5000569-25.2022.8.13.0480

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Patos De Minas / 1ª Vara Cível da Comarca de Patos de Minas Avenida Padre Almir Neves de Medeiros, 1600, Guanabara, Patos De Minas - MG - CEP: 38701-118 PROCESSO Nº: 5000569-25.2022.8.13.0480 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Alienação Fiduciária] AUTOR: ERNANDES MARQUES DE MAGALHAES CPF: 027.818.146-52 e outros RÉU: CONSTRUTORA E ENGENHARIA FARIA LTDA - EPP CPF: 20.081.931/0001-79 e outros SENTENÇA Vistos, etc. I – RELATÓRIO Trata-se de Ação Ordinária de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais ajuizada por Ernandes Marques de Magalhães e Cláudia Cristina Amaral Souza de Magalhães em face de Construtora e Engenharia Faria Ltda. – EPP e Abdo & Queiroz Empreendimentos Imobiliários Ltda. – EPP, todos qualificados nos autos. Os autores narram que, em 24 de novembro de 2014, adquiriram o apartamento nº 406 do Condomínio Residencial Ipanema II, Bloco I, situado na Avenida Vereador José Caixeta de Magalhães, nº 50, Bairro Ipanema, Patos de Minas/MG, ainda na planta, por meio do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), com financiamento da Caixa Econômica Federal, sendo a primeira ré a responsável pela construção e a segunda ré a vendedora do terreno. A posse foi entregue em 04 de fevereiro de 2016 (ID 7853503039). Alegam que, desde a entrega das chaves, o imóvel apresentou diversos vícios construtivos: infiltrações, fissuras, manchas nas paredes, trincas, rachaduras, deslocamento e fissura do piso cerâmico, contrapiso fissurado e úmido. Sustentam que, apesar de reiteradas reclamações e de reparos pontuais realizados pela construtora, os problemas persistiram, impossibilitando a mudança para o imóvel. Requereram a condenação solidária das rés ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 200.000,00, além de obrigação de fazer (reparos) e rescisão contratual subsidiária. A Justiça Federal, onde a ação foi inicialmente distribuída, reconheceu a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal e declinou da competência para a Justiça Estadual (ID 7853503039). A primeira ré (Construtora e Engenharia Faria Ltda.) apresentou contestação (ID 9564366070), arguiu decadência e prescrição, impugnou o laudo técnico dos autores, afirmou ter realizado os reparos solicitados, sustentou a inexistência de ato ilícito e requereu a improcedência dos pedidos. A segunda ré (Abdo & Queiroz Empreendimentos Imobiliários Ltda.) contestou (ID 9609592285), arguiu sua ilegitimidade passiva por ter sido mera vendedora do terreno, prescrição trienal, inépcia da inicial e, no mérito, a improcedência dos pedidos. Em 02 de agosto de 2023, foi proferida decisão saneadora (ID 9876979916), que: Acolheu parcialmente a prejudicial de decadência, reconhecendo a perda do direito de exigir a obrigação de fazer (reparos), por aplicação do art. 26, II, do CDC; Manteve o pedido de indenização por danos morais, submetendo-o ao prazo prescricional decenal do art. 205 do CC; Postergou para o mérito a análise das demais preliminares (inclusive a ilegitimidade da segunda ré); Indeferiu a produção de prova pericial e testemunhal. Os autores interpuseram Agravo de Instrumento, ao qual o TJMG negou provimento (Acórdão ID 10168687252), confirmando a decadência quanto à obrigação de fazer. A segunda ré também agravou, com igual insucesso (Acórdão ID 10165500280). Em 10 de maio de 2024, foi proferida sentença (ID 10224517667) que julgou improcedente o pedido de danos morais. Os autores apelaram. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais, pela 18ª Câmara Cível, em 10 de dezembro de 2024, cassou a sentença (Acórdão ID 10392243681), determinando o retorno dos autos à primeira instância para reabertura da fase probatória, por entender que o indeferimento das provas pericial e testemunhal configurara cerceamento de defesa. Retornados os autos, foi determinada a prova pericial (ID 10488877263), nomeada a Engenheira Civil Lara Lúcia Vilaça Lima como perita judicial. O laudo pericial foi juntado em 20 de outubro de 2025 (ID 10563946564), constatando a existência de manifestações patológicas no imóvel (infiltrações, trincas, fissuras, desplacamento cerâmico, pisos ocos) e concluindo que tais anomalias decorrem de vícios construtivos de execução. A perita registrou que o imóvel nunca foi habitado. Foram realizadas audiência de instrução e julgamento