5000949-36.2019.8.13.0324

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Itajubá / 2ª Vara Cível da Comarca de Itajubá Praça Teodomiro Carneiro Santiago, 90, Centro, Itajubá - MG - CEP: 37500-036 PROCESSO Nº: 5000949-36.2019.8.13.0324 CLASSE: [CÍVEL] DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) ASSUNTO: [Espécies de Contratos, Locação de Imóvel] AUTOR: PANIFICADORA SANTOS BRANDAO LIMITADA - ME CPF: 17.859.240/0001-49 RÉU: ALFRESA USINAGEM E CALDEIRARIA LTDA CPF: 04.460.685/0001-00 e outros SENTENÇA Trata-se de “ação de rescisão contratual e despejo por falta de pagamento c/c cobrança de alugueis” proposta por Panificadora Santos Brandão LTDA em face de Alfresa Usinagem e Caldeiraria LTDA, José Alfredo Cantelmo da Silva, Cláudia Maria Chiaradia Cantelmo da Silva, Marilza Sebastiana de Oliveira Duarte, Bruna Chiaradia Cantelmo da Silva, Bruno Carlos Rennó Ribeiro, Alex Oliveira Duarte e Alessandra Oliveira Duarte, partes já qualificadas nos autos. Alega a autora, em síntese, que em 01/11/2014 celebrou um contrato de locação com os réus para fins comerciais do imóvel constituído de um galpão de estrutura metálica com uma área construída de 344,65m² e ainda uma área coberta de aproximadamente 164,77m²; que o referido contrato foi celebrado com prazo de vigência de 05 (cinco) anos, tendo sido pactuado um aluguel mensal de R$7.500,00 (sete mil e quinhentos reais), irreajustáveis nos primeiros 03 (três) anos, quando, a partir de então, teria o valor devidamente reajustado, mediante acordo entre as partes; que os aluguéis deveriam ser pagos até o dia 01 de cada mês, sendo os locatários responsáveis, ainda, durante o período de vigência do contrato, pelo pagamento de todas as despesas propter rem do imóvel (IPTU, taxas ou quaisquer tributos incidentes sobre o imóvel), além dos encargos relacionados ao consumo de água, energia elétrica, telefone, entre outros; que quando da celebração do contrato, os fiadores figuraram como garantidores e principais devedores das obrigações constantes deste; que o aluguel foi reajustado, de comum acordo pelas partes, para o valor de R$8.290,00 (oito mil, duzentos e noventa reais), sendo mantidas as demais disposições contratuais; que, em 02/05/2015, foi celebrado um novo contrato de locação de um imóvel constituído de estrutura metálica e de seu respectivo terreno, com área construída de 427,85 m², o qual está localizado em terreno confrontante e contínuo ao imóvel inicialmente locado, atendendo perfeitamente às necessidades de ampliação das atividades pretendidas pelos locatários; que o segundo contrato fora celebrado com prazo de vigência de 03 (três) anos, tendo sido pactuado aluguel mensal no valor de R$6.000,00 (seis mil reais), irreajustáveis até 02/05/2018, quando então, na hipótese de prorrogação contratual, o valor deveria ser reajustado pela variação Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M) do período; que os alugueis deveriam ser pagos pelos locatários até o dia 02 dia de cada mês, sendo responsáveis também, durante o período de vigência da locação, pelo pagamento de todas as despesas de natureza propter rem e encargos relacionados a consumo das locatárias; que a partir do mês de julho de 2017, os réus passaram a não honrar com o pagamento dos alugueis referentes aos contratos de locação dos dois imóveis, sob o fundamento de estarem enfrentando dificuldades financeiras; que, no intuito de ajudar as locatárias e, principalmente, em respeito ao princípio da preservação do negócio jurídico, passou a receber os aluguéis de modo parcelado e descontinuando, diante da contínua promessa de que em breve seria reestabelecido a normalidade dos pagamentos; que quanto ao imóvel objeto do segundo contrato de locação, as partes chegaram a celebrar, verbalmente, um acordo referente aos aluguéis em atraso (agosto de 2017 a agosto de 2018), por