5000520-20.2024.4.03.6140

PODER JUDICIÁRIO Turmas Recursais dos Juizados Especiais Federais Seção Judiciária de São Paulo 1ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo Avenida Paulista, 1345, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-100 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual RECURSO INOMINADO CÍVEL 460 Nº 5000520-20.2024.4.03.6140 RELATOR: FLAVIA DE TOLEDO CERA RECORRENTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADO do(a) RECORRENTE: FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144-A ADVOGADO do(a) RECORRENTE: HENIO VIANA VIEIRA - MG99008-A ADVOGADO do(a) RECORRIDO: RENATO DOS REIS GREGHI - SP271988-A RECORRIDO: FRANCISCO WHALLSON ABRANTES SOUTO, LETICIA BENITES HENRIQUE FREIRE RELATÓRIO Cuida-se de recursos inominados interpostos pela MRV Engenharia e Participações S.A. (ID 360899940) e pela Caixa Econômica Federal (ID 360899943) em face de sentença, que julgou parcialmente procedente a ação movida por Francisco Whallson Abrantes Souto e Letícia Benites Henrique Freire. O Juízo de Origem condenou as co-rés, solidariamente, ao pagamento de 30% do preço do imóvel constante do contrato de compra e venda firmado em 05/11/2019, a ser apurado em liquidação de sentença com exclusão das parcelas vincendas do financiamento, além de impor à CEF o abatimento de 30% das parcelas vincendas do mútuo habitacional e fixar indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00, corrigida monetariamente a partir do arbitramento e acrescida de juros de mora desde o evento danoso (11/11/2020), data da emissão da Informação Técnica n. 331/2020/ICRR da CETESB. Constou da r. sentença, in verbis: (...)FRANCISCO WHALLSON ABRANTES SOUTO E LETICIA BENITES HENRIQUE FREIRE ajuizaram ação em face de MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF postulando a outorga da tutela jurisdicional que: (i) condene as corrés a, solidariamente, pagarem ao autor o valor correspondente a 30% do valor do contrato atualizado, a título de perdas e danos, de forma a conceder o abatimento proporcional do preço do imóvel ou, subsidiariamente, (i.1) a condenação das corrés à devolução integral dos valores quitados, no caso de o imóvel ser declarado inabitável; (ii) condene as rés ao pagamento de indenização de R$ 20.000,00 por dano moral; (iii) a citação da “B3 – Bolsa de Valores de São Paulo, para que “tome ciência do ocorrido pela 1ª Requerida, e que tal fato reflita no valor de suas ações cotadas em Bolsa, bem como, que sejam informados os Canais de Conformidade e Auditoria da 2ª Requerida”. Requereram a gratuidade da justiça, que foi deferida pela decisão de id 330699554. Citada, a corré MRV apresentou contestação (id 333183130), na qual impugnou o valor originalmente atribuído à causa, requereu o indeferimento da inicial por ausência de provas e ausência de pretensão resistida e alegou sua ilegitimidade passiva; no mérito, requereu a improcedência do pedido. Citada, a corré CEF apresentou contestação (id 333573929), alegando sua ilegitimidade passiva. Em relação ao mérito, pugnou pela improcedência. Em resposta (id 343045162), a parte autora requereu a produção de prova testemunhal, anexou novos documentos e pugnou pela oportunidade de juntada de novos documentos, sejam físicos, digitais ou mídias de áudio e/ou vídeo. Pugna pela expedição de ofício à Prefeitura de Mauá/SP e para a CETESB para que ambas forneçam informações sobre a existência de registro de contaminação do solo do referido endereço, bem como forneçam estudos e laudos ambientais realizados ou em andamento relacionados ao empreendimento. A ação foi originalmente distribuída na 1ª Vara Federal de Mauá, posteriormente redistribuída para a 2ª Vara Federal de Santo André a qual acolheu a impugnação ao valor da causa oposta pela corré MRV, retificou o valor da causa para R$ 75.512,96, e declinou de sua competência para este Juizado. É o relatório. Fundamento e decido. DAS QUESTÕES PRÉVIAS DAS CONDIÇÕES DA AÇÃO A questão