5000875-71.2023.8.13.0346

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Jaboticatubas / Vara Única da Comarca de Jaboticatubas Avenida Benedito Valadares, 52, Fórum Doutor José Sérvulo Costa, Centro, Jaboticatubas - MG - CEP: 35830-000 PROCESSO Nº: 5000875-71.2023.8.13.0346 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Acessão] AUTOR: MARIA DE JESUS DIAS DE SOUZA CPF: 954.757.616-04 RÉU: SPE - PARAISO DA SERRA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO RURAL LTDA CPF: 28.086.416/0001-93 VISTOS ETC. MARIA DE JESUS DIAS DE SOUZA, qualificada nos autos, ajuizou a presente AÇÃO DECLARATÓRIA DE DESCUMPRIMENTO DE CONTRATO C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS em face de SPE PARAISO DA SERRA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO RURAL LTDA, também qualificada. Em sua peça exordial (ID 9787257264), a autora alega que adquiriu da ré, mediante contrato de compra e venda, a cota-parte correspondente a 1/4 (um quarto) de um terreno rural de 20.000m², perfazendo uma área de 5.000m², na Chácara nº 37, integrante do empreendimento "Paraíso da Serra", em Jaboticatubas. Informa que o valor total pactuado foi de R$ 330.000,00, a ser pago em 170 parcelas, tendo adimplido o montante aproximado de R$ 6.000,00. Sustenta que edificou em referida área uma residência de aproximadamente 70m², onde reside com sua família. Ocorre que, segundo narra, foi informada pela requerida que deveria desocupar o imóvel em razão de embargo administrativo da Secretaria Municipal de Meio Ambiente, uma vez que o plano diretor municipal não permite o fracionamento e a construção em áreas rurais inferiores a 20.000m². Aduz que a ré vendeu o imóvel sabendo da impossibilidade de regularização, agindo de má-fé. Pleiteia a restituição dos valores pagos (R$ 6.000,00), indenização pelas benfeitorias/acessões (avaliadas unilateralmente em R$ 140.000,00) e indenização por danos morais no importe de R$ 50.000,00. A inicial veio instruída com documentos, destacando-se a CNH (ID 9787251966), CTPS (ID 9787273904), fotos da construção (ID 9787255220) e contrato de compra e venda (ID 9787271506). Deferida a justiça gratuita e designada audiência de conciliação (ID 9788737622). A audiência de conciliação restou infrutífera quanto ao acordo (ID 9851917921). Na oportunidade, as partes apresentaram propostas e contrapropostas, não chegando a um consenso. A requerida apresentou contestação (ID 9888161260), arguindo, preliminarmente, a inépcia da inicial e a ilegitimidade ativa, sob o argumento de que o contrato foi firmado originalmente com a Sra. Marluce Fernandes de Oliveira Martins, sendo a autora estranha à relação contratual. No mérito, sustenta que o contrato com a Sra. Marluce já foi objeto de distrato (ID 9888102544). Afirma que a construção realizada pela autora é irregular, desprovida de licenças e situada em Área de Preservação Ambiental (APA Morro da Pedreira), o que gerou autuação pelo ICMBio. Impugna o valor atribuído à construção e a existência de danos morais, requerendo a improcedência dos pedidos e a condenação por litigância de má-fé. Impugnação à contestação (ID 9925881951), em que a autora reforça que a ré tinha ciência da venda fracionada e reconheceu a legitimidade da autora ao notificá-la extrajudicialmente para desocupação (ID 9888157114). Decisão de saneamento (ID 10239172260), que postergou a análise das preliminares para o mérito, deferiu a prova documental e nomeou perito para avaliação da construção. O laudo pericial de engenharia foi colacionado no ID 10384862040. O perito concluiu que a construção é inacabada, sem projetos ou licenças, situada em área de preservação, e avaliou o valor das acessões (casa e alicerce) em R$ 24.700,00. As partes apresentaram alegações finais (ID 10457677039 e 10458370720), reiterando suas teses anteriores. Vieram os autos conclusos. A ré sustenta que a autora não possui legitimidade ativa, pois o contrato de compra e venda foi assinado por Marluce Fernandes de Oliveira Martins. Sem embargo, a prova documental é farta no sentido de que a requerida reconhecia a autora como possuidora e "compradora" de fato da fração ideal. A própria ré encaminhou Notificação Extrajudicial diretamente à autora (ID 9888157114), propondo o ressarcimento das benfeitorias e exigindo a desocupação. Ademais, no âmbito das relações de consumo e sob a ótica da "Teoria da Asserção", a legitimidade deve ser verificada a partir das alegações contidas na inicial. No caso, a autora é a destinatária final do produto (terreno/serviço imobiliário) e foi quem sofreu o prejuízo direto pela impossibilidade de fruição do bem. Assim, REJEITO as preliminares. A controvérsia reside na validade do negócio jurídico e no dever da ré de indenizar a autora pelos danos decorrentes da impossibilidade de regularização do imóvel rural fracionado abaixo do módulo mínimo legal. Compulsando os autos, verifica-se que a ré comercializou