meio do qual aceitou a receber somente os alugueis em atraso, abrindo mão dos juros e multas contratuais, desde que os réus cumprissem integralmente o acordo, no valor de R$84.000,00 (oitenta e quatro mil reais); que em que pese terem sido realizadas diversas tentativas de recebimento dos aluguéis o do valor do acordo referente ao contrato 2, conseguiu receber, de forma parcelada e não consecutiva, apenas o valor de R$52.580,00 (cinquenta e dois mil quinhentos e oitenta reais), restando um saldo residual aberto de R$31.420,00 (trinta e um mil quatrocentos e vinte reais; que os alugueis referente ao contrato 1 se encontram em aberto desde agosto de 2017; que diversas tentativas de acordos verbais restaram infrutíferas, não restando alternativa senão a propositura da presente demanda, a fim de buscar o despejo dos locatários, com a consequente rescisão contratual e o recebimento dos aluguéis e encargos contratuais devidos. Ao final, requereu a procedência dos pedidos. Com a inicial vieram os documentos. Em despacho inicial, foi determinada a citação dos requeridos – ID.65290418. Os requeridos Marcos Carvalho Duarte e Marilza Sebastiana de Oliveira Duarte apresentaram contestação em ID.70246529, alegando, em síntese, que diversamente do alegado na inicial, a responsabilidade contratual dos fiadores não é solidária, mas sim subsidiária, conforme estabelece a cláusula 9ª de ambos os instrumentos; que, havendo o benefício de ordem, os fiadores têm o direito de exigir que sejam executados primeiro os bens dos locatários, indicando-os; que, em relação ao contrato 1, a cláusula 9ª prevê que os fiadores deveriam ser notificados sobre a continuidade da fiança após 03 anos da celebração, o que não foi realizado pela locadora em novembro de 2017; que a cobrança de valores contra os fiadores a partir de dezembro de 2017 viola a boa-fé objetiva e a proibição de comportamento contraditório (venire contra factum proprium), limitando-se a responsabilidade ao período de junho a novembro de 2017, no montante de R$69.040,96; que, no tocante ao contrato 2, os fiadores notificaram validamente a locadora em 17 de abril de 2018 sobre a intenção de desoneração da fiança, permanecendo responsáveis apenas pelos 120 dias subsequentes, nos termos do artigo 40, inciso X, da Lei nº 8.245/91; que o valor devido a título de fiança no contrato 2 restringe-se ao período de março a setembro de 2018, perfazendo a quantia de R$57.122,03 e não o valor excessivo de R$117.075,18. Ao final, requereram a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça e a total improcedência dos pedidos formulados na inicial. A parte autora informou que, em 06/06/2019, a parte requerida realizou a entrega dos imóveis objeto da presente ação, devendo o feito prosseguir em relação aos aluguéis e acessórios da locação, bem como eventuais custos necessários ao restabelecimento das condições dos imóveis no momento da celebração do contrato - ID.74961242. Os requeridos Alfresa Usinagem e Caldeiraria Ltda, José Alfredo Cantelmo da Silva, Cláudia Maria Chiaradia Cantelmo da Silva, Bruna Chiaradia Cantelmo Rennó e Bruno Carlos Rennó Ribeiro Soares apresentaram a contestação de ID.75200701, arguindo, preliminarmente, a perda do objeto em relação ao pedido de despejo. No mérito, alegaram, em síntese, que no contrato assinado entre as partes, na cláusula 4ª, item IV, há previsão expressa acerca da compensação entre aluguéis e valores gastos com a instalação de iluminação, pintura do galpão e demais reparos necessários ao seu adequado uso, sendo necessária a realização de perícia para apuração dos valores a serem compensados com os alugueis devidos. Requereram a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça e a compensação dos valores devidos com aqueles utilizados para realização das benfeitorias no bem imóvel locado. O autor apresentou réplica às