5000860-94.2023.4.03.6108

PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Federal de Bauru Rua Araújo Leite, 39-57, Vila Aeroporto Bauru, Bauru - SP - CEP: 17012-432 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO (137) Nº 5000860-94.2023.4.03.6108 AUTOR: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) AUTOR: FERNANDA ONGARATTO DIAMANTE - SP243106-B ADVOGADO do(a) AUTOR: ANTONIO KEHDI NETO - SP111604 REU: K3 ADMINISTRADORA DE BENS PROPRIOS LTDA, MEI ADMINISTRADORA DE BENS PROPRIOS LTDA. ADVOGADO do(a) REU: IGOR RODRIGO NOGUEIRA - SP391294 SENTENÇA I – RELATÓRIO Cuida-se de dois embargos de declaração opostos contra a sentença de ID 576930303, que julgou procedentes os pedidos da presente ação renovatória, renovando a locação não residencial do imóvel situado na Rua Dr. Altino Arantes, nº 521, Centro, Casa Branca/SP, pelo prazo de 60 (sessenta) meses, de 01 de novembro de 2023 a 31 de outubro de 2028, ao valor mensal de R$ 27.200,00 (vinte e sete mil e duzentos reais), corrigido anualmente pelo IGP-M, com condenação das rés à restituição das diferenças pagas a maior e ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais no valor de R$ 14.333,52 (quatorze mil, trezentos e trinta e três reais e cinquenta e dois centavos). A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF (ID 578674922) sustenta omissão da sentença quanto à incidência de correção monetária e juros moratórios sobre os honorários advocatícios sucumbenciais, arbitrados em quantia certa, requerendo esclarecimento expresso a respeito dos consectários da condenação, sem pretensão modificativa. Intimadas, as rés apresentaram manifestação (ID 588753422), pugnando pela rejeição, ao argumento de que tais consectários decorrem automaticamente da lei e da jurisprudência consolidada. As rés MEI ADMINISTRADORA DE BENS PRÓPRIOS LTDA. e K3 ADMINISTRADORA DE BENS PRÓPRIOS LTDA. (ID 579485882), por sua vez, apontam três vícios: (i) omissão quanto ao art. 71, inciso II, da Lei nº 8.245/91 — exato cumprimento do contrato em curso —, diante do inadimplemento do IPTU do exercício de 2019, quitado apenas em maio de 2022; (ii) contradição entre o reconhecimento da data-base pericial (novembro de 2023) e a fixação do aluguel em valor lastreado em laudo da autora com data-base anterior (novembro de 2022); e (iii) omissão quanto à natureza jurídica built to suit do contrato e aos efeitos do art. 54-A da Lei nº 8.245/91 sobre as condições da renovação. É o relatório. Passo a decidir, apreciando os embargos separadamente, na ordem em que opostos. II – FUNDAMENTAÇÃO Ambos os embargos são tempestivos e próprios, deles conhecendo. Os embargos de declaração, nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil, destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia pronunciar-se o juízo, ou corrigir erro material, não se prestando, em regra, ao rejulgamento da causa. É à luz desses estritos contornos que passo a apreciar, de forma apartada, cada um dos aclaratórios. A) DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (ID 578674922) A.1 – Dos consectários da verba honorária A embargante aponta omissão quanto à correção monetária e aos juros moratórios incidentes sobre os honorários sucumbenciais arbitrados em quantia certa, ao fundamento de que, por não terem sido fixados como percentual sobre base de cálculo atualizável, far-se-ia necessária a manifestação expressa do Juízo sobre a respectiva atualização. Razão, contudo, não lhe assiste. A incidência de correção monetária e de juros de mora sobre a verba honorária decorre de imposição legal cogente, independentemente de menção expressa na sentença. No ponto, impõe-se, todavia, distinguir as hipóteses. A Súmula 14 do Superior Tribunal de Justiça enuncia: Arbitrados os honorários advocatícios em percentual sobre o valor da causa, a correção monetária incide a partir do respectivo ajuizamento. O referido enunciado, contudo, rege situação diversa da presente, porquanto cuida de honorários arbitrados em percentual sobre o valor da causa. Na espécie, a verba honorária foi fixada em quantia certa e líquida — R$ 14.333,52 —, hipótese em que a correção monetária incide a partir da data do respectivo arbitramento, isto é, da própria sentença. Os juros de mora, de seu turno, fluem a partir do trânsito em julgado, momento em que a obrigação se torna exigível. De um modo ou de outro, cuida-se de consectários que emanam diretamente da lei, dispensando pronunciamento expresso. Não há, pois, omissão a