5000600-34.2024.8.13.0558

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Rio Pomba / Vara Única da Comarca de Rio Pomba Praça: Doutor Último de Carvalho, 234, Centro, Rio Pomba - MG - CEP: 36180-000 PROCESSO Nº: 5000600-34.2024.8.13.0558 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] AUTOR: DOUGLAS DE OLIVEIRA SANTOS CPF: 109.946.856-61 RÉU: JOSE ROCHA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA CPF: 30.313.035/0001-41 e outros SENTENÇA Vistos etc., Trata-se de ação de rescisão contratual c/c pedido de restituição de dano material e compensação por danos morais, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por DOUGLAS DE OLIVEIRA SANTOS em face de JOSÉ ROCHA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., IRMÃOS ARAÚJO RIO POMBA LOTEAMENTO SPE e RGM PROJETOS E IMÓVEIS, todos qualificados. Conforme consta do contrato de id. 10198575437, em 11/02/2021, Douglas de Oliveira Santos firmou com Irmãos Araújo Rio Pomba Loteamento SPE Ltda. compromisso de compra e venda do lote nº 06, da quadra E, com área de 294,69 m², situado no Loteamento Reserva Boa Vista, pelo preço de R$ 63.269,94, além da comissão de corretagem de R$ 3.329,99. A cláusula 3.1 estabeleceu prazo de 24 meses, contado de 06/02/2021, prorrogável por 180 dias úteis, tendo as partes adotado 26/10/2023 como marco final para a conclusão das obras de infraestrutura.Ao investigar o andamento das obras, o autor afirma ter descoberto diversas irregularidades na construção, tendo a empresa responsável sido notificada pelo Município de Rio Pomba e instaurado um inquérito civil. Um Termo de Ajustamento de Conduta teria sido celebrado para que o empreendimento atendesse às exigências municipais, mas as obras de drenagem e pavimentação estão atrasadas, sendo certo que o prazo final, incluindo a tolerância prevista, expirou em 26/10/2023, frustrando as expectativas do demandante. Relata que a falta de um engenheiro responsável e a improvisação das empresas resultaram em prejuízos financeiros e psicológicos, com a transparência comprometida e a paralisação das obras atribuída injustificadamente às chuvas. Em razão dos fatos, o autor requereu o deferimento da tutela de urgência para a suspensão da exigibilidade do pagamento das parcelas vincendas, bem como o arresto da quantia paga. Ao final, requereu: (i) a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, com o reembolso dos valores pagos, que totalizam, até o momento, R$ 39.614,79, devendo ser aplicadas as devidas correções e os acréscimos de juros legais; (ii) a condenação das requeridas ao pagamento da cláusula penal prevista na cláusula décima terceira, item 13.1, do contrato, a qual prevê que a parte infratora deve pagar, a título de multa, o importe de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato, que, no caso em tela, perfaz o importe de R$ 63.269,94, resultando na multa no valor de R$ 6.326,99; (iii) a fixação de indenização por danos morais no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), devidamente atualizada até a data do efetivo pagamento; e (iv) a correção monetária de todos os valores acima pleiteados, com base no artigo 322, § 1º, do Código de Processo Civil. Custas iniciais recolhidas ao id. 10228268637. O pedido de antecipação de tutela foi deferido parcialmente para determinar a suspensão do pagamento das parcelas do contrato indicado na inicial (id. 10234803842). Ao id. 10242552637, a parte autora juntou aos autos ata notarial com o intuito de resguardar os conteúdos presentes nas redes sociais. Audiência de conciliação/mediação realizada ao id. 10275840868, a qual restou infrutífera. IRMÃOS ARAÚJO RIO POMBA LOTEAMENTO SPE LTDA. apresentou sua peça resistiva ao id. 10278556471. Primeiramente, requereu a extinção do feito sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC, por ausência de interesse de agir, uma vez que a parte autora não teria tentado resolver o problema administrativamente. Em relação ao mérito, sustentou: (i) que não é culpada pelo atraso na entrega dos lotes devido à paralisação das obras internas, alegando que as falhas na aprovação do projeto pela Prefeitura de Rio Pomba e as condições climáticas adversas foram os principais fatores contribuintes; (ii) que não há atraso na entrega do empreendimento devido à cláusula contratual que prevê a prorrogação do prazo em casos de força maior, destacando que as condições climáticas adversas e os erros da Administração Pública foram eventos que interromperam o prazo, eximindo-a de responsabilidade; (iii) que não há atraso na entrega do empreendimento devido à cláusula contratual que permite a prorrogação do prazo em casos de decisões judiciais ou administrativas que interrompam as obras, como evidenciado pela notificação de embargo da obra pela Defesa Civil Municipal; (iv) a inaplicabilidade da cláusula penal devido à ausência de atraso na entrega da unidade, sustentando que, mesmo em caso de descumprimento mínimo, a Teoria do Adimplemento Substancial deveria afastar a penalidade, sendo subsidiariamente requerida a redução da multa para 5% das parcelas já pagas pelo autor, em conformidade com o artigo 413 do Código Civil; (v) que o autor celebrou contrato de compra e venda de imóvel com a intermediação do corretor, concordando com a comissão de corretagem e que, mesmo com o distrato posterior, a comissão é devida, conforme o art. 725 do Código Civil, pois a corretagem foi efetivada com a conclusão do negócio; (vi) a inexistência de danos morais; (vii) impugnou o pedido de inversão do ônus da prova; e, por fim, (viii) requereu a revogação da tutela de urgência. Posteriormente, IRMÃOS ARAÚJO RIO POMBA LOTEAMENTO SPE LTDA. impugnou