contestações, refutando todos os seus termos – ID.81433994. A Administradora Judicial da Massa Falida da Alfresa manifestou-se em ID.112467478, alegando, em síntese, que, no exercício de seu encargo legal, está procedendo à arrecadação dos bens do ativo da falida para a futura alienação e pagamento de credores, nos termos da Lei nº 11.101/2005; que não lhe cabe efetuar pagamentos, nomear bens à penhora ou sofrer atos de constrição em seu patrimônio próprio por não se confundir com a Massa Falida; que nenhuma constrição patrimonial poderá ser levantada nestes autos para a satisfação da demanda em razão do princípio do concurso de credores; que reitera os termos da contestação da falida, destacando que houve a entrega voluntária das chaves em 06/06/2019, o que gera a perda do objeto quanto ao despejo; que requer seja considerada a compensação do débito de aluguéis com eventuais investimentos e benfeitorias realizados nos imóveis, visando reduzir o passivo da Massa Falida; que, caso reste algum valor residual após a instrução e eventual julgamento de procedência, a autora deverá buscar o recebimento por meio de pedido de habilitação de crédito diretamente à Administradora Judicial ou por incidente ao Juízo falimentar, munida de sentença transitada em julgado e cálculos atualizados. O Ministério Público apresentou seu Parecer em ID.2072054872, manifestando favoravelmente à realização da prova pericial para apuração dos danos, das benfeitorias e dos valores dos aluguéis devidos pela devedora principal e pelos fiadores. Diante do falecimento do requerido Marcos de Carvalho Duarte no curso do processo (certidão de óbito de ID.3096286414), o Espólio regularizou a sua representação processual nos autos e passou a figurar no polo passivo da presente demanda – ID. 5617418011. Na decisão de ID.5617418011, foram deferidos os benefícios da gratuidade de justiça aos réus e deferida a prova pericial pleiteada, visando apurar os eventuais danos ocorridos no imóvel e as benfeitorias realizadas. Laudo pericial apresentado em ID's. 9021893034, 9020778110, 9020778124, 9022032999, 9022033006, 9022033016 e 9022033040. Em ID.9572092913, foi deferida a substituição processual do Espólio de Marcos de Carvalho Duarte por seus herdeiros Alex Oliveira Duarte e Alessandra Oliveira Duarte, incluindo-os no polo passivo, com posterior citação. Os requeridos Alex e Alessandra apresentaram a contestação de ID.9797737577, reiterando o benefício de ordem e a responsabilidade subsidiária dos fiadores, nos exatos termos da defesa anteriormente apresentada pelo seu genitor nos autos. A parte autora apresentou a impugnação de ID.9832613283, refutando os termos da contestação. Especificação de provas - ID’s. 9861689666, 9866357906 e 9866811611. Diante do falecimento da Perita, que anteriormente realizou a perícia nos autos, foi determinado pelo Juízo a intimação do seu irmão, Jorge Luiz Deliami Dastre, ora Engenheiro Civil e que fazia parte da equipe técnica da perita falecida para elaboração de laudos periciais judiciais, para informar se possui interesse em responder aos quesitos complementares formulados nos autos pelas partes (ID.10129177056), o qual manifestou seu interesse em ID.10141945165 e respondeu os quesitos complementares em ID.10148654992. Em ID.10281299652, foi homologado o laudo pericial em relação ao galpão objeto do contrato 02 e, em seguida, foi deferido o pedido de realização de nova perícia no primeiro galpão (objeto do contrato 01). Laudo pericial apresentado em ID.10437899477, complementado em ID.10470580946 e homologado em ID.10601664643. Alegações finais - ID’s.10636066895, 10640961097, 10642890366 e 10643568232. O Ministério Público apresentou o Parecer Ministerial de ID.10657659649, manifestando-se pela procedência dos pedidos iniciais. É o relatório. Decido. Inicialmente, conforme informado pela própria autora nos