5000591-93.2023.8.13.0045

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Caeté / 1ª Vara Cível, Criminal e de Execuções Penais da Comarca de Caeté RUA JOSÉ CERQUEIRA, 180, Fórum Desembargador Barcellos Corrêa, Centro, Caeté - MG - CEP: 34800-000 PROCESSO Nº: 5000591-93.2023.8.13.0045 CLASSE: [CÍVEL] EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) ASSUNTO: [Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução] AUTOR: COMPANHIA DA MADEIRA INDUSTRIA COMERCIO E EXPORTAÇÃO - EPP CPF: não informado RÉU: JESU CAETANO FONSECA CPF: não informado SENTENÇA Trata-se de Embargos à Execução opostos por Companhia da Madeira Indústria Comércio e Exportação Ltda. - EPP em face de Jesu Caetano Fonseca, posteriormente sucedido por Postos Jesu Caetano Fonseca Ltda., representado por seu administrador definitivo Noraldino Caetano Fonseca Filho (ID 10464939431), em apenso à Execução de Título Extrajudicial nº 0013263-63.2019.8.13.0045. Na inicial dos embargos (ID 9741373314), a embargante sustentou, em síntese: a) a existência de excesso de penhora, sob o argumento de que o imóvel constrito de Matrícula nº 17.702 do Ofício de Registro de Imóveis de Caeté/MG, com área de 4.120,80 m², possui valor de mercado muito superior ao débito exequendo; b) a impenhorabilidade do referido imóvel por se tratar de bem de família, haja vista servir de residência para o sócio da empresa e sua cônjuge; c) a ilegalidade dos encargos contratuais constantes do termo de confissão de dívida originário. O embargado apresentou impugnação (ID 9808078253), aduzindo preliminares de intempestividade, preclusão temporal e consumativa, e ausência de demonstrativo de cálculo. No mérito, alegou que o imóvel é de propriedade de pessoa jurídica, possuindo destinação preponderantemente comercial, o que obstaria a proteção legal do bem de família. Subsidiariamente, defendeu a viabilidade técnica do desmembramento do lote para que a penhora recaia apenas sobre a porção comercial. Por meio da decisão de saneamento ao ID 10448542858, as preliminares foram rejeitadas e restaram fixados como pontos controvertidos: i) a existência de excesso de penhora; ii) a caracterização ou não do imóvel como bem de família; iii) a viabilidade técnica e urbanística de desmembramento do bem; e iv) a legalidade dos encargos contratuais. Na mesma oportunidade, foi deferida a prova pericial de engenharia de avaliações, sendo nomeado o expert Hebert Juliano Moreira. O laudo pericial técnico de engenharia diagnóstica e avaliação foi acostado ao ID 10650252078. Intimadas, as partes manifestaram-se sobre o laudo. O embargado apontou contradições aritméticas pontuais e requereu esclarecimentos (ID 10661686851), alegando ainda a nulidade da vistoria por ausência de intimação formal das partes (artigo 474 do CPC). A embargante reiterou seus termos inaugurais (ID 10665082821). O perito judicial apresentou seus esclarecimentos técnicos ao ID 10665553279, acompanhado do anexo com os dados amostrais brutos (ID 10665552533). Novamente intimadas para ciência dos esclarecimentos, as partes apresentaram manifestações finais. O embargado (ID 10671201488) concordou com as conclusões e com o valor global do imóvel (R$ 3.758.315,77) e requereu o julgamento de mérito com o prosseguimento da penhora sobre a Fração Comercial (Fração 2). A embargante (ID 10679478913) alegou a inviabilidade prática e jurídica do desmembramento do imóvel, requerendo a declaração de impenhorabilidade total do lote. O perito requereu no ID 10673807979 a liberação do saldo remanescente dos honorários periciais (R$ 5.000,00), previamente depositados pelas partes (IDs 10573790750 e 10574383570). Vieram os autos conclusos. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. DAS QUESTÕES PRELIMINARES As preliminares de intempestividade, preclusão consumativa e rejeição liminar por ausência de demonstrativo de débito foram apreciadas e fundamentadamente rejeitadas pela decisão saneadora de ID 10448542858. Não havendo fatos novos ou modificações jurídicas sobre tais matérias, ratifico a decisão de rejeição das referidas preliminares. 