ser suprida. A ausência de reprodução, na parte dispositiva, de consequência jurídica que já emana diretamente da lei não configura vício de integração, sob pena de se converter o recurso aclaratório em instrumento de mera reiteração do óbvio, em desvirtuamento de sua função processual. Nesse ponto, assiste razão às rés, quando aduzem, em sua manifestação (ID 588753422), que não se exige do magistrado a repetição daquilo que a lei já impõe de forma compulsória. Fica, todavia, consignado — a bem da segurança jurídica e para afastar qualquer controvérsia na fase de cumprimento — que, sobre os honorários advocatícios sucumbenciais fixados em R$ 14.333,52, incidirão correção monetária a contar da data da sentença e juros de mora a partir do trânsito em julgado. Os embargos da autora, portanto, devem ser rejeitados, na forma consignada. B) DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DE MEI E K3 (ID 579485882) B.1 – Da alegada omissão quanto ao art. 71, inciso II, da Lei nº 8.245/91 (exato cumprimento do contrato) Assiste parcial razão às embargantes quanto à existência de omissão formal. Ao examinar a regularidade do locatário, a sentença enfrentou a questão do IPTU sob o prisma do art. 71, inciso III, da Lei nº 8.245/91 (quitação dos impostos e taxas cujo pagamento incumbia ao locatário), sem apreciar expressamente o inciso II do mesmo dispositivo (exato cumprimento do contrato em curso), argumento autonomamente deduzido na contestação. A circunstância autoriza a integração do julgado, nos termos do art. 1.022, parágrafo único, inciso II, combinado com o art. 489, §1º, inciso IV, ambos do Código de Processo Civil. Passo a suprir a omissão. O art. 71, inciso II, da Lei nº 8.245/91 exige, como pressuposto da renovação, a prova do exato cumprimento do contrato em curso. Tal exigência, contudo, não se traduz em perfeição absoluta e ininterrupta ao longo de toda a vigência contratual, mas na demonstração de cumprimento substancial das obrigações e, sobretudo, na inexistência de inadimplemento subsistente ao tempo da propositura da ação renovatória. Interpretação diversa conduziria a resultado desarrazoado, pois qualquer atraso pontual, ainda que já purgado, aniquilaria o direito potestativo à renovação, em frontal descompasso com a finalidade protetiva do instituto e com o princípio da conservação dos contratos. No caso concreto, o inadimplemento do IPTU do exercício de 2019 foi integralmente regularizado em maio de 2022, portanto anteriormente ao ajuizamento da demanda, ocorrido em 22 de março de 2023. Cuida-se de inadimplemento isolado, pretérito e já sanado, que não subsiste ao tempo da ação e não descaracteriza o cumprimento substancial do contrato. A mora tributária, uma vez purgada antes da propositura, não constitui óbice ao exercício do direito de renovação, seja sob o enfoque do inciso II, seja sob o do inciso III do art. 71 da Lei nº 8.245/91. Assim, ainda que apreciada sob o enfoque autônomo do inciso II do art. 71, a pretensão renovatória permanece hígida, encontrando-se satisfeito o requisito legal. A integração ora promovida não altera a conclusão da sentença, acolhendo-se os embargos, neste ponto, tão somente para integrar a fundamentação, sem efeito infringente. B.2 – Da alegada contradição entre a data-base pericial e o valor do aluguel fixado Sustentam as embargantes haver contradição entre o reconhecimento, pela sentença, de que a data-base pericial (novembro de 2023) atende ao art. 72, inciso II, da Lei nº 8.245/91, e a fixação do aluguel em valor supostamente lastreado no laudo unilateral da autora, elaborado com data-base anterior (novembro de 2022). A contradição não se verifica. A sentença não fixou o aluguel renovado com fundamento no laudo unilateral da autora, tampouco em razão de sua data-base. Ao contrário, reconheceu expressamente que o valor locativo de mercado, apurado pela perícia judicial na data-base de novembro de 2023 — R$ 20.758,40 (vinte mil, setecentos e cinquenta e oito reais e quarenta centavos) —, constitui a avaliação tecnicamente adequada, tendo afastado, no mérito, as impugnações das rés ao laudo pericial. Ocorre que o valor de mercado apurado pelo perito revelou-se inferior ao próprio valor proposto pela autora na petição inicial (R$ 27.200,00). Por força do princípio da congruência (arts. 141 e 492 do CPC), é vedado ao juízo fixar o aluguel renovado em patamar inferior ao ofertado pela própria locatária, sob pena de proferir decisão ultra petita em prejuízo do