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL JÁ ERIGIDO. ATUAÇÃO DA CEF COMO AGENTE FINANCEIRO. RESPONSABILIDADE AFASTADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA FEDERAL. REMESSA DOS AUTOS AO JUÍZO ESTADUAL. 1. O C. STJ possui entendimento no sentido de que, nas hipóteses em que a CEF não atue apenas como agente financeiro - responsável, tão somente, pelo financiamento do projeto de construção do imóvel -, há responsabilidade solidária pelos defeitos do empreendimento. 2. Ocorre que, no caso dos autos, a atuação da CEF restringiu-se ao papel de mero agente financeiro, não havendo qualquer responsabilidade da instituição acerca de vícios do imóvel. 3. De acordo com o contrato acostado aos autos, a CEF não financiou nenhum empreendimento em construção, com prazo de entrega. Ao contrário, trata-se de contrato de alienação fiduciária em garantia, pela qual a parte autora obteve recursos para financiar a compra de imóvel de terceiro particular. 4. Uma vez que do contrato se vê claramente que a CEF não financia, aqui, um imóvel em construção, mas tão somente libera recursos financeiros para que a compradora adquira de terceiro imóvel já erigido, não há responsabilidade da CEF pelos vícios apresentados pelo imóvel financiado, já que não participou da elaboração do empreendimento. 5. Ressalte-se que, nessas hipóteses, em que atua estritamente como agente financeiro, a perícia designada pela CEF não tem por objetivo atestar a solidez ou a regularidade da obra, mas sim resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado lhe será dado em garantia. Precedentes. 6. Desse modo, cingindo-se a relação entre a parte autora e a CEF ao contrato de mútuo para obtenção de fundos para compra de imóvel de terceiro, não há qualquer responsabilidade da instituição financeira pelos eventuais vícios redibitórios do imóvel. 7. Por conseguinte, a CEF é parte ilegítima para figurar no polo passivo da presente demanda, devendo a ação ser extinta, sem resolução do mérito, em relação à instituição financeira, com fulcro no art. 485, VI do CPC/15. Da ilegitimidade passiva da CEF decorre o reconhecimento, de ofício, da incompetência absoluta desta Justiça Federal para apreciação do feito, devendo a ação ser remetida à Justiça Estadual para julgamento da lide posta entre a parte autora e as corrés remanescentes. 8. Reconhecimento, de ofício, da incompetência absoluta da Justiça Federal para o julgamento do feito, ante a ilegitimidade passiva da instituição financeira. Extinção do processo, sem apreciação do mérito, com fulcro no art. 485, VI do CPC/15 em relação à Caixa Econômica Federal. Remessa dos autos à Justiça Estadual. Prejudicado o recurso”. (TRF-3ª Região, 1ª Turma, ApCiv 0003773-90.2016.4.03.6105, Rel. Des. Federal Helio Nogueira, j. em 31/01/2020, e - DJF3 Jud. 1 de 13/02/2020). Ressalto, adicionalmente, que no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para que se configure a responsabilidade da CEF por vícios construtivos e, por consequência, a sua legitimidade para compor lides a esse respeito, é necessário que a instituição financeira tenha atuado seja na construção do imóvel, seja na elaboração do projeto, sua execução ou fiscalização das obras do empreendimento, ou, ainda, que o contrato esteja relacionado ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR), com recursos advindos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Nesta última hipótese, consoante dispõe a Lei nº 10.188/2001, a CEF não atua como mero agente financeiro, mas sim como gestor de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda. Trago a esse respeito, julgado desta Primeira Turma que, a contrario sensu, assim decidiu: "AGRAVO DE INSTRUMENTO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. LEGITIMIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. PRESCRIÇÃO DECENAL. LITISCONSÓRCIO CONSTRUTORA. INVERSÃO ÔNUS DA PROVA. RECURSO DESPROVIDO. 1. Quanto à prescrição, por se tratar de ação indenizatória, que tem por objetivo a condenação da parte agravante em danos materiais e morais, deve-se aplicar o prazo prescricional geral, estabelecido no art. 205 do Código Civil. 