2.1.1. Da Regularidade da Prova Pericial (Artigo 474 do Código de Processo Civil) O embargado sustentou que a vistoria técnica realizada pelo perito judicial em 22/12/2025 padece de nulidade, sob o argumento de que a Secretaria do Juízo não expediu mandados de intimação das partes, violando o contraditório e impossibilitando o acompanhamento por seu assistente técnico. O perito judicial confirmou que solicitou a intimação das partes em tempo hábil (ID 10575058365). Ao exame dos autos, verifico que de fato o embargado não foi intimado da data e hora designada para a realização da perícia. No entanto, vigora no sistema processual civil brasileiro o princípio da instrumentalidade das formas, segundo o qual não se decreta a nulidade de atos processuais sem a demonstração de efetivo prejuízo (pas de nullité sans grief), conforme o artigo 282, § 1º, do Código de Processo Civil. Nesse sentido já decidiu o Tribunal de Justiça de Minas Gerais: EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PERÍCIA CONTÁBIL . ALEGADA NULIDADE POR AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PARA ACOMPANHAMENTO. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO. PRINCÍPIO PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF. EXCESSO DE EXECUÇÃO . IMPOSSIBILIDADE DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO NA FASE EXECUTIVA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1 . Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em cumprimento de sentença, rejeitou impugnação apresentada pelo ente público executado e homologou cálculos periciais, afastando alegações de nulidade da perícia e de excesso de execução. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de intimação prévia para acompanhamento dos trabalhos periciais configura nulidade por violação ao contraditório e à ampla defesa; (ii) estabelecer se há excesso de execução em razão de supostos equívocos nos critérios adotados pelo perito judicial . III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A decretação de nulidade processual exige demonstração de prejuízo concreto, conforme o art. 282, § 1º, do CPC, que consagra o princípio "pas de nullité sans grief" . 4. A ausência de acompanhamento presencial da perícia não gera nulidade quando assegurada a intimação para apresentação de quesitos e impugnação do laudo, permitindo o exercício do contraditório diferido. 5. O agravante não comprova efetivo prejuízo decorrente da alegada irregularidade na intimação para o início dos trabalhos periciais . 6. O laudo pericial é considerado adequado pelo juízo de origem, que fundamentadamente rejeita a impugnação apresentada. 7. A manutenção da decisão recorrida se impõe diante da ausência de vícios capazes de invalidar a prova técnica ou os cálculos homologados . IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1 . A ausência de intimação para acompanhamento de perícia não gera nulidade sem demonstração de prejuízo concreto, sendo suficiente o contraditório diferido. 2. O princípio pas de nullité sans grief impede a invalidação de ato processual sem comprovação de dano à parte. ______________ Dispositivos relevantes citados: CPC, art . 282, § 1º; CPC, art. 474. Jurisprudência relevante citada: TJMG, Agravo de Instrumento-Cv nº 1.0000 .25.311422-7/001, Rel. Des.ª Maria Lúcia Cabral Caruso, 12ª Câmara Cível, j . 19.12.2025; TJMG, Apelação Cível nº 1.0000 .17.067617-5/003, Rel. Des. Rogério Medeiros, 13ª Câmara Cível, j . 23.05.2019. (TJ-MG - Agravo de Instrumento: 44474283120258130000, Relator.: Des .(a) Fábio Torres de Sousa, Data de Julgamento: 11/06/2026, Câmaras Cíveis / 5ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/06/2026) grifo meu. No caso concreto, o perito judicial colheu dados estritamente físicos e objetivos (metragens, tipologias, áreas de terreno e estados construtivos), que foram integralmente disponibilizados e pormenorizados no laudo. Ademais, o perito respondeu a todos os questionamentos formulados pelo embargado em petição de esclarecimentos (ID 10665553279), suprindo qualquer dúvida e impugnação, permitindo o exercício pleno do contraditório diferido. O próprio embargado se valeu das conclusões da perícia para fundamentar suas manifestações de mérito subsequentes, o que atesta a inexistência de prejuízo. Por conseguinte, rejeito a arguição de nulidade da perícia e mantenho a validade do laudo apresentado. 