5000864-12.2022.8.13.0141

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Carmo de Minas / Vara Única Rua Capitão Antônio José, 326, Centro, Carmo de Minas - MG - CEP: 37472-000 PROCESSO Nº: 5000864-12.2022.8.13.0141 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Alienação Judicial, Condomínio, Alteração de Coisa Comum] REQUERENTE: MARIA JOSE PEREIRA PRINCE REQUERIDOS: PAULO ROBERTO DE ALMEIDA JUNIOR e outros Vistos etc... 1- Trata-se de ação de extinção de condomínio e alienação judicial c/c cobrança de aluguéis proposta por Maria José Pereira Prince em desfavor de Paulo Roberto de Almeida Junior, João Batista de Moura, Espólio de Wagner Valério, Maria Aparecida Cruz e Mariana Aparecida Pereira e Oliveira, tendo por objeto o imóvel urbano denominado Chacreamento Pomares, Lote 02, Quadra 04, com área total de 5.630 m², situado nesta cidade à Rua Delmar da Costa Villela, nº 112, bairro Pomares, registrado na Matrícula nº 2.970, do Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca, conforme Id's nºs 9540259725 e 9540249284. A requerente alega ser coproprietária do imóvel citado na proporção de 22% (vinte e dois por cento) da fração ideal, adquirida por adjudicação oriunda do processo trabalhista nº 00848/2002-53.03.00-8, da Vara do Trabalho de Caxambu/MG, conforme consta na matrícula do imóvel (v. Id n.º 9540249284). Os demais requeridos também detêm frações ideais do mesmo bem, ou seja, João Batista de Moura (16,43%), Paulo Roberto de Almeida Junior (19,59%), Espólio de Wagner Valério (5%), Maria Aparecida Cruz (2,307505%) e Mariana Aparecida Pereira e Oliveira, adquiridos por adjudicação no mencionado processo trabalhista. Narra a requerente que o imóvel é indivisível por suas características físicas e parecer jurídico do Município de Carmo de Minas, conforme Id n.º 9540260336, que atestou a impossibilidade de desmembramento do Chacreamento Pomares. Relata que João Batista de Moura ocupa o imóvel de forma exclusiva desde antes da adjudicação, tendo sido nomeado fiel depositário em 07/03/2006 (v. Id n.º 10559615170), mas jamais pagou aluguéis aos demais condôminos pelo uso exclusivo do bem comum. Aduz que diversas foram as tentativas de acesso ao imóvel para avaliação de seu estado de conservação, todas frustradas pela oposição do requerido João Batista de Moura, que somente permitiria a entrada mediante ordem judicial. Diante desse cenário, a requerente formulou os seguintes pedidos: (a) extinção do condomínio sobre o bem indivisível; (b) alienação judicial do imóvel com rateio do produto da venda na proporção das frações ideais de cada condômino; (c) condenação de João Batista de Moura ao pagamento de aluguéis proporcionais às frações ideais dos demais condôminos pelo uso exclusivo do imóvel; e (d) dedução dos valores de IPTU comprovadamente pagos pela requerente (v. Id n.º 9540259725). Regularmente citados, os requeridos manifestaram nos autos. O Estado de Minas Gerais, inicialmente incluído no pólo passivo em razão de penhora sobre parte ideal do imóvel decorrente de execução fiscal, foi excluído por decisão interlocutória ante o cancelamento da Certidão de Dívida Ativa, como se vê nos Id's nºs 10469279554 e 10469263580. João Batista de Moura contestou o pedido (v. Id n.º 9907301962) alegando condição de fiel depositário e pleiteando permanência no imóvel até a venda e sem pagamento de aluguéis, além de arguir posse anterior à adjudicação desde 1993. O Espólio de Wagner Valério, representado por Maristela Aparecida de Mello Valério, não se opôs à venda do imóvel, manifestando anuência expressa à alienação judicial com reserva de sua cota-parte, como se infere no Id n.º 10178455563. Mariana Aparecida Pereira e Oliveira concordou com a venda (v. Id n.º 10722304006). Maria Aparecida Cruz, regularmente citada, não apresentou contestação. O processo foi saneado com nomeação de perito avaliador, conforme Id nº 10582663842, sendo realizada vistoria em 21/01/2026 e apresentado laudo pericial com avaliação do imóvel em R$ 1.575.000,00 (um milhão, quinhentos e setenta e cinco mil reais), como se vê no Id Id n.