5001000-41.2024.8.13.0043

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Areado / Vara Única da Comarca de Areado Praça Henrique Vieira, 136, Centro, Areado - MG - CEP: 37140-000 PROCESSO Nº: 5001000-41.2024.8.13.0043 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Indenização por Dano Material, Retificação] AUTOR: TEIXEIRA & TEIXEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - EPP CPF: 25.168.417/0001-99 RÉU: ESPÓLIO DE LEANDRO CARVALHO DE OLIVEIRA CPF: não informado e outros SENTENÇA Vistos, etc. Teixeira & Teixeira Empreendimentos Imobiliários Ltda. — EPP ajuizou ação de restituição de valores cumulada com indenização por danos materiais e retificação de área de imóvel em face de Leandro Carvalho de Oliveira, posteriormente substituído pelo Espólio de Leandro Carvalho de Oliveira, e do Município de Areado. A autora, empresa do ramo imobiliário (Contrato Social, ID 10230937415), narra que adquiriu do falecido Leandro Carvalho de Oliveira três áreas rurais, todas originárias da Matrícula nº 13.766 do Cartório de Registro de Imóveis de Areado/MG (ID 10230918549): a primeira, Matrícula nº 21.092, em 31/10/2016; a segunda, Matrícula nº 21.656, em 02/02/2017; e a terceira, Matrícula nº 19.262, incorporada em 23/06/2023. Pontuou que, após sucessivas unificações e desmembramentos, as áreas foram consolidadas nas Matrículas nº 25.105 (7,8797 ha) e nº 25.106 (9,6403 ha), ambas registradas em 04/10/2023 (IDs 10230926195 e 10230933122). Sustenta, ainda, que o falecido vendeu ao Município de Areado, em duplicidade, a fração de 1,0739 hectare, registrada sob a Matrícula nº 23.287 em 24/09/2019 (ID 10230936620), área que se sobrepõe às suas propriedades, conforme laudo pericial produzido nos autos do processo nº 5000838-22.2019.8.13.0043 (ID 10230921650). Pleiteou, assim, a condenação do Espólio ao pagamento de R$ 31.676,31, a título de danos materiais, valor proporcional à área sobreposta, bem como a retificação dos registros imobiliários para que reflitam a correta extensão de suas propriedades. Requereu, ainda, a inclusão do Município de Areado no polo passivo da demanda. Com a petição inicial, juntou documentos. O Município de Areado foi incluído como litisconsorte passivo necessário por decisão judicial (ID 10501751042), tendo apresentado contestação (ID 10542458856). Arguiu sua ilegitimidade passiva, por ser mero adquirente de boa-fé, mediante escritura pública de desapropriação regularmente registrada. Sustentou que a área se destina à construção de Estação de Tratamento de Esgoto (ETE), invocando o princípio da supremacia do interesse público. Afirmou, ainda, que eventual duplicidade decorreria de falha do Cartório de Registro de Imóveis. Requereu sua exclusão do polo passivo ou, subsidiariamente, a improcedência dos pedidos. O Espólio de Leandro Carvalho de Oliveira, representado por sua inventariante, a menor Ana Laura Antunes de Oliveira (ID 10371995857), por sua vez, apresentou contestação (ID 10589563236), arguindo: a prescrição trienal da pretensão indenizatória, com termo inicial na data do registro da Matrícula nº 23.287 (24/09/2019); a ilegitimidade passiva quanto ao pedido de retificação registral, por não deter mais o domínio sobre as áreas; a inexistência de ato ilícito, pois a alienação ao Município, em 2013, precedeu as aquisições realizadas pela autora; e a culpa exclusiva da autora, que, na condição de empresa do ramo imobiliário, não exerceu a diligência devida ao unificar suas matrículas em 2023 sem verificar a situação registral. Requereu a extinção do processo com resolução do mérito quanto ao pedido indenizatório e sem resolução do mérito quanto ao pedido de retificação ou, subsidiariamente, a improcedência integral dos pedidos. A autora apresentou impugnação às contestações (ID 10612857016), defendendo a aplicação da teoria da actio nata subjetiva (ciência da lesão apenas em 21/03/2022, quando tomou conhecimento da venda dúplice nos autos do processo nº 5000838-22.2019.8.13.0043), a incidência do prazo prescricional quinquenal previsto no Código de Defesa do Consumidor e a imprescritibilidade da pretensão retificatória. Sustentou a legitimidade do Espólio e do Município, bem como a ocorrência de venda dúplice dolosa praticada pelo de cujus. Regularmente intimadas, as partes manifestaram-se acerca das provas (IDs 10633879700, 10635974881 e 10650567953), todas informando não haver outras provas a produzir e requerendo o julgamento conforme o estado do processo (art. 