a juntada da ata notarial, requerendo que ela fosse desentranhada dos autos (id. 10278611823). JOSÉ ROCHA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. apresentou contestação ao id. 10288643925, pela qual sustentou, preliminarmente, ser parte ilegítima. Isso porque, conforme sustenta, não manteve qualquer relação jurídica com o autor, bem como não está vinculada ao empreendimento imobiliário em questão. No mais, afirma não haver provas de danos ou de responsabilidade sobre o caso, sendo improcedentes os pedidos de indenização por danos morais e materiais, e sugere, em caso de condenação, a fixação do valor mínimo de R$ 500,00, a fim de evitar o enriquecimento sem causa do autor. Por sua vez, RGM ASSOCIADOS – PROJETOS E IMÓVEIS LTDA. apresentou sua peça contestatória (id. 10289172218), alegando, preliminarmente, ser parte ilegítima e requerendo a suspensão do processo, porque existe uma demanda judicial que discute a legalidade das obras do loteamento (autos nº 5001960-75.8.13.0558). No mérito, sustenta, em síntese, que o contrato entre a parte autora e a primeira ré prevê que eventos de caso fortuito ou força maior podem modificar o prazo de entrega, sendo as chuvas torrenciais citadas como causa dos atrasos, conforme parecer da Defesa Civil. Conforme sustenta, a responsabilidade civil não se aplica em casos de força maior, se não houver previsão em contrário. Outrossim, manifestou-se pela não inversão do ônus da prova. Impugnação ao id. 10307970126. A parte autora solicitou a produção de prova oral, consubstanciada no depoimento pessoal dos representantes legais dos requeridos e na prova testemunhal. Por fim, requereu a oitiva do engenheiro da Prefeitura de Rio Pomba-MG e também do vice-prefeito do Município de Rio Pomba-MG à época dos fatos, uma vez que foram os agentes públicos que conduziram as tratativas e firmaram o TAC que instrui a inicial (id. 10308785919). A requerida IRMÃOS ARAÚJO RIO POMBA LOTEAMENTO SPE LTDA. pugnou pela produção de prova documental superveniente, pela produção de prova oral, consubstanciada no depoimento pessoal do autor e na oitiva de testemunhas, e pela produção de prova pericial emprestada a ser produzida nos autos nº 5001079-95.2022.8.13.0558 (id. 10314801726). JOSÉ ROCHA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. afirmou não ter provas a produzir (id. 10315203572). Por sua vez, RGM ASSOCIADOS – PROJETOS E IMÓVEIS LTDA. requereu a produção de prova oral, consistente no depoimento pessoal das demais empresas requeridas, e de prova testemunhal (id. 10328554840). Em decisão de saneamento de id. 10332303499, foram rejeitadas as preliminares de ilegitimidade passiva suscitadas por José Rocha Empreendimentos Imobiliários Ltda. e RGM Associados — Projetos e Imóveis Ltda. — ME, bem como a preliminar de ausência de interesse processual arguida por Irmãos Araújo Rio Pomba Loteamento SPE Ltda. Também foi indeferido o pedido de inversão do ônus da prova e mantida a tutela de urgência anteriormente concedida. Na mesma decisão, foram fixados os pontos controvertidos, deferida parcialmente a produção de prova oral, admitida a juntada de documentos supervenientes e deferida a utilização da prova pericial emprestada a ser produzida nos autos n.º 5001079-95.2022.8.13.0558. Ao id. 10356008024, foi deferida a utilização de prova oral emprestada. Foi juntado aos autos o laudo pericial produzido nos autos n.º 5001079-95.2022.8.13.0558, conforme id. 10641170246 e documentos subsequentes. Irmãos Araújo Rio Pomba Loteamento SPE Ltda. requereu a suspensão do feito até o julgamento definitivo de questões relativas à prova pericial emprestada, conforme manifestação de id. 10643979493. O pedido de suspensão foi indeferido pela decisão de id. 10663480779. Ao id. 10676495137, foi juntada prova oral emprestada proveniente dos autos n.º 5002182-06.2023.8.13.0558. Irmãos Araújo Rio Pomba Loteamento SPE Ltda. apresentou alegações finais ao id. 10676496038. Sustentou, em síntese, que não deu causa ao atraso na conclusão das obras do empreendimento. Alegou que os projetos haviam sido previamente aprovados pelo Município de Rio Pomba e que a paralisação decorreu de circunstâncias alheias à sua vontade, especialmente informações equivocadas fornecidas pela Administração Pública, posterior alteração do projeto de drenagem, embargo administrativo e chuvas intensas. Afirmou que, após o desembargo total do loteamento, as obras foram retomadas e se encontravam em fase final, sendo executadas de acordo com o projeto e com as boas práticas de engenharia. Invocou a prova pericial emprestada para sustentar que as obras de contenção e drenagem foram corrigidas e que a infraestrutura técnica foi regularizada. Também defendeu a incidência das cláusulas contratuais de prorrogação do prazo em hipóteses de força maior ou decisões administrativas, afastando a mora e a aplicação da multa contratual. Sustentou que não houve dano moral indenizável e que a comissão de corretagem seria devida pela efetiva concretização do negócio. RGM Associados — Projetos e Imóveis Ltda. — ME apresentou alegações finais ao id. 10692918545. Reiterou a preliminar de ilegitimidade passiva, afirmando que atuou exclusivamente como intermediadora da venda, sem participação na incorporação, na execução, na gestão, no cronograma ou nas decisões técnicas do empreendimento. Sustentou a inexistência de ato ilícito, dano e nexo causal, bem como a impossibilidade de condenação solidária ou de indenização por danos morais. Requereu, ainda, a suspensão do processo em razão da existência de outra demanda relacionada ao empreendimento e reiterou questões relativas à gratuidade da justiça e à