º 10644722454. O assistente técnico indicado pela requerente concordou expressamente com a avaliação pericial (v. Id n.º 10655932419). Houve renúncia de mandato pelo advogado do Espólio de Wagner Valério, Dr. Fernando Pradella (v. Id n.º 10662865888), com posterior constituição de novo patrono, Dr. Ariostato de Mello Junior (v. Id n.º 10677550447), após intimação pessoal e decurso de prazo in albis (v. Id n.º 10700170571). Eis o relato do essencial. DECIDO. 2 – Inicialmente, cumpre registrar que houve exclusão do Estado de Minas Gerais do pólo passivo da demanda. O Ente estadual foi inicialmente incluído na lide em razão de penhora sobre parte ideal do imóvel decorrente de execução fiscal (Proc. nº 0079775-80.2009.8.13.0141). Contudo, sobreveio aos autos informação de cancelamento da Certidão de Dívida Ativa que originou a constrição judicial, conforme noticiado pela própria Advocacia-Geral do Estado (v. Id n.º 10384614710). Diante desse fato superveniente, proferi decisão reconhecendo a ilegitimidade passiva superveniente do Estado de Minas Gerais e determinando sua exclusão do pólo passivo (v. Id n.º 10469279554), com certidão de cumprimento (v. Id n.º 10469263580). No que tange à regularidade da representação processual do Espólio de Wagner Valério, verifica-se que houve regular habilitação de Maristela Aparecida de Mello Valério na condição de inventariante, conforme Id n.º 10134944639, com regular citação através de carta precatória. Posteriormente, sobreveio aos autos petição de renúncia de mandato pelo advogado Dr. Fernando Pradella (v. Id n.º 10662865888), que comunicou a revogação da procuração que lhe outorgava poderes para representar o Espólio e a Sra. Maristela. Diante dessa renúncia, determinei a intimação pessoal da requerida e do representante do Espólio para constituição de novo patrono no prazo de 10 (dez) dias (v. Id n.º 10666723186), com expedição de carta precatória para cumprimento da diligência. A intimação foi regularmente cumprida (v. Id n.º 10679739492 e v. Id n.º 10679741286), com decurso de prazo in albis (v. Id n.º 10700170571). Posteriormente, sobreveio aos autos petição de habilitação do Dr. Ariostato de Mello Junior como novo patrono do Espólio de Wagner Valério e de seus herdeiros Maristela, Victor Eduardo e Liziara de Mello Valério (v. Id n.º 10677550447), com juntada de procuração outorgada pelos interessados. Assim, encontra-se regularizada a representação processual do Espólio de Wagner Valério e de seus herdeiros. 3 – Superadas tais questões, passo à análise do pedido de alienação judicial do bem imóvel indivisível, formulado pela requerente e expressamente anuído pelos demais condôminos em petições acostadas aos autos. O imóvel objeto da lide, conforme demonstrado na Matrícula nº 2.970 do Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca (v. Id n.º 9540249284), possui área total de 5.630 m² e edificações com área construída de 593,79 m², sendo composto por duas residências. O bem foi adquirido pelos litigantes por adjudicação em processo trabalhista nº 00848/2002-53.03.00-8, oriundo da Vara do Trabalho de Caxambu/MG, com distribuição das frações ideais entre os coproprietários na seguinte proporção: Maria José Pereira Prince (22%), João Batista de Moura (16,43%), Paulo Roberto de Almeida Junior (19,59%), Espólio de Wagner Valério (5%), Maria Aparecida Cruz (2,307505%) e Mariana Aparecida Pereira e Oliveira. A caracterização do imóvel como bem indivisível restou comprovada não apenas por suas características físicas (área de 5.630 m² com edificações de 593,79 m² que não comportam divisão cômoda), mas também por parecer jurídico exarado pelo setor jurídico do Município de Carmo de Minas (v. Id n.