atinente às condições da ação é de ordem pública, razão pela qual passo a apreciá-la. As condições da ação consubstanciam-se em requisitos para o exercício deste direito de modo a viabilizar a obtenção da tutela jurisdicional. O interesse processual pressupõe a extração de um resultado útil do processo. Em outras palavras, a prestação postulada deve ser necessária para a obtenção do bem jurídico perseguido e adequada a tutelar o direito lesado ou ameaçado. DA LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF Quanto à arguição de ilegitimidade passiva da CEF, é inegável a existência de vinculação jurídica, sendo a empresa pública responsável pelo repasse das verbas para a execução de política pública relativa ao Plano Nacional de Habitação. Por meio do contrato de empréstimo, a CEF assumiu a responsabilidade de dar suporte financeiro à obra, com desembolsos que deveriam ter obedecido o cronograma físico-financeiro da obra. Do contrato de mútuo (id 323710691) se extrai que a empresa pública figurou como credora e fiduciária, tendo se obrigado a liberar recursos financeiros para a aquisição de terreno e da unidade habitacional no âmbito de programa habitacional, de acordo com o andamento da obra atestado pela engenharia da CEF (item 4.14.1 do contrato de mútuo). A par disso, segundo o item 4.9, o prazo para a entrega do empreendimento poderia ser prorrogado mediante autorização da CEF. Dito isso, depreende-se que a CEF assumiu contratualmente a responsabilidade pela entrega do imóvel no prazo avençado, pelo que ostenta legitimidade para responder à presente ação. Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL NA QUALIDADE DE GESTORA DE POLÍTICAS PÚBLICAS. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO QUE INVIABILIZAM A CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO. RESILIÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A aquisição do imóvel se deu no âmbito do Programa "Minha Casa, Minha Vida", funcionando a Caixa Econômica Federal, como agente operador do programa e, portanto, corresponsável pela entrega dos imóveis em adequadas condições de moraria e habitação. 2. No caso em análise, tendo a agravada atuado não apenas como mero agente financeiro no contrato em questão, mas verdadeiro agente executor de políticas públicas, vez que o imóvel em questão foi financiado com recursos do FGTS, conforme se confere no contrato celebrado entre as partes. 3. Aplica-se ao caso, portanto, o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder nos casos em que não atua apenas como agente financeiro, "por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda (...)" (AgInt no REsp 1646130/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2018, DJe 04/09/2018). 4.Nos termos do art. 300 do CPC, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. 5. De acordo com entendimento já firmado pela Turma, o mutuário faz jus à resolução do contrato por interesse exclusivo do mutuário adquirente, com a correlata retenção de parte dos valores despendidos, em se tratando de mútuo para construção e compra e venda de imóvel. 6. O caso em análise, contudo, apresenta a peculiaridade de que restou incontroverso nos autos que o solo em que edificado o imóvel está contaminado, conforme reconhecido na Informação Técnica nº 331/2020/ICRR da Companhia Ambiental do Estado de São Paulo – CETESB. 7. A documentação acostada aos autos denota, ainda, que houve expresso reconhecimento pelo órgão ambiental estadual de que a área em que edificado o imóvel se trata de solo contaminado. Ainda, restou registrado a necessidade de nova manifestação da Cetesb sobre os relatórios da execução do plano de intervenção para emissão do “Habite-se”, inexistindo, assim, previsão razoável quanto à efetiva entrega do imóvel aos agravados. 8. A situação enfrentada nos autos se amolda à hipótese descrita pelo artigo 441 do Código Civil, o que autoriza o acolhimento do pedido de suspensão da exigibilidade das parcelas relativas ao financiamento imobiliário celebrado pelas partes. 