autos (ID.74961242), os imóveis objeto da locação foram devolvidos voluntariamente pelos locatários em 06/06/2019, operando-se, portanto, a perda superveniente do objeto em relação ao pedido de despejo. Assim, a presente demanda prossegue apenas quanto à cobrança dos aluguéis e encargos locatícios vencidos e não pagos até a referida data, bem como acerca da possibilidade de eventual compensação dos valores gastos pelos requeridos com as benfeitorias realizadas nos imóveis até a data de entrega das chaves. A existência dos dois contratos de locação firmados entre as partes é incontroversa (ID’s 65156958 e 65156960), assim como o fato de que os locatários deixaram de efetuar o pagamento dos aluguéis a partir de julho de 2017. No entanto, com fundamento na cláusula 4ª, inciso IV, dos contratos de locação celebrados entre as partes, os requeridos pugnaram pela compensação dos aluguéis devidos com os supostos valores despendidos com a realização das benfeitorias realizadas nos imóveis. Realizada a prova pericial para identificação e apuração das benfeitorias realizadas no local, no imóvel objeto do contrato nº 02, a expert declarou que não identificou a realização de nenhuma melhoria pela parte requerida que tenha sido incorporada ao galpão e possua valor de avaliação. Em relação ao imóvel objeto do contrato nº 01, o expert Jorge Luiz Deliami Dastre informou que este bem também havia sido periciado pela Perita Celiana no laudo anterior e, portanto, ratifica integralmente as suas conclusões, acrescentando que "conforme o contrato previa, toda benfeitoria seria descontada do valor do aluguel, porém não estão anexados nenhum documento provando tais melhorias ou recibos de aluguel mostrando tais descontos." - ID.10437899477 Destarte, considerando que o ônus da prova quanto à efetiva realização das benfeitorias e de seus respectivos valores incumbia exclusivamente aos requeridos, os quais não se desincumbiram, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, não há falar em compensação financeira com os valores devidos a título de aluguéis e eventuais acessórios da locação. Quanto aos fiadores, nos termos da cláusula 9ª dos contratos de locação, a responsabilidade destes é subsidiária pelas prestações vencidas e não pagas pelos locatários até a efetiva entrega das chaves, não havendo o que falar em exoneração automática da garantia. Outrossim, conforme bem salientado pelo Ministério Público em seu Parecer, inicialmente devem ser excutidos os bens da massa falida e de seus sócios e, em caso de insuficiência, a responsabilidade pelo pagamento do débito recairá sobre os fiadores, inclusive, sob o patrimônio de seus herdeiros até o limite da herança recebida. Neste sentido, inclusive, é a Jurisprudência: DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA POR PRAZO INDETERMINADO. CLÁUSULA PREVENDO A RESPONSABILIDADE DO FIADOR ATÉ A EFETIVA DEVOLUÇÃO DAS CHAVES DO IMÓVEL. EXONERAÇÃO AUTOMÁTICA DA FIANÇA. NÃO-OCORRÊNCIA. PRECEDENTE DO STJ. RETORNO DOS AUTOS À PRIMEIRA INSTÂNCIA PARA PROSSEGUIMENTO DO FEITO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Para a abertura da via especial, requer-se o prequestionamento, ainda que implícito, da matéria infraconstitucional. A exigência tem como desiderato principal impedir a condução ao Superior Tribunal de Justiça de questões federais não-debatidas no Tribunal de origem. 2. A Lei 8.245/91 aplica-se aos contratos de locação vigentes, ainda que inicialmente celebrados sob a égide da Lei 6.649/79. 3. É firme a jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça no sentido de que, "havendo cláusula expressa no contrato de locação, no sentido de que a responsabilidade dos fiadores perdura até a efetiva entrega das chaves, não há que se falar em exoneração da garantia, ainda que haja prorrogação por prazo indeterminado" (EREsp 612.752/RJ, Rel. Min. JANE SILVA, Des. Conv. do TJMG, Terceira Seção, DJe 26/5/08). 