2. No caso dos autos, observa-se que o imóvel da parte autora foi construído com recursos do PAR – Programa de Arrendamento Residencial, sendo integrante, portanto, do Programa Minha Casa, Minha Vida Faixa 1, conforme alegado pela própria agravante, razão pela qual a CEF é parte legítima. 3. Eventual solidariedade passiva não descaracteriza o litisconsórcio facultativo, não havendo qualquer óbice no ajuizamento de ação exclusivamente contra a instituição financeira. 4. A distribuição dinâmica do ônus da prova vem albergada pelo § 1º do artigo 373 do Código de Processo Civil. 4. Agravo de instrumento desprovido." (TRF-3ª Região, 1ª Turma, AI 5008672-18.2022.4.03.0000, Rel. Des. Federal Helio Nogueira, j. em 17/02/2023, DJEN de 23/02/2023) Saliente-se que, nas hipóteses nas quais a CEF atua estritamente como agente financeiro, as vistorias por ela designadas não visam atestar a solidez ou a regularidade da obra, mas apenas resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado será dado em garantia e há necessidade de se acompanhar o grau de andamento da empreitada. Nesse sentido, destaco a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: "RECURSOS ESPECIAIS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. SFH. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE. DISSÍDIO NÃO DEMONSTRADO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. VÍCIO NA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. 1. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. 2. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. Precedente da 4ª Turma no REsp. 1.102.539/PE. 3. Hipótese em que não se afirma, na inicial, tenha a CEF assumido qualquer outra obrigação contratual, exceto a liberação de recursos para a construção. Não integra a causa de pedir a alegação de que a CEF tenha atuado como agente promotor da obra, escolhido a construtora, o terreno a ser edificado ou tido qualquer responsabilidade em relação ao projeto. 4. O acórdão recorrido, analisando as cláusulas do contrato em questão, destacou constar de sua cláusula terceira, parágrafo décimo, expressamente que "a CEF designará um fiscal, a quem caberá vistoriar e proceder a medição das etapas efetivamente executadas, para fins de liberação de parcelas. Fica entendido que a vistoria será feita exclusivamente para efeito de aplicação do empréstimo, sem qualquer responsabilidade da CEF pela construção da obra." Essa previsão contratual descaracteriza o dissídio jurisprudencial alegado, não havendo possibilidade, ademais, de revisão de interpretação de cláusula contratual no âmbito do recurso especial (Súmulas 5 e 7). 5. Recurso especial da CAIXA SEGURADORA S/A não conhecido e recurso especial do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RESIDENCIAL DA PRAÇA E OUTROS não provido." (STJ, REsp 897.045/RS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 09/10/2012, DJe 15/04/2013, grifos nossos) Na mesma trilha, o entendimento deste Tribunal: "AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. ILEGITIMIDADE DA CEF. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS A COMPROVAR QUE A CEF ATUARIA NA ESPÉCIE COMO GESTORA DE RECURSOS E POLÍTICAS FEDERAIS DE PROMOÇÃO DA MORADIA. PRECEDENTES. AGRAVO DE INSTRUMENTO IMPROVIDO. - Recurso interposto contra decisão que, nos autos da ação ordinária ajuizada na origem, julgou extinto o feito sem resolução do mérito em relação à Caixa Econômica Federal, por ilegitimidade passiva. Quanto à responsabilidade da CEF sobre os vícios de construção de imóveis financiados segundo as regras do Sistema Financeiro da Habitação, duas são as situações que se apresentam. - Na primeira delas, a CEF atua tão somente como agente financeiro financiando a aquisição do imóvel para o mutuário e concorrendo neste nicho de mercado com as demais instituições financeiras. Na segunda delas, a CEF opera como verdadeiro agente gestor de recursos e executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, a exemplo do que ocorre no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. - No caso específico dos autos não há qualquer elemento capaz de comprovar, indicar ou supor a participação da agravada na condição de