355, I, do CPC). Os autos foram encaminhados ao Ministério Público do Estado de Minas Gerais, o qual, em parecer (ID 10677676290), opinou pelo acolhimento da prescrição trienal da pretensão indenizatória (art. 206, § 3º, V, do Código Civil), com termo inicial em 24/09/2019, e pela extinção do processo, sem resolução do mérito, quanto ao pedido de retificação, em razão da ilegitimidade passiva do Espólio e do Município (art. 485, VI, do CPC). Determinou-se a intimação das partes para que se manifestassem sobre o parecer emitido pelo Ministério Público do Estado de Minas Gerais, tendo a parte autora apresentado manifestação no ID 10678926916. A parte requerida, por sua vez, manifestou ciência, conforme se infere dos documentos de IDs 10679844088 e 10679862993. Após, os autos vieram-me conclusos. Decido. De plano, verifica-se que o feito comporta julgamento conforme o estado do processo, nos termos do artigo 355, I, do CPC, porquanto a controvérsia é predominantemente documental e as próprias partes dispensaram a produção de outras provas. Prejudicial de mérito: prescrição da pretensão indenizatória A primeira questão a ser enfrentada diz respeito à prescrição da pretensão de reparação civil por danos materiais, no valor de R$ 31.676,31, arguida pelo Espólio réu e acolhida pelo Ministério Público. A autora pleiteia indenização em razão de suposta venda dúplice da fração de 1,0739 hectare que o falecido Leandro Carvalho de Oliveira teria alienado ao Município de Areado e, posteriormente, à própria autora. Trata-se de pretensão de reparação civil, submetida ao prazo prescricional de três anos previsto no art. 206, § 3º, V, do Código Civil. O prazo prescricional de três anos para a pretensão de reparação civil encontra-se expressamente previsto no ordenamento jurídico. Vejamos: Art. 206, § 3 o Em três anos: I - a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos; II - a pretensão para receber prestações vencidas de rendas temporárias ou vitalícias; III - a pretensão para haver juros, dividendos ou quaisquer prestações acessórias, pagáveis, em períodos não maiores de um ano, com capitalização ou sem ela; IV - a pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa; V - a pretensão de reparação civil; VI - a pretensão de restituição dos lucros ou dividendos recebidos de má-fé, correndo o prazo da data em que foi deliberada a distribuição; VII - a pretensão contra as pessoas em seguida indicadas por violação da lei ou do estatuto, contado o prazo: VIII - a pretensão para haver o pagamento de título de crédito, a contar do vencimento, ressalvadas as disposições de lei especial; IX - a pretensão do beneficiário contra o segurador, e a do terceiro prejudicado, no caso de seguro de responsabilidade civil obrigatório. A controvérsia central, à luz do regramento legal citado, reside, portanto, na definição do termo inicial (dies a quo) desse prazo. A autora sustenta que somente tomou ciência da lesão em 21/03/2022, quando passou a integrar o processo nº 5000838-22.2019.8.13.0043, no qual foi produzido laudo pericial que constatou a sobreposição de áreas. Defende, assim, a aplicação da teoria da actio nata em sua vertente subjetiva, bem como a incidência do prazo prescricional quinquenal previsto no Código de Defesa do Consumidor. O Espólio e o Ministério Público sustentam que o termo inicial corresponde à data do registro imobiliário da Matrícula nº 23.287, ocorrido em 24/09/2019. Examinando os autos, entendo que a tese autoral não merece acolhimento. A Matrícula nº 23.287, referente à área de 1,0739 hectare alienada ao Município de Areado, foi registrada em 24/09/2019. A partir desse registro, a transmissão da propriedade tornou-se pública, eficaz e oponível a terceiros, nos termos do art. 1.245 do Código Civil. O registro imobiliário não constitui mera formalidade. Trata-se do instrumento legal destinado a conferir publicidade, continuidade e segurança às relações jurídicas imobiliárias. Por essa razão, a partir de sua efetivação, presume-se acessível aos terceiros interessados a informação relativa à titularidade e à individualização do imóvel. Essa conclusão assume especial relevância no caso concreto, pois a autora é empresa do ramo de empreendimentos imobiliários. Não se trata de adquirente leigo ou ocasional, mas de pessoa jurídica que atua profissionalmente no mercado imobiliário, da qual se exige elevado padrão objetivo de diligência na análise da cadeia dominial dos imóveis que adquire, unifica, desmembra