distribuição do ônus da prova. A parte autora apresentou alegações finais ao ID 10710064372. Sustentou que o conjunto probatório confirmou o inadimplemento contratual das requeridas, pois as obras de infraestrutura não foram concluídas até 26/10/2023, e que os entraves técnicos e administrativos, o embargo e a necessidade de reformulação do projeto de drenagem constituem riscos inerentes à atividade da loteadora. Defendeu a responsabilidade solidária das rés, afirmando que Irmãos Araújo atuou como loteadora e vendedora, José Rocha participou da divulgação e da gestão do empreendimento e RGM Associados realizou a intermediação imobiliária. Ao final, requereu a rescisão do contrato por culpa das requeridas, a restituição integral dos valores pagos, inclusive da comissão de corretagem, a incidência da multa contratual de 10%, a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, a confirmação da tutela de urgência, a rejeição de novo pedido de suspensão e a condenação das rés ao pagamento das verbas de sucumbência. José Rocha Empreendimentos Imobiliários Ltda. apresentou alegações finais ao ID 10718783192. Reiterou a preliminar de ilegitimidade passiva, argumentando que não integrou o contrato de compromisso de compra e venda e que sua atuação se limitou à divulgação comercial do empreendimento, invocando o Tema Repetitivo nº 1.173 do Superior Tribunal de Justiça. No mérito, sustentou que o atraso decorreu de circunstâncias externas e inevitáveis, especialmente de informações técnicas equivocadas fornecidas pelo Município, do embargo administrativo e das chuvas intensas ocorridas na região, caracterizando fato do príncipe, caso fortuito e força maior. Afirmou que a prova pericial e os depoimentos demonstraram a posterior regularização das obras e a inexistência de desídia ou vício construtivo imputável às requeridas, bem como defendeu a ausência de dano moral indenizável. Subsidiariamente, caso decretada a rescisão, requereu a retenção de 10% do valor atualizado do contrato, o abatimento da comissão de corretagem e dos eventuais tributos incidentes sobre o lote, além da incidência dos juros de mora somente a partir do trânsito em julgado. Vieram os autos conclusos. É o relato. Decido. As partes são legítimas e estão representadas, não existem quaisquer nulidades que possam ser reconhecidas de ofício. Por tal razão, presentes os pressupostos processuais e os requisitos de admissibilidade da demanda, inexistindo nulidades a serem sanadas, passo ao julgamento do feito. As preliminares de ilegitimidade passiva e ausência de interesse processual já foram examinadas na decisão saneadora de id. 10332303499. Todavia, a rejeição da ilegitimidade passiva sob a ótica da teoria da asserção não impede que, após a instrução, seja examinada a efetiva responsabilidade material de cada uma das rés. A legitimidade processual foi apreciada em abstrato, a partir da narrativa inicial. A responsabilidade civil, por outro lado, depende da análise concreta das provas produzidas. Antes do exame do mérito, cumpre apreciar os requerimentos formulados por RGM Associados — Projetos e Imóveis Ltda. — ME em suas alegações finais. Não há fundamento para suspender o presente processo em razão da existência de outra demanda relacionada ao loteamento. A controvérsia destes autos possui natureza individual e contratual. Discute-se se houve inadimplemento do prazo ajustado com o autor, se estão presentes os requisitos para resolução do contrato e quais fornecedoras devem responder pelos efeitos patrimoniais decorrentes do desfazimento do negócio. O julgamento não depende da solução definitiva de outra demanda, ainda que envolva o mesmo empreendimento ou questões técnicas correlatas. Além disso, a prova documental, oral e pericial necessária ao exame da controvérsia foi regularmente incorporada aos autos, assegurando-se às partes oportunidade de manifestação. A mera possibilidade de que outra ação produza reflexos indiretos sobre o loteamento não caracteriza prejudicialidade externa apta a justificar a suspensão prevista no art. 313, V, “a”, do Código de Processo Civil. Também não há providência adicional a ser adotada quanto à gratuidade da justiça. O benefício foi indeferido e as custas processuais foram recolhidas. Por fim, a distribuição do ônus da prova já foi examinada na decisão saneadora. Inexistem elementos supervenientes que justifiquem a alteração da decisão anteriormente proferida. Superadas essas questões, passo ao exame do mérito. A relação jurídica discutida nos autos é de consumo. A parte autora adquiriu lote como destinatária final, ao passo que a loteadora atua profissionalmente no mercado de parcelamento e comercialização de imóveis. Incidem, portanto, as normas do Código de Defesa do Consumidor, além dos princípios da boa-fé objetiva, da transparência e da vinculação da oferta. O contrato de id. 10198575437 comprova que o autor adquiriu o lote n.