executora de política pública de moradia a justificar sua responsabilização por danos construtivos do imóvel. Diversamente, o que constata é a existência de disposição contratual prevendo que as vistorias realizadas pela CEF teriam a finalidade exclusiva de medição do andamento da obra e verificação da aplicação dos recursos sem qualquer responsabilidade técnica pela edificação. Precedentes. - Agravo de instrumento a que se nega provimento." (AI 0015232-71.2016.4.03.0000, Des Federal Wilson Zauhy, Primeira Turma, e-DJF3 Jud. 1 de 20/02/2017) "AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA ANTECIPADA. IMÓVEL FINANCIADO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. ILEGITIMIDADE DA CEF. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. - É o caso de acolher a alegação de ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, a qual atuou meramente como agente financeiro, não possuindo legitimidade para figurar no polo passivo da ação de rescisão contratual c.c danos materiais e morais, em virtude de vícios na construção do imóvel, tendo sido sua responsabilidade limitada à liberação do empréstimo. Ainda, as vistorias realizadas pela instituição financeira nesta condição destinam-se a avaliar o bem para efeitos da garantia do empréstimo, não implicando em aval acerca da aptidão da obra. - Por conseguinte, observado o princípio da economia processual, é o caso de reconhecer a incompetência absoluta do Juízo a quo para processo e julgamento da causa, em razão dos efeitos translativo dos recursos, que autoriza o Tribunal, ultrapassada admissibilidade do recurso, a apreciar questões de ordem pública fora do alegado nas razões ou contrarrazões recursais, mesmo em sede de agravo de instrumento. - Preliminar de ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal acolhida e, em consequência, reconhecer a incompetência da Justiça Federal e determinar a remessa dos autos à Justiça Estadual. Agravo de instrumento prejudicado." (AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO 586342 0014395-16.2016.4.03.0000, DESEMBARGADOR FEDERAL SOUZA RIBEIRO, TRF3 - SEGUNDA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:02/02/2017) Caso dos autos. Consoante documentação acostada aos autos, em 27/04/2016, foi firmado, com a Caixa Econômica Federal - CEF, "Contrato de Venda e Compra de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no Sistema Financeiro de Habitação - Carta de Crédito Individual FGTS/Programa Minha Casa Minha Vida – CCFGTS/PMCMV – SFH com utilização do FGTS do(s) devedor(es)", para aquisição de imóvel residencial urbano localizado no município de São Carlos/SP, já construído, pelo valor de R$ 115.000,00, sendo R$ 5.863,73 com recursos próprios; R$ 4.972,27 com recursos da conta vinculada do FGTS; R$ 12.164,00 com desconto/subsídio concedido pelo FGTS/União e R$ 92.000,00 por meio de financiamento concedido pela CEF (ID 336703321, p. 2). No caso em comento, a CEF não atuou na construção do imóvel, nem tampouco na gestão do empreendimento. Cláusula contratual expressa obriga os devedores à contratação de seguro por danos físicos ao imóvel, durante a vigência do contrato, até a liquidação da dívida (ID 336703321, p. 9, cláusula 21ª) Já a cláusula 21.5 dispõe que, em caso de negativa de cobertura por parte da Seguradora, o devedor, seu cônjuge, herdeiros e/ou sucessores "ficarão responsáveis pelo pagamento do saldo devedor do financiamento ou pela recomposição da garantia, em seu estado anterior ao do sinistro, respectivamente, sob pena de antecipar o vencimento da dívida" (ID 336703321p. 9). Também há cláusula referente à apresentação de seguro RCPM pelo vendedor, cuja apólice garante o pagamento de indenizações decorrentes de vícios no imóvel (ID 336703321, p. 10, cláusula 21.6). Verifica-se, assim, que a CEF não financiou, neste caso, um imóvel em construção, mas, tão somente liberou recursos os quais foram utilizados para a aquisição de imóvel já erigido, livremente escolhido no mercado pelos autores. De outra parte, conquanto a parte autora esteja inclusa no Programa Minha Casa, Minha Vida, o contrato não está relacionado ao Programa de Arrendamento Residencial, com