5001079-62.2024.4.03.6144

PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Federal de Barueri Avenida Piracema, 1362, Tamboré, Barueri - SP - CEP: 06460-030 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5001079-62.2024.4.03.6144 AUTOR: GLAUBER LOPES DA COSTA, TALITA HELENA DE CAMARGO COSTA ADVOGADO do(a) AUTOR: REGINA CELIA BEZERRA DE ARAUJO - SP202984 ADVOGADO do(a) AUTOR: OSVALDO CRUZ DOS SANTOS - SP199075 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA Vistos. Trata-se de ação de conhecimento, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por GLAUBER LOPES DA COSTA e TALITA HELENA DE CAMARGO COSTA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, que tem por objeto a revisão de contrato de financiamento imobiliário. Ao final, pretenderam “... seja reconhecida as garantias constitucionais e legais na defesa da moradia em favor dos requerentes, notadamente aplicando os artigos 478, 479 e 480, todos do Código Civil, para reconhecer diante das atuais condições financeiras dos requerentes, a onerosidade excessiva, decretando a alteração equitativa do contrato, reduzindo o valor das parcelas para o montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), ...”. Alegaram, em suma, estarem passando por dificuldades financeiras e fundamentaram seus pleitos, essencialmente, na necessidade de efetivação de direitos e garantias legais e constitucionais, dentre elas, o direito à moradia; no adimplemento substancial do contrato; na existência de vantagem desproporcional por parte da instituição financeira requerida e, por fim, na necessidade de observância da função social do contrato. Requereram a concessão de tutela de urgência “... para que os requerentes passem a pagar a quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), passando a requerida emitir os boletos para o pagamento das parcelas neste valor referente ao contrato ...”, bem como, “... para que o imóvel não seja levado a leilão judicial e/ou extrajudicial até o deslinde da lide.”. Com a petição inicial juntaram procuração e documentos. Despacho determinou a emenda da inicial. As partes autoras deram cumprimento. Decisão de ID 339504040 deferiu os benefícios da gratuidade de justiça, indeferiu o pedido de tramitação do feito sob sigilo, retificou de ofício o valor da causa e indeferiu o pedido de tutela provisória. Citada, a CAIXA apresentou contestação no ID 342200152. Defendeu, em síntese, a necessidade de observância ao princípio do pacta sunt servanda; discorreu sobre a diferença entre capitalização de juros com sistema de amortização; asseverou a regularidade e legalidade do sistema de amortização SAC. Ao final, pugnou pela improcedência dos pedidos formulados. Intimadas, as partes autoras ofertaram réplica. Ato ordinatório determinou a intimação das partes para especificação de provas. A parte requerida informou não ter outras provas a produzir. Por sua vez, as partes autoras requereram a designação de audiência de conciliação e a realização de prova pericial. Despacho determinou a remessa dos autos para a Seção de Apoio à Conciliação de Barueri. Intimada, a CAIXA informou não ter proposta de acordo. Despacho determinou a intimação das partes autoras para que delimitassem o objeto da perícia requerida. As partes autoras quedaram-se silentes. Decisão indeferiu o pedido de produção de prova pericial. Vieram conclusos. RELATADOS. DECIDO. Diante da desnecessidade de produção de outras provas, passo ao julgamento do mérito da ação, nos termos do art. 355, I do Código de Processo Civil. Consoante consta dos autos, as partes autoras firmaram “Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Residencial, Mútuo com Obrigações, Cancelamento do Registro de Ônus e Constituição de Alienação Fiduciária em Garantia – Carta de Crédito com Recursos do SBPE – Fora do SFH – no Âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI” – ID 321312026. As partes autoras requereram a revisão integral da relação contratual, a fim de que as parcelas contratuais sejam adequadas à sua atual realidade financeira, porém, de forma genérica, sem a correspondente indicação, na petição inicial, das cláusulas que entende como abusivas ou nulas. Nesse caso, descabe o reconhecimento da alegada nulidade. Assim, é o entendimento majoritário do Egrégio Tribunal Regional Federal da 3ª Região: É tranquilo entendimento dos Tribunais Federais que alegações vagas e genéricas acerca da abusividade de cláusulas contratuais não permitem a declaração da respectiva nulidade, nem mesmo nas hipóteses de relações acobertadas pela proteção consumerista. Precedentes. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, Apelação Cível nº 5004013-78.2018.4.03.6119, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, e - DJF3 Judicial de 22/04/2020) Para que se possa proceder com tal intervenção judicial, faz-se necessário que a abusividade da pactuação dos juros remuneratórios esteja cabalmente demonstrada em cada caso, com inequívoca demonstração do desequilíbrio contratual. Por isto, alegações genéricas de incorreção dos valores cobrados não possuem o condão de desconstituir a dívida uma vez que a regra geral é que o ônus da prova incumbe a quem alega os fatos constitutivos de seu direito. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, Apelação Cível nº 0002294-49.2013.4.03.6111, Rel. Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO, e - DJF3 Judicial de 19/05/2020) Embora o E. Superior Tribunal de Justiça tenha reconhecido a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor às relações contratuais bancárias, a aplicabilidade desse diploma legal não tem o alcance pretendido pela autora, eis que meras alegações de que suas cláusulas são ilegais, abusivas, unilaterais e, portanto, nulas de pleno direito, não autoriza o julgador a reexaminá-las, modificando as que reputa abusivas. - O fato do contrato ser da modalidade de adesão por si só não implica que suas cláusulas sejam leoninas, vício que seria existente se estabelecidas cláusulas que onerassem excessivamente ou estipulassem a assunção de obrigações tão somente à parte aderente, o que não é a hipótese dos autos. Ainda observo que não há obstáculos à compreensão e interpretação das cláusulas contratuais. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, Apelação Cível nº 0015556-70.2011.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, e - DJF3 Judicial de 19/05/2020) Nesse sentido, importa mencionar que as causas de nulidade do negócio jurídico estão previstas nos artigos 166 e 167 do Código Civil, nestes termos: Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: I - celebrado por pessoa absolutamente incapaz; II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto; III - o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito; IV - não revestir a forma prescrita em lei; V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade; VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa; VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção. Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma. § 1º Haverá simulação nos negócios jurídicos quando: I - aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem; II - contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira; III - os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados. § 2º Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado. Nos moldes do art. 169, “o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo”. Já o art. 171 do Código Civil estabelece as hipóteses de anulabilidade do negócio jurídico: Art. 171. Além dos casos expressamente declarados na lei, é anulável o negócio jurídico: I - por incapacidade relativa do agente; II - por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores. A teor do art. 172, “o negócio anulável pode ser confirmado pelas partes, salvo direito de terceiro”, e, consoante o art. 177, “a anulabilidade não tem efeito antes de julgada por sentença, nem se pronuncia de ofício; só os interessados a podem alegar, e aproveita exclusivamente aos que a alegarem, salvo o caso de solidariedade ou indivisibilidade”. No caso específico dos autos, as partes autoras não comprovaram qualquer nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico entabulado, de tal sorte, incide o princípio pacta sunt servanda, devendo o contrato ser cumprido, na forma estabelecida, observando-se o princípio da boa-fé, que deve preponderar em todas as fases da relação jurídica contratual. O Código Civil, no art. 422, estabelece que “os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”. As partes autoras não lograram comprovar a cobrança ilegal ou excessiva dos juros. Postularam, ainda, que o valor das parcelas mensais relativas ao contrato de financiamento imobiliário, seja fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Questionaram a adoção do sistema de amortização SAC. Nesse contexto, importante salientar que o Tribunal Regional Federal da 3ª Região possui entendimento consolidado, alinhado a entendimento também firmado no Superior Tribunal de Justiça, de que o sistema de amortização SAC é método legítimo de amortização da dívida, não configurando capitalização de juros, nem anatocismo. Vejamos: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE (SAC). CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. ALEGADA ABUSIVIDADE CONTRATUAL. ONEROSIDADE EXCESSIVA. TAXAS DE ADMINISTRAÇÃO E SEGURO. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. JUROS REMUNERATÓRIOS. JUSTIÇA GRATUITA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Ação revisional de contrato de financiamento de imóvel celebrado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), em que a parte autora pleiteia a revisão de cláusulas contratuais, a declaração de ilegalidade da capitalização de juros decorrente da utilização do Sistema de Amortização Constante (SAC), a substituição deste pelo método Gauss, a nulidade de cláusulas relativas à contratação de seguro e taxa de administração, bem como a restituição de valores supostamente pagos a maior. Sentença de improcedência, da qual recorre a parte autora, reiterando os pedidos e requerendo a concessão da gratuidade de justiça, realização de prova pericial e a designação de audiência de conciliação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Questões em discussão: (i) definir se a parte autora faz jus ao benefício da gratuidade de justiça; (ii) verificar a ocorrência de preclusão quanto ao pedido de produção de prova pericial; (iii) analisar a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC) ao contrato de financiamento habitacional e eventual abusividade das cláusulas; (iv) apurar a existência de anatocismo no Sistema de Amortização Constante (SAC) e a possibilidade de substituição pelo método Gauss; (v) examinar a obrigatoriedade da contratação de seguro habitacional; (vi) averiguar a legalidade da cobrança de taxas de administração e eventual repetição de valores. III. RAZÕES DE DECIDIR A concessão da gratuidade de justiça exige comprovação da hipossuficiência financeira. A presunção de veracidade da declaração de pobreza é relativa (CPC, art. 99, §§2º e 3º) e pode ser afastada por elementos que demonstrem a inexistência dos pressupostos legais. No caso, os documentos juntados não comprovam a alegada insuficiência econômica. Quanto à prova pericial, a parte autora, quando intimada, declarou não ter interesse na produção de novas provas, operando-se a preclusão. A ausência de pedido de audiência de conciliação na petição inicial impede a alegação de cerceamento de defesa, uma vez que a própria parte autora expressamente manifestou desinteresse na sua designação. Ainda que aplicável o Código de Defesa do Consumidor aos contratos firmados no âmbito do SFH, sua incidência não autoriza a revisão contratual sem demonstração concreta de abusividade ou onerosidade excessiva, o que não se verificou no presente caso. O Sistema de Amortização Constante (SAC) é método legítimo de amortização da dívida, não configurando capitalização de juros nem anatocismo, conforme entendimento consolidado no STJ e TRF3 (AC 200961000159613 e AC 200361000202620). A substituição do sistema de amortização contratado pelo método Gauss é juridicamente inviável, pois representaria alteração unilateral das cláusulas contratuais e afronta ao princípio do pacta sunt servanda (TRF3, AC 0004974-49.2004.4.03.6102). A taxa de juros pactuada (7,85% ao ano) encontra-se dentro do limite legal de 12% previsto no art. 25 da Lei nº 8.692/1993, não havendo abusividade. A contratação de seguro habitacional é obrigatória nos contratos do SFH, sendo ilícita apenas a imposição de seguradora exclusiva pelo agente financeiro, conforme Súmula nº 473 do STJ e REsp 969.129/RS. No caso, não restou comprovada coação ou impedimento à livre escolha da seguradora. A cobrança de taxas de administração e risco de crédito é válida quando prevista contratualmente e não demonstrada sua abusividade, não cabendo ao Judiciário reescrever cláusulas por simples alegação de desequilíbrio. Inexistindo ilegalidade nas cobranças contratuais, é incabível a repetição dos valores pagos. Aplicam-se as disposições do art. 85, §11, do CPC, majorando-se os honorários advocatícios em 10% em razão da sucumbência recursal. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido, com majoração da verba honorária. Tese de julgamento: A concessão da gratuidade de justiça exige comprovação da hipossuficiência, sendo a declaração de pobreza dotada apenas de presunção relativa. A utilização do Sistema de Amortização Constante (SAC) não configura capitalização de juros nem anatocismo. A simples alegação genérica de cláusulas abusivas não autoriza a revisão contratual, sendo imprescindível prova concreta do desequilíbrio. A taxa de juros estipulada em contrato do SFH é válida se respeitado o limite legal anual de 12%. A contratação de seguro habitacional é obrigatória no SFH, sendo facultado ao mutuário indicar seguradora diversa, desde que não haja prova de recusa injustificada do agente financeiro. É legítima a cobrança de taxas de administração e risco de crédito previstas contratualmente, salvo demonstração de abusividade. A incidência do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de mútuo habitacional firmados no âmbito do SFH não implica revisão automática das cláusulas contratuais. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXV; CPC, arts. 99, §§2º e 3º, e 85, §11; Lei nº 8.692/1993, art. 25; Lei nº 8.078/1990 (CDC), art. 39, I; Decreto-Lei nº 70/1966. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2.224.600/MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 27.03.2023; STJ, REsp 691.929/PE, Rel. Min. Teori Zavascki, 1ª Turma, j. 19.09.2005; STJ, REsp 501.134, Rel. Min. Aldir Passarinho Jr., 4ª Turma, j. 04.06.2009; STJ, REsp 969.129/RS, Rel. Min. Luiz Felipe Salomão, 2ª Seção, j. 09.12.2009; TRF3, AC 5003216-15.2021.4.03.6114, Rel. Des. Fed. Hélio Egydio de Matos Nogueira, j. 28.04.2022; TRF1, AC 200238000067280, Rel. Juiz Fed. Iran Velasco Nascimento, j. 15.03.2010; TRF3, AC 200761000057741-SP, Rel. Des. Fed. Nelton dos Santos, j. 12.05.2009. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5006461-71.2024.4.03.6100, Rel. Desembargadora Federal AUDREY GASPARINI, julgado em 03/02/2026, DJEN DATA: 06/02/2026) (destaquei) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ALEGAÇÃO DE CLÁUSULAS ABUSIVAS E ANATOCISMO. CERCEAMENTO DE DEFESA. TAXA DE JUROS. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO SAC. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Ação revisional de contrato de mútuo para aquisição de imóvel com alienação fiduciária, ajuizada em face de instituição financeira, na qual a parte autora requer a anulação da Cédula de Crédito Imobiliário e das cláusulas contratuais que reputa abusivas -- especialmente quanto à capitalização de juros, taxas aplicadas, apólice de seguro e sistema de amortização --, bem como indenização por danos morais em razão do encerramento de conta corrente. A sentença julgou improcedentes os pedidos, por inexistirem vícios contratuais ou abusividade. A parte interpôs apelação alegando cerceamento de defesa e pleiteando nova perícia contábil. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) verificar se houve cerceamento de defesa pela não realização de nova perícia contábil; e (ii) definir se o contrato de mútuo habitacional firmado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação contém cláusulas abusivas relativas ao sistema de amortização, às taxas de juros e à capitalização. III. RAZÕES DE DECIDIR O juiz pode indeferir a produção de prova pericial quando considerar o feito maduro para julgamento, cabendo-lhe determinar apenas as provas essenciais à solução da lide (CPC, art. 370 e art. 355, I). Inexistindo controvérsia fática que justifique nova perícia, o julgamento antecipado do mérito não configura cerceamento de defesa. O sistema de amortização constante (SAC), previsto no art. 15-B, §3º, da Lei nº 4.380/64, é legal e amplamente aceito na jurisprudência. Sua aplicação não acarreta anatocismo, pois as prestações decrescem à medida que o saldo devedor é amortizado. A adoção unilateral de sistema de amortização diverso não é cabível, sob pena de violação à autonomia da vontade e à segurança jurídica contratual. A limitação de juros a 12% ao ano foi revogada pela EC nº 40/2003, conforme Súmula Vinculante nº 7 e Súmula 596 do STF. As instituições financeiras não se submetem à Lei da Usura (Dec. nº 22.626/33), devendo observar as normas do Conselho Monetário Nacional e do Banco Central. A cobrança de juros superiores a 12% ao ano não configura abusividade, salvo se comprovada desvantagem excessiva ao consumidor, nos termos do REsp repetitivo nº 1.061.530/RS (STJ). A capitalização mensal de juros é permitida nos contratos celebrados após a MP nº 2.170-36/2001, desde que expressamente pactuada, conforme RE 592.377 (STF, Tema 33) e Súmulas 539 e 541 do STJ. Nos contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação, a Lei nº 11.977/2009 (art. 15-A da Lei nº 4.380/64) autoriza a pactuação de capitalização mensal de juros. O laudo pericial confirma a correção dos cálculos realizados e o cumprimento das cláusulas contratuais pela instituição financeira, não havendo cobrança indevida nem divergência nas taxas de juros. Ausentes provas de abusividade ou vício contratual, mantém-se o contrato nos termos pactuados, à luz dos princípios da boa-fé objetiva, da intervenção mínima e da força obrigatória dos contratos (CC, arts. 421 e 421-A, III). IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O indeferimento de nova prova pericial não caracteriza cerceamento de defesa quando o conjunto probatório é suficiente ao julgamento do mérito. É válida a adoção do sistema de amortização constante (SAC) nos contratos habitacionais, inexistindo anatocismo. As instituições financeiras não estão sujeitas à limitação de juros da Lei de Usura, e a cobrança de juros superiores a 12% ao ano não é, por si, abusiva. É permitida a capitalização mensal de juros em contratos celebrados após a MP nº 2.170-36/2001, desde que expressamente pactuada. A ausência de prova de abusividade ou irregularidade afasta a revisão contratual, devendo prevalecer o pacto firmado conforme os princípios da segurança jurídica e da autonomia privada. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; CPC/2015, arts. 355, I, 370 e 85, §11; CC/2002, arts. 421 e 421-A, III; Lei nº 4.380/64, art. 15-B, §3º; Lei nº 9.514/97, art. 5º, III; Lei nº 11.977/2009, art. 15-A; MP nº 2.170-36/2001, art. 5º. Jurisprudência relevante citada: STF, RE 592.377, Pleno, j. 04.02.2015; STF, Súmulas Vinculante nº 7 e nº 596; STJ, REsp 1.061.530/RS, Segunda Seção, j. 22.10.2008; STJ, REsp 973.827/RS, Segunda Seção, j. 08.08.2012; STJ, Súmulas 382, 539 e 541. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0000226-09.2016.4.03.6116, Rel. Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, julgado em 15/12/2025, DJEN DATA: 17/12/2025) (destaquei) Ademais, por mais inesperada que seja para os mutuários a diminuição de sua renda mensal, tal fato não é considerado pela jurisprudência evento extraordinário, imprevisível, por se tratar de financiamento de longo prazo, que pressupõe a assunção de riscos. No que se refere à alegação de adimplemento substancial do contrato, importa evidenciar que tal teoria consiste em construção doutrinária e jurisprudencial que, prestigiando a boa-fé objetiva e a função social do contrato, impede a resolução contratual quando pendente fração ínfima da obrigação a ser cumprida. No entanto, não é pacífico o entendimento acerca do critério definidor de inadimplemento insignificante, mas há consenso de que o elemento quantitativo não deve ser utilizado isoladamente, sob pena de desestimular o adimplemento integral das obrigações, diante da expectativa, pelo devedor, de que, atingido determinado percentual do valor inicialmente ajustado, a resolução contratual não mais seria possível. Daí a necessidade de conjugação de critérios de ordem qualitativa ou subjetiva, consideradas as peculiaridades de cada caso. Conforme entendimento jurisprudencial do STJ, um dos pressupostos autorizadores da incidência do adimplemento substancial é o de que o pagamento faltante seja ínfimo, considerado o total do negócio: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO. CUMPRIMENTO PARCIAL DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO. RELEVÂNCIA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O uso do instituto da substancial performance não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que assenta o integral e regular cumprimento do contrato como meio esperado de extinção das obrigações. 2. Ressalvada a hipótese de evidente relevância do descumprimento contratual, o julgamento sobre a aplicação da chamada "Teoria do Adimplemento Substancial" não se prende ao exclusivo exame do critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação, em exame qualitativo que, ademais, não pode descurar dos interesses do credor, sob pena de afetar o equilíbrio contratual e inviabilizar a manutenção do negócio. 3. A aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial exigiria, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários (critérios adotados no REsp 76.362/MT, QUARTA TURMA, j. Em 11/12/1995, DJ 01/04/1996, p. 9917). 4. No caso concreto, é incontroverso que a devedora inadimpliu com parcela relevante da contratação, o que inviabiliza a aplicação da referida doutrina, independentemente da análise dos demais elementos contratuais. 5. Recurso especial não provido.” (STJ, 4ª Turma, REsp 1.581.505/SC, Rel. Minintro Antonio Carlos Ferreira, j. em 18/08/2016, DJe de 28/09/2016) (destaquei) Ainda, consoante posicionamento esposado no TRF da 3ª Região, o julgamento sobre a aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial não se prende ao exclusivo exame do critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvam a contratação, em exame qualitativo, sem descurar dos interesses do credor, sob pena de afetar o equilíbrio contratual e inviabilizar a manutenção do negócio: AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - PAR. INADIMPLEMENTO DE CONTRATO. ESBULHO CARACTERIZADO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. POSSIBILIDADE. AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. DESNECESSIDADE. CLÁUSULAS ABUSIVAS. CONTRATO DE ADESÃO. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. UTILIZAÇÃO DO FGTS. - A ausência de designação de audiência de conciliação é insuficiente para a nulidade da sentença, por não ser obrigatória sua realização no sistema processual brasileiro (ainda que recomendável). - O art. 9º da Lei n. 10.188/2001 é constitucional, dado que se limita a estabelecer as condições exigidas para a reintegração de posse, modalidade de tutela jurisdicional com evidente compatibilidade com a Constituição da República. Por essa razão, não conflita com o direito à moradia (CF, art. 6º) e função social da propriedade (CF, art. 5º). - O Programa de Arrendamento Residencial - PAR foi instituído pela Lei nº 10.188/2001 com o objetivo de suprir a falta de oferta de moradia à população de baixa renda, competindo sua operacionalização à Caixa Econômica Federal. - No Programa de Arrendamento Residencial, a Caixa Econômica Federal detém a propriedade fiduciária dos imóveis, estabelecendo o art. 9º, da Lei n. 10.188/2001, que na hipótese de inadimplemento no arrendamento, findo o prazo da notificação ou interpelação, sem pagamento dos encargos em atraso, fica configurado o esbulho possessório que autoriza o arrendador a propor a competente ação de reintegração de posse. - Contratos bancários e de financiamento em geral se submetem à disciplina do Código de Defesa do Consumidor, conforme Súmula 297 do E.STJ e posicionamento do E.STF na ADI 2591/DF. Não basta que um contrato seja de adesão para que suas cláusulas sejam consideradas abusivas, sendo necessário que tragam em si desvantagem ao consumidor, como um desequilíbrio contratual injustificado. - De acordo com o disposto no art. 478, do Código Civil, será possível a resolução, ou mesmo modificação equitativa das condições contratuais, quando eventos extraordinários e imprevisíveis tornarem excessivamente onerosa a prestação de uma das partes, com extrema vantagem para a outra. É preciso, portanto, além da presença da imprevisibilidade (álea extraordinária), que se verifique excessiva onerosidade, de um lado, e o consequente enriquecimento indevido, de outro, o que não ocorre no caso dos autos porque o alegado desequilíbrio é nas condições financeiras do devedor e não do contrato celebrado. - A teoria do adimplemento substancial consiste em construção doutrinária e jurisprudencial que, prestigiando a boa-fé objetiva e a função social do contrato, impede a resolução contratual quando pendente fração ínfima da obrigação a ser cumprida. Nesse caso, restaria ao credor prejudicado buscar apenas o cumprimento integral da obrigação, mantendo preservada a avença em sua integralidade. Não é pacífico o entendimento acerca do critério definidor de inadimplemento insignificante, mas há consenso de que o elemento quantitativo não deve ser utilizado isoladamente, sob pena de desestimular o adimplemento integral das obrigações, diante da expectativa, pelo devedor, de que, atingido determinado percentual do valor inicialmente ajustado, a resolução contratual não mais seria possível. Daí a necessidade de conjugação de critérios de ordem qualitativa ou subjetiva, consideradas as peculiaridades de cada caso. No caso dos autos, a parte apelante procedeu ao pagamento de 60 das 180 parcelas previstas, de modo que não há que se falar em aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial. - Incabível a utilização do saldo de FGTS para amortizar as parcelas em aberto, eis que a Ré não demonstrou, a despeito de devidamente intimada, a existência de saldo suficiente, sendo o valor informado (R$ 8.684,71) muito aquém do valor da dívida apresentado (R$ 26.388,15). - No caso dos autos, a Caixa Econômica Federal comprovou a titularidade do domínio do imóvel pertencente ao Programa de Arrendamento Residencial restando caracterizado, de outro lado, o esbulho possessório, decorrente do descumprimento imotivado, pela arrendatária, da obrigação de pagamento das despesas condominiais, mesmo depois de notificada para essa finalidade, autorizando, dessa forma, a reintegração da parte autora na posse do imóvel. - Preliminares rejeitadas. Apelo improvido." (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv 5001325-95.2017.4.03.6114, Rel. Des. Federal Carlos Francisco, j. em 10/02/2022, DJEN de 18/02/2022) (destaquei) AGRAVO LEGAL. DECISÃO MONOCRÁTICA. CPC, ART. 557. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - PAR. INADIMPLÊNCIA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. LEGALIDADE. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. PROCEDIMENTO DAS AÇÕES POSSESSORIAS. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. - Constitucionalidade do art. 9º da Lei nº 10.188/01. Não conflita com a garantia de acesso à moradia (art. 6º, CF), visto que a reintegração de posse é medida admitida pela ordem constitucional, sendo que referido dispositivo se limita a instituir os requisitos necessários para que o arrendador possa postular a tutela possessória. - A Lei nº 10.188/01 prevê no artigo 9º que, diante do inadimplemento no arrendamento, findo o prazo da notificação ou interpelação, sem pagamento dos encargos em atraso, fica configurado o esbulho possessório que autoriza o arrendador a propor a competente ação de reintegração de posse. - Descabe aplicar a Teoria do substancial Adimplemento adotando simplesmente um critério numérico, quantificando o número de prestações adimplidas e inadimplidas. No campo da realidade social, adotar esse critério matemático sem qualquer outro tipo investigação projetará condutas de inadimplemento substancial , pois com o pagamento de 70% ou 80% das prestações ajustadas, que ademais não se amoldam à espécie, o devedor pode se sentir imune a qualquer pedido de resolução de contrato, praticando ação negativa de pagamento, ficando no aguardo de iniciativa do credor. - A CEF notificou a agravante extrajudicialmente em 11/04/2013 e propôs a ação de reintegração de posse em 14/08/2013. Não se trata de ação de força velha, pois o esbulho inicia-se a partir da notificação do arrendatário (Lei n. 10.188/01, art. 9º). - A cláusula que prevê a reintegração de posse em favor do arrendador não contraria o Código de Defesa do Consumidor, pois encontra fundamento na própria Lei n. 11.118/01, de mesmo nível que a Lei n. 8.078/90 - Se a decisão agravada apreciou e decidiu a questão de conformidade com a lei processual, nada autoriza a sua reforma. - Agravo legal desprovido." (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI 00270875220134030000, Rel. Des. Federal José Lunardelli, j. em 11/02/2014, e-DJF3 Jud. 1 de 18/02/2014) (destaquei) No caso em análise, não há comprovação de abuso ou desequilíbrio contratual, não havendo, a princípio, qualquer ilegalidade nas cláusulas contratadas, não havendo que se falar em compelir a parte requerida a reduzir a parcela contratada ao valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Importa mencionar que a CEF não está obrigada a renegociar o contrato. Não há cláusula de comprometimento de renda no contrato, e não há demonstração, ao menos nestes autos, de que a requerida teria deixado de aplicar as cláusulas contratadas ou que sua aplicação teria provocado desequilíbrio, em virtude das alterações das condições fáticas em que foram contratadas. Por conseguinte, o vencimento antecipado da dívida e uma eventual consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, nos termos do contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária, nada mais são que consectários da impontualidade e inadimplência no pagamento das prestações. Portanto, as partes autoras não comprovaram qualquer nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico entabulado, de tal sorte, incide o princípio pacta sunt servanda, devendo o contrato ser cumprido, na forma estabelecida, observando-se o princípio da boa-fé, que deve preponderar em todas as fases da relação jurídica contratual. Demais disso, apenas alegações genéricas não têm o condão de amparar pedido de revisão e modificação de cláusulas contratuais pactuadas, sem que haja a efetiva comprovação da existência de cláusulas abusivas, da onerosidade excessiva da avença e, ainda, da ofensa ao princípio da boa-fé. Portanto, não há fundamento para a revisão pleiteada e por conseguinte, da condenação da parte requerida à restituição de valores supostamente cobrados a maior. DISPOSITIVO. Ante o exposto, resolvendo o mérito, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos. Condeno as partes autoras ao pagamento das custas processuais, nos termos da Lei n. 9.289/1996, e de honorários de sucumbência, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, consoante o caput e §2º do art. 85 do CPC. No entanto, em razão do deferimento de gratuidade de justiça, fica suspensa a exigibilidade, nos termos do §3º, do art. 98, do mesmo diploma processual. No caso de interposição de recurso tempestivo, intime-se a parte apelada para contra-arrazoar, no prazo legal. Havendo preliminar em contrarrazões, intime-se a parte apelante para manifestação, na forma do art. 1.009, §2º, do Código de Processo Civil. Após, com ou sem a apresentação das contrarrazões, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal Regional Federal da 3ª Região, observadas as cautelas de praxe. Nada mais sendo requerido, proceda-se à baixa e arquivamento. Registro eletrônico. Publique-se. Intimem-se. Barueri/SP, data lançada eletronicamente. MARILAINE ALMEIDA SANTOS Juíza Federal