autor. Foi precisamente por essa razão — e não por adesão ao laudo da autora ou à sua data-base — que a sentença fixou o aluguel renovado em R$ 27.200,00. Vê-se, pois, que as proposições operam em planos distintos e inteiramente compatíveis: no plano do mérito probatório, a sentença acolheu a avaliação pericial de novembro de 2023 (R$ 20.758,40); no plano processual, aplicou o limite da congruência, elevando o valor fixado ao piso da proposta autoral (R$ 27.200,00). Não há, portanto, contradição lógica alguma, mas rigorosa coerência entre a fundamentação e o dispositivo. Pela mesma razão, descabe a pretensão das embargantes de fixação do aluguel em R$ 35.800,00 (trinta e cinco mil e oitocentos reais) com base em seu laudo particular: tal avaliação não foi acolhida no mérito, tendo prevalecido a perícia judicial, que apontou valor de mercado sensivelmente inferior. A adoção do valor pretendido pelas rés implicaria, ademais, revisão do próprio julgamento, o que refoge aos estreitos limites dos embargos de declaração. Rejeitam-se, pois, os embargos quanto a este ponto, prestados os esclarecimentos supra. B.3 – Da alegada omissão quanto à natureza built to suit e ao art. 54-A da Lei nº 8.245/91 Assiste razão às embargantes quanto à existência de omissão. A tese da natureza built to suit do contrato foi expressamente deduzida na contestação (ID 298377833) e não foi objeto de apreciação na sentença, que se limitou a examinar os requisitos dos arts. 51 e 71 a 75 da Lei nº 8.245/91, sem enfrentar o argumento relativo ao regime especial do art. 54-A. Tratando-se de argumento com aptidão, em tese, para influir no resultado do julgamento, a ausência de manifestação configura omissão, nos termos do art. 1.022, parágrafo único, inciso II, combinado com o art. 489, §1º, inciso IV, do Código de Processo Civil. Passo a integrar a sentença, suprindo a omissão apontada. Sustentam as rés que o contrato possui natureza de built to suit, modalidade regulada pelo art. 54-A da Lei nº 8.245/91, na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma do imóvel segundo as especificações do pretendente à locação, prevalecendo as condições livremente pactuadas e, em especial, a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato (§1º). A tese, contudo, não prospera, por dupla e autônoma ordem de fundamentos: primeiro, porque o contrato primitivo não ostenta a natureza de built to suit; segundo, porque, ainda que assim não fosse, o regime especial do art. 54-A ter-se-ia exaurido com o encerramento do contrato primitivo, não alcançando a renovação ora deferida. (a) O contrato primitivo não ostenta natureza de built to suit A caracterização do built to suit não se presume: exige a presença de elementos objetivos precisos, notadamente a assunção, pelo locador, do encargo de construir, adquirir ou reformar substancialmente o imóvel segundo especificações do locatário, com a correspondente estruturação do aluguel de modo a remunerar o retorno desse investimento. É essa peculiaridade que justifica a proteção especial conferida à avença — tal como assentado pelo Egrégio Tribunal Regional Federal da 3ª Região: CIVIL. LOCAÇÃO. REVISIONAL. CONTRATO ATÍPICO. "BUILT TO SUIT". CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. OITIVA DE ASSISTENTE TÉCNICO QUE APRESENTOU LAUDO PERICIAL DIVERGENTE. DESPICIENDA. MATÉRIA DE DIREITO. ADEQUAÇÃO DO VALOR MENSAL DA LOCAÇÃO À REALIDADE DE MERCADO. INVIABILIDADE. CONTRATO PARITÁRIO. ATUALIZAÇÃO PELO IGP-M. VALIDADE E EFICÁCIA DO AJUSTE. RECURSO DESPROVIDO. 1 - O juiz é o destinatário da prova, cabendo a ele, dentro do seu livre convencimento, dispensar a produção de provas que julgar desnecessárias. Na hipótese, a manifestação do assistente técnico da autora consta dos autos (laudo divergente de fls. 551/573), sendo efetivamente despicienda sua oitiva. 2- As operações imobiliárias denominadas "built to suit" podem ser traduzidas como uma construção sob medida. Consistem em um negócio jurídico similar, em alguns pontos, ao contrato de locação, no qual, todavia, uma parte se encarrega de construir um imóvel customizado para as necessidades do contratante e este se obriga a locar o bem por prazo determinado, por um valor mensal correspondente não somente à contraprestação pelo uso e gozo do imóvel, mas também para remunerar os custos de aquisição do terreno e da construção do imóvel pelo locatário, bem como o capital investido. 3 - Tipo de negócio jurídico que não se submete preferencial ou exclusivamente à Lei do Inquilinato. 