2.2. DO MÉRITO Cinge à controvérsia nos autos em relação à : (a) a legalidade dos encargos contratuais pactuados no Termo de Confissão de Dívida. (b) a caracterização do imóvel como bem de família, ante sua titularidade por pessoa jurídica e o uso misto (residencial e comercial); e (c) existência de excesso de penhora e a possibilidade de desmembramento do imóvel para redução da constrição; Passo ao exame do mérito. Da Inaplicabilidade do CDC e da Manutenção dos Encargos Contratuais A embargante pretende a redução da multa contratual de 20% para o limite de 2% previsto no art. 52, §1º, do Código de Defesa do Consumidor, bem como o afastamento dos honorários advocatícios extrajudiciais e a alteração do termo inicial dos juros de mora e correção monetária para a data da citação. Para tanto, invoca a incidência do CDC ao contrato de confissão de dívida que fundamenta a execução. A questão demanda, preliminarmente, a definição da natureza jurídica da relação estabelecida entre as partes. A embargante é pessoa jurídica de direito privado, inscrita , que se dedica à indústria e comércio de madeira . O contrato de confissão de dívida em execução (ID 6597573043) foi firmado com Jesu Caetano Fonseca para aquisição de combustíveis destinados a abastecer a atividade empresarial da embargante. É pacífico na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que o conceito de consumidor para os fins do CDC é delimitado pela Teoria Finalista, segundo a qual consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final econômico do bem, e não como insumo para o desenvolvimento de outra atividade econômica. Nos exatos termos do art. 2º do Código de Defesa do Consumidor, consumidor é "toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final". Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo. Sobre o tema, o STJ já decidiu para afastar a incidência do CDC em contratações realizadas por pessoa jurídica para fomento da atividade empresarial, pois, nesses casos, a empresa não figura como destinatária final do produto ou serviço, mas como intermediária na cadeia produtiva. Isso porque o bem adquirido (no caso, combustíveis) constitui insumo para a atividade-fim da empresa, o comércio de madeira e a operação de seus veículos e equipamentos, e não um bem de consumo final em si mesmo considerado. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO BANCÁRIO. FINANCIAMENTO. PESSOA JURÍDICA . MÚTUO PARA FOMENTO DE ATIVIDADE EMPRESARIAL. CONTRATO DE CAPITAL DE GIRO. EMPRESA NÃO DESTINATÁRIA FINAL DO SERVIÇO. RELAÇÃO DE CONSUMO . INEXISTÊNCIA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. TEORIA FINALISTA MITIGADA . VULNERABILIDADE NÃO PRESUMIDA. REVOLVIMENTO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. 1 . Ação revisional de contrato bancário ajuizada em 24/08/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 23/02/2022 e concluso ao gabinete em 01/06/2022. 2. O propósito recursal consiste em dizer se o Código de Defesa do Consumidor é aplicável à relação jurídica firmada entre as litigantes, oriunda de contratação de empréstimo para fomento de atividade empresarial. 3 . Nos termos da jurisprudência do STJ, é inaplicável o diploma consumerista na contratação de negócios jurídicos e empréstimos para fomento da atividade empresarial, uma vez que a contratante não é considerada destinatária final do serviço. Precedentes. Não há que se falar, portanto, em aplicação do CDC ao contrato bancário celebrado por pessoa jurídica para fins de obtenção de capital de giro. 4 . Dessa maneira, inexistindo relação de consumo entre as partes, mas sim, relação de insumo, afasta-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e seus regramentos protetivos decorrentes, como a inversão do ônus da prova ope judicis (art. 6º, inc. VIII, do CDC). 