recursos advindos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), caso em que a CEF atuaria como gestora de políticas públicas. Não há, portanto, responsabilidade da CEF pelos alegados vícios alegados, na medida em que a atuação dessa instituição restringiu-se ao papel de mero agente financeiro. Por atuar, no caso, na condição de agente financeiro em sentido estrito, a responsabilidade contratual da CEF diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo e à cobrança dos encargos estipulados no contrato. Dessa forma, a CEF é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, sendo de rigor a extinção do processo sem exame do mérito em relação à instituição financeira, por falta de condição da ação, nos termos do inc. VI, do art. 485, do CPC. Da ilegitimidade passiva ad causam da CEF decorre o reconhecimento da incompetência absoluta da Justiça Federal para apreciação do feito, porquanto a relação jurídica material litigiosa remanescente deduzida na petição inicial envolve, exclusivamente, a parte autora e terceiros, quais sejam, Reinaldo Freitas Medeiro e Teresa Maria da Silva Gomes, e tem como objeto a rescisão do contrato de compra e venda, do qual não participou o ente federal. Ainda que eventual rescisão do contrato de compra e venda possa repercutir no contrato de mútuo, a situação deverá ser analisada entre os adquirentes e a instituição financeira, pelas vias próprias, se for o caso. Nesse diapasão, a jurisprudência preponderante nesta Primeira Turma, em casos semelhantes: “CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DANOS DECORRENTES DE VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO LIBERAÇÃO DE RECURSOS PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. ATUAÇÃO DA CEF APENAS COMO AGENTE FINANCEIRO. RESPONSABILIDADE AFASTADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA FEDERAL. REMESSA DOS AUTOS AO JUÍZO ESTADUAL. 1. O C. STJ possui entendimento no sentido de que, nas hipóteses em que a CEF não atue apenas como agente financeiro - responsável, tão somente, pelo financiamento do projeto de construção do imóvel -, há responsabilidade solidária pelos defeitos do empreendimento. Ocorre que, no caso dos autos, a atuação da CEF restringiu-se ao papel de mero agente financeiro, não havendo qualquer responsabilidade da instituição acerca de vícios do imóvel. 2. Observa-se claramente no contrato que a CEF não financia, aqui, um imóvel em construção, mas tão somente libera recursos financeiros para que os autores possam utilizá-los para aquisição de imóvel já erigido, de propriedade de terceiro particular. 3. Não há responsabilidade da CEF pelos vícios apresentados pelo imóvel construído, já que não participou da elaboração do empreendimento. 4. Nas hipóteses em que atua estritamente como agente financeiro, a perícia designada pela CEF não tem por objetivo atestar a solidez ou a regularidade da obra, mas sim resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado lhe será dado em garantia. 5. Cingindo-se a relação entre a parte autora e a CEF ao contrato de mútuo para obtenção de fundos para compra de imóvel, não há qualquer responsabilidade da instituição financeira pelos eventuais vícios do imóvel. 6. A CEF é parte ilegítima para figurar no polo passivo da presente demanda, devendo a ação ser extinta, sem resolução do mérito, em relação à instituição financeira, com fulcro no art. 485, VI do CPC/15. Da ilegitimidade passiva da CEF decorre o reconhecimento da incompetência absoluta desta Justiça Federal para apreciação do feito, devendo a ação ser remetida à Justiça Estadual. 7. É certo que a rescisão contratual pretendida pelos autores, se levada a efeito, impactará o contrato de mútuo firmado com a CEF. No entanto a Justiça Federal não é competente para apreciar o pedido de rescisão do contrato de compra e venda, do qual não participa o ente federal. 