5000520-73.2021.8.13.0106

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Cambuí / 1ª Vara Cível, Criminal e da Infância e da Juventude da Comarca de Cambuí Rua Benedito Luiz de Souza, 61, Loteamento Belo Horizonte, Cambuí - MG - CEP: 37600-000 PROCESSO Nº: 5000520-73.2021.8.13.0106 CLASSE: [CÍVEL] OUTROS PROCEDIMENTOS DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA (1294) ASSUNTO: [Condomínio] AUTOR: ESPÓLIO DE MURILO EPIFANE DA SILVA registrado(a) civilmente como MURILO EPIFANE DA SILVA CPF: 263.582.636-68 e outros RÉU: GENI ROSARIA DE FREITAS SANTOS CPF: 046.700.806-01 e outros SENTENÇA Vistos, etc. I - RELATÓRIO Trata-se de Ação de Extinção de Condomínio de Imóvel Rural ajuizada por MURILO EPIFANE DA SILVA e DORACY MARIA DA SILVA em face de GENI ROSÁRIA FREITAS SANTOS, HORTÊNCIO ELIAS SANTOS, ARACY CONCEIÇÃO DE ALMEIDA, JOÃO ANICERTO DE ALMEIDA, CLAUCI ROZARIA DE FREITAS, LECY CONCEIÇÃO DE FREITAS, VERGINIA SILVANA DE FREITAS, WAGNER ANGELO DE FREITAS, JOANA APARECIDA DA ROSA e ARLINDO LEITE DA ROSA SOBRINHO. Na petição inicial (3042721399), os autores narram que são coproprietários, juntamente com os réus, do imóvel rural denominado "Gleba 7", com área de 4,28 hectares, situado no município de Bom Repouso/MG, objeto da matrícula nº 41.182 do Cartório de Registro de Imóveis de Cambuí/MG. Afirmam que a propriedade comum adveio de formal de partilha nos autos do inventário dos bens deixados por Ângelo Epifânio da Silva. Sustentam que não possuem mais interesse na manutenção do condomínio. Argumentam que o imóvel é indivisível, uma vez que a fração ideal pertencente aos réus (aproximadamente 1,41 hectares) é inferior à fração mínima de parcelamento do solo na região, fixada em 2,00 hectares. Alegam, ainda, que uma eventual divisão física os prejudicaria, deixando sua parte do imóvel sem acesso a água. Diante disso, pedem a extinção do condomínio com a consequente alienação judicial do bem em hasta pública e a repartição do valor apurado na proporção dos quinhões de cada um. Requereram tutela de urgência para impedir que os réus realizassem benfeitorias ou cercamentos na área, a qual foi indeferida (3553806503), decisão esta mantida em sede de agravo de instrumento (8988863019). Devidamente citados, os réus apresentaram contestação com reconvenção (4104833076). Concordam com a extinção do condomínio, mas se opõem à venda judicial. Em sede de reconvenção, pleiteiam que a extinção se dê por meio da divisão física do imóvel. Argumentam que a divisão é juridicamente possível, pois a fração de 1,41 hectares que lhes cabe será anexada a outro imóvel rural contíguo de sua propriedade (Gleba 2, matrícula 41.181), o que se enquadra na exceção prevista no artigo 8º, § 4º, I, da Lei nº 5.868/72. Rebatem a alegação de prejuízo no acesso à água e afirmam que a divisão proposta é a mais justa e cômoda. Requerem, ainda, a condenação dos autores ao ressarcimento de honorários advocatícios contratuais. Houve impugnação à contestação e resposta à reconvenção (5195583036). O feito foi saneado pela decisão de 7121052995, que rejeitou as impugnações ao valor da causa e à juntada de documentos, deferindo a produção de prova pericial e avaliação judicial. O laudo de avaliação judicial (9642754430) estimou o valor do imóvel em R$ 141.487,00. Foi nomeado perito técnico para análise da viabilidade da divisão, que apresentou seu laudo (10198087918), memoriais descritivos (10273881472 e 10273882620) e planta da área (10273882622). No curso do processo, foi noticiado o falecimento do autor Murilo Epifane da Silva (10392829484). Após sucessivas petições para regularização, verificou-se que a viúva e herdeiros cederam onerosamente seus direitos sobre o imóvel ao Sr. JOSÉ OMAR MARIANO, conforme escritura pública que resultou nas averbações na matrícula do imóvel (10637798255). A decisão de 