º 06, quadra E, com área de 294,69 m², situado no Residencial Alto da Boa Vista, em Rio Pomba/MG, pelo preço indicado de R$ 63.269,94. Há, ainda, referência destacada à comissão de corretagem de R$ 3.329,99. Os valores efetivamente desembolsados deverão ser apurados em cumprimento de sentença, à vista dos comprovantes de pagamento juntados aos autos. A própria requerida Irmãos Araújo Rio Pomba Loteamento SPE Ltda., em sua contestação e em alegações finais, reconhece a existência do negócio jurídico e a aquisição do lote pela parte autora. Também não há controvérsia relevante quanto ao prazo final considerado pelas partes para entrega das obras de infraestrutura. Embora haja referência ao prazo originário e à cláusula de tolerância, a discussão processual se desenvolveu em torno de outubro de 2023 como marco final para a conclusão das obras, já computada a tolerância contratual. Esse é, portanto, o parâmetro objetivo a ser utilizado para a verificação da mora. A questão central não é saber se a loteadora obteve, em algum momento, aprovação administrativa inicial do empreendimento. A questão é saber se, vencido o prazo contratual, o loteamento estava efetivamente entregue, com infraestrutura regular e apta à finalidade prometida ao consumidor. A prova documental e a prova oral demonstram que não. Os documentos juntados aos autos indicam que o autor adquiriu o lote confiando em empreendimento anunciado como regular, planejado e dotado de infraestrutura, conforme o contrato de id. 10198575437, o folder de venda e as imagens publicitárias reunidos no id. 10307974318, bem como a ata notarial de id. 10242552637, na qual foram registrados anúncios e propagandas do Loteamento Residencial Alto da Boa Vista divulgados nas redes sociais. Tais elementos integraram a legítima expectativa do consumidor, vinculando a oferta, nos termos dos arts. 30 e 35 do Código de Defesa do Consumidor. Em contraposição, os documentos posteriores revelam que o loteamento passou por relevantes intercorrências técnicas e administrativas, especialmente envolvendo drenagem, segurança das obras, atuação do Ministério Público, recomendações técnicas, termo de ajustamento de conduta, embargo administrativo e posterior desembargo, como se extrai do termo de ajustamento de conduta de id. 10307970126, dos documentos técnicos juntados pela loteadora com a contestação e do comunicado aos adquirentes de id. 10307960854. A documentação apresentada pela própria loteadora reforça essa conclusão. A requerida juntou, com a contestação, decreto de aprovação do empreendimento, termo de aprovação de projeto, projetos de esgoto, terraplanagem, sistema viário, projeto urbanístico, estação de tratamento de efluentes, rede de águas pluviais, alvará, plano de contingência, laudos técnicos, novo projeto de drenagem, acordo de servidão, projeto de reforço de muro, embargo da obra e ART de execução. Tais documentos demonstram que a loteadora efetivamente buscou regularizar e dar continuidade ao empreendimento. Contudo, também demonstram que havia problemas técnicos e administrativos relevantes que impediram a entrega regular no prazo contratado. O próprio histórico do inquérito civil confirma a existência de impasse relevante. Houve atuação do Ministério Público, elaboração de laudos, discussão sobre riscos à população do entorno, necessidade de adequações, embargo administrativo e posterior manifestação de não oposição ao desembargo. O desembargo total do loteamento somente ocorreu em momento muito posterior ao prazo contratual, conforme documento de id. 10425691837. Isso evidencia que, em outubro de 2023, marco final considerado pelas partes, a infraestrutura ainda não estava concluída e liberada de forma regular. O relatório de execução juntado ao id. 10539123372 também é significativo. Nele se registra que o Loteamento Residencial Alto da Boa Vista ainda estava em execução em 2025. Ainda que o documento tenha sido produzido a pedido da própria loteadora e indique avanço das obras, ele não favorece a tese de entrega tempestiva. Ao contrário, se em 2025 as obras ainda estavam em andamento, não é possível reconhecer que a parte autora recebeu, em 2023, lote inserido em empreendimento plenamente estruturado e apto à finalidade contratada. A prova pericial emprestada igualmente deve ser lida dentro desse contexto. O laudo produzido nos autos nº 5001079-95.2022.8.13.0558, juntado nestes autos ao id. 10641170246 e seguintes, teve objeto específico, voltado às condições do sistema de drenagem e do muro existente no loteamento, com vistorias realizadas em momento posterior ao prazo contratual discutido nestes autos. O perito constatou, na primeira vistoria, realizada em 03/12/2024, que as obras de contenção e drenagem estavam concluídas, que o muro estava construído e sem danos aparentes e que o sistema de drenagem continha canaleta e boca de lobo para escoamento. Na segunda vistoria, realizada em 06/05/2025, foi informado ao perito que a rede de drenagem havia sido reestruturada após a identificação de erro no diâmetro das manilhas originalmente informado, circunstância que teria ocasionado escoamento indevido de águas pluviais. Também se consignou que, no momento da vistoria, o sistema já contava com nova tubulação, canaletas e bocas de lobo. Essa prova técnica não demonstra adimplemento tempestivo. O fato de a drenagem e a contenção estarem corrigidas em 2024 ou 2025 não significa que estivessem corretas, concluídas e entregues em 2023. Pelo contrário, a necessidade de reestruturação da rede de drenagem, a existência de discussão sobre o diâmetro das manilhas, a impossibilidade de avaliação das condições originais em razão de correções posteriores e a própria sequência de laudos, embargos e desembargos reforçam a conclusão de que a infraestrutura prometida não foi entregue no prazo contratual. A prova oral emprestada também demonstrou a existência de entraves técnicos relacionados à drenagem. A testemunha Hélio Lopes Gomes afirmou conhecer a área e declarou que sempre houve problema com água na parte baixa, na vazão de água pluvial, bem como que, quando trabalhou na administração do Município de Rio Pomba, chegou a pedir intervenção no local. Esse depoimento é importante porque demonstra que a questão de drenagem e escoamento de águas pluviais na área não era absolutamente imprevisível. Ao contrário, tratava-se de ponto sensível do local, que deveria ter sido considerado