5000965-46.2022.8.13.0433

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Montes Claros / 4ª Vara Cível da Comarca de Montes Claros Praça Doutor Lourenço Pimenta de Figueiredo, 0, Ibituruna, Montes Claros - MG - CEP: 39408-030 PROCESSO Nº: 5000965-46.2022.8.13.0433 CLASSE: [CÍVEL] TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE (12134) ASSUNTO: [Condomínio] AUTOR: JOSE NEVES DE QUEIROZ CPF: 219.470.586-49 e outros RÉU: CONDOMINIO DO EDIFICIO SANTA MARIA IMACULADA CPF: 25.216.722/0001-09 SENTENÇA Vistos, etc. JOSÉ NEVES DE QUEIROZ e MARA MADUREIRA MAFRA DE QUEIROZ ajuizaram a presente Ação Indenizatória em desfavor de CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SANTA MARIA IMACULADA, partes qualificadas nos autos, para tanto, apresentando os seguintes fatos. Os requerentes narram possuir um imóvel comercial independente, mas anexo (térreo) ao prédio do requerido, danificado em razão de vazamentos que asseveram advir de defeitos estruturais da parte residencial. Por essas razões, pretendem a reforma às custas do demandado, ou indenização pelo valor correspondente, além de compensação por danos morais. Houve apresentação dos referidos pedidos principais no ID 9735740300 após concessão da tutela, sendo juntada contestação no ID 9865006665. Em suas razões, o requerido argumenta que não houve pretensão resistida, e que providenciou os reparos necessários, todavia, a situação foi agravada após intervenção indevida dos requerentes para investigação do defeito. Alega que deve ser reconhecida a culpa concorrente e que não há fundamento para arbitramento de compensação por danos morais, pugnando, assim, pela total improcedência. Após impugnação e especificação de provas, foi deferido o pedido de perícia, sendo juntado laudo nos IDs 10422391047 e 10422393096. Subsequencialmente, as partes se manifestaram e solicitaram a designação de AIJ. Apresentados memorais, vieram os autos conclusos. Relatados, analiso e decido. O feito tramitou regularmente, não havendo questões de ordem pública a serem declaradas de ofício. Rejeito as preliminares de perda do objeto e falta de pretensão resistida, afastadas pela simples afirmação de que o defeito não foi solucionado. É evidente a necessidade de instrução, desde os primórdios do processo, para averiguar qual das partes tinha razão, de modo que fica caracterizada a existência do interesse e necessidade de intervenção que impediram a extinção. Dessa afirmação se extrai o cerne da lide, consistente na averiguação da origem dos vazamentos, grau do dano e responsabilidade pelos reparos. A existência do nexo não é de difícil conclusão, pois os requerentes desde a inicial apresentaram documentos indicando que a tubulação pertencia ao réu. Ademais, agindo de boa-fé e, diga-se de passagem, evitando o agravamento dos danos morais, o condomínio não se furtou integralmente da responsabilidade, pecando apenas na qualidade dos reparos, como revela a perícia. Vejamos parte das respostas do expert: 1) O Sr. Perito pode responder se no imóvel dos Autores há a existência de tubulação de água e esgoto que servem as outras unidades condominiais? R: Sim. Durante a vistoria técnica realizada no imóvel dos Autores, foi constatada a existência de tubulações de esgoto que percorrem o subsolo e outros compartimentos da unidade térrea, as quais integram o sistema coletivo do Edifício Santa Maria Imaculada. Essas tubulações são utilizadas para coleta e condução dos efluentes provenientes de outras unidades condominiais, caracterizando-se, portanto, como parte da rede geral do condomínio, de uso comum. 2) Se existente, de quem é a responsabilidade por sua manutenção? R: A responsabilidade pela manutenção das tubulações de água e esgoto que servem mais de uma unidade ou que integram o sistema coletivo do edifício é do condomínio, conforme dispõe o art. 1.331, §2º, e art. 1.348, V, do Código Civil, bem como as normas técnicas da ABNT NBR 8160/2020, que regulamentam os sistemas prediais de esgoto sanitário. No caso concreto, a tubulação que atravessa o imóvel dos Autores é parte da rede condominial coletiva de esgoto, servindo múltiplas unidades, o que a caracteriza como bem comum e, portanto, de manutenção obrigatória pelo condomínio 1. Queira o Sr. Perito descrever o imóvel pertencente aos Autores, bem como descrever a área onde ocorreu os vazamentos indicados nos autos. 1. R: Subsolo (porão técnico): o Local onde passa a tubulação geral de esgoto do condomínio; o Apresenta manchas escuras de umidade, infiltração ativa e formação de biofilme nas paredes; o Tubulação com vazamentos visíveis, conexões defeituosas e aplicação de espuma expansiva como tentativa paliativa de vedação. Não há indicativo de que alguma intervenção dos autores tenha contribuído para o agravamento do estado da tubulação e estrutura a ela vinculada, pelo contrário, o laudo mostra uma ausência de manutenção preventiva generalizada, ou em diversos aspectos. Em resposta ao quesito de nº 5, o perito afirmou que “não identificou nenhuma intervenção feita pelos autores que tenha alterado ou modificado tecnicamente a rede hidráulico-sanitária de forma a aumentar a vazão ou agravar os danos existentes”. Ainda sobre os defeitos: Causa e origem do vazamento: • Os vazamentos ocorrem na rede de esgoto que passa pelo subsolo do imóvel dos Autores, composta por tubulações coletoras verticais e horizontais, de PVC e ferro fundido, com conexões antigas e precárias; • Durante a vistoria, foram constatados sinais de vazamentos ativos, infiltrações, eflorescência, bolores, deformações de piso, escorrimento em tetos e paredes, todos compatíveis com escoamento de efluente sanitário proveniente da rede condominial; • A instalação de uma tubulação improvisada pela parte autora, desviando o esgoto para a portaria do edifício, reforça que a rede original permaneceu defeituosa e sem reparo adequado, motivando uma solução emergencial. 