4. Recurso especial conhecido e provido para reconhecer a legitimidade passiva ad causam da recorrida, fiadora em contrato de locação, bem como determinar o retorno dos autos à primeira instância para prosseguimento do feito. (REsp n. 1.036.128/MG, relator Ministro Arnaldo Esteves Lima, Quinta Turma, julgado em 18/2/2010, DJe de 15/3/2010). (destacado) EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO. PRAZO INDETERMINADO. GARANTIA ATÉ ENTREGA DAS CHAVES. PRECEDENTES. 1. Conforme jurisprudência firmada pela Egrégia Terceira Seção, no julgamento do EREsp 566.633/CE, havendo cláusula expressa no contrato de locação, no sentido de que a responsabilidade dos fiadores perdura até a efetiva entrega das chaves, não há que se falar em exoneração da garantia, ainda que haja prorrogação por prazo indeterminado. 2. Embargos acolhidos. (EREsp n. 577.803/SP, relatora Ministra Jane Silva, Desembargadora Convocada do TJ/MG, Terceira Seção, julgado em 28/3/2008, DJe de 29/5/2008). (destacado) APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA - FIADOR - RESPONSABILIDADE - EXPRESSA PREVISÃO - ENTREGA DAS CHAVES. A responsabilidade do locatário e dos fiadores pelos aluguéis e demais encargos da locação, inexistindo ressalva em contrário, perdura até a efetiva entrega das chaves. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.17.042687-8/003, Relator(a): Des.(a) Clayton Rosa de Resende (JD Convocado), 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/05/2025, publicação da súmula em 01/06/2025). (destacado) Por fim, registro que em relação à Massa Falida de Alfresa Usinagem e Caldeiraria Ltda., havendo sido decretada a falência no curso do processo, o crédito ora reconhecido deverá ser buscado por meio de habilitação perante o Juízo Universal, munida de certidão de trânsito em julgado e cálculos atualizados, nos termos dos arts. 83 e 84 da Lei nº 11.101/2005, ficando vedada qualquer constrição patrimonial direta nestes autos em relação ao ativo da massa. Diante de todo o exposto, JULGO: a) EXTINTO o pedido de despejo, sem resolução do mérito, por perda superveniente de objeto, na forma do art. 485, VI, do CPC; e b) PROCEDENTE o pedido de cobrança, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, para condenar solidariamente os réus: Massa Falida de Alfresa Usinagem, José Alfredo Cantelmo da Silva e Cláudia Maria Chiaradia Cantelmo da Silva e, subsidiariamente, os fiadores dos contratos: Bruna Chiaradia Cantelmo da Silva, Bruno Carlos Rennó Ribeiro Soares e Marilza Sebastiana de Oliveira Duarte, bem como os herdeiros de Marcos Carvalho Duarte: Alex Oliveira Duarte e Alessandro Oliveira Duarte, estes dois últimos até os limites da herança recebida, ao pagamento dos valores a título de aluguéis e acessórios em atraso dos imóveis de locação objetos da lide, até a data da efetiva entrega das chaves (06/06/2019). O montante devido deverá ser apurado em fase de liquidação de sentença, nos limites/índices contratuais estabelecidos. Após, com a liquidação do valor devido, a parte interessada deverá ser promovida a habilitação do crédito, em observância ao procedimento aplicável à massa falida. Condeno os requeridos ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do débito ao final apurado, devendo ser observado a suspensão da exigibilidade em relação aos que são beneficiários da gratuidade da justiça. Com o trânsito em julgado, remetam-se os autos a Contadoria para cálculo de eventuais custas processuais finais, intimando-se a parte devedora para pagamento em 15 (quinze) dias, sob pena de expedição de CNPDP. Não realizado o pagamento, expeça-se a competente CNPDP. Com o trânsito em julgado, remetam-se os autos ao arquivo, com a devida baixa no sistema. P.R.I.C. Itajubá, data e hora da assinatura digital. LETICIA DRUMOND Juíza de Direito