º 9540260336), que atestou expressamente a impossibilidade de desmembramento do Chacreamento Pomares. O parecer técnico municipal concluiu que o loteamento não possui regularização urbanística perrmitindo o desmembramento das unidades, configurando-se hipótese de bem indivisível por natureza e por destinação. Assim, restou configurada a hipótese do art. 1.322 do Código Civil, que disciplina a alienação judicial de coisa indivisível quando os consortes não quiserem adjudicá-la a um só. O direito à extinção do condomínio sobre bem indivisível constitui direito potestativo de qualquer condômino, conforme expressamente previsto no art. 1.320 do Código Civil, que dispõe ser lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum a qualquer tempo. Trata-se de direito subjetivo do coproprietário insatisfeito com a situação de indivisão, que não depende da anuência dos demais consortes para seu exercício. Ninguém pode ser compelido a permanecer eternamente em condomínio, sendo assegurado a qualquer condômino o direito de promover a extinção da comunhão mediante alienação judicial da coisa comum. Nesse sentido, colhe-se o seguinte precedente do Superior Tribunal de Justiça: “EMENTA- DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO DE BEM IMÓVEL INDIVISÍVEL. EXTINÇÃO. DIREITO POTESTATIVO DO CONDÔMINO. ALIENAÇÃO JUDICIAL DA TOTALIDADE DO BEM. POSSIBILIDADE. ART. 1.320 DO CÓDIGO CIVIL. PENHORA E CONSTRIÇÃO JUDICIAL. LIMITAÇÃO À QUOTA-PARTE DO DEVEDOR. PRINCÍPIO DA RESPONSABILIDADE PATRIMONIAL. PRESERVAÇÃO DO QUINHÃO DE TERCEIRO COPROPRIETÁRIO.1. É direito potestativo do condômino de bem imóvel indivisível promover a extinção do condomínio mediante alienação judicial da coisa. Ninguém pode ser compelido a permanecer eternamente em condomínio (art. 1.320 do Código Civil). Precedentes.2. De acordo com a jurisprudência deste STJ, "a alienação judicial do bem indivisível será por inteiro, cabendo aos demais coproprietários o recebimento de suas quotas-partes no produto da alienação do bem" (AgInt no AREsp 2.037.488/PR, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, j. em 26/9/2022, DJe de 29/9/2022).3. A penhora, como ato de afetação e individualização de bens destinados à satisfação do crédito, constitui gravame imposto pela atuação jurisdicional que não pode ultrapassar o patrimônio do devedor ou de eventuais responsáveis pelo débito, razão pela qual, em se tratando de imóvel indivisível, a constrição deve ficar adstrita à quota-parte titularizada pelo executado, preservando-se o quinhão de coproprietário alheio à execução em observância ao princípio da responsabilidade patrimonial. Precedentes.4. Agravo interno a que se nega provimento”. (AgInt nos EDcl nos EDcl no AgInt no REsp n. 2.125.184/MG, relator Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 18/5/2026, DJEN de 21/5/2026.) No caso dos autos, verifica-se que o Espólio de Wagner Valério, representado por Maristela Aparecida de Mello Valério, não se opôs à venda do imóvel, manifestando anuência expressa à alienação judicial com reserva de sua cota-parte (v. Id n.º 10178455563). Da mesma forma, Mariana Aparecida Pereira e Oliveira concordou expressamente com a venda do imóvel (v. Id n.º 10722304006), reservando-se o direito de receber sua quota-parte no produto da alienação. Maria Aparecida Cruz, regularmente citada, não apresentou contestação nem manifestou oposição à pretensão autoral. Assim, verifica-se que a alienação judicial do mencionado imóvel conta com a anuência expressa da maioria dos condôminos, pois formularam petições nos autos requerendo a venda do bem e a reserva de suas quotas-partes no produto da alienação, demonstrando consenso quanto à forma de extinção do condomínio. Quanto à possibilidade de adjudicação do imóvel a um só dos condôminos com indenização dos demais, verifica-se que nenhum dos coproprietários manifestou interesse nesse sentido. A requerente não demonstrou interesse em adjudicar o imóvel para si, nem os demais condôminos manifestaram pretensão de adquirir as quotas-partes dos demais consortes. Diante da ausência de interesse na adjudicação e do consenso das partes quanto à alienação judicial, impõe-se a homologação do pedido de venda do bem em leilão público, com repartição do apurado na proporção das frações ideais de cada condômino, nos termos do art. 730 do Código de Processo Civil. 