5001043-77.2024.8.21.0132

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA Nº 5001043-77.2024.8.21.0132/RS EXEQUENTE : MAIRA BERNARDES ADVOGADO(A) : TARCISO PAZINATO (OAB RS032734) EXECUTADO : RENATA CARRAO MENDES ADVOGADO(A) : JOSE CARLOS DRI (OAB RS017975) ADVOGADO(A) : LUCAS ARRUDA OLIVERA (OAB RS115751) ADVOGADO(A) : KAUANA LUANA PORTELLA (OAB RS119668) EXECUTADO : MARLENE DIAS CARRAO ADVOGADO(A) : JOSE CARLOS DRI (OAB RS017975) ADVOGADO(A) : LUCAS ARRUDA OLIVERA (OAB RS115751) ADVOGADO(A) : KAUANA LUANA PORTELLA (OAB RS119668) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de analisar a impugnação aos atos de constrição apresentada por RENATA CARRAO MENDES e MARLENE DIAS CARRAO no curso deste cumprimento de sentença. A inconformidade foi originariamente distribuída como embargos à penhora e, por força da decisão de adequação processual proferida no feito conexo, passou a ser processada nestes autos como impugnação à penhora, conforme petição de encaminhamento juntada pelas executadas ( evento 134, PET1 ). Em suas razões, as devedoras sustentam a impenhorabilidade do imóvel matriculado sob o nº 13.658 do Registro de Imóveis de Sapiranga, alegando que o bem serve de residência para a entidade familiar e constitui legítimo bem de família nos termos da Lei nº 8.009/1990. Argumentam, ademais, que a proprietária MARLENE DIAS CARRAO é pessoa idosa e que a perda do imóvel comprometeria sua dignidade e seu direito constitucional à moradia. Sob essa premissa, requereram a concessão de tutela de urgência para suspender os atos de expropriação judicial. Paralelamente, as executadas impugnaram o laudo de avaliação apresentado pela Oficiala de Justiça. Apontam que a avaliação fixou o valor de R$ 75.000,00 limitando-se exclusivamente ao terreno físico, desconsiderando por completo a edificação residencial de alvenaria com cerca de 70,00 m² construída sobre o lote. Aduzem que a ausência de averbação da benfeitoria na matrícula imobiliária não autoriza sua exclusão do cálculo econômico, requerendo a declaração de nulidade do laudo e a nomeação de perito técnico especializado para estimar o real valor de mercado do imóvel como unidade indivisível. A parte exequente apresentou manifestação no evento 137, PET1 defendendo a rejeição da impenhorabilidade. Argumentou que a dívida decorre diretamente de fiança prestada em contrato de locação de imóvel, hipótese que atrai a exceção legal do art. 3º, inciso VII, da Lei nº 8.009/1990, em harmonia com as teses firmadas pelos Tribunais Superiores. Quanto à avaliação do imóvel, o exequente concordou com a necessidade de retorno do mandado à Oficiala de Justiça para que seja avaliada a benfeitoria residencial erguida sobre o terreno. Os autos vieram conclusos para decisão. É o relatório. Passo a decidir. Da alegada impenhorabilidade do bem de família A proteção ao bem de família constitui instrumento de preservação do patrimônio mínimo necessário à sobrevivência digna do devedor e de seu núcleo familiar, conforme as diretrizes gerais da Lei nº 8.009/1990. No caso em exame, restou incontroverso que o imóvel de matrícula nº 13.658 do Registro de Imóveis de Sapiranga serve de efetiva residência para a executada MARLENE DIAS CARRAO . Não obstante a destinação residencial do bem, a legislação de regência prevê exceções taxativas à regra da impenhorabilidade. Assim dispõe o art. 3º, inciso VII, da Lei nº 8.009/1990: Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...) VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. Conforme se depreende, o dispositivo legal é categórico ao dispor que a proteção legal não é oponível em processos movidos por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação de imóvel. No caso sob análise, verifica-se que a dívida em fase de cumprimento origina-se de fiança locatícia prestada por MARLENE DIAS CARRAO em benefício da locatária RENATA CARRAO MENDES . Diante desse vínculo obrigacional, a penhorabilidade do patrimônio da fiadora decorre diretamente de sua opção livre e consciente de garantir o pacto locatício com seus próprios bens. Essa matéria encontra-se pacificada nos Tribunais Superiores por meio de precedentes vinculantes. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 1091, consolidou a seguinte tese jurídica: "É válida a penhora do bem de família de fiador apontado em contrato de locação de imóvel, seja residencial, seja comercial, nos termos do inciso VII do art. 3º da Lei n. 8.009/1990." No mesmo sentido, o Supremo Tribunal Federal assentou a constitucionalidade da constrição ao julgar o Tema 1127 de Repercussão Geral, definindo que a penhorabilidade do bem de família do fiador não ofende o direito social à moradia previsto no art. 6º da Constituição Federal, prestigiando-se a livre disposição patrimonial, a autonomia da vontade e a segurança do mercado imobiliário. Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. I. Caso em exame: Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os embargos à execução para declarar nula a cláusula que previa a responsabilização da fiadora por aumentos de aluguéis sem sua anuência, sem impacto prático na execução, e improcedentes os embargos à penhora, mantendo a constrição sobre imóvel registrado em nome da apelante. A apelante sustenta que o imóvel penhorado é seu único bem e deveria ser considerado impenhorável por se tratar de bem de família. II. Questão em discussão: A questão em discussão consiste em verificar a possibilidade de penhora de imóvel pertencente à fiadora de contrato de locação, ainda que se trate de bem de família, à luz da exceção prevista no art. 3º, VII, da Lei n.º 8.009/90, que permite a penhora para satisfazer obrigações decorrentes de fiança locatícia. III. Razões de decidir: A tese de impenhorabilidade do bem de família não merece acolhimento, pois a Lei n.º 8.009/90, em seu art. 3º, VII, excepciona expressamente a proteção da impenhorabilidade para imóveis oferecidos em garantia de fiança em contrato de locação. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema 1127, firmou entendimento pela constitucionalidade dessa exceção, admitindo a penhora do bem de família do fiador tanto em contratos de locação residencial quanto comercial, sem que isso configure violação ao direito de moradia assegurado pelo art. 6º da Constituição Federal. A jurisprudência desta Corte confirma a aplicabilidade da referida exceção, ressaltando que a oferta do bem como garantia implica a renúncia à proteção da impenhorabilidade. Dessa forma, a manutenção da penhora sobre o imóvel dado em fiança está amparada legalmente, não havendo fundamento para reformar a sentença. IV. Referencias: Lei n.º 8.009/90, art. 3º, VII; CF/1988, art. 6º; CPC, art. 85, 11; STF, Tema 1127; TJRS, Agravo de Instrumento n.º 70083790949, Rel. Des. Jucelana Lurdes Pereira dos Santos, j. 25.06.2020; TJRS, Agravo de Instrumento n.º 70084453422, Rel. Des. Deborah Coleto Assumpção de Moraes, j. 08.10.2020. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME.(Apelação Cível, Nº 50087030220228210033, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ergio Roque Menine, Julgado em: 27-03-2025) Ademais, a circunstância de a executada ser pessoa idosa não possui o condão de afastar a incidência da exceção prevista em lei. Embora o Estatuto do Idoso assegure proteção ampla à dignidade da pessoa de idade avançada, não há nele nenhuma norma de isenção ou restrição que revogue a regra do art. 3º, inciso VII, da Lei nº 8.009/1990 ou impeça a penhora do imóvel do fiador nessa condição. Desse modo, a constrição judicial sobre o imóvel de matrícula nº 13.658 revela-se inteiramente válida e regular. Da tutela de urgência requerida O pedido formulado pelas executadas para que fossem suspensos imediatamente os atos de expropriação não reúne os requisitos necessários para deferimento. O perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, exigidos pelo art. 300 do Código de Processo Civil, não se mostram presentes no atual estágio processual. Não há nos autos nenhuma designação de hasta pública, leilão judicial ou ato iminente de alienação do bem que possa gerar prejuízo irreversível às devedoras. A aferição da regularidade do procedimento e o exame de admissibilidade da alienação são realizados de forma prévia pelo juízo. Desse modo, a análise das defesas opostas e a regularização da avaliação imobiliária precederão qualquer ato expropriatório efetivo, o que esvazia a alegação de risco de dano imediato e torna o pleito de urgência sem objeto concreto neste momento. Da impugnação ao laudo de avaliação No tocante à avaliação do imóvel penhorado, a insurgência das devedoras merece acolhimento. O laudo apresentado pela Oficiala de Justiça no evento 136, LAUDO2 indicou o valor de R$ 75.000,00 computando unicamente o terreno vazio de 149,58 m². A própria avaliadora judicial fez constar na descrição do bem que existe uma casa de alvenaria com aproximadamente 70,00 m² edificada sobre o lote, justificando que deixou de atribuir valor à referida acessão por não se encontrar devidamente averbada na matrícula imobiliária e por carecer de conhecimentos técnicos específicos para realizar a medição precisa. Ocorre que a edificação erguida sobre o terreno adere ao solo por acessão física artificial, nos termos do art. 79 do Código Civil, passando a compor a realidade física e econômica do imóvel penhorado. A ausência de registro ou averbação formal perante o Cartório de Registro de Imóveis não retira a existência fática da construção nem anula o seu valor comercial. Como a alienação judicial incidirá sobre o lote e tudo o que nele estiver incorporado, a venda forçada do imóvel sem a avaliação da benfeitoria residencial geraria evidente subavaliação do patrimônio das devedoras, propiciando enriquecimento sem causa do adquirente e violação ao princípio da menor onerosidade da execução inscrito no art. 805 do Código de Processo Civil. Constatada a incompletude da avaliação e considerando que ambas as partes concordam expressamente com a necessidade de retificação da estimativa e, considerando a alegação da Oficiala de Justiça de que não possui habilitação técnica para proceder laudo detalhado, impõe-se a nomeçaõ de perito para a avaliação do imóvel. Ante o exposto: a) Diante dos docuemtnos juntados no evento 134 e 135, defiro a gratuidade da justiça às Executadas; b) REJEITO a impugnação apresentada pelas executadas no tocante à alegação de impenhorabilidade, mantendo íntegra a penhora realizada sobre o imóvel de matrícula nº 13.658 do Registro de Imóveis de Sapiranga; c) INDEFIRO o pedido de tutela de urgência formulado pelas executadas, ante a ausência de perigo de dano iminente no atual momento processual; d) ACOLHO a impugnação ao laudo de avaliação do evento 134 para reconhecer a incompletude da estimativa apresentada. Para tanto, nomeio o perito avaliador MIGUEL PAULO MENEGHEL, CRECIRS68158 para que proceda a avaliação do valor de venda do imóvel (Rua Campo Grande, nº 92, Bairro São Luiz, Sapiranga) e proceda à avaliação da benfeitoria (casa de alvenaria com cerca de 70,00 m²), estimando o valor global do imóvel (terreno e edificação) como unidade econômica indivisível. Intime-se para dizer se aceita o encargo, em cinco dias. Fixo os honorários em R$ 235,40 de acordo com a tabela do ATO ATO Nº 038/2025-P. Esclareço que a perícia se enquadra na especialidade 6. Outras; Natureza da ação e/ou espécie de perícia a ser realizada 6.2 Avaliação de Bens Imóveis por Corretor. Prazo para a realização da perícia: 30 dias. Com o laudo pericial, intimem-se as partes para que se manifestem, em 15 dias. Não havendo quesitos complementares, requisitem-se os honorários periciais. e) Expeça-se alvará dos valores depositados pela Executada em favor da Exequente Agendada a intimação das partes.