5000811-86.2022.8.13.0155

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Caxambu / Vara Única da Comarca de Caxambu Rua Major Penha, 22, Centro, Caxambu - MG - CEP: 37440-000 PROCESSO Nº: 5000811-86.2022.8.13.0155 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Obrigação de Fazer / Não Fazer] AUTOR: CARMEN BEATRIZ VIANA CPF: 304.984.147-87 RÉU: CLOVIS RENATO SOARES DE ALMEIDA CPF: 435.324.706-91 SENTENÇA I. RELATÓRIO Trata-se de ação ordinária ajuizada por Carmen Beatriz Viana, devidamente qualificada nos autos, em face de Clóvis Renato Soares de Almeida, igualmente qualificado. Narrou a autora, em síntese, que firmou contrato de locação residencial com o réu em 01/06/2015, com prazo inicial de 60 meses, prorrogado automaticamente. Alegou que, desde o princípio da relação locatícia, o bem passou a ostentar graves problemas estruturais e construtivos, tais como ausência de calhas pluviais, falhas graves na impermeabilização de paredes confrontantes com barrancos, ineficiência na vedação de janelas e vazamentos ocultos na tubulação hidráulica e na boia da caixa d'água. Afirmou que as falhas estruturais resultaram em goteiras nas salas de estar e de jantar, proliferação severa de bolor, fungos e mofo nos dormitórios, inutilidade das dependências de empregada por insalubridade e elevação exponencial no consumo faturado de água junto à COPASA. Sustentou que, diante da inércia do réu após reiteradas comunicações por e-mail, providenciou reparos emergenciais sob suas expensas. Asseverou que o ambiente úmido agravou o quadro de saúde respiratória de seu companheiro, culminando em seu óbito. Aduziu que, após exigir o reembolso dos valores, foi surpreendida com notificação extrajudicial para desocupação do imóvel para uso de descendente, qualificando o ato como nítida retaliação. Requereu a concessão de tutela antecipada para proibir o réu de praticar atos de desalijo e forçá-lo a iniciar reparos em 7 dias. Ao final, pugnou pela condenação do réu ao ressarcimento de R$ 9.357,65 pelas benfeitorias necessárias efetuadas, indenização pelos móveis e tapetes danificados, restituição dos valores despendidos com contas de água abusivas e reparação por danos morais. O pedido de tutela de urgência foi indeferido pela decisão de ID 9566742829. Citado, o réu ofereceu contestação e reconvenção (ID 9705911886). Arguindo, em sede preliminar, a inépcia da petição inicial quanto ao pleito indenizatório por danos morais, ante a ausência de fixação de valor certo pretendido na peça exordial. No mérito da ação principal, sustentou, em suma, que o imóvel foi edificado com estrita observância das normas técnicas e materiais de excelência, inexistindo vício oculto de construção. Defendeu que as duas casas geminadas possuem padrão idêntico e que apenas a unidade da autora apresentou danos, pois decorrentes de culpa exclusiva da locatária por mau uso. Argumentou que a autora procedeu à instalação inadequada de três aparelhos de ar-condicionado sem anuência ou critério técnico, realizando perfurações nas alvenarias que originaram os focos de infiltração e gotejamento interno. Imputou o mofo ao fato de a autora manter as janelas e portas constantemente vedadas e fechadas, impedindo a necessária circulação de ar, agravada pela manutenção de volumosa quantidade de plantas regadas com mangueira de forma excessiva. Rechaçou os prejuízos materiais alegando falta de exibição de três orçamentos e vício formal na nota fiscal emitida com endereço de tomador diverso. Negou o nexo causal com o óbito do parceiro da autora, pontuando que a morte se deu por infecção generalizada e COVID-19, conforme certidão de óbito. Informou que a autora foi desalijada forçosamente por inadimplemento nos autos de despejo de nº 5001007-56.2022.8.13.0155. Em sede de reconvenção, alegou que a autora restituiu o bem em péssimo estado de conservação, violando os deveres legais e contratuais, exigindo gastos imediatos para recuperação de pintura, massa corrida e umidade. Pugnou pela condenação da reconvinda ao ressarcimento de danos materiais no valor de R$ 3.343,50. Impugnação à contestação e resposta à reconvenção apresentadas em ID 9785446609, acompanhadas de Laudo Técnico de Inspeção Predial (ID 9785443691). Instadas as partes a especificarem