5 . A aplicação da Teoria Finalista Mitigada exige a comprovação de vulnerabilidade técnica, jurídica, fática e/ou informacional, a qual não pode ser meramente presumida. Nesta sede, porém, não se pode realizar referida análise, porquanto exigiria o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos (Súmula 7/STJ). 6. Afasta-se a aplicação de multa, uma vez que não configura intuito protelatório ou litigância de má-fé a mera interposição de recurso legalmente previsto . 7. Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp: 2001086 MT 2022/0133048-0, Data de Julgamento: 27/09/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/09/2022) No caso concreto, a embargante não adquiriu os combustíveis como destinatária final, mas como insumo indispensável ao funcionamento de sua atividade empresarial de indústria e comércio de madeira. Trata-se, portanto, de relação empresarial entre duas pessoas jurídicas, em que não se configura a hipossuficiência ou vulnerabilidade que justifica a intervenção protetiva do CDC. As partes contrataram em relativa igualdade de condições, livres para pactuar as cláusulas e encargos que melhor atendessem a seus interesses, o que remete ao princípio da autonomia da vontade e à força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), consagrados no art. 421 do Código Civil. Inexistindo relação de consumo, descabe a invocação do art. 52, §1º, do CDC para reduzir a multa contratual de 20% para 2%. A cláusula penal de 20% foi livremente pactuada entre as partes no Termo de Acordo e Confissão de Dívida, em observância ao art. 408 do Código Civil, que estatui que o devedor incorre de pleno direito na cláusula penal desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora. Não se vislumbra abusividade ou desproporção que autorize a redução judicial em uma relação entre pessoas jurídicas, em que ambas as partes detinham plena capacidade de negociação e ciência dos encargos assumidos. O mesmo raciocínio aplica-se aos honorários advocatícios extrajudiciais. Tais honorários possuem natureza indenizatória própria, distinta dos honorários de sucumbência previstos no art. 85 do CPC. Encontram amparo nos arts. 389 e 395 do Código Civil, que estabelecem que, não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros, atualização monetária e honorários de advogado. Foram livremente pactuados entre as partes como contrapartida pelos custos de cobrança extrajudicial do inadimplemento, não configurando abuso ou ilegalidade que justifique sua exclusão. Quanto ao termo inicial dos juros de mora e correção monetária, a embargante sustenta que deveriam incidir a partir da citação e do ajuizamento, respectivamente. Todavia, o contrato de confissão de dívida estabelece obrigação positiva, líquida e com vencimento certo. Nesses termos, o art. 397 do Código Civil dispõe que "o inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor". Portanto, os juros moratórios e a correção monetária incidem a partir do vencimento da obrigação, e não da citação ou do ajuizamento. Ante o exposto, julgo improcedentes os pedidos da embargante de redução da multa contratual de 20%, de exclusão dos honorários advocatícios extrajudiciais e de alteração do termo inicial de juros e correção monetária, mantendo-se integralmente os encargos contratuais conforme pactuados no Termo de Acordo e Confissão de Dívida. Da Impenhorabilidade do Bem de Família em Imóvel de Pessoa Jurídica e Uso Misto A segunda controvérsia de mérito diz respeito à caracterização do imóvel penhorado como bem de família e à consequente impenhorabilidade, nos termos da Lei nº 8.009/1990. A embargante sustenta que o imóvel onde reside o sócio Flávio Marcos Thomas e sua esposa é impenhorável, ainda que registrado em nome da pessoa jurídica. O embargado, por sua vez, impugna a proteção integral, apontando que o imóvel tem destinação comercial preponderante e que a propriedade pertence à pessoa jurídica, não ao sócio. A Lei nº 8.009/1990, em seu art. 1º, estabelece que "o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza". A proteção legal visa garantir o direito fundamental à moradia, erigido à categoria de direito social pelo art. 6º da Constituição Federal. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a proteção conferida pela Lei nº 8.009/1990 pode ser estendida a imóvel de propriedade de pessoa jurídica, desde que comprovado que o bem serve de residência para a família do sócio e que se trate de empresa de caráter familiar, em que há identidade patrimonial entre a pessoa jurídica e os sócios, especialmente quando se cuida de microempresa ou empresa de pequeno porte. Nesse sentido: CIVIL. PENHORA DAS QUOTAS DE SOCIEDADE LIMITADA. EMPRESA FAMILIAR. IMÓVEL PERTENCENTE À PESSOA JURÍDICA ONDE SE ALEGA RESIDIREM OS ÚNICOS SÓCIOS . PRINCÍPIOS DA AUTONOMIA PATRIMONIAL E DA INTEGRIDADE DO CAPITAL SOCIAL. ART. 789 DO CPC. ARTS . 49-A, 1.024, 1055 E 1059 DO CÓDIGO CIVIL. CONFUSÃO PATRIMONIAL. DESCONSIDERAÇÃO POSITIVA DA PERSONALIDADE JURÍDICA PARA PROTEÇÃO DE BEM DE FAMÍLIA . LEI N. 8.009/90.1 . A autonomia patrimonial da sociedade, princípio basilar do direito societário, configura via de mão dupla, de modo a proteger, nos termos da legislação de regência, o patrimônio dos sócios e da própria pessoa jurídica (e seus eventuais credores).2. "A impenhorabilidade da Lei nº 8.009/90, ainda que tenha como destinatários as pessoas físicas, merece ser aplicada a certas pessoas jurídicas, às firmas individuais, às pequenas empresas com conotação familiar, por exemplo, por haver identidade de patrimônios ." (FACHIN, Luiz Edson. "Estatuto Jurídico do Patrimônio Mínimo", Rio de Janeiro, Renovar, 2001, p. 154).3 . A desconsideração parcial da personalidade da empresa proprietária para a subtração do imóvel de moradia do sócio do patrimônio social apto a responder pelas obrigações sociais deve ocorrer em situações particulares, quando evidenciada confusão entre o patrimônio da empresa familiar e o patrimônio pessoal dos sócios.4. Impõe-se também a demonstração da boa-fé do sócio morador, que se infere de circunstâncias a serem aferidas caso a caso, como ser o imóvel de residência habitual da família, desde antes do vencimento da dívida.5 . Havendo desconsideração da personalidade em proveito de sócio morador de imóvel de titularidade da sociedade, haverá, na prática, desfalque do patrimônio social garantidor do cumprimento das obrigações da pessoa jurídica e, portanto, sendo a desconsideração via de mão dupla, poderão ser executados bens pessoais dos sócios até o limite do valor de mercado do bem subtraído à execução, independentemente do preenchimento de requisitos como má-fé e desvio de finalidade previstos no caput do art. 50 do Código Civil. A confusão patrimonial entre a sociedade familiar e o sócio morador, base para o benefício, será igualmente o fundamento para a eventual excussão de bens particulares dos sócios.6 . Recurso especial provido para o retorno dos autos à origem, onde deve ser apreciada a prova dos autos a respeito da alegação de residência dos sócios da empresa devedora no imóvel.(STJ - REsp: 1514567 SP 2015/0019136-7, Relator.: MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 14/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/04/2023) No caso dos autos, o Laudo Pericial comprovou a presença dos elementos caracterizadores do uso residencial habitual e permanente da Fração 1 pelo sócio Flávio Marcos Thomas e sua esposa Mônica Conti Thomas. O perito constatou in loco a existência de mobiliário doméstico completo, pertences de uso pessoal , mantimentos e rotina cotidiana de lavanderia e copa na edificação de 213,44 m² (casa com 3 quartos, suíte e closet), isolada do restante das atividades operacionais da empresa, conforme laudo acostado ao ID 10650252078. Confira: Ademais, a perícia técnica demonstrou que a destinação comercial do bem é amplamente preponderante sobre a residencial no lote originário. As edificações