pela loteadora no planejamento e na execução da infraestrutura. A testemunha Hégon Dafins Gonçalves Pinto, por sua vez, esclareceu que atuou no projeto até a aprovação, que foi contratado para elaborá-lo, que o Município informou onde deveria ser realizada a drenagem da água, que o Município inicialmente teria informado que o diâmetro da manilha era de 80 cm, mas depois se verificou que seria de 60 cm, e que, após isso, o Município afirmou que a rede não suportaria. Declarou, ainda, que em 2021 todos os projetos estavam aprovados e que não era responsável pela execução da obra. Tal depoimento corrobora a tese de que houve erro ou divergência técnica relacionada às informações da rede pública de drenagem. Contudo, também confirma que a paralisação decorreu da necessidade de adequação de elemento essencial da infraestrutura do próprio loteamento. A testemunha Márcio Marangon afirmou ter tido contato com o empreendimento em 2022, após contratação pela empresa, e que identificou erro no projeto de lançamento das águas pluviais, pois havia previsão de lançamento em rede pública, conforme projeto aprovado pelo Município, mas posteriormente se constatou que o diâmetro da manilha existente era menor do que o diâmetro informado. Afirmou que tal fato gerou a paralisação das obras para realização de novos estudos e avaliações, uma vez que o projeto primitivamente aprovado não poderia ser executado. Esclareceu, ainda, que, após estudos, reuniões e tratativas envolvendo Prefeitura, Ministério Público, engenheiros e demais profissionais, uma nova alternativa foi traçada, o projeto inicial foi refeito e executado de maneira satisfatória. Esse depoimento é especialmente relevante porque confirma, ao mesmo tempo, a existência de fato técnico impeditivo da execução do projeto original e a necessidade de readequação das obras após o prazo de implantação do empreendimento. A tese defensiva de que os problemas decorreram de informações equivocadas fornecidas pelo Município de Rio Pomba não afasta a responsabilidade da loteadora perante o consumidor. É verdade que há elementos documentais e testemunhais no sentido de que a loteadora apresentou projetos à municipalidade, obteve aprovações, buscou diretrizes técnicas e depois precisou adequar o projeto de drenagem em razão de divergências sobre a rede pública existente. Também é verdade que a prova oral emprestada confirma a participação de profissionais técnicos e a existência de tratativas com o Município e com o Ministério Público. Contudo, tais circunstâncias não excluem a mora contratual perante a parte autora. A loteadora é fornecedora profissional e assumiu, perante a parte consumidora, obrigação de resultado: entregar lote inserido em empreendimento regular, urbanizado e dotado de infraestrutura. As etapas de aprovação, execução, compatibilização técnica, drenagem, obtenção de liberações administrativas e superação de exigências públicas integram o risco da atividade empresarial de parcelamento do solo. Eventual equívoco de terceiro, inclusive da Administração Pública, pode, em tese, justificar pretensão regressiva própria, mas não transfere à parte adquirente o ônus da espera indefinida nem retira a eficácia do prazo contratual assumido no negócio. Para que se reconhecesse a exclusão da responsabilidade da loteadora, seria necessário demonstrar fato externo, inevitável, imprevisível e exclusivo, capaz de romper o nexo causal. Não é o que ocorre. O conjunto probatório revela intercorrências técnicas e administrativas ligadas diretamente à implantação do próprio empreendimento. Trata-se, portanto, de fortuito interno, inerente ao risco da atividade desenvolvida, insuficiente para afastar a responsabilidade perante a parte consumidora. A alegação de chuvas intensas conduz à mesma conclusão. A execução de loteamento, especialmente em área com histórico de problema na vazão de águas pluviais, conforme depoimento de Hélio Lopes Gomes, exigia planejamento de drenagem, contenção, terraplanagem e proteção superficial. Chuvas podem impactar etapas pontuais da obra, mas não justificam, por si só, atraso substancial e prolongado, sobretudo quando associado a necessidade de readequação de projeto, embargo administrativo e liberação apenas em 2025. A sazonalidade pluviométrica é risco previsível em empreendimento dessa natureza. Em caso semelhante, o egrégio TJMG decidiu pela resolução contratual: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RELAÇÃO DE CONSUMO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. EMPRESA INTEGRANTE DA CADEIA DE FORNECIMENTO. ATUAÇÃO NA GESTÃO CONTRATUAL. LEGITIMIDADE CONFIGURADA. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. INADIMPLEMENTO DAS FORNECEDORAS. JUSTIFICATIVAS INSUFICIENTES PARA AFASTAR A MORA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 543 DO STJ. DANOS MORAIS. MERO INADIMPLEMENTO. AUSÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL. EXCLUSÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Nas relações regidas pelo Código de Defesa do Consumidor, ostenta legitimidade passiva a sociedade empresária que, embora não figure formalmente como promitente vendedora no instrumento principal, atua na gestão contratual e na administração de recebíveis do empreendimento, inserindo-se na cadeia de fornecimento, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º, do CDC. II. Comprovado o adimplemento das obrigações assumidas pelos promitentes compradores e evidenciado que as obras de infraestrutura do loteamento não foram concluídas em prazo razoável, configura-se o inadimplemento contratual das fornecedoras, não bastando, para afastar a mora, alegações genéricas de entraves administrativos, tratativas junto à concessionária de serviços públicos, chuvas ou desapropriação superveniente, sobretudo quando tais circunstâncias não se mostram aptas a descaracterizar a mora já instalada ou se inserem na álea ordinária do empreendimento. III. Caracterizado o inadimplemento absoluto da obrigação assumida pela promitente vendedora, assiste aos adquirentes o direito à resolução do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil, com restituição integral das parcelas pagas, conforme orientação da Súmula 543 do STJ. IV. A simples inexecução contratual atinente à entrega de lote urbano, desacompanhada de circunstância concreta excepcional apta a evidenciar lesão autônoma a direito da personalidade, não enseja indenização por danos morais. V. Recurso parcialmente provido. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.271059-4/002, Relator(a): Des.(a) Luiz Gonzaga Silveira Soares , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/05/2026, publicação da súmula em 14/05/2026) Também não procede a invocação do prazo previsto no art. 18, V, da Lei nº 6.766/79, relativo ao cronograma de execução de obras perante o registro imobiliário e a Administração Pública. Esse prazo não autoriza o fornecedor a descumprir prazo contratual mais favorável assumido perante o consumidor. A relação administrativa de aprovação do loteamento não se confunde com a relação contratual de consumo, regida pela oferta, pelo contrato e pela boa-fé objetiva. Não há, ainda, espaço para aplicação da teoria do adimplemento substancial. O objeto contratado não era apenas a aquisição abstrata de uma fração de solo. A parte autora contratou lote inserido em empreendimento urbanizado, com infraestrutura regular e apta à construção. A ausência de entrega regular da infraestrutura no prazo ajustado atinge o núcleo da obrigação assumida pela loteadora e frustra a utilidade econômica do contrato para a parte consumidora. Se a obra ainda dependia de desembargo total em 2025 e se a própria prova oral emprestada confirma a necessidade de alteração do projeto de drenagem e paralisação das obras para novos estudos, não se pode falar em inadimplemento mínimo ou irrelevante. Configurado o inadimplemento da loteadora, é cabível a resolução do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil, bem como a restituição integral dos valores pagos. A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a restituição imediata das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor ou construtor, e parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. "Veja-se: “SÚMULA N. 543 Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” No caso, a resolução decorre do inadimplemento da loteadora, razão pela qual não cabe retenção de percentual administrativo, multa contra a parte compradora ou qualquer desconto próprio de distrato por iniciativa imotivada do adquirente. A restituição deve abranger os valores comprovadamente desembolsados em razão do contrato, inclusive sinal, parcelas e comissão de corretagem. No tocante à multa contratual, a cláusula penal de 10% prevista no contrato de id. 10198575437 deve incidir em favor da parte autora. O contrato estabelece consequência econômica para o descumprimento contratual, e a mora substancial da loteadora ficou demonstrada. Ainda que a cláusula fosse interpretada como estipulada de modo mais direto em desfavor da adquirente, seria cabível sua utilização em favor da parte consumidora, conforme orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 971, segundo a qual, no contrato de adesão firmado entre comprador e construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deve ela ser considerada para fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. Não há fundamento para reduzir a multa para 5% das parcelas pagas, como pretende a requerida. O percentual de 10% não se mostra excessivo diante do atraso prolongado, da frustração da finalidade contratual e da necessidade de rescisão por inadimplemento da fornecedora. A redução prevista no art. 413 do Código Civil pressupõe penalidade manifestamente excessiva ou cumprimento parcial relevante que torne desproporcional sua incidência. No caso, a obrigação essencial não foi cumprida no tempo devido. Passo à análise da responsabilidade das corrés José Rocha Empreendimentos Imobiliários Ltda. e RGM Associados — Projetos e Imóveis Ltda. — ME. Em relação à empresa José Rocha Empreendimentos Imobiliários Ltda., a responsabilidade solidária está demonstrada. Embora a requerida não figure formalmente como promitente vendedora no contrato, os elementos constantes dos autos demonstram que sua participação não se limitou à menção publicitária genérica ou à divulgação episódica realizada por terceiro estranho ao negócio. Com efeito, a documentação juntada aos autos evidencia que o nome José Rocha, sua imagem e a reputação construída no mercado imobiliário foram associados à comercialização do Residencial Alto da Boa Vista, compondo a estratégia de apresentação do empreendimento aos adquirentes. A utilização do nome José Rocha transmitia ao consumidor a ideia de experiência, solidez e segurança do empreendimento. Em negócio dessa natureza, que envolve o investimento de quantia expressiva na aquisição de lote ainda dependente da implantação de infraestrutura, a reputação empresarial associada à oferta constitui elemento relevante para a formação da confiança do adquirente. Não se trata, portanto, de responsabilizar automaticamente qualquer agente mencionado em material publicitário, tampouco de imputar à requerida obrigação técnica específica de execução da drenagem, da pavimentação ou da