provas, deferiu-se a produção de prova documental e oral. Em audiência de instrução e julgamento (ID 10557990768), colheu-se o depoimento das partes e inquiriu-se as testemunhas Marcos Raimundo dos Santos, Aleandro de Jesus Aquino, José Cléber da Silva e Alciano Silva dos Santos. As partes apresentaram suas razões finais escritas em forma de memoriais (IDs 10560273435 e 10568243443). É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. II. FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, afasto a preclusão temporal arguida pela autora em réplica, porquanto a contestação e a reconvenção foram encartadas de forma tempestiva (ID 9705911886), considerando os prazos processuais computados em dias úteis a partir da audiência infrutífera do CEJUSC, suspensões por feriados locais e o recesso forense compreendido no período de 20 de dezembro a 20 de janeiro, na forma do Código de Processo Civil - CPC. Passo à análise da preliminar de inépcia da petição inicial arguida pelo réu sob a alegação de que o pedido de compensação por danos morais carece de valor líquido e determinado. Conquanto o art. 292, V, do CPC estabeleça que o valor pretendido a título de danos morais deva constar expressamente da inicial, verifica-se que o valor global atribuído à causa na exordial (R$ 40.000,00) englobou a pretensão econômica total da autora, servindo como parâmetro estimativo suficiente para balizar a defesa do réu. Ademais, a ausência de especificação estrita do quantum atinente aos danos morais constitui vício sanável que não impede a compreensão do pedido nem inviabiliza o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa, sobretudo quando o mérito pode ser integralmente solvido em favor da ausência de responsabilidade civil, em homenagem ao princípio da primazia do julgamento do mérito (art. 4º e art. 488 do CPC). Assim, REJEITO a preliminar. Presentes os pressupostos processuais de existência e validade e as condições da ação, passo ao exame do mérito da lide principal, que versa sobre a responsabilidade civil do locador pelo ressarcimento de benfeitorias necessárias decorrentes de problemas de infiltração, mofo e vazamentos pluviais e hidráulicos no imóvel alugado, bem como indenização por avarias em bens móveis, reembolso de contas de água e reparação por danos morais. A controvérsia posta em juízo consiste em delinear se os danos observados no curso da locação decorrem de vícios estruturais e construtivos originários do prédio, cuja manutenção incumbe ao locador por força do art. 22, I, III e IV, da Lei nº 8.245/91, ou se derivam de condutas culposas e mau uso por parte da locatária, em descumprimento aos deveres catalogados no art. 23, II e V, do mesmo diploma legal. Analisando detidamente o acervo probatório dos autos, infere-se que a autora não logrou êxito em demonstrar que as infiltrações e o mofo que acometeram o imóvel possuíam natureza puramente estrutural ou originária da construção (art. 373, I, do CPC). Conquanto a autora tenha instruído os autos com laudo pericial unilateral (ID 9785443691) e registros fotográficos expressivos revelando a degradação de revestimentos e pinturas (ID 9477029958), a prova oral produzida sob o crivo do contraditório judicial desconstituiu o nexo causal imputado ao locador. As declarações colhidas em audiência de instrução convergem no sentido de evidenciar que o estado de umidade e mofo nas dependências residenciais derivou de uma concorrência de fatores gerados diretamente pela rotina de utilização do imóvel pela locatária. Em seu depoimento pessoal, o réu asseverou que o imóvel foi entregue em perfeitas condições e que a edificação vizinha, idêntica em projeto e materiais, mantém-se hígida. Esclareceu que as manchas de umidade decorreram do fechamento contínuo dos cômodos associado ao uso ininterrupto de aparelhos de ar-condicionado instalados pela autora sem os devidos cuidados técnicos, além da irrigação diária e excessiva de plantas com mangueira de água em contato com as superfícies das paredes. Esse cenário foi integralmente referendado pelos depoimentos das testemunhas. A testemunha Aleandro de Jesus Aquino, eletricista que atuou na fase originária das obras, aduziu que as perfurações nas paredes efetuadas para a instalação dos aparelhos de