ou explora economicamente. Assim, ainda que se admita, em tese, a aplicação da teoria da actio nata em sua vertente subjetiva, não se pode postergar indefinidamente o termo inicial da prescrição quando o fato lesivo era objetivamente cognoscível por meio de simples consulta à matrícula do imóvel, sobretudo por quem exerce atividade profissional no setor imobiliário. A alienação ao Município encontrava-se regularmente publicizada desde 24/09/2019. A presente ação, contudo, somente foi ajuizada em 20/05/2024, quando já havia transcorrido lapso superior a três anos. Desse modo, a pretensão indenizatória encontra-se prescrita desde 24/09/2022. Sobre o tema, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais consolidou o entendimento de que o termo inicial da prescrição trienal, em casos de venda dúplice de imóvel, corresponde à data do registro imobiliário que confere publicidade ao ato: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. VENDA DE IMÓVEL EM DUPLICIDADE. PRESCRIÇÃO TRIENAL. ART. 206, §3º, DO CÓDIGO CIVIL. TERMO INICIAL. DATA DO REGISTRO DA SEGUNDA VENDA. PREJUDICIAL DE MÉRITO CONFIGURADA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. - Em se tratando de pretensão de reparação civil, deve-se observar o prazo prescricional trienal previsto no art. 206, §3º, V, do Código Civil, cujo termo inicial é a data do ato ilícito que ensejou o pedido de indenização. - Tratando-se de ação indenizatória fundamentada na venda em duplicidade do imóvel, o prazo prescricional se inicia do registro na matrícula do imóvel da escritura de compra e venda, momento em que se dá publicidade ao ato. - Ajuizada a ação indenizatória após o decurso do prazo de 03 (três) anos, resta configurada a prescrição. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.19.170040-0/001, Relator(a): Des.(a) José Marcos Vieira , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/05/2020, publicação da súmula em 14/05/2020) A tese subsidiária da autora — no sentido de que o prazo prescricional somente se iniciaria com a ciência subjetiva da lesão, em 21/03/2022 — não merece acolhimento no caso concreto. A teoria da actio nata, em sua vertente subjetiva, possui aplicação excepcional, reservando-se às hipóteses em que o titular do direito não dispõe de qualquer possibilidade de conhecer a violação. Não é essa, contudo, a situação dos autos. O ato que teria dado origem à alegada lesão — o registro da área em nome do Município — encontrava-se regularmente publicizado desde 2019, sendo plenamente acessível à autora, empresa que atua profissionalmente no ramo imobiliário e sobre a qual recai um dever qualificado de diligência. Também não prospera a alegação de incidência do prazo prescricional quinquenal previsto no Código de Defesa do Consumidor. A relação jurídica estabelecida entre o falecido Leandro Carvalho de Oliveira (vendedor do imóvel rural) e a autora (empresa do ramo de empreendimentos imobiliários) não configura relação de consumo. Ambos os polos da relação contratual são ocupados por agentes econômicos que atuam profissionalmente no mercado imobiliário, inexistindo vulnerabilidade técnica, jurídica ou informacional apta a justificar a incidência do microssistema consumerista. A aquisição das glebas pela autora ocorreu no exercício de sua atividade empresarial, como insumo destinado aos seus empreendimentos, e não na condição de destinatária final do bem ou em situação de vulnerabilidade capaz de atrair a incidência do Código de Defesa do Consumidor. Afasta-se, portanto, a aplicação do prazo prescricional quinquenal previsto na legislação consumerista. Por fim, registre-se que a pretensão de retificação de registro imobiliário possui natureza real e, de fato, é imprescritível, conforme reconhece a jurisprudência. Todavia, essa imprescritibilidade não se estende à pretensão indenizatória, de natureza pessoal, a qual é autônoma e se submete a regime prescricional próprio. A cumulação, na mesma demanda, de pedidos de natureza real e pessoal não altera o prazo prescricional aplicável a cada um deles. Conclui-se, portanto, que a pretensão de reparação civil por danos materiais, no valor de R$ 31.676,31, encontra-se fulminada pela prescrição trienal, impondo-se a extinção do processo, com resolução do mérito, quanto a esse pedido, nos termos do artigo 487, II, do Código de Processo Civil. Preliminar: da ilegitimidade passiva do Espólio de Leandro Carvalho de Oliveira quanto ao pedido de retificação