8. Recurso da CEF provido. Incompetência absoluta da Justiça Federal. Extinção do processo, sem apreciação do mérito. Remessa dos autos à Justiça Estadual. Prejudicada a apelação do corréu.” (ApCiv 5000390-28.2017.4.03.6123, Rel. Des. Federal Helio Nogueira, j. em 15/09/2022, DJEN de 19/09/2022) “CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. MÚTUO HABITACIONAL. EMPRESA PÚBLICA FEDERAL ATUANDO ESTRITAMENTE COMO AGENTE FINANCEIRO. RESPONSABILIDADE POR VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO: AFASTADA. DISCUSSÃO JUDICIAL RESTRITA AO CONTRATO DE COMPRA E VENDA ENTABULADO COM TERCEIRO PARTICULAR. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA PARA SUSPENSÃO DA COBRANÇA DAS PARCELAS DO FINANCIAMENTO: AUSÊNCIA DOS REQUISITOS. RECURSO PROVIDO. 1. O deferimento da tutela provisória de urgência tem como requisitos, nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, de um lado, a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e, de outro, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, advindos da não concessão da medida. Ademais, o deferimento da tutela de urgência não pode implicar a irreversibilidade do provimento antecipado, nos termos do § 3º do mesmo dispositivo. 2. Esses requisitos, assim postos, implicam a existência de prova pré-constituída da veracidade do quanto arguido pela parte requerente, na medida em que a antecipação do provimento postulado, nas tutelas de urgência, provoca a postergação do contraditório. 3. De acordo com o contrato de mútuo, a CEF não financiou, no caso, nenhum empreendimento em construção, com prazo de entrega. Ao contrário, trata-se de contrato de alienação fiduciária em garantia com recursos do FGTS do comprador, pelo qual o autor obteve recursos para financiar a compra de imóvel de terceiro particular. 4. Uma vez que do contrato se vê claramente que a CEF não financia um imóvel em construção, mas tão somente libera recursos financeiros para que o comprador adquira de terceiros imóvel já erigido, não há falar em responsabilidade da CEF pelos vícios apresentados pelo imóvel financiado, já que não participou do empreendimento. 5. Nessas hipóteses, em que atua estritamente como agente financeiro, a perícia designada pela CEF não tem por objetivo atestar a solidez ou a regularidade da obra, mas sim resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado lhe será dado em garantia. Precedente. 6. A análise da inicial da ação originária revela que não se encontra na narrativa da parte autora nenhuma impugnação às cláusulas do contrato no qual a empresa pública federal é parte. Ao contrário, vê-se que a relação jurídica tornada litigiosa é aquela estabelecida exclusivamente entre o autor e o terceiro qualificado como proprietário e construtor do condomínio. 7. É certo que a rescisão contratual pretendida pelo autor, se levada a efeito, impactará o contrato de mútuo firmado com a CEF. No entanto, o pedido cautelar de suspensão da cobrança das parcelas do financiamento somente seria admissível se houvesse discussão judicial do contrato de compra e venda na seara competente. 8. A Justiça Federal não é competente para apreciar o pedido de rescisão do contrato de compra e venda, do qual não participa o ente federal. Desse modo, não há fumus boni iuris que autorize a suspensão do contrato de financiamento imobiliário. Ausentes, portanto, os requisitos ensejadores da concessão da tutela provisória de urgência, no caso. Precedente. 9. Agravo de instrumento não provido.” (AI 5027699-55.2020.4.03.0000, Rel. Des. Federal Helio Nogueira, j. em 13/05/2021, DJEN de 18/05/2021) "SFH. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMÓVEL RESIDENCIAL URBANO JÁ CONSTRUÍDO, ESCOLHIDO DIRETAMENTE PELO DEVEDOR. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA CEF. ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM EXAME DO MÉRITO EM RELAÇÃO À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. APELAÇÃO PREJUDICADA. 1. Com referência à responsabilidade da Caixa Econômica Federal - CEF por vícios de construção de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação, há que se distinguir duas situações, consoante jurisprudência sedimentada: 1ª) A CEF é parte legítima e pode responder, solidariamente, por danos (materiais e/ou morais), nas hipóteses em que tenha atuado na escolha da construtora, elaboração do projeto, execução ou fiscalização das obras do empreendimento ou opere como gestor de recursos e agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda; 2ª) não se reconhece a legitimidade passiva ad causam da CEF, caso esta instituição funcione como agente financeiro em sentido estrito, responsável, apenas, pelo financiamento da aquisição do imóvel já edificado e em nome de terceiro. 