5000956-68.2025.8.13.0081

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Bonfim / Vara Única da Comarca de Bonfim Avenida: Governador Valadares, 196, Centro, Bonfim - MG - CEP: 35480-000 PROCESSO Nº: 5000956-68.2025.8.13.0081 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Cobrança de Aluguéis - Sem despejo] AUTOR: ADILSON FAUSTINO DE FARIA CPF: 044.960.376-88 e outros RÉU: CRISTIANA DE OLIVEIRA CPF: 031.961.336-48 e outros DECISÃO Vistos etc. Adilson Faustino de Faria e Elaine Alves de Oliveira ajuizaram Ação de Arbitramento de Aluguel c/c Cobrança em face de João Faustino Filho e Cristiana de Oliveira. Alegam, em síntese, que as partes mantiveram sociedade de fato e que, mediante esforço comum, adquiriram o lote urbano objeto da matrícula nº 10.852, situado na Rua Maurílio Amorim Nogueira, nº 35, Centro, Crucilândia/MG, no qual edificaram um galpão, duas lojas e dois apartamentos. Sustentam que, após desentendimentos entre as partes, foram impedidos de ingressar no imóvel e de usufruir da quota-parte que afirmam possuir, razão pela qual postulam o arbitramento de aluguel proporcional pelo uso exclusivo do bem pelos réus, além da cobrança das parcelas retroativas (ID 10478332598). O pedido de tutela de urgência foi indeferido no ID 10493979466. Realizada audiência de conciliação perante o Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania, não houve composição entre as partes, tendo sido fixado cronograma para apresentação de defesa, impugnação e especificação de provas (ID 10545114123). Os réus apresentaram contestação no ID 10552379805. Preliminarmente, suscitaram a ilegitimidade ativa e a falta de interesse processual, sob o argumento de que a ré Cristiana de Oliveira é a única proprietária registral do imóvel e de que os autores não comprovaram a existência de copropriedade. No mérito, sustentaram que a aquisição do imóvel e as construções foram custeadas exclusivamente com recursos próprios e empréstimos por eles contraídos. Requereram, ainda, a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça. Os autores apresentaram impugnação no ID 10568978672. Questionaram o pedido de gratuidade da justiça, alegando a existência de elementos indicativos da capacidade financeira dos réus. Requereram, ainda, a reunião desta demanda com a Ação de Extinção de Condomínio nº 5000764-72.2024.8.13.0081, a condenação dos réus por litigância de má-fé e a expedição de ofícios ao Ministério Público, à Ordem dos Advogados do Brasil, à Receita Federal e ao Município de Mateus Leme. Na fase de especificação de provas, os autores requereram prova testemunhal e o depoimento pessoal dos réus (ID 10568990778). Os réus postularam a produção de provas documental e testemunhal (ID 10585732028). Vieram os autos conclusos. Decido. I – DAS QUESTÕES PROCESSUAIS PENDENTES I.1 – DA REUNIÃO DOS PROCESSOS Os autores requereram a reunião deste processo com a Ação de Extinção de Condomínio nº 5000764-72.2024.8.13.0081, também em trâmite perante esta Vara Única da Comarca de Bonfim/MG (ID 10568978672). As duas demandas possuem como fundamento a mesma relação jurídica de direito material, consistente na alegada existência de condomínio de fato entre as partes sobre o imóvel objeto da matrícula nº 10.852. Com efeito, o eventual direito ao recebimento de aluguéis pela utilização exclusiva do imóvel pressupõe o prévio reconhecimento da existência do condomínio, questão que constitui o objeto principal da ação de extinção de condomínio. Embora os pedidos formulados nas demandas sejam distintos, a apreciação isolada dos processos poderia resultar em decisões inconciliáveis, circunstância que autoriza sua reunião para instrução e julgamento conjuntos, nos termos do art. 55, § 3º, do Código de Processo Civil. A reunião dos feitos já foi determinada nos autos da Ação de Extinção de Condomínio nº 5000764-72.2024.8.13.0081. Desse modo, ratifico a reunião dos processos e determino que a Secretaria proceda às anotações e vinculações necessárias, a fim de assegurar o processamento coordenado, a instrução comum e o julgamento conjunto das demandas. I.2 – DA IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA Os réus requereram a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, mediante declaração de insuficiência de recursos (ID 10552379805). Os autores impugnaram o pedido, indicando elementos que, segundo sustentam, demonstrariam a capacidade econômica dos requeridos (ID 10568978672). A declaração de insuficiência apresentada por pessoa natural possui presunção relativa de veracidade, podendo ser afastada diante de elementos concretos que evidenciem capacidade para suportar os encargos processuais, conforme os arts. 98 e 99, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil. No caso, constam dos autos os seguintes elementos: a) extrato bancário do réu João Faustino Filho com saldo positivo no valor de R$ 213.946,00 perante a cooperativa Sicoob Crediuna (ID 10552368336); b) contrato relacionado a caminhão Mercedes-Benz L 1620, avaliado em R$ 120.507,00 (ID 10552395697); c) aquisição recente de veículo Fiat Strada Cabine Dupla, avaliado em aproximadamente R$ 120.000,00; d) recebimento de valores decorrentes da alienação de imóvel recebido por herança, no montante de