10663551188 indeferiu o pedido de sucessão processual pelo adquirente, diante da discordância da parte ré, facultando seu ingresso como assistente litisconsorcial e determinando a regularização do polo ativo pela viúva e herdeiros, os quais foram condenados por litigância de má-fé. Por fim, o Sr. José Omar Mariano ingressou no feito como assistente litisconsorcial, conforme decisão de 10696421432. As partes se manifestaram sobre o laudo pericial e, frustrada a tentativa de conciliação, os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO O cerne da controvérsia reside na definição da forma como será extinto o condomínio existente sobre o imóvel rural matriculado sob o nº 41.182: se pela alienação judicial, como pretendem os autores, ou pela divisão física do bem, como pleiteiam os réus em reconvenção. O direito de extinguir o condomínio é potestativo e pode ser exercido a qualquer tempo por qualquer um dos condôminos, conforme dispõe o artigo 1.320 do Código Civil. A lei estabelece que a divisão é a forma preferencial de extinção, sendo a venda em hasta pública uma medida subsidiária, aplicável apenas quando a coisa for indivisível ou se a divisão a tornar imprópria ao seu destino. A principal tese autoral é a da indivisibilidade do imóvel, sob o argumento de que a quota-parte dos réus (1,41 ha) resultaria em uma área inferior à fração mínima de parcelamento de 2,00 hectares estabelecida para a região. Contudo, a tese não se sustenta diante da exceção legal aplicável ao caso. O artigo 8º, § 4º, inciso I, da Lei nº 5.868/1972, autoriza o desmembramento de imóvel rural em área inferior à fração mínima de parcelamento nos casos em que a área se destine comprovadamente à anexação a outro prédio rústico confrontante. Essa é exatamente a situação dos autos. Os réus são proprietários da "Gleba 2" (matrícula nº 41.181), imóvel contíguo à "Gleba 7", e pretendem unificar a fração de 1,41 hectares que lhes cabe à sua outra propriedade, conforme manifestado na contestação (4104833076) e detalhado pelo perito judicial. Portanto, sob o aspecto legal, o imóvel é passível de divisão. Superada a questão da indivisibilidade legal, passa-se à análise da viabilidade e conveniência da divisão física. Os autores alegam que a divisão proposta pelos réus os deixaria sem acesso a água e com a porção menos valorizada do terreno. A prova pericial produzida sob o crivo do contraditório é fundamental para elucidar esses pontos fáticos. O laudo pericial e seus complementos (10198087918, 10273883865 e 10375782214) esclareceram que, embora a proposta de divisão dos réus concentre a maior parte do curso d'água principal em sua fração, a área remanescente destinada aos autores não ficaria desprovida de recursos hídricos. O perito confirmou a existência de outras fontes de água e a possibilidade de captação por meio de bombeamento para a área destinada à parte autora. Além disso, o laudo técnico juntado pelos próprios autores (6480188083), embora aponte dificuldades para irrigação, não nega a existência de água na fração que lhes caberia, corroborando a possibilidade de uso para dessedentação animal e outras finalidades. No que tange ao acesso, o perito judicial apontou que, de fato, a divisão proposta exigiria a criação de um novo caminho para a área dos autores, atravessando trecho de mata e um curso d'água, que pode se tratar de área de preservação permanente. Embora represente um ônus, tal fato, por si só, não torna a divisão impossível ou excessivamente desvantajosa a ponto de justificar a alienação forçada de todo o imóvel, medida mais drástica que privaria os réus de sua propriedade, onde residem e trabalham. A solução para o acesso pode ser objeto de regulamentação posterior, inclusive com a instituição de servidão de passagem, se necessário. A divisão cômoda, portanto, mostra-se a solução mais