comerciais (depósito comercial 252,36 m² e escritório administrativo de 153,32 m²) totalizam 405,68 m², ocupando 65,5% de toda a área construída (619 m²). O terreno destinado à residência (360 m²) corresponde a apenas 8,73% da área total do lote (4.120,80 m²). Nessa linha de raciocínio, a solução jurídica que melhor compatibiliza os interesses em conflito, a satisfação do credor e a proteção ao teto da entidade familiar, é o fracionamento técnico do imóvel. Diante da integral possibilidade de cômoda divisão atestada pelo expert, com acessos independentes pelas vias públicas e completa autonomia de infraestrutura, a declaração de impenhorabilidade deve ser reconhecida de forma restrita sobre a área residencial. Nesse sentido, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais já decidiu que havendo possibilidade técnica de fracionamento do imóvel de uso misto, a constrição deve ser autorizada sobre a parcela de destinação comercial: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA. ALEGAÇÃO DE BEM DE FAMÍLIA . LEI Nº 8.009/1990. IMÓVEL MISTO. RESIDENCIAL E COMERCIAL . REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS. RECURSO NÃO PROVIDO. 1) A caracterização do imóvel como bem de família demanda a comprovação da sua utilização como moradia permanente pelo devedor ou por sua entidade familiar, nos termos da Lei nº 8.009/1990 . 2) Diante da possibilidade de desmembramento do imóvel, pode a penhora recair sobre a parte não protegida pela Lei nº 8.009/1990. (TJ-MG - Agravo de Instrumento: 19743336720258130000, Relator.: Des.(a) José Maurício Cantarino Villela (JD 2G), Data de Julgamento: 18/08/2025, Câmaras Cíveis / 1º Núcleo de Justiça 4 .0 - Cív, Data de Publicação: 20/08/2025) grifo meu. Ademais, no tocante às alegações da embargante (ID 10679478913) de que a redução do terreno de 4.120,80 m² para a fração de 360,00 m² comprometeria a habitabilidade, a segurança e a função social de moradia da entidade familiar, tal tese não encontra amparo fático ou jurídico nos autos. Conforme minuciosamente detalhado no laudo pericial (ID 10650252078), a edificação residencial de 213,44 m² possui plena autonomia funcional, não compartilhando qualquer estrutura física com os blocos comerciais, além de dispor de acesso frontal exclusivo e independente pela Rua Irmã Cândida. A delimitação da Fração 1 em 360,00 m² atende perfeitamente ao parâmetro de lote mínimo exigido pela Lei Municipal , o que afasta a alegação de descaracterização urbanística ou inviabilidade de uso Dessa forma, impõe-se o acolhimento parcial da impenhorabilidade para declarar a restrição exclusivamente sobre a Fração 1 (Residencial), correspondente ao lote de 360 m² e respectiva casa de 213,44 m², mantendo-se a validade da penhora e autorizando-se a expropriação forçada sobre a Fração 2 (Comercial), composta pelo terreno remanescente de 3.760,80 m² e pelas benfeitorias de depósito e escritório administrativo. 2.2.3. Do Excesso de Penhora, da Redução da Constrição e das Condições Executivas A embargante aduziu a ocorrência de manifesto excesso de penhora, ao argumento de que o imóvel original avaliado em sua totalidade em R$ 3.758.315,77 supera em mais de 13,7 vezes o valor atualizado do débito exequendo, violando o princípio da menor onerosidade do executado (artigo 805 do CPC). O acolhimento parcial da impenhorabilidade do bem de família, com a exclusão da fração residencial e a manutenção da constrição unicamente sobre a porção comercial (Fração 2), resolve de forma imediata o excesso de penhora sobre o lote integral. Contudo, o embargado, em sede de manifestação sobre o laudo (ID 10661686851), requereu subsidiariamente ao perito e a este juízo que se avaliasse a possibilidade técnica de delimitar, dentro da própria Fração 2 (Comercial), uma "sub-fração" ideal menor, que fosse estritamente proporcional ao valor do débito, a fim de que a expropriação forçada recaísse sobre a menor porção possível, liberando-se o remanescente comercial ao devedor. Instado a se manifestar sobre este ponto específico, o