5000860-73.2021.8.13.0346

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Jaboticatubas / Vara Única da Comarca de Jaboticatubas Avenida Benedito Valadares, 52, Fórum Doutor José Sérvulo Costa, Centro, Jaboticatubas - MG - CEP: 35830-000 PROCESSO Nº: 5000860-73.2021.8.13.0346 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material] AUTOR: ROGERIO ALVARENGA DA SILVA CPF: 153.895.291-20 RÉU: RESERVA REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. CPF: 09.347.083/0001-64 VISTOS ETC. Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS ajuizada por ROGÉRIO ALVARENGA DA SILVA em face de RESERVA REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A., partes devidamente qualificadas nos autos. Na peça exordial (ID 4989933038), o autor sustenta ter firmado com a ré, em 20 de dezembro de 2010, contrato particular de promessa de compra e venda referente ao lote 12 da quadra 05, no Condomínio Hípica, integrante do complexo "Reserva Real". Posteriormente, em 24 de junho de 2011, as partes celebraram termo aditivo para permuta da unidade, passando o objeto a ser o lote 01 da quadra 44, localizado no Condomínio Golf Resort, com área de 1.233,14 m². O preço ajustado foi de R$ 247.306,00, além de encargos de corretagem. Informa o autor que o prazo para a conclusão das obras de infraestrutura seria 31 de dezembro de 2012, admitida prorrogação por 120 dias. Afirma que já efetuou o pagamento do montante histórico de R$ 195.051,67. Aduz, contudo, que o empreendimento encontra-se abandonado e com obras paralisadas desde o período compreendido entre 2014 e 2020, sem qualquer retorno por parte dos prepostos da ré. Menciona que o local não possui condições de habitação, carecendo da infraestrutura mínima prometida e de todos os itens de lazer que qualificavam o projeto como de "alto luxo". Aduz que, embora a ré tenha enviado comunicações sobre o reinício das obras em dezembro de 2020, o quadro fático de inabitabilidade persiste. Pugna, assim, pela rescisão do contrato por culpa exclusiva da vendedora, com a restituição integral das quantias pagas, incluindo comissão de corretagem, declaração de inexistência de débitos de IPTU e condomínio, além de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00. Juntou documentos (ID 4990157993 a ID 4990328030). Instado a comprovar hipossuficiência (ID 5145878098), o autor optou pelo recolhimento das custas processuais (ID 5486178061). A tentativa de conciliação restou infrutífera (ID 9225033083). A ré apresentou contestação (ID 9435482895), arguindo, prejudicialmente, a prescrição trienal da pretensão reparatória. Em sede preliminar, sustentou sua ilegitimidade passiva quanto à restituição da comissão de corretagem, taxas condominiais e IPTU. No mérito, alegou que o loteamento foi devidamente entregue em conformidade com o cronograma, destacando a emissão do Termo de Verificação de Obras (TVO) pela Prefeitura de Jaboticatubas em 21 de março de 2013 e a obtenção de Licença de Operação (LO). Afirmou que a infraestrutura básica (asfalto, água e luz) foi concluída e que eventuais falhas na rede elétrica decorrem de furtos de cabos, cuja manutenção competiria ao condomínio já constituído. Defendeu a inexistência de obrigação de entrega simultânea das áreas de lazer e a validade das cláusulas contratuais. Pugnou pela improcedência total dos pedidos. Juntou documentos (ID 9435483195 a ID 9435483944). Impugnação à contestação encartada no ID 9565978097, na qual o autor rechaçou as preliminares e reforçou a tese de inadimplemento absoluto da ré, apresentando fotografias recentes que demonstrariam o estado de abandono do empreendimento. Decisão de saneamento e organização do processo (ID 9782998822) postergou a análise da prescrição e ilegitimidade para a sentença e deferiu a produção de prova pericial e documental suplementar. O laudo pericial técnico foi juntado no ID 10243986757 (e complementos nos IDs 10244000127 e 10243999224), acompanhado de farto relatório fotográfico. O perito concluiu que, embora a infraestrutura básica tenha sido formalmente atestada pelo poder público em 2013, o condomínio não possui moradores, as áreas de lazer (Star Club, campos de golfe e hípica) não foram concluídas — com terraplenagem perdida pelo tempo — e o sistema elétrico foi severamente degradado por furtos ocorridos em 2016, sem reposição efetiva até a data da diligência. As partes manifestaram-se sobre o laudo e apresentaram quesitos complementares (ID 10248785783 e ID 10271647434). Esclarecimentos periciais prestados no ID 10289960732. Em audiência de instrução e julgamento (ID 10448958802), procedeu-se ao depoimento pessoal do autor. As partes desistiram da oitiva de testemunhas. Alegações finais apresentadas pelo autor (ID 10455057014) e pela ré (ID 10470997623), reiterando seus posicionamentos anteriores. Vieram os autos conclusos. DECIDO. A parte ré sustenta que a pretensão autoral estaria fulminada pela prescrição trienal, nos termos do art. 206, § 3º, V, do Código Civil, sob o argumento de que o suposto atraso na entrega teria ocorrido em 2012 e a ação foi ajuizada apenas em 2021. Sem razão a requerida. O pleito principal formulado na exordial é a resolução do contrato por inadimplemento, cumulada com a restituição de valores. Tratando-se de responsabilidade civil decorrente de descumprimento de obrigação contratual, o prazo prescricional aplicável é o decenal, previsto no art. 205 do Código Civil. Conforme entendimento consolidado pela Corte Superior, a pretensão de resolução contratual por inadimplemento não se confunde com a simples reparação civil de natureza extracontratual. Considerando que o inadimplemento imputado (atraso na entrega e paralisação das obras) possui natureza continuada e que o prazo para a entrega final da infraestrutura se esgotou em 2013, o ajuizamento da demanda em 2021 ocorreu dentro do interstício de dez anos. Portanto, REJEITO a prejudicial de prescrição. A ré argui ilegitimidade passiva quanto ao pedido de restituição da comissão de corretagem, IPTU e taxas condominiais, afirmando que tais valores foram pagos a terceiros. No tocante à comissão de corretagem, em que pese o pagamento ter sido direcionado a profissional autônomo ou empresa do ramo, o pedido de restituição fundamenta-se na rescisão do contrato por culpa da vendedora. Nesse cenário, o objetivo é o retorno das partes ao status quo ante, o que impõe à parte culpada a obrigação de recompor todo o prejuízo financeiro experimentado pelo consumidor, inclusive as despesas acessórias para a consecução do negócio que restou frustrado. Quanto ao IPTU e taxas condominiais, a legitimidade da ré para responder pela restituição decorre da tese autoral de que tais encargos foram indevidamente repassados ou cobrados antes da efetiva imissão na posse, a qual teria sido obstada pela mora da requerida. Logo, a legitimidade passiva confunde-se com o mérito da responsabilidade pela inexecução contratual. REJEITO a preliminar. Após o trânsito em julgado da presente decisão, retornem os autos CONCLUSOS. INTIMEM-SE. JABOTICATUBAS, data da assinatura eletrônica. RODRIGO FERNANDO DI GIOIA COLOSIMO Juiz de Direito