registral A segunda questão a ser analisada diz respeito à legitimidade passiva do Espólio de Leandro Carvalho de Oliveira para responder ao pedido de retificação dos registros imobiliários. A autora pleiteia a retificação das Matrículas nº 25.105 e nº 25.106 (IDs 10230926195 e 10230933122), pretendendo que os registros passem a refletir a exclusão da área de 1,0739 hectare atualmente registrada em nome do Município de Areado sob a Matrícula nº 23.287 (ID 10230936620). O Espólio sustenta ser parte ilegítima para figurar no polo passivo dessa pretensão, uma vez que não detém o domínio sobre nenhuma das áreas litigiosas. O artigo 213 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) disciplina o procedimento de retificação de registro imobiliário. A ação de retificação, quando ajuizada, deve ser dirigida contra aqueles que possuem interesse jurídico direto na manutenção ou alteração do registro, notadamente os atuais titulares do domínio, os confrontantes e, quando necessário, o oficial do registro. O Espólio de Leandro Carvalho de Oliveira não se enquadra em nenhuma dessas categorias. A cadeia registral é inequívoca. O de cujus alienou a área de 1,0739 hectare ao Município de Areado por escritura pública de compra e venda lavrada em 21/10/2013 (ID 10542453517), posteriormente registrada sob a Matrícula nº 23.287 em 24/09/2019 (ID 10230936620). As demais áreas foram alienadas à autora e a terceiros entre os anos de 2013 e 2017, conforme as sucessivas averbações constantes da Matrícula nº 13.766 (ID 10230918549). Desde então, o de cujus e, posteriormente, seu Espólio deixaram de deter qualquer direito de propriedade ou posse sobre os imóveis em litígio. O Espólio sucede o falecido nas obrigações de natureza pessoal por ele assumidas em vida, razão pela qual figurou legitimamente no polo passivo do pedido indenizatório, cuja prescrição foi reconhecida nos tópicos anteriores. Entretanto, a pretensão de retificação de registro imobiliário possui natureza real, sendo parte passiva legítima aquele que figura como titular do direito real constante do registro cuja retificação se pretende. O Espólio não possui condições jurídicas de cumprir eventual ordem de retificação, porquanto não é proprietário, possuidor nem titular de qualquer direito real sobre os imóveis envolvidos. A ordem de retificação dirige-se ao oficial do registro e, quando necessário, aos titulares dos imóveis confrontantes ou diretamente atingidos pela alteração registral, e não ao antigo proprietário que já alienou o bem. Carece o Espólio, portanto, de legitimidade passiva ad causam para responder ao pedido de retificação registral, impondo-se a extinção desse pedido em relação a ele, sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, VI, do Código de Processo Civil. Da pretensão retificatória em face do Município de Areado Quanto ao Município de Areado, a situação é diversa. O ente público figura como titular da Matrícula nº 23.287, diretamente atingida pelo pedido de retificação, razão pela qual sua presença no polo passivo é indispensável, na qualidade de litisconsorte passivo necessário, nos termos do artigo 114 do Código de Processo Civil. Em outras palavras, o Município de Areado possui pertinência subjetiva para integrar a lide retificatória, porquanto eventual alteração do registro poderá repercutir diretamente em sua esfera jurídica. Rejeita-se, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pelo Município de Areado, que permanece no polo passivo quanto ao pedido de retificação registral. Superada essa questão, cumpre examinar se o pedido retificatório, tal como formulado, pode ser acolhido nesta demanda. A resposta é negativa. A retificação de registro imobiliário prevista no art. 213 da Lei nº 6.015/73 exige adequada demonstração técnica do erro registral, com precisa identificação da divergência, indicação dos imóveis atingidos, participação dos titulares e confrontantes interessados e observância do procedimento próprio perante o registro imobiliário ou, havendo resistência efetiva, perante a via judicial. No presente caso, a autora não trouxe aos autos elementos suficientes para que este Juízo, nesta demanda cumulada com pretensão indenizatória já reconhecidamente prescrita, determine diretamente a alteração dos registros imobiliários. Não há demonstração de prévia provocação do Cartório de Registro de Imóveis, de emissão de nota devolutiva, de formulação de exigência registral, de recusa administrativa, de impugnação