em 18 de junho de 2026 (Termo de Audiência ID 10699546517), com depoimento pessoal da autora e oitiva de testemunhas. As partes apresentaram memoriais (IDs 10710499781, 10711017736 e 10711043101). Em seguida, os autos vieram-me conclusos para julgamento. É O RELATÓRIO DO NECESSÁRIO. DECIDO. II – FUNDAMENTAÇÃO Por força da decisão saneadora (ID 9876979916), confirmada pelo TJMG em sede de agravo de instrumento, operou-se a preclusão no tocante ao reconhecimento da decadência do direito de exigir a obrigação de fazer (reparação dos vícios construtivos). A pretensão de reparação material e de rescisão contratual, vinculada à obrigação de fazer, restou definitivamente extinta. Assim, a única questão jurídica remanescente é o pedido de indenização por danos morais, formulado contra ambas as rés. Paralelamente, devem ser examinadas as preliminares ainda pendentes: a ilegitimidade passiva da segunda ré e a prescrição. Preliminar de ilegitimidade passiva da segunda ré (Abdo & Queiroz Empreendimentos Imobiliários Ltda.) A segunda ré sustenta que não participou da construção do empreendimento, tendo atuado exclusivamente como vendedora do terreno. O exame dos documentos dos autos corrobora essa alegação. O Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional (ID 7853503038, pp. 50-73) qualifica a Construtora e Engenharia Faria Ltda. como Construtora, Incorporadora e Fiadora, enquanto a Abdo & Queiroz figura como Vendedora, pelo valor do terreno (Letra B.4.5: R$ 13.787,00). O Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda (ID 7853503038, pp. 74-78) foi firmado exclusivamente entre os autores e a Construtora e Engenharia Faria Ltda., que figura como Promitente Vendedora e assume a garantia de cinco anos pela estabilidade do imóvel (Cláusula Oitava). O Termo de Posse (ID 7853503039, p. 1) foi emitido e assinado pela Construtora e Engenharia Faria Ltda., não pela segunda ré. A prova testemunhal produzida em audiência não trouxe qualquer elemento que vinculasse a Abdo & Queiroz à execução da obra, à responsabilidade técnica ou às tratativas de reparo. Todas as testemunhas, inclusive as dos autores, referiram-se exclusivamente à Construtora Faria como responsável pela construção e pelos reparos. Pela teoria da asserção, que orienta a análise das condições da ação, a legitimidade passiva é aferida a partir das afirmações da inicial. Os autores afirmaram que a segunda ré vendeu o imóvel ainda na planta. Todavia, não há qualquer imputação de conduta ilícita específica à Abdo & Queiroz relacionada à execução da obra. A causa de pedir diz respeito a vícios construtivos, que são inerentes à construção, não à venda do terreno. A solidariedade não se presume; decorre da lei ou da vontade das partes (art. 265 do CC). Não há previsão legal que estenda a responsabilidade por vícios construtivos ao mero alienante do terreno que não participa da edificação. O art. 25, § 1º, do CDC, invocado pela primeira ré em sua manifestação, estabelece a solidariedade entre os integrantes da cadeia de fornecimento, mas a venda de terreno não configura participação na cadeia de construção da unidade habitacional. A segunda ré não forneceu o serviço de construção, não selecionou materiais, não fiscalizou a obra e não assumiu qualquer obrigação técnica. Diante do exposto, reconheço a ilegitimidade passiva da Abdo & Queiroz Empreendimentos Imobiliários Ltda. – EPP e extingo o processo em relação a ela, sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC. A exclusão da segunda ré desde a fase de conhecimento evita a discussão desnecessária sobre sua responsabilidade e simplifica a demanda, mantendo-se o polo passivo apenas em relação à construtora, que efetivamente executou a obra e contra quem se dirige a pretensão indenizatória. Da prescrição da pretensão indenizatória em face da primeira ré A primeira ré arguiu a prescrição trienal (art. 206, § 3º, V, do CC). Todavia, a relação jurídica estabelecida entre os autores (consumidores) e a construtora (fornecedora) é de consumo, incidindo o CDC. O art. 27 do CDC estabelece o prazo prescricional de cinco anos para a pretensão de reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço. A ação foi ajuizada em 27 de dezembro de 2021. Os autores tiveram ciência inequívoca dos vícios, no mais tardar, em 05 de julho de 2017 (data do laudo técnico que encomendaram). Entre essa data e o ajuizamento transcorreram aproximadamente 