frações de 5.000m² de uma gleba rural maior (20.000m²), visando a criação de um loteamento clandestino para fins de "chácaras de recreio". Ocorre que o imóvel está situado em zona rural de Jaboticatubas, onde o módulo mínimo de fracionamento, conforme normativas do INCRA e o Plano Diretor Municipal, é de 20.000m² (2 hectares). O artigo 37 da Lei nº 6.766/79 veda expressamente a venda ou promessa de venda de parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. No caso de imóveis rurais, o Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64) e a Lei nº 5.868/72 impedem o desmembramento de áreas inferiores ao módulo rural. Portanto, o objeto do contrato é ilícito, pois a ré comercializou o que juridicamente não poderia existir como unidade autônoma para fins de edificação residencial, ludibriando a adquirente leiga. Trata-se de nulidade absoluta do negócio jurídico (Art. 166, II, do Código Civil). A responsabilidade da ré, enquanto incorporadora e empreendedora imobiliária, é objetiva, pautada no Código de Defesa do Consumidor. Ao ofertar à venda terrenos que sabia (ou deveria saber) serem impossíveis de regularização e edificação perante os órgãos ambientais (ICMBio) e municipais, a ré violou o dever de informação e a boa-fé objetiva (Art. 422 do CC e Art. 6º, III, do CDC). A conduta culposa/objetiva da ré é o nexo direto para o dano sofrido pela autora, que investiu economias e esforço pessoal em uma construção que agora terá de ser abandonada ou demolida por força de embargo administrativo. Quanto aos valores pagos pelo terreno, a autora demonstrou o desembolso de aproximadamente R$ 6.000,00. Como o negócio é nulo e as partes devem retornar ao status quo ante, a restituição integral deste valor é medida de rigor. No tocante às benfeitorias/acessões, a autora pleiteou R$ 140.000,00 com base em cálculos unilaterais. Contudo, o Laudo Pericial (ID 10384862040), elaborado sob o crivo do contraditório por perito de confiança do juízo, apurou que a área construída é inferior à alegada (23,40m² de casa e 22,75m² de alicerce) e que o padrão é "proletário" e inacabado. O perito fixou o valor de mercado das construções em R$ 24.700,00 (vinte e quatro mil e setecentos reais). Em que pese a construção ser irregular e desprovida de licença (o que foi culpa concorrente da omissão da ré ao vender lote irregular), o Art. 1.219 do Código Civil e o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa impõem que a ré indenize a autora pelo valor das acessões, uma vez que a ré retomará a posse da gleba. Assim, fixo a indenização material em R$ 24.700,00. Danos Morais O dano moral, no caso vertente, é evidente e transborda o mero aborrecimento contratual. A autora, pessoa de poucos recursos (diarista), investiu seu tempo, economias e esperança na construção da casa própria, projeto de vida que foi frustrado pela conduta ilícita e negligente da ré ao comercializar loteamento clandestino em área de preservação. A angústia de ser notificada a desocupar o local por ilegalidade ambiental e a frustração do "sonho da moradia" configuram grave violação aos direitos da personalidade e à dignidade da pessoa humana. Considerando a capacidade econômica da ré e a vulnerabilidade da autora, bem como o caráter punitivo-pedagógico da medida, fixo a indenização por danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor que se mostra razoável e proporcional ao caso concreto. Não vislumbro má-fé por parte da autora, que apenas buscou o Judiciário para ver resguardados seus direitos após ser ludibriada por negócio jurídico nulo. Indefiro o pedido da ré. Posto isso, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: DECLARAR a nulidade do negócio jurídico de compra e venda objeto da lide, por ilicitude do objeto (venda de fração inferior ao módulo rural); CONDENAR a requerida a restituir à autora a integralidade dos valores pagos pelo terreno (R$ 6.000,00), corrigidos monetariamente pelos índices da CGJ/TJMG desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; CONDENAR a requerida ao pagamento de indenização por danos materiais (acessões/benfeitorias) no valor de R$ 24.700,00 (vinte e quatro mil e setecentos reais), corrigidos monetariamente desde a data da elaboração do laudo pericial e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação; CONDENAR a requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais, corrigidos monetariamente desde a data desta sentença (Súmula 362 STJ) e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação (relação contratual nula). Em razão da sucumbência mínima da autora, condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, §2º do CPC. Cumpra-se a expedição de alvará final caso haja saldo remanescente de diligências periciais, se for o caso. Transitada em julgado e nada sendo requerido, arquivem-se os autos com baixa. P.R.I. Jaboticatubas, data da assinatura eletrônica. RODRIGO FERNANDO DI GIOIA COLOSIMO Juiz de Direito