por confrontante ou de delimitação técnica atualizada capaz de conferir segurança à determinação judicial de retificação. É certo que a via administrativa prevista no artigo 213 da Lei de Registros Públicos não constitui, em abstrato, condição obrigatória para o acesso ao Poder Judiciário. O direito de ação permanece assegurado sempre que houver lesão, ameaça de lesão ou resistência concreta à pretensão. Todavia, no caso dos autos, entendo que a ausência de prévia delimitação técnica no âmbito do procedimento registral, aliada à inexistência de resistência formal do oficial registrador ou dos demais interessados diretamente atingidos, evidencia que a pretensão foi deduzida de forma prematura e inadequada para a obtenção imediata da ordem judicial de retificação. A jurisdição não deve substituir, de plano, a atividade técnica própria do registro imobiliário quando inexistente demonstração de obstáculo concreto à solução pela via legal específica, sobretudo em matéria que exige precisão descritiva, exame da cadeia dominial, análise das confrontações e eventual anuência dos titulares afetados. Além disso, eventual retificação das matrículas poderá repercutir sobre direitos de terceiros interessados e sobre a própria conformação registral dos imóveis, não sendo juridicamente seguro determinar a alteração pretendida sem a adequada formação técnica e subjetiva do procedimento retificatório. Desse modo, não se está negando à autora o direito de buscar a correção dos registros, caso efetivamente exista erro tabular. Reconhece-se, apenas, que, nos limites desta demanda e diante dos elementos atualmente constantes dos autos, não se evidencia interesse processual útil e adequado para a imediata imposição judicial da retificação pretendida. A mens legis do art. 213 da Lei nº 6.015/73, venia concessa, foi justamente a de instituir uma via administrativa mais célere e especializada como procedimento ordinário para a correção de erros tabulares, reservando a via judicial contenciosa para as hipóteses em que efetivamente exista controvérsia. A extinção, portanto, deve ocorrer sem resolução do mérito, sem prejuízo de que a autora promova o procedimento próprio perante o Cartório de Registro de Imóveis e, havendo recusa, impugnação ou resistência juridicamente relevante, busque novamente a tutela jurisdicional adequada. Ante o exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, resolvo o processo nos seguintes termos: a) Em relação ao pedido de indenização por danos materiais formulado em face do Espólio de Leandro Carvalho de Oliveira, ACOLHO A PREJUDICIAL DE MÉRITO e JULGO EXTINTO O PEDIDO, com resolução do mérito, reconhecendo a ocorrência da prescrição da pretensão autoral, com fundamento no artigo 487, II, do Código de Processo Civil. b) Quanto ao pedido de retificação de registro imobiliário formulado em face do Espólio de Leandro Carvalho de Oliveira, ACOLHO A PRELIMINAR e JULGO EXTINTO O PEDIDO, sem resolução do mérito, por ilegitimidade passiva ad causam, com fundamento no artigo 485, VI, do Código de Processo Civil, sem prejuízo da utilização do procedimento próprio de retificação registral e de eventual nova provocação jurisdicional, caso demonstrada resistência concreta. c) No que tange ao pedido de retificação de registro imobiliário formulado em face do Município de Areado, JULGO EXTINTO O PEDIDO, sem resolução do mérito, por ausência de interesse processual, na modalidade inadequação da via eleita, nos termos do artigo 485, VI, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência integral da parte autora, condeno-a ao pagamento da integralidade das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, a serem distribuídos na proporção de 50% (cinquenta por cento) em favor dos patronos do Espólio réu e 50% (cinquenta por cento) em favor da Procuradoria do Município de Areado. Intimem-se as partes, inclusive o Ministério Público. Havendo interposição de recurso de apelação, intime-se a parte apelada para apresentar contrarrazões no prazo legal. Após, com ou sem elas, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, com as homenagens deste Juízo. Após o trânsito em julgado, intime-se a parte autora para efetuar o recolhimento das custas finais. Não havendo pagamento, expeça-se a respectiva CNPDP e, em seguida, arquivem-se os autos, com as devidas baixas. Cumpra-se. P.R.I.C. Areado, data da assinatura eletrônica. ELIAS APARECIDO DE OLIVEIRA Juiz de Direito Vara Única da Comarca de Areado