4 - Contrato paritário, ou seja, as partes se encontram em situação de igualdade e as cláusulas foram livremente pactuadas, não havendo falar na imposição unilateral de condição, típica dos contratos de massa (por adesão), os quais se submetem a regramento específico e admitem certa relativização, razão pela qual descabe discussão acerca da validade ou eficácia do negócio jurídico entabulado entre as partes. 5 - Não se pode admitir a pretensão da autora de promover revisão do contrato firmado entre as partes com escopo de adequar o aluguel mensal pactuado à realidade de mercado, como se de contrato típico de locação se tratasse. 6 - A única razão da alteração dos valores pactuados foi a correção pelo índice IGP-M, divulgado pela FGV, o qual, nos termos da cláusulas 5.1 e 5.2 foi eleito livremente entre as partes como fator de reajuste anual. Ora, se o quantum originalmente pactuado afigurava-se razoável para a autora, não há que se falar em onerosidade excessiva, na medida em que o reajuste decorreu apenas da aplicação do fator de correção escolhido pelas partes, importando entendimento diverso em violação ao princípio do pacta sunt servanda. 7 - Preliminar rejeitada. 8 - Apelação desprovida. (TRF 3ª Região, PRIMEIRA TURMA, Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 1661321 - 0009769-36.2006.4.03.6100, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL JOSÉ LUNARDELLI, julgado em 29/11/2011, e-DJF3 Judicial 1 DATA:12/01/2012) Confrontados esses parâmetros com o instrumento efetivamente firmado pelas partes em 29 de abril de 2013 (ID 279652857), nenhum dos elementos característicos da modalidade se faz presente. Em primeiro lugar, o negócio jurídico foi designado como simples "Contrato de Locação de Bem Imóvel", sem qualquer referência à modalidade built to suit ou ao art. 54-A da Lei nº 8.245/91, tendo as partes submetido a avença ao regime geral da Lei do Inquilinato e à Lei nº 8.666/93, na hipótese de contratação direta do art. 24. É de registrar, ademais, que na contestação as rés não indicaram cláusula alguma do contrato que amparasse a alegada natureza especial, limitando-se a afirmá-la e a transcrever cláusula pertencente a instrumento diverso, celebrado entre outras partes, o que evidencia a fragilidade da tese. Em segundo lugar — e de modo decisivo —, o contrato não impõe aos locadores qualquer obrigação de construir, adquirir ou reformar substancialmente o imóvel segundo especificações da locatária. Em terceiro lugar, a Cláusula Quarta, §2º, do contrato, ao tratar das condições decorrentes da peculiaridade do imóvel, consignou expressamente: Parágrafo Segundo – Considerando a peculiaridade do imóvel descrito no preâmbulo é ajustada a seguinte condição: 'Não se aplica'. Justamente no espaço contratual reservado ao registro de eventuais condições especiais — onde uma cláusula built to suit necessariamente figuraria —, as partes declararam, de forma inequívoca, que nada havia a ajustar. Tal registro afasta a existência de qualquer regime diferenciado sobre a avença. Em quarto lugar, a estrutura remuneratória do contrato é incompatível com o built to suit. A Cláusula Quinta, §1º, fixou aluguel mensal de R$ 23.000,00 (vinte e três mil reais), reajustável anualmente pelo IGP-M, sem qualquer componente destinado à amortização de investimento ou ao retorno de capital empregado em obra. Cuida-se de aluguel que remunera exclusivamente o uso e gozo do bem, estrutura típica da locação comercial ordinária, e não da modalidade especial invocada, na qual, como visto, a contraprestação abrange também os custos da construção e o capital investido. Em quinto lugar, a Cláusula Oitava, §5º, estabeleceu multa de 10% (dez por cento) sobre o valor restante do contrato em caso de rescisão antecipada pela locatária, modelo incompatível com o art. 54-A, §2º, da Lei nº 8.245/91, que, para os contratos built to suit, vincula a multa à soma dos aluguéis a receber até o termo final da locação, como forma de assegurar o retorno do investimento. A convergência de todos esses elementos — denominação comum, ausência de encargo construtivo do locador, registro expresso de "Não se aplica", aluguel simples sem amortização de investimento e multa própria da locação ordinária — conduz à inarredável conclusão de que o contrato primitivo não ostenta natureza de built to suit, não incidindo, por conseguinte, o regime especial do art. 54-A da Lei nº 8.245/91. (b) Ainda que assim não fosse, o regime do