4 - Ante o exposto, HOMOLOGO o pedido de alienação judicial do imóvel formulado pela requerente e anuído pelos demais condôminos. Para tanto, decido: (a) determino a alienação judicial do imóvel Chacreamento Pomares, Lote 02, Quadra 04, com área de 5.630 m², situado nesta cidade à Rua Delmar da Costa Villela, nº 112, bairro Pomares, registrado na Matrícula nº 2.970 do Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca, com venda em leilão público e nos termos dos arts. 730 e 879 a 903, todos do Código de Processo Civil, pelo valor de R$ 1.575.000,00 (um milhão, quinhentos e setenta e cinco mil reais) apurado na perícia judicial (v. Id n.º 10644722454), com observância do direito de preferência dos condôminos, na forma dos arts.504 e 1.322, ambos do Código Civil. (b) determino a repartição do produto da alienação judicial na proporção das frações ideais de cada condômino, conforme estabelecido na Matrícula nº 2.970, do Cartório de Registro de Imóvesi desta Comarca. 5 – NOMEIO para a realização do leilão judicial a empresa Minas Gerais Leilões, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 04.836.165/0001-59, com sede à Rua Idalina Dornas, nº 13, Bairro Universitário, em Itaúna/MG, CEP 35.681-156, telefone (37) 3243-6174, e-mail minasgeraisleiloes@minasgeraisleiloes.com.br, que deverá observar as seguintes regras: (a) a comissão do leiloeiro será fixada em 5% (cinco por cento) sobre o valor da arrematação, a ser paga pelo arrematante, nos termos da legislação de regência; (b) em caso de insucesso do leilão, de adjudicação, de remição ou de acordo entre as partes antes da realização do certame, não será devida comissão ao leiloeiro nomeado; (c) o leiloeiro deverá observar integralmente os deveres e as vedações previstos na Portaria nº 772/PR/2018 do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais e no art. 884 do Código de Processo Civil, prestando informações periódicas a este Juízo sobre o andamento dos trabalhos, recolhendo as custas e taxas devidas e adotando todas as providências necessárias à ampla divulgação do certame. 6 - O edital de leilão deverá ser publicado com observância dos arts. 886 e 887 do Código de Processo Civil, devendo conter descrição detalhada do imóvel, localização, área total, área construída, matrícula, avaliação judicial, condições de venda, forma de pagamento, ônus e gravames eventualmente incidentes e demais informações relevantes à participação de interessados. O pagamento deverá observar as seguintes condições: (a) lance à vista com pagamento integral no ato da arrematação, mediante depósito judicial ou guia específica; ou (b) pagamento de 50% (cinquenta por cento) do valor do lance à vista no ato da arrematação, com o restante em até 30 (trinta) dias, garantido o depósito em Juízo, sob pena de resolução da arrematação e aplicação das sanções legais. Considera-se preço vil o lance inferior a 70% (setenta por cento) do valor da avaliação, ou seja, inferior a R$ 1.102.500,00 (um milhão, cento e dois mil e quinhentos reais), não sendo admitida arrematação por valor abaixo desse patamar mínimo. 7 - Determino a intimação pessoal das partes, dos seus advogados e de eventuais credores com penhora, hipoteca, alienação fiduciária ou outro gravame averbado na matrícula do imóvel, com antecedência mínima de 05 (cinco) dias da data designada para o leilão, a fim de que tenham ciência do certame e, querendo, exerçam o direito de preferência previsto nos arts.504 e 1.322 do Código Civil , em condições iguais de oferta com terceiros estranhos à comunhão. Cumpra-se. Intimem-se. Dil-se. Carmo de Minas, 28 de agosto de 2026. AFONSO CARLOS PEREIRA DA SILVA Juiz de Direito Mat. TJ. 1980-2