R$ 175.000,00; e) exercício de atividade empresarial pela ré Cristiana de Oliveira, na condição de microempreendedora individual. Os elementos considerados em conjunto evidenciam patrimônio e disponibilidade financeira incompatíveis com a alegada impossibilidade de custeio do processo. Acolho, portanto, a impugnação apresentada pelos autores e indefiro o pedido de gratuidade da justiça formulado pelos réus. I.3 – DA ILEGITIMIDADE ATIVA E DA FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL Os réus sustentam que os autores não possuem legitimidade nem interesse processual, uma vez que o imóvel se encontra registrado exclusivamente em nome da ré Cristiana de Oliveira. As condições da ação devem ser examinadas à luz das alegações formuladas na petição inicial, conforme a teoria da asserção. Os autores afirmam que participaram da aquisição do imóvel e da construção das benfeitorias, mediante esforço comum, sustentando a existência de sociedade e condomínio de fato. A verificação da efetiva participação dos autores na aquisição do lote, no custeio das construções e na formação do patrimônio depende da análise das provas e se confunde com o próprio mérito da demanda. A titularidade registral exclusiva, por si só, não autoriza a extinção prematura do processo quando a pretensão está fundada na alegação de aquisição e edificação mediante esforço comum. Rejeito, portanto, as preliminares de ilegitimidade ativa e falta de interesse processual, ficando a existência do condomínio de fato e a extensão dos direitos de cada parte reservadas ao julgamento do mérito. I.4 – DOS PEDIDOS DE EXPEDIÇÃO DE OFÍCIOS Os autores requereram a expedição de ofícios ao Ministério Público, à Ordem dos Advogados do Brasil, à Receita Federal e ao Município de Mateus Leme, para apuração de supostas irregularidades de natureza penal, tributária, administrativa e disciplinar (ID 10568978672). As diligências pretendidas não se mostram necessárias à resolução da controvérsia objeto destes autos e poderiam acarretar indevida ampliação da atividade instrutória. Eventuais irregularidades poderão ser comunicadas diretamente pelos interessados aos respectivos órgãos competentes, mediante representação instruída com os documentos que entenderem pertinentes, independentemente da intermediação deste juízo. Indefiro, assim, os pedidos de expedição de ofícios. I.5 – DA LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ A condenação por litigância de má-fé pressupõe a demonstração de alguma das condutas previstas no art. 80 do Código de Processo Civil, não sendo suficiente, para tanto, a mera apresentação de versão dos fatos contrária aos interesses da parte adversa. No estágio atual, a divergência entre as narrativas apresentadas pelas partes integra o próprio objeto da instrução, não havendo elementos suficientes para reconhecer atuação processual deliberadamente desleal. Indefiro, por ora, o pedido de condenação dos réus por litigância de má-fé, sem prejuízo de nova apreciação caso a instrução revele conduta enquadrável nas hipóteses legais. II – DO SANEAMENTO E DA ORGANIZAÇÃO DO PROCESSO Não sendo hipótese de extinção do processo nem de julgamento antecipado do mérito, passo ao saneamento e à organização do feito, nos termos do art. 357 do Código de Processo Civil. II.1 – DAS QUESTÕES DE FATO CONTROVERTIDAS Fixo como questões de fato controvertidas: a) a existência e a extensão da alegada sociedade de fato e do esforço comum entre as partes; b) a participação dos autores na aquisição do lote objeto da matrícula nº 10.852; c) a participação dos autores no custeio ou na execução das edificações existentes no imóvel, consistentes em um galpão, duas lojas e dois apartamentos; d) a eventual configuração de condomínio de fato e a quota-parte correspondente a cada litigante; e) a utilização exclusiva do imóvel pelos réus; f) a existência de oposição ao ingresso ou à fruição do imóvel pelos autores e a data em que eventual impedimento teve início; g) o termo inicial de eventual obrigação de pagamento de aluguéis; h) o valor locativo de mercado do imóvel e a proporção eventualmente devida aos autores. II.2 – DA DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA O ônus da prova será distribuído conforme a regra prevista no art. 373 do Código de Processo Civil. Incumbe aos autores comprovar os fatos constitutivos do direito alegado, especialmente a existência da sociedade de fato, a participação na aquisição do imóvel e na realização das edificações, a configuração do condomínio de fato, o uso exclusivo pelos réus, a oposição à fruição do bem e o valor locativo pretendido. Aos réus compete demonstrar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito dos autores que tenham especificamente alegado, inclusive a origem exclusiva dos recursos empregados na aquisição do imóvel e na realização das construções, na medida em que invocada como fato impeditivo da pretensão. Não se verifica, por ora, fundamento para a distribuição dinâmica do ônus da prova. II.3 – DAS QUESTÕES DE DIREITO RELEVANTES Constituem questões de direito relevantes para o julgamento: a) a possibilidade de reconhecimento de sociedade ou condomínio de fato sobre imóvel formalmente registrado em nome de apenas uma das partes; b) os