ar-condicionado, quando executadas à margem de procedimentos adequados de impermeabilização e drenagem, geram refluxo de umidade e infiltrações localizadas nas alvenarias internas. Relatou ter presenciado manchas compatíveis com tal falha operacional, aditando que a manutenção de janelas e portas fechadas de maneira estanque atua como elemento catalisador para o mofo. No mesmo sentido, a testemunha Alciano Silva dos Santos confirmou a identidade de projetos e insumos e atestou que as vistorias realizadas no imóvel evidenciaram manchas internas e externas originadas pelo descarte inadequado de água condensada dos ares-condicionados e pela lavagem frequente das paredes externas. Esclareceu, de forma peremptória, que a parcela da residência que confronta com o barranco recebeu a devida e correta impermeabilização durante a execução estrutural da obra. Ademais, os depoimentos prestados por Marcos Raimundo dos Santos, José Cléber da Silva e pelo próprio Alciano confirmaram que a locatária mantinha o imóvel predominantemente fechado. A testemunha José Cléber da Silva, jardineiro que prestou serviços diários na residência por onze meses, asseverou que regava expressiva quantidade de espécimes vegetais distribuídas pelas varandas do prédio, efetuando lavagens constantes das respectivas superfícies, o que se coaduna com a tese de saturação por umidade superficial gerada pela própria ocupante. Dessa forma, conclui-se que as despesas suportadas pela autora na execução das reformas descritas no e-mail de cobrança e instrumentalizadas pela nota fiscal não se enquadram na categoria de benfeitorias necessárias decorrentes de vício do bem, mas sim em obras de recomposição decorrentes do desgaste gerado pelo uso inadequado e modificações estruturais desprovidas de acompanhamento técnico e autorização do proprietário. Aplica-se à hipótese o disposto no art. 23, V, da Lei do Inquilinato, que impõe ao locatário o ônus exclusivo de reparar os estragos verificados no imóvel provocados por si ou por seus prepostos. Não subsiste, outrossim, o direito à dedução de aluguéis estipulado na cláusula 14ª do contrato (ID 9514026972), haja vista que a prerrogativa pressupõe a omissão do locador perante reparos de sua legítima obrigação legal, o que não se verifica quando os danos são causados pela própria conduta da inquilina. Ademais, restou inconteste que a autora não apresentou os orçamentos exigidos para balizamento de preços de mercado, promovendo intervenções unilaterais. Ausente ato ilícito imputável ao locador, improcedem de igual modo os pedidos de indenização por danos materiais fundados na alegada destruição de móveis, tapetes e quadros, bem como o pedido de restituição de faturas emitidas pela COPASA. No que concerne ao pleito de compensação por danos morais, este se mostra manifestamente improcedente. A configuração da responsabilidade civil e do correlato dever de indenizar exige a concorrência inequívoca de três requisitos essenciais: a conduta ilícita, o dano e o nexo de causalidade entre ambos, nos termos do art. 186 e do artigo 927 do Código Civil. No caso em análise, restou demonstrado que o réu não praticou conduta antijurídica, tendo agido no exercício regular de seus direitos contratuais ao buscar a retomada do bem e ao exigir a conservação adequada da propriedade. No que pertine ao trágico falecimento do companheiro da autora, a tese de que o óbito foi desencadeado pelo mofo residencial carece de qualquer lastro científico ou médico nos autos. A própria certidão de óbito colacionada pela autora (ID 9477037755) é peremptória ao certificar que a morte decorreu de infecção generalizada (septicemia) e COVID-19, tratando-se de causas biológicas e epidemiológicas de índole inteiramente diversa e desprovidas de qualquer nexo causal com a relação locatícia debatida. De igual sorte, as alegações de tratamento hostil por parte do locador não restaram comprovadas, tendo a testemunha Marcos Raimundo dos Santos afirmado expressamente que jamais presenciou atrito ou discussão entre as partes. Os aborrecimentos e o desgaste vivenciados pela autora situam-se na esfera dos meros dissabores cotidianos inerentes à resolução de conflitos contratuais, insuscetíveis de albergar a caracterização de dano extrapatrimonial indenizável. No