perito judicial esclareceu em sede de resposta aos quesitos suplementares 1.4 e 1.6 (ID 10665553279) que fatiar a Fração 2 na exata e mínima medida do débito exequendo demandaria a elaboração de estudos complexos de viabilidade urbanística, parcelamento de solo sob as restrições da Lei Municipal nº 1.703/1988 e a realização de levantamento topográfico planialtimétrico específico não contratado e não amparado pelo escopo da perícia . Com efeito, tem-se que a Fração 2 - Comercial (composta pelo terreno de 3.760,80 m² e respectivas benfeitorias avaliadas em R$ 3.000.150,17) constitui unidade comercial indivisível sob a ótica econômico-funcional e mercadológica, não comportando novo desmembramento em frações menores proporcionalmente idênticas ao valor da dívida. Neste cenário, a manutenção da penhora e a futura alienação judicial devem recair sobre a integralidade da Fração 2 - Comercial (ID 10671201488). Não há que se falar em manutenção de excesso de penhora pelo fato de a fração comercial (R$ 3.000.150,17) ser superior à dívida executada. Diante da indivisibilidade técnico-econômica do bem e da ausência de outros bens penhoráveis de mais fácil liquidez indicados pelo executado, a expropriação judicial deve prosseguir sobre o bem indivisível. Eventual saldo remanescente decorrente da arrematação do imóvel em hasta pública será integralmente restituído e revertido em favor da embargante devedora, em estrita observância ao que dispõe o artigo 907 e o artigo 908 do Código de Processo Civil, restando amplamente resguardada a proporcionalidade da execução e a ausência de prejuízo patrimonial expropriatório. O prosseguimento dos atos expropriatórios sobre a Fração 2 - Comercial demanda a sua prévia e formal regularização jurídica e administrativa junto aos órgãos competentes, providência que compete à embargante, na qualidade de proprietária do imóvel. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados nestes Embargos à Execução, resolvendo o mérito do processo nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) Acolher parcialmente a tese de impenhorabilidade de bem de família (Lei nº 8.009/1990) do imóvel de Matrícula nº 17.702 do Ofício de Registro de Imóveis de Caeté/MG, declarando a impenhorabilidade restrita da Fração 1 - Residencial, constituída por lote de 360,00 m² de terreno e respectiva edificação residencial de 213,44 m²; b) Rejeitar a tese de impenhorabilidade sobre a porção comercial do bem, mantendo hígida e válida a penhora sobre a Fração 2 - Comercial, constituída por lote de terreno remanescente de 3.760,80 m², depósito comercial de 252,36 m² e escritório administrativo de 153,32 m² (avaliada no valor total de R$ 3.000.150,17), autorizando o prosseguimento dos atos expropriatórios na execução em apenso exclusivamente sobre esta fração; c) Rejeitar integralmente os pedidos de revisão e nulidade de encargos contratuais, mantendo-se a multa de 20%, os honorários advocatícios extrajudiciais e os termos iniciais de incidência dos juros de mora e da correção monetária a partir do vencimento de cada obrigação, conforme pactuado no Termo de Acordo e Confissão de Dívida; d) Autorizar o levantamento, pelo perito judicial Hebert Juliano Moreira, do saldo remanescente dos honorários periciais no valor de R$ 5.000,00 (IDs 10573790750 e 10574383570), devidamente atualizado. Expeça-se o competente alvará eletrônico de pagamento, observando-se os dados bancários indicados no ID 10585353946. Em razão da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (artigo 85, § 2º, do CPC), na proporção de 70% (setenta por cento) sob a responsabilidade da embargante e 30% (trinta por cento) sob a responsabilidade do embargado. Traslade-se cópia desta decisão para os autos da Execução de Título Extrajudicial nº 0013263-63.2019.8.13.0045, procedendo-se às anotações e retificações de praxe. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Caeté, data da assinatura eletrônica. DOUGLAS SILVA DIAS Juiz de Direito 1ª Vara Cível, Criminal e de Execuções Penais da Comarca de Caeté