adequada, pois prestigia a manutenção da propriedade rural com as famílias que nela vivem e produzem, ao mesmo tempo em que resolve o estado de comunhão que é fonte de litígios. A perícia técnica demonstrou a viabilidade da demarcação e apresentou as peças técnicas necessárias para sua efetivação (planta e memoriais descritivos - 10273882622, 10273881472 e 10273882620). Dessa forma, a pretensão principal dos autores para a venda do bem deve ser julgada improcedente, acolhendo-se o pedido reconvencional para que a extinção do condomínio se opere pela divisão. Quanto ao pedido reconvencional de ressarcimento por honorários contratuais, este não merece prosperar. Conforme entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, os custos decorrentes da contratação de advogado para a defesa de interesses em juízo não constituem dano material passível de indenização, pois inerentes ao exercício regular do direito de ação e de defesa. Por fim, mantenho a condenação da parte autora por litigância de má-fé, nos exatos termos da decisão de 10663551188, cujos fundamentos adoto como razão de decidir neste ponto, por entender que a conduta processual dos sucessores do autor falecido, ao longo do trâmite para regularização do polo ativo, foi de fato procrastinatória e temerária. III - DISPOSITIVO Ante o exposto: JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado na ação principal por MURILO EPIFANE DA SILVA (sucedido por seu espólio) e DORACY MARIA DA SILVA para que a extinção do condomínio se dê pela alienação judicial do imóvel. JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na reconvenção apresentada por GENI ROSÁRIA FREITAS SANTOS e demais réus, para DETERMINAR A EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO sobre o imóvel da matrícula nº 41.182 do CRI de Cambuí/MG, mediante sua DIVISÃO FÍSICA, nos termos do laudo pericial e das peças técnicas juntadas aos autos (10273882622, 10273881472 e 10273882620), adjudicando: a. A "Gleba 7-A", com área de 2,88 hectares, aos autores (Espólio de Murilo Epifane da Silva e Doracy Maria da Silva) e seu sucessor por aquisição. b. A "Gleba 7-B", com área de 1,41 hectares, aos réus-reconvintes. Determino que, após o trânsito em julgado, expeçam-se os mandados de averbação ao Cartório de Registro de Imóveis competente, instruídos com as peças técnicas produzidas pelo perito, para a individualização das novas matrículas, devendo constar a obrigatoriedade de unificação da "Gleba 7-B" à matrícula nº 41.181, de propriedade dos réus. JULGO IMPROCEDENTE o pedido reconvencional de condenação dos autores ao pagamento de honorários advocatícios contratuais. Diante da sucumbência recíproca, mas em proporções distintas, condeno os autores/reconvindos ao pagamento de 70% (setenta por cento) das custas, despesas processuais e honorários periciais, e os réus/reconvintes ao pagamento dos 30% (trinta por cento) restantes. Condeno os autores/reconvindos a pagarem honorários advocatícios de sucumbência em favor do procurador dos réus/reconvintes, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. Condeno os réus/reconvintes a pagarem honorários em favor do procurador dos autores, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico que os autores deixaram de arcar (valor pleiteado na reconvenção a título de honorários contratuais). É vedada a compensação dos honorários. Mantenho a condenação da viúva e herdeiros do autor falecido ao pagamento da multa por litigância de má-fé, fixada na decisão de 10663551188, no importe de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da causa, a ser revertida em favor da parte requerida. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Com o trânsito em julgado e nada mais sendo requerido, arquivem-se os autos com baixa. Cambuí, data da assinatura eletrônica. PATRICIA VIALLI NICOLINI Juíza de Direito