tocante à reconvenção, o réu/reconvinte requereu o ressarcimento do montante de R$ 3.343,50, sob o fundamento de que, após a desocupação forçada do imóvel pela autora/reconvinda decorrente do mandado de despejo por inadimplemento (autos nº 5001007-56.2022.8.13.0155), viu-se compelido a realizar obras emergenciais para devolver a habitabilidade ao local e sanar os estragos deixados pela inquilina. A cláusula 8ª do contrato e o art. 23, III, da Lei nº 8.245/91 impõem ao locatário o dever cogente de restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. No caso vertente, o Relatório de Vistoria de Imóvel e as imagens encartadas em IDs 9705948105 e 9705952755 demonstram que o prédio foi desocupado exibindo avarias nas pinturas, estufamento e descascamento generalizado de paredes por excesso de umidade, e danos espalhados decorrentes da fixação inadequada de pregos e buchas. O nexo causal e a culpa da locatária restaram corroborados pelo testemunho técnico do pedreiro Alciano Silva dos Santos. O profissional relatou que, após a saída da autora, foi contratado para executar as obras de recuperação do bem, consistentes na raspagem de paredes úmidas, aplicação de nova massa corrida e pintura geral. Afirmou que os danos constatados eram compatíveis com o mau uso, excesso de umidade produzida internamente e falta de ventilação adequada do prédio. Ressaltou que, após a finalização dos reparos por ele conduzidos, o imóvel permaneceu em perfeito estado de conservação, sem que reaparecesse foco de infiltração, o que afasta a tese de vício estrutural oculto e que a desidratação e manutenção do prédio resolveram o problema de forma definitiva. Os gastos desembolsados pelo reconvinte encontram-se comprovados pelos documentos e recibos de pagamento colacionados em IDs 9705946964 e 9705925225, totalizando o importe líquido de R$ 3.343,50. Quanto ao requerimento de inclusão de despesas futuras a serem liquidadas, este não merece acolhimento, visto que o ordenamento veda a condenação em danos materiais hipotéticos ou incertos, cabendo ao reconvinte quantificar precisamente suas perdas e danos na fase de conhecimento, o que se ultimou com as obras de recuperação já finalizadas e descritas pela testemunha. Assim, o pedido reconvencional deve ser julgado parcialmente procedente para condenar a autora/reconvinda ao ressarcimento do valor comprovado. III. DISPOSITIVO Ante o exposto: a) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos iniciais, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Em razão da sucumbência na ação principal, condeno a autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, § 2º, do CPC. b) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na reconvenção, com resolução de mérito, na forma do art. 487, I, do CPC, para condenar a autora/reconvinda a pagar ao réu/reconvinte a quantia de R$ 3.343,50 (três mil, trezentos e quarenta e três reais e cinquenta centavos) a título de reparação por danos materiais, montante que deverá ser corrigido monetariamente a contar da data do desembolso de cada despesa e acrescido de juros de mora a partir da data da intimação para resposta à reconvenção. O valor da condenação deverá ser corrigido monetariamente com base nos índices publicados pela CGJ/MG até a entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, em 01/09/2024. A partir dessa data, deve incidir a correção monetária pelo IPCA, apurado e divulgado pelo IBGE, nos termos do art. 389, parágrafo único, do Código Civil. Quanto aos juros de mora, deve incidir a taxa SELIC, deduzido o índice de atualização monetária, nos termos do art. 406 Código Civil e Tema Repetitivo 1368 – STJ. Diante da sucumbência mínima do réu/reconvinte na reconvenção, condeno a autora/reconvinda ao pagamento das custas da reconvenção e dos honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação da reconvenção, com fulcro no art. 85, §2º, do CPC. Após o trânsito em julgado, não havendo outros requerimentos de cumprimento de sentença e recolhidas as custas de praxe, arquivem-se os autos com as cautelas regimentais. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Caxambu, data da assinatura eletrônica. CLARA MACIEL ANTUNES BARBOSA Juiz(íza) de Direito em cooperação Vara Única da Comarca de Caxambu