9. Tendo em vista a pretensão dos autores quanto à resilição unilateral dos contratos, condicioná-los ao pagamento mensal das parcelas, para ao final tê-las restituídas, seria agravar ainda mais a vulnerabilidade do mutuário. 10. Considerando as características próprias que disciplinam o contrato debatido no feito e o público-alvo desta modalidade de financiamento habitacional, a orientação desta E. Corte é no sentido de que as decisões sejam tomadas com prudência e razoabilidade, de modo que deverá ser mantida a decisão que antecipou a tutela de urgência, para o fim de determinar a imediata suspensão da cobrança das parcelas do financiamento, até o pronunciamento judicial definitivo na origem. 11. Agravo de instrumento a que se nega provimento. Prejudicado o julgamento do agravo interno. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5028653-33.2022.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO, julgado em 10/03/2023, DJEN DATA: 14/03/2023) DA MRV Em relação à ilegitimidade passiva arguida pela MRV, não se pode afastar a existência da vinculação jurídica que decorre do contrato. Sendo parte na relação jurídica de direito material deduzida em juízo, é evidente sua legitimidade ad causam. DO INTERESSE PROCESSUAL Quanto à ausência de interesse de agir arguida pela MRV, suas alegações se confundem com o mérito e com ele serão examinadas. DO PEDIDO DE CITAÇÃO DA B3 – BOLSA DE VALORES DE SÃO PAULO E EXPEDIÇÃO DE OFÍCIO PARA O CANAL DE AUDITORIA E CONFORMIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Observo que a demandante incluiu em sua petição inicial o requerimento de “Citação da B3 – Bolsa de Valores de São Paulo, no endereço Av. Faria Lima nº 1663, São Paulo/SP”, bem como a “expedição de ofício para o Canal de Auditoria e Conformidade da Caixa Econômica Federal” (id 323708299 – Pág. 24). A justificativa para tais requerimentos foi assim apresentada (id 323708299 – Pág. 23): Diante de todo o exposto, impõe-se a Notificação da “B3”, Bolsa de Valores de São Paulo, para que tome ciência do ocorrido pela 1ª Requerida, e que tal fato reflita no valor de suas ações cotadas em Bolsa, bem como, que sejam informados os Canais de Conformidade e Auditoria da 2ª Requerida, para que sejam tomadas as medidas cabíveis e que fatos como esses não sejam repetidos. Contudo, o interesse processual demanda que a via judicial seja indispensável e adequada. Neste caso, além de os requerimentos não decorrerem logicamente da causa de pedir, os atos de comunicação buscados não exigem ordem judicial, podendo ser promovidos pela própria parte interessada. Diante do exposto, indefiro os requerimentos em tela. DAS PROVAS REQUERIDAS No que tange aos requerimentos de produção de provas formulados pela parte autora, o feito foi suficientemente instruído com documentos suficientes para esclarecimento da matéria fática controvertida, especialmente o Inquérito Civil nº 14.0334.0000578/2019-2, o qual já contém os laudos da CETESB e informações da municipalidade acerca do passivo ambiental e das medidas de mitigação adotadas, tornando despiciendas a prova testemunhal e a expedição de ofício. No que tange ao pedido de perícia técnica de corretagem para aferir a desvalorização do bem, as rés não impugnaram especificamente o percentual reclamado. DA DESNECESSIDADE DE INTERVENÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL No que tange ao pedido de intervenção do Ministério Público Federal como custos legis, entendo pelo seu indeferimento. A presente demanda versa sobre direitos patrimoniais disponíveis e de cunho individual (indenização por danos morais e materiais), o que afasta a obrigatoriedade de intervenção do Parquet, nos termos do art. 178 do CPC. Ademais, a existência de Inquérito Civil em trâmite perante o Ministério Público Estadual (nº 14.0334.0000578/2019-2) já revela que a fiscalização da ordem urbanística e ambiental no plano coletivo tem sido promovida pelo