terraplanagem. A responsabilidade decorre da sua inserção concreta na cadeia de fornecimento e da vinculação objetiva de seu nome empresarial à oferta apresentada ao consumidor. A empresa que se beneficia da utilização de sua reputação como elemento de credibilidade para viabilizar a comercialização do empreendimento não pode ser tratada como terceiro inteiramente alheio ao negócio no momento em que se apura a responsabilidade decorrente do inadimplemento. Para o consumidor, não eram perceptíveis as divisões internas existentes entre a sociedade de propósito específico, a empresa associada à divulgação do empreendimento e os demais agentes envolvidos na comercialização. A tese fundada no Tema 1.173 do STJ, invocada em alegações finais, não afasta essa conclusão. Isso porque, no caso concreto, há elementos que indicam integração econômica e vinculação concreta da empresa à oferta do empreendimento, circunstâncias que distinguem sua posição da de um mero corretor alheio à incorporação ou construção. Incidem, assim, os arts. 7º, parágrafo único, 25, § 1º, 30 e 35 do Código de Defesa do Consumidor, impondo-se reconhecer a responsabilidade solidária de José Rocha Empreendimentos Imobiliários Ltda. pela restituição das quantias desembolsadas pela autora em razão do contrato rescindido. A solidariedade ora reconhecida refere-se à recomposição patrimonial devida ao consumidor. A multa contratual, por decorrer de cláusula expressamente pactuada no contrato, deve ser suportada exclusivamente por Irmãos Araújo Rio Pomba Loteamento SPE Ltda., promitente vendedora que assumiu diretamente a obrigação contratual. Em relação a RGM Associados — Projetos e Imóveis Ltda. — ME, a prova produzida demonstra atuação típica de intermediação imobiliária. Não há prova de que a empresa tenha participado da incorporação, do parcelamento do solo, da execução das obras, da aprovação dos projetos, da administração do empreendimento ou da definição do cronograma de infraestrutura. A contestação sustenta atuação limitada à intermediação, e a prova produzida não demonstra ingerência da corretora na execução técnica do loteamento. O contrato de corretagem, disciplinado pelos arts. 722 e seguintes do Código Civil, tem por objeto aproximar as partes interessadas para a celebração do negócio. Concluída a intermediação, a corretora não assume, por esse simples fato, obrigação de entregar a obra ou garantir a execução de infraestrutura cuja responsabilidade pertence à loteadora. O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 1.173, firmou entendimento de que “O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor.” Nenhuma dessas hipóteses foi comprovada em relação a RGM Associados — Projetos e Imóveis Ltda. — ME. Assim, embora tenha sido legítima a manutenção da empresa no polo passivo durante a instrução, em razão da narrativa inicial, a prova final não autoriza sua responsabilização material pelo inadimplemento da loteadora. Resta analisar o pedido de indenização por danos morais. A pretensão não merece acolhimento. O inadimplemento contratual da loteadora está comprovado e é juridicamente relevante. Ele autoriza a rescisão do contrato, a restituição integral das quantias pagas e a incidência da cláusula penal. Todavia, o dano moral não decorre automaticamente do atraso na entrega de imóvel ou lote. A jurisprudência é firme no sentido de que o mero descumprimento contratual, ainda que injustificado, não gera, por si só, dano moral indenizável, sendo necessária a demonstração de circunstância excepcional, com grave ofensa a direito da personalidade. EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RELAÇÃO DE CONSUMO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. EMPRESA INTEGRANTE DA CADEIA DE FORNECIMENTO. ATUAÇÃO NA GESTÃO CONTRATUAL. LEGITIMIDADE CONFIGURADA. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. INADIMPLEMENTO DAS FORNECEDORAS. JUSTIFICATIVAS INSUFICIENTES PARA AFASTAR A MORA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 543 DO STJ. DANOS MORAIS. MERO INADIMPLEMENTO. AUSÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL. EXCLUSÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Nas relações regidas pelo Código de Defesa do Consumidor, ostenta legitimidade passiva a sociedade empresária que, embora não figure formalmente como promitente vendedora no instrumento principal, atua na gestão contratual e na administração de recebíveis do empreendimento, inserindo-se na cadeia de fornecimento, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º, do CDC. II. Comprovado o adimplemento das obrigações assumidas pelos promitentes compradores e evidenciado que as obras de infraestrutura do loteamento não foram concluídas em prazo razoável, configura-se o inadimplemento contratual das fornecedoras, não bastando, para afastar a mora, alegações genéricas de entraves administrativos, tratativas junto à concessionária de serviços públicos, chuvas ou desapropriação superveniente, sobretudo quando tais circunstâncias não se mostram aptas a descaracterizar a mora já instalada ou se inserem na álea ordinária do empreendimento. III. Caracterizado o inadimplemento absoluto da obrigação assumida pela promitente vendedora, assiste aos adquirentes o direito à resolução do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil, com restituição integral das parcelas pagas, conforme orientação da Súmula 543 do STJ. IV. A simples inexecução contratual atinente à entrega de lote urbano, desacompanhada de circunstância concreta excepcional apta a evidenciar lesão autônoma a direito da personalidade, não enseja indenização por danos morais. V. Recurso parcialmente provido. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.271059-4/002, Relator(a): Des.(a) Luiz Gonzaga Silveira Soares , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/05/2026, publicação da súmula em 14/05/2026) Deve-se considerar, ainda, que o objeto do contrato era lote destinado à futura construção, e não unidade habitacional pronta para imediata moradia. A parte autora não comprovou, por exemplo, pagamento de aluguel decorrente da impossibilidade de ocupação, mudança frustrada já programada, perda concreta de moradia, agravamento de situação pessoal excepcional ou outro fato específico capaz de transformar a mora contratual em dano moral indenizável. Desse modo, embora seja compreensível o aborrecimento e a frustração experimentados pela parte autora, tais consequências são adequadamente reparadas, no caso concreto, pela resolução contratual por culpa da vendedora, pela restituição integral das quantias pagas e pela incidência da multa contratual. O pedido de danos morais, portanto, deve ser rejeitado. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) declarar rescindido, por culpa da requerida Irmãos Araújo Rio Pomba Loteamento SPE Ltda., o contrato particular de compromisso de venda e compra mencionado na inicial; b) condenar Irmãos Araújo Rio Pomba Loteamento SPE Ltda. e José Rocha Empreendimentos Imobiliários Ltda., solidariamente, a restituírem à parte autora, integralmente e em parcela única, todos os valores comprovadamente desembolsados em razão do contrato rescindido, inclusive o preço do lote e a comissão de corretagem ou intermediação imobiliária, quantia a ser apurada em cumprimento de sentença; c) determinar que, sobre os valores a serem restituídos, incida correção monetária desde cada desembolso, conforme os índices divulgados pela Corregedoria-Geral de Justiça do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, até 29/08/2024. A partir de 30/08/2024, a correção monetária deverá observar o índice previsto no parágrafo único do art. 389 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024, isto é, a variação do IPCA; d) determinar que, sobre os valores a serem restituídos, incidam juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação de cada uma das devedoras solidárias, até 29/08/2024. A partir de 30/08/2024, os juros de mora deverão observar o art. 406 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024, ou seja, a taxa Selic, deduzido o índice de atualização monetária previsto no parágrafo único do art. 389 do Código Civil; e) condenar Irmãos Araújo Rio Pomba Loteamento SPE Ltda. ao pagamento da multa contratual correspondente a 10% sobre o valor total do preço pactuado no contrato, quantia a ser apurada em cumprimento de sentença; f) determinar que, sobre a multa contratual, incida correção monetária a partir do inadimplemento contratual, fixado em outubro de 2023, conforme os índices divulgados pela Corregedoria-Geral de Justiça do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, até 29/08/2024. A partir de 30/08/2024, a correção monetária deverá observar o índice previsto no parágrafo único do art. 389 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024, isto é, a variação do IPCA; g) determinar que, sobre a multa contratual, incidam juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, até 29/08/2024. A partir de 30/08/2024, os juros de mora deverão observar o art. 406 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024, ou seja, a taxa SELIC, deduzido o índice de atualização monetária previsto no parágrafo único do art. 389 do Código Civil; h) autorizar, após o pagamento integral dos valores devidos à parte autora, que a requerida Irmãos Araújo Rio Pomba Loteamento SPE Ltda. retome a plena disponibilidade jurídica e comercial do lote objeto do contrato, devendo a parte autora, se necessário, assinar os documentos indispensáveis à formalização do distrato e ao retorno das partes ao estado anterior, sem prejuízo do cumprimento da condenação ora imposta; i) julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais, por ausência de comprovação de abalo extrapatrimonial indenizável; j) julgar improcedentes os pedidos formulados em face de RGM Associados – Projetos e Imóveis Ltda. – ME., por ausência de comprovação de responsabilidade material pelo inadimplemento contratual reconhecido nestes autos. Considerando a sucumbência substancial das requeridas Irmãos Araújo Rio Pomba Loteamento SPE Ltda. e José Rocha Empreendimentos Imobiliários Ltda. em relação ao núcleo principal da demanda, condeno-as, solidariamente, ao pagamento de 70% das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do procurador da parte autora, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Em razão da improcedência dos pedidos formulados em face de RGM ASSOCIADOS – PROJETOS E IMÓVEIS LTDA. e da rejeição do pedido de indenização por danos morais, condeno a parte autora ao pagamento de 30% das custas processuais e de honorários advocatícios em favor dos procuradores de RGM ASSOCIADOS – PROJETOS E IMÓVEIS LTDA., os quais fixo em 10% sobre 30% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Em caso de eventual interposição de recurso de apelação, intime-se a parte contrária, no prazo de 15 (quinze) dias, para apresentar contrarrazões. Após o prazo, subam os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais. Após o trânsito em julgado, em nada mais sendo requerido, dê-se baixa na distribuição e arquivem-se os presentes autos, com as cautelas de estilo. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Rio Pomba, data da assinatura eletrônica. LUCIANA DE OLIVEIRA TORRES Juiz(íza) de Direito Vara Única da Comarca de Rio Pomba