2. No âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para que se configure a responsabilidade da CEF por vícios construtivos e, por consequência, a sua legitimidade para compor lides a esse respeito, é necessário que a instituição financeira tenha atuado seja na construção do imóvel, seja na elaboração do projeto, sua execução ou fiscalização das obras do empreendimento, ou, ainda, que o contrato esteja relacionado ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR), com recursos advindos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Nesta última hipótese, consoante dispõe a Lei nº 10.188/2001, a CEF não atua como mero agente financeiro, mas sim como gestor de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda 3. Nas hipóteses nas quais a CEF atua estritamente como agente financeiro, as vistorias por ela designadas não visam atestar a solidez ou a regularidade da obra, mas apenas resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado será dado em garantia e há necessidade de se acompanhar o grau de andamento da empreitada. Precedentes. 4. Os autores firmaram com a Caixa Econômica Federal - CEF, em 11/07/2018, "Contrato de Compra e Venda de Unidade Isolada e Mútuo com Obrigações e Alienação Fiduciária - Programa Carta de Crédito Individual - FGTS com utilização do FGTS dos compradores", para aquisição de imóvel residencial urbano localizado no distrito de Itaim Paulista, São Paulo/SP, já construído e escolhido diretamente pelos devedores. 5. A CEF não financiou, neste caso, um imóvel em construção mas, tão-somente liberou recursos que foram utilizados para a aquisição de imóvel já erigido, livremente escolhido no mercado pelos autores. 6. Não há responsabilidade da CEF pelos alegados vícios apresentados no imóvel objeto desta demanda, na medida em que a atuação desta instituição restringiu-se ao papel de mero agente financeiro. A CEF é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda. 7. Da ilegitimidade passiva ad causam da CEF decorre o reconhecimento da incompetência absoluta da Justiça Federal para apreciação do feito, porquanto a relação jurídica material litigiosa remanescente, deduzida na petição inicial, envolve, exclusivamente, os autores e a vendedora do imóvel, e tem como objeto a rescisão do contrato de compra e venda, do qual não participou o ente federal. 8. Ainda que eventual rescisão do contrato de compra e venda possa repercutir no contrato de mútuo, a situação deverá ser analisada entre os adquirentes e a instituição financeira, pelas vias próprias, se for o caso. 9. Ilegitimidade passiva da CEF reconhecida de ofício. Processo extinto sem exame do mérito em relação à instituição financeira. Incompetência absoluta da Justiça Federal para o julgamento do feito. Determinada a restituição dos autos ao Juízo Estadual competente para o exame da causa. Apelação prejudicada." (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv 5008749-02.2018.4.03.6100, Rel. Des. Federal Herbert de Bruyn, j. em 03/05/2024, DJEN de 07/05/2024) Tal situação não dispensa a parte autora de arcar com a verba honorária correspondente, consoante dispõe o art. 85, §6º, in fine, do CPC, que fica fixada em 10% sobre o valor atualizado da causa, observando-se, ainda, o art. 98, §3º, do CPC, por ser beneficiária da justiça gratuita. Ante o exposto, dou provimento à apelação da CEF, para acolher a preliminar e reconhecer a sua ilegitimidade passiva e julgo extinto o processo, sem resolução do mérito, em relação à instituição financeira, nos termos do inc. VI, do art. 485, do CPC. Por conseguinte, declaro a incompetência absoluta da Justiça Federal para o julgamento do feito, determinando a remessa dos autos ao Juízo Estadual competente para o exame da causa, ficando prejudicada a apelação interposta pela parte autora. Int. São Paulo, data registrada no sistema. HERBERT DE BRUYN Desembargador Federal