d. Parquet, não se justificando a sobreposição de atuações. A circunstância de o empreendimento ter sido objeto de financiamento com recursos do Programa Minha Casa Minha Vida, por si só, não atrai a necessidade de intervenção do Ministério Público Federal. Ademais, falece à autora legitimidade para buscar, em nome próprio, a defesa de interesses coletivos. De qualquer forma, a interessada poderá provocar o Ministério Público sponte sua, sem a necessidade da intervenção judicial. Estando presentes as condições da ação, bem como os pressupostos processuais e de desenvolvimento válido e regular do processo, passo ao exame do mérito. DA RESPONSABILIDADE PELO VÍCIO REDIBITÓRIO Conforme restou assentado pelo Col. Supremo Tribunal Federal no julgamento da ADI 2.591, o vínculo entre a instituição financeira e os seus clientes caracteriza-se como uma relação de consumo. Sem razão a ré MRV em invocar o Tema 1.095/STJ (REsp 1.891.498/SP, julgado em 26/10/2022) para ver afastada a aplicação do Código de Defesa do Consumidor pela aplicação da Lei n. 9.514/1997, pois o presente caso apresenta distinção da questão jurídica lá debatida. Com efeito, o citado precedente se aplica apenas na resolução motivada pelo inadimplemento do devedor, enquanto este caso trata de vício redibitório: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. O Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/1990) em seu artigo 6º, incisos VI e VII, prescreve como direito do consumidor a reparação dos danos morais e possibilita, inclusive, a inversão do ônus da prova como meio de facilitar sua proteção. Todavia, a aplicação desse último dispositivo depende da verossimilhança da alegação segundo regras ordinárias de experiência e da hipossuficiência do consumidor. Isso porque costuma ser extremamente difícil a este último provar as suas alegações, ao passo que tal dificuldade inexiste ou é relativamente reduzida para o fornecedor, uma vez que se presume o acesso do profissional às informações sobre os produtos ou serviços por ele explorados. Assim, cumpre aferir, com base nos elementos trazidos aos autos, se se há vício redibitório. Foi firmado o seguinte “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda”, de id(s) 323709821, entabulado entre a MRV e o(s) autor(es):  COMPRADOR(ES)/AUTOR(ES) FRANCISCO WHALLSON ABRANTES SOUTO E LETICIA BENITES HENRIQUE FREIRE DATA DO CONTRATO 05/11/2019 TÉRMINO DA OBRA 31/10/2021 TÉRMINO DA OBRA + 180 DIAS DE TOLERÂNCIA 29/4/2022 Também foi celebrado entre a MRV (vendedora), o(s) autor(es) (comprador[es]/devedor[es]/fiduciante[s]) e a CEF (credora/fiduciária) o “Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações – Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) – Recursos do FGTS n. 8.7877.0744785-6” de id(s) 323710691:  COMPRADOR(ES)/AUTOR(ES) FRANCISCO WHALLSON ABRANTES SOUTO E LETICIA BENITES HENRIQUE FREIRE DATA DO CONTRATO 18/12/2019 PRAZO DA OBRA 17/05/2022 TÉRMINO DA OBRA + 6 MESES DE PRORROGAÇÃO (ITEM 4.9) 17/11/2022 Observo que a parte autora pretende a resolução do contrato, em razão da presença de vício redibitório, consistente na contaminação do solo não informada por ocasião da venda. Relativamente ao assunto, foi instaurado em 15/7/2019 o Inquérito Civil n. 14.0334.0000578/2019-2 para apuração de possível irregularidade na obra realizada no imóvel localizado na Rua Presidente Afonso Pena entre os números 531 e 423, Parque São Vicente, em Mauá, empreendimento RESIDENCIAL MORADA NOVA. Consta do Parecer Técnico – Plano de Interv. Reutil. de Áreas Contaminadas n. 16101240 do Processo n. 16/00808/21 da CETESB, de 12/11/2021 CETESB (páginas 3895-3899 do IP, id 333183602) (g. n.): Avaliação Preliminar Na avaliação preliminar realizada em 2017, com base na matrícula do imóvel, nas fotografias aéreas, nas informações obtidas durante a inspeção na área, em entrevistas realizadas e nos documentos consultados, verificou-se que na área não foi utilizada por residências, comércios ou indústrias. Na