efeitos da eventual contribuição comum para a aquisição do imóvel e para a realização das construções; c) a obrigação do condômino que utiliza exclusivamente o bem comum de indenizar os demais pela privação dos respectivos frutos; d) a definição do termo inicial e da proporção de eventual obrigação de pagamento de aluguéis; e) a incidência dos arts. 1.314, 1.319 e 1.326 do Código Civil e da vedação ao enriquecimento sem causa prevista no art. 884 do mesmo diploma. II.4 – DAS PROVAS A prova documental já juntada aos autos fica admitida, sem prejuízo da apresentação de documentos novos nas hipóteses previstas no art. 435 do Código de Processo Civil, observado o contraditório. A controvérsia envolve fatos relacionados à aquisição do imóvel, à origem dos recursos utilizados nas construções, à alegada atuação conjunta das partes e à forma de utilização do bem ao longo do tempo, circunstâncias que justificam a produção de prova oral. Defiro, portanto: a) o depoimento pessoal dos autores e dos réus, que deverão ser pessoalmente intimados, com a advertência prevista no art. 385, § 1º, do Código de Processo Civil; b) a produção de prova testemunhal requerida pelas partes. Os róis apresentados nos IDs 10568990778 e 10585732028 ficam recebidos, observado o limite legal de até 10 testemunhas por parte e, no máximo, 3 para a prova de cada fato, conforme o art. 357, §§ 6º e 7º, do Código de Processo Civil. As providências referentes à intimação das partes e das testemunhas serão determinadas por ocasião da designação da audiência de instrução e julgamento. II.5 – DA PROVA PERICIAL PRODUZIDA NO PROCESSO CONEXO Na Ação de Extinção de Condomínio nº 5000764-72.2024.8.13.0081 foi determinada a realização de perícia técnica de engenharia, destinada a: a) avaliar o valor de mercado atual do imóvel e de suas benfeitorias; b) determinar o estado de conservação das benfeitorias e as necessidades de acabamento na porção supostamente destinada aos autores; c) verificar a possibilidade de divisão cômoda do imóvel em duas unidades autônomas e, em caso afirmativo, apresentar proposta de desmembramento com as adequações necessárias; d) estimar o custo das construções realizadas, indicando, se possível e com base nos documentos existentes, os valores eventualmente agregados por cada parte. A prova técnica mostra-se relevante também para a solução desta demanda, especialmente para a apuração do valor locativo do imóvel, das características das edificações e da extensão dos direitos alegados pelas partes. Considerando que os processos serão instruídos e julgados conjuntamente, a produção de nova perícia nestes autos resultaria em indevida duplicidade de atos, aumento de custos e risco de conclusões técnicas divergentes. Desse modo, a perícia determinada no processo nº 5000764-72.2024.8.13.0081 será igualmente aproveitada nestes autos, assegurada às partes a participação na produção da prova, inclusive mediante apresentação de quesitos, indicação de assistentes técnicos e posterior manifestação sobre o laudo. A instrução deste processo deverá, portanto, aguardar a conclusão da perícia técnica nos autos conexos. A audiência de instrução e julgamento será designada oportunamente, após a juntada do laudo pericial e a manifestação das partes, devendo o ato ser realizado conjuntamente para ambos os processos. III – DO DISPOSITIVO Ante o exposto: a) ratifico a reunião do presente processo com a Ação de Extinção de Condomínio nº 5000764-72.2024.8.13.0081, já determinada nos autos conexos, nos termos do art. 55, § 3º, do Código de Processo Civil, para instrução comum e julgamento conjunto; b) determino à Secretaria que proceda às anotações e vinculações necessárias entre os processos; c) acolho a impugnação apresentada pelos autores e indefiro o pedido de gratuidade da justiça formulado pelos réus João Faustino Filho e Cristiana de Oliveira, que deverão suportar as custas e despesas processuais que lhes incumbirem; d) rejeito as preliminares de ilegitimidade ativa e falta de interesse processual; e) indefiro os pedidos de expedição de ofícios ao Ministério Público, à Ordem dos Advogados do Brasil, à Receita Federal e ao Município de Mateus Leme; f) indefiro, por ora, o pedido de condenação dos réus por litigância de má-fé; g) declaro saneado o processo, nos termos da fundamentação; h) defiro a produção de prova documental e oral, consistente no depoimento pessoal das partes e na oitiva das testemunhas arroladas; i) determino que a prova pericial de engenharia produzida nos autos nº 5000764-72.2024.8.13.0081 seja aproveitada também neste processo, assegurada às partes a participação na produção da prova e o posterior contraditório; j) determino que estes autos aguardem a conclusão da perícia técnica no processo conexo; k) concluída a prova pericial e apresentadas as manifestações das partes, voltem os autos conclusos para designação de audiência conjunta de instrução e julgamento; l) intimem-se as partes desta decisão, ficando assegurado o prazo comum de 5 dias para requerer esclarecimentos ou ajustes, após o qual a decisão se tornará estável, na forma do art. 357, § 1º, do Código de Processo Civil. P. I. C. Bonfim, data da assinatura eletrônica. Robert Lopes de Almeida Juiz de Direito +