2. Aumento posterior dos danos: • A evolução dos danos (expansão das manchas, deformação de pisos, crescimento de bolor e necessidade de interdição de áreas) decorre da omissão do condomínio em providenciar o reparo definitivo na rede de esgoto coletiva; • A infiltração contínua ao longo do tempo, sem intervenção técnica adequada, agrava os efeitos construtivos e sanitários. 12. Com base no quadro relatado, considerando a idade do sistema hidráulico e a suposta ausência da planta/projeto hidráulico, o vazamento ocorrido poderia ter sido evitado? R: Sim, o vazamento ocorrido poderia ter sido evitado, mesmo diante da idade da rede e da ausência de planta hidráulica formal. A falta de ação preventiva e corretiva por parte do condomínio foi determinante para a ocorrência e o agravamento do problema, o que configura falha de gestão e omissão na manutenção predial, contrariando as normas técnicas (como a ABNT NBR 5674/2012) e os deveres legais do condomínio. Se os danos materiais decorrem dos fatores acima listados, como dito, há nexo e responsabilidade do condomínio e dever de providenciar reparos suficientes. O perito, contudo, não mensurou o custo da obra por depender de orçamento técnico detalhado, o que não inviabiliza a condenação, deixando essa diligência para a fase de cumprimento ou liquidação de sentença, preferencialmente com intimação do nomeado para complementação do laudo. Quanto aos danos morais, ainda que o condomínio os tenha mitigado, não deixaram de existir. Os autores propuseram a demanda como pessoas naturais, e a situação descrita e comprovada nos autos, consistente em vazamento persistente, goteiras constantes, mau cheiro, necessidade de instalação improvisada de tubulação de desvio passando pela portaria, perda de mercadorias, impossibilidade de uso adequado do imóvel comercial, presença de biofilme bacteriano, fungos e risco sanitário ultrapassa o que se pode considerar como aborrecimento comum ou esperado da vida em sociedade. Para a fixação do valor da indenização por danos morais, devem ser observados os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, considerando as circunstâncias do caso concreto, a intensidade do sofrimento, o porte econômico das partes e o caráter compensatório e pedagógico da indenização, sem que se configure enriquecimento sem causa. Assim, entendo por bastante o importe de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) para cada demandante, totalizando R$ 8.000,00 (oito mil reais). Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos, condenando o requerido a promover os reparos necessários, no prazo de 15 (quinze) dias, contados da publicação da sentença - considerando a tutela já deferida -, sob pena de arcar com o valor gasto pelos autores, eventualmente apurado em liquidação ou cumprimento de sentença. Condeno-o também ao pagamento de compensação por danos morais de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) para cada demandante, totalizando R$ 8.000,00 (oito mil reais). Fica extinto o processo nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Danos materiais: caso a obrigação de fazer seja convertida em obrigação de pagar, a correção monetária incidirá desde a data do laudo pericial até 31 de agosto de 2024, pelo índice ICGJ/INPC; a partir de 1º de setembro de 2024, pelo IPCA, nos termos da Lei nº 14.905/2024. Os juros de mora incidem à razão de 1% (um por cento) ao mês, desde a citação até 31 de agosto de 2024; a partir de 1º de setembro de 2024, incidirá a taxa legal correspondente à taxa Selic deduzida do IPCA, nos termos do art. 406 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024. Danos morais: a correção monetária incidirá desde a data do arbitramento até 31 de agosto de 2024, pelo índice ICGJ/INPC; a partir de 1º de setembro de 2024, pelo IPCA, nos termos da Lei nº 14.905/2024. Os juros de mora incidem à razão de 1% (um por cento) ao mês, desde a citação até 31 de agosto de 2024; a partir de 1º de setembro de 2024, incidirá a taxa legal correspondente à taxa Selic deduzida do IPCA, nos termos do art. 406 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024. Custas e honorários, estes que fixo em 10% sobre o valor da condenação líquida (R$ 8.000,00) pelo requerido. Arquive-se com o trânsito em julgado. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. João Adilson Nunes Oliveira Juiz de Direito