área ao longo do tempo houve a deposição de solo de origem desconhecida e de resíduos e restos de materiais de construção civil (pedaços de tijolos, cerâmica, plásticos, madeiras, revestimentos, papelões e madeira) em todas as porções. Na inspeção realizada pode-se verificar áreas com indícios de possível queima superficial da vegetação rasteira e consequentemente, de possíveis materiais de origens desconhecidas, locais com pilhas de restos de materiais de construção civil e tubulações desativadas de despejo pretérito de esgoto doméstico a céu aberto, localizadas no entono imediato da área. Em consulta ao Cadastro de Áreas Contaminadas e Reabilitadas da CETESB (2016), não foi encontrado registro para a área avaliada e para o raio de 500 m. a partir dos limites da área. O resultado da avaliação preliminar permitiu identificar 03 Áreas com Potencial de Contaminação, com base na movimentação de solo e resíduos de origem desconhecida e do possível despejo de esgotos efetuado na área no passado, para as quais foram definidas como Substâncias Químicas de Interesse (SQIs): VOC, SVOC, Metais e Metano. Nessa situação a área passou a ser classificada como Área Suspeita de Contaminação e o modelo conceitual da avaliação preliminar foi classificado como MCA 1B, sendo adotada a estratégia 2 no Plano de Investigação Confirmatória. Investigação Confirmatória Na investigação confirmatória foram investigados solo e água subterrânea, com instalação de uma malha regular de medição de gases (VOC e Metano); execução de sondagens investigativas no solo; instalação de poços de monitoramento de água subterrânea; e coleta de amostras de solo, de gás e de água subterrânea, para análises das SQIs definidas. Os resultados analíticos foram comparados com os Valores Orientadores para Solos e Águas Subterrâneas (CETESB/2016) e na ausência desses, foram utilizados os valores do Regional Screening Levels (USEPA/2018). Os resultados da malha de medição de gases, não detectaram Metano em nenhum dos pontos avaliados, foram detectadas concentrações de VOC em alguns pontos, porém em valores pouco significativos. Os resultados analíticos das amostras de solo indicaram concentrações acima dos Valores de Intervenção Residencial para Chumbo, Cromo, Molibdênio e Mercúrio. Para avaliar a extensão dessas anomalias foi realizada uma investigação complementar ao redor desses pontos e os resultados obtidos indicaram apenas traços para alguns metais, portanto abaixo dos Valores de Intervenção Residencial, indicando que as contaminações detectadas são pontuais e estão delimitadas. Com relação às análises de VOC e SVOC, os resultados detectaram concentrações abaixo dos Valores de Intervenção Residencial. Da mesma forma, os resultados das análises das amostras de água subterrânea indicaram concentrações abaixo dos Valores de Intervenção Residencial para todas as SQIs avaliadas. Investigação Detalhada A investigação detalhada compreendeu a execução de investigações adicionais do solo, de vapores e de água subterrânea, compreendendo instalação de novos amostradores passivos Vsober, para análises de substâncias cloradas e aromáticas; amostragem de solo multi-incremento; novas sondagens para coleta pontuais de amostras de solo; instalação de novos poços de monitoramento de água subterrânea; instalação de poços de gás rasos e multinível; e coleta e análise de amostras de solo e de vapor, para detalhar as anomalias identificadas na investigação confirmatória e verificar a ocorrência de novos contaminantes nos meios investigados. Os resultados analíticos foram comparados com os Valores Orientadores para Solos e Águas Subterrâneas (CETESB/2016) e na ausência desses, foram utilizados os valores do Regional Screening Levels (USEPA/2021). Os resultados obtidos nos amostradores passivos, foram utilizados para definição da locação das sondagens para a instalação dos poços de monitoramento de gás/vapores. Os resultados analíticos das amostras multi-incremento, apresentaram