4 anos e 5 meses, dentro do prazo quinquenal. Assim, rejeito a prejudicial de prescrição arguida pela primeira ré. Do mérito: pedido de indenização por danos morais A decisão saneadora (ID 9876979916) expressamente afastou a inversão do ônus da prova, determinando a aplicação do art. 373 do CPC. Compete aos autores, portanto, demonstrar os fatos constitutivos de seu direito: o ato ilícito, o dano moral e o nexo causal. Às rés incumbe a prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos. O Laudo Pericial (ID 10563946564) foi conclusivo ao constatar a presença de manifestações patológicas de natureza construtiva no imóvel: infiltrações, trincas, fissuras, desplacamento cerâmico generalizado, pisos ocos e perda de aderência. A perita afirmou que as anomalias decorrem de falhas executivas na preparação da base, assentamento de revestimentos e impermeabilização. A perita registrou que o imóvel nunca foi habitado, circunstância que descartou a hipótese de desgaste por uso e reforçou a origem construtiva dos problemas. Em seus esclarecimentos complementares (ID 10608307190), a expert reafirmou que "as manifestações patológicas identificadas não decorrem de uso, desgaste natural ou falta de manutenção, mas sim de falhas construtivas de execução". Os vícios construtivos existem e decorrem de falhas na execução da obra pela primeira ré. Essa conclusão técnica é relevante, mas não é suficiente, por si só, para caracterizar o dano moral, como se passa a demonstrar. A instrução oral revelou aspectos fundamentais sobre a postura da primeira ré e sobre a dinâmica da relação entre as partes, que devem ser considerados na apreciação do pedido de danos morais. A testemunha Tatiane Gomes da Mota, moradora do mesmo condomínio, afirmou que, quando teve problemas com o piso de seu apartamento, a Construtora Faria realizou o reparo e, quando foi necessário sair temporariamente do imóvel, a empresa arcou com hotel e alimentação. Afirmou ainda que, durante sua gestão como síndica, nunca houve manutenção periódica do telhado pelo condomínio e que havia constante instalação de antenas na cobertura. Declarou que a autora não residia no prédio. A testemunha Mariluce dos Santos Amâncio, também ex-síndica, confirmou que, quando surgiam defeitos de construção, a Faria prestava manutenção e realizava os reparos necessários, inclusive troca de pisos. Afirmou que nunca presenciou recusa da Construtora em realizar manutenção no período de garantia. A testemunha Thaís Nogueira Silva, funcionária administrativa da Construtora, foi clara ao afirmar que a empresa atendeu as solicitações da autora até o momento em que houve desacordo entre as partes. Disse que os demais casos de moradores do mesmo condomínio foram resolvidos administrativamente, e que apenas o caso da autora foi judicializado. Afirmou que Cláudia nunca solicitou reembolso de aluguel, e que havia resistência da autora à reforma dos pisos pela Faria, além de postura agressiva nas tratativas. Relatou que o jurídico da empresa tentou composição financeira, mas não houve devolutiva da autora. A autora, em depoimento pessoal, confirmou que deixou o apartamento fechado e sem reparos desde o início da celeuma judicial. O dano moral, para ser juridicamente relevante e ensejar reparação, exige a presença dos três elementos clássicos da responsabilidade civil: (a) conduta ilícita do agente (ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência); (b) dano efetivo, que transcenda o mero aborrecimento; e (c) nexo causal entre a conduta e o dano, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil. A análise do conjunto probatório revela que não estão preenchidos os requisitos para a condenação da primeira ré ao pagamento de indenização por danos morais. A prova testemunhal demonstrou, de forma coerente e convergente, que a Construtora Faria não se omitiu diante das reclamações. Pelo contrário: Realizou reparos nas unidades do condomínio, inclusive na da autora; Ofereceu-se para realizar novos reparos quando os problemas persistiram; Em casos similares de outros moradores, arcou com despesas de hospedagem e alimentação; Tentou compor financeiramente a solução por meio de seu departamento jurídico. A resistência da autora à execução dos reparos pela construtora, associada à sua postura conflituosa nas tratativas (conforme depoimento da testemunha Thaís), não permite atribuir à ré a exclusiva responsabilidade