art. 54-A ter-se-ia exaurido com o contrato primitivo Ainda que se admitisse, por mera hipótese argumentativa, a natureza built to suit do contrato primitivo — o que se afirma apenas para completude —, o regime especial do art. 54-A ter-se-ia exaurido com o encerramento daquele ajuste, não alcançando a renovação ora deferida. O regime especial tem fundamento econômico preciso: o locador investe na construção ou reforma do imóvel segundo as necessidades do locatário e, em contrapartida, o aluguel é dimensionado para assegurar o retorno integral desse investimento ao longo do prazo contratual. Por isso mesmo, a renúncia à revisão prevista no §1º opera durante o prazo de vigência do contrato. É o que se extrai dos arts. 4º e 54-A da Lei de Locações: Art. 4° Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012) § 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012) § 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012) O contrato primitivo — firmado para o período de 01 de novembro de 2013 a 31 de outubro de 2018 — teve seu vencimento em 2018 e, com ele, teria se encerrado o prazo necessário à remuneração do negócio jurídico original. Se as partes tivessem o objetivo de ajustar contratação dessa natureza, deveriam ter dimensionado, ao tempo da celebração, o prazo e os valores suficientes para assegurar o retorno integral do investimento realizado pelo locador. Decorrido esse período, o regime especial teria o exaurimento juntamente com o contrato que lhe dava suporte. A prorrogação da avença, formalizada pelo Termo Aditivo de 30 de janeiro de 2018 (ID 305107096), que estendeu o prazo por mais 60 (sessenta) meses, de 01 de novembro de 2018 a 31 de outubro de 2023, não renovaria as garantias e os efeitos especiais do contrato primitivo se fosse built to suit. Se o imóvel foi eventualmente adaptado para atender às necessidades específicas da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e o prazo originalmente ajustado para remuneração do investimento já teria se esgotado, não haveria base jurídica para opor, em prorrogação subsequente, as restrições próprias daquela modalidade; o aluguel, nesse novo período, deveria observar o valor de mercado — precisamente o objeto da presente ação renovatória. (c) Conclusão quanto ao ponto Seja porque o contrato primitivo não ostenta natureza de built to suit, seja porque, ainda que a ostentasse, o regime do art. 54-A ter-se-ia exaurido com o encerramento daquele ajuste, resta afastada a tese de vigência do regime especial para o período renovado de 01 de novembro de 2023 a 31 de outubro de 2028. Aplicável, pois, o regime geral da Lei nº 8.245/91, segundo o qual o aluguel da renovação deve observar o valor de mercado, apurado, no caso, pela perícia judicial em R$ 20.758,40 — valor este que, por força da congruência já examinada no item B.2, foi elevado ao piso da proposta autoral de R$ 27.200,00. A integração ora promovida, portanto, reforça a fundamentação do julgado e mantém incólume o valor fixado, não infirmando o dispositivo sentencial. Acolhem-se os embargos das rés, neste ponto, tão somente para integrar a fundamentação nos termos acima, sem efeito infringente. III – DISPOSITIVO Ante o exposto: 1) CONHEÇO de ambos os embargos de declaração, porquanto tempestivos; 2) REJEITO os embargos de declaração opostos pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF (ID 578674922), consignando, todavia, para afastar controvérsias na fase de cumprimento, que, tratando-se de honorários advocatícios sucumbenciais arbitrados em quantia certa, sobre eles incidem correção monetária a partir da data da sentença e juros de mora a partir do trânsito em julgado, por força de lei, e 3) ACOLHO PARCIALMENTE os embargos de declaração opostos por MEI ADMINISTRADORA DE BENS PRÓPRIOS LTDA. e K3 ADMINISTRADORA DE BENS PRÓPRIOS LTDA. (ID 579485882), sem efeitos infringentes, apenas para integrar a fundamentação da sentença (ID 576930303) quanto ao exato cumprimento do contrato em curso (art. 71, inciso II, da Lei nº 8.245/91) e quanto à natureza jurídica do contrato e à inaplicabilidade do art. 54-A da Lei nº 8.245/91 ao período renovado, bem como para esclarecer a inexistência de contradição quanto ao valor do aluguel fixado, tudo nos termos da fundamentação supra, REJEITANDO-OS quanto à pretensão infringente e mantendo-se íntegro o dispositivo da sentença embargada. Publique-se. Intimem-se. Bauru/SP, data da assinatura eletrônica. MAYCON MICHELON ZANIN Juiz Federal Substituto