pela não solução extrajudicial do litígio. A ausência de composição decorreu de desavença entre as partes, não de recusa ou descaso empresarial. O dano moral em casos de vícios construtivos não é presumido (não se trata de hipótese de dano in re ipsa). A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que o mero inadimplemento contratual ou a existência de vícios construtivos, por si só, não geram dano moral. É indispensável a demonstração de circunstâncias excepcionais, que extrapolem o mero aborrecimento ou frustração, e que importem em significativa e anormal violação de direito da personalidade. No caso concreto, a perícia revelou um dado de extrema relevância: o imóvel nunca foi habitado. A autora, em depoimento pessoal, confirmou que o apartamento permaneceu fechado. Essa circunstância afasta a possibilidade de sofrimento decorrente da convivência diária com ambiente insalubre, inseguro ou degradante. Os autores não experimentaram goteiras sobre seus pertences, não tiveram sua rotina alterada por obras constantes, não conviveram com infiltrações ativas em seu lar. A frustração que experimentaram é de natureza patrimonial e contratual – a impossibilidade de usar o imóvel como desejavam –, e não existencial ou moral. A prova oral não trouxe qualquer elemento concreto de sofrimento psíquico, abalo à honra, à imagem, à integridade física ou a qualquer outro direito da personalidade. Não há relato de tratamento médico ou psicológico, de humilhação pública, de risco concreto suportado ou de alteração grave da dinâmica familiar em razão dos vícios construtivos. A ausência de manutenção do imóvel pela autora (que o deixou fechado e sem qualquer conservação por anos), a falta de manutenção periódica do telhado pelo condomínio (conforme depoimento de Tatiane) e a resistência da autora à execução dos reparos pela construtora são fatores que rompem ou fragilizam substancialmente o nexo causal entre a conduta da ré e qualquer suposto dano moral. A testemunha Tatiane afirmou que a autora não residia no prédio, e a própria autora não produziu prova de que estivesse pagando aluguel de outro imóvel em razão dos vícios (a testemunha Thaís confirmou que Cláudia nunca solicitou reembolso de aluguel). A frustração pela não ocupação do imóvel, ainda que legítima, insere-se no âmbito do inadimplemento contratual e não autoriza, por si só, a reparação extrapatrimonial. O valor postulado a título de danos morais (R$ 200.000,00) é manifestamente desproporcional às circunstâncias do caso. A testemunha Mariluce informou que o valor do apartamento à época era de aproximadamente R$ 120.000,00. A testemunha Tatiane declarou que o valor atual seria de aproximadamente R$ 145.000,00. O valor pretendido supera o próprio valor do imóvel, o que evidencia ausência de razoabilidade e risco de enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento jurídico (art. 884 do CC). III – DISPOSITIVO Ante o exposto: a) Em relação à Abdo & Queiroz Empreendimentos Imobiliários Ltda. – EPP, reconheço sua ilegitimidade passiva e extingo o processo sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil; b) Em relação à Construtora e Engenharia Faria Ltda. – EPP, julgo improcedente o pedido de indenização por danos morais formulado por Ernandes Marques de Magalhães e Cláudia Cristina Amaral Souza de Magalhães, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Condeno os autores ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa para cada uma das rés. A exigibilidade das verbas de sucumbência fica suspensa enquanto perdurarem os motivos que justificaram a concessão da gratuidade da justiça aos autores, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Considerando que o §3º do artigo 1.010 do Código de Processo Civil de 2015 retirou o juízo de admissibilidade deste 1º grau de jurisdição, uma vez interposto recurso de apelação, caberá ao Cartório abrir vista à parte contrária para contrarrazões, no prazo de 15 dias, consoante artigo 1.010, §1º, do mencionado diploma. Idêntico procedimento deverá ser adotado na hipótese de recurso adesivo, conforme §2º do artigo supramencionado. Após as formalidades, os autos deverão ser remetidos imediatamente ao Tribunal de Justiça. Transitada em julgado, arquivem-se os autos com baixa. P.R.I. Patos De Minas, data da assinatura eletrônica. JOSÉ HUMBERTO DA SILVEIRA Juiz de Direito 1ª Vara Cível da Comarca de Patos de Minas