concentrações de Metais, SVOC, Série nitrogenada e Dioxinas e Furanos abaixo dos Valores de Intervenção utilizados. Para os demais compostos analisados, as concentrações obtidas foram inferiores aos limites de quantificação laboratoriais. Os resultados analíticos das amostras de solo das sondagens permitiram a delimitação em planta e em profundidade das anomalias de Chumbo, Cromo, Níquel e Molibdênio identificadas na Investigação Confirmatória e nas anomalias de Chumbo identificadas nesta investigação. Portanto todas as anomalias de Metais presentes no solo, se encontram completamente delimitadas em planta e em profundidade. Os resultados das análises das amostras de água subterrânea, para VOC, SVOC, Metais e Dioxinas e Furanos, indicaram concentrações abaixo dos Valores de Intervenção Residencial para todos os parâmetros. Nas amostras de vapor dos poços de gás instalados, foi detectada concentração de Etilbenzeno superior ao valor de intervenção industrial, que foi delimitada em planta e em profundidade. Foram realizadas medições de Metano em todos os poços de gás instalados e poços de monitoramento de água existentes, bem como em malha sob os pisos e em ambientes fechados de todo o empreendimento (aferições superficiais). Foram obtidas concentrações na faixa de risco e de mistura rica de gás Metano nos monitoramentos realizados nos poços de gás e poços de monitoramento de água existentes, enquanto que os resultados obtidos para as medidas em ar ambiente (ambientes fechados) e na malha sob o piso indicam apenas três pontos com concentrações na faixa do alerta, sem atingir níveis de risco do Metano, indicando que o gás está sendo gerado e concentrado nas porções mais profundas do solo, e não alcançaram as porções mais superficiais sob as áreas fechadas em concentrações de risco Avaliação de Risco à Saúde Humana Na avaliação de risco foram utilizadas as planilhas de cálculo da CETESB, sendo possível identificar as seguintes vias de exposição com risco acima dos níveis aceitáveis: - Solo Superficial: Ingestão, para Residente Urbano (adultos e crianças) e Trabalhadores de Obras Civis. - Vapores do solo: Risco potencial para inflamabilidade de gás Metano, em decorrência da existência de concentrações deste gás no subsolo, indicativas de risco (misturas ricas). [...] 3 – CONCLUSÃO Após avaliação das informações contidas no processo, este parecer técnico é favorável ao plano de intervenção para reutilização apresentado pelo Interessado, devendo ser implantado conforme o cronograma apresentado. Dessa maneira a área passa a ser classificada como Área Contaminada em Processo de Reutilização (ACRu). Os responsáveis pelo empreendimento deverão assegurar à CETESB, à época de finalização do empreendimento, o atingimento de condições seguras de utilização. Dessa forma, verifico que a área em que edificado o empreendimento Residencial Morada Nova foi classificada pela CETESB como Área Contaminada em Processo de Reutilização – ACRu, nos termos do Decreto Estadual n. 59.263/2013, fixando-se uma série de condicionantes para que a obra pudesse prosseguir, devendo a interessada assegurar à CETESB, à época de finalização do empreendimento, o atingimento de condições seguras de utilização. Nada obstante, não há prova da ciência da parte autora de que estava adquirindo unidade autônoma em obra edificada sobre solo contaminado, com risco de explosão. Na realidade, a ré MRV afirma que deu ciência aos adquirentes do empreendimento imobiliário somente após ter sido oficiada pela CETESB em abril de 2021. No mais, somente em 11/11/2020, dois anos após a conclusão do estudo da SOILTEC SOLUCOES AMBIENTAIS LTDA, que a CETESB emitiu a Informação Técnica n. 331/2020/ICRR entendendo que a área deveria ser classificada como Área Contaminada sob Investigação – ACI (id 349638535 – Pág. 17/18): 3 – ANÁLISE/CONSIDERAÇÕES Mesmo não tendo sido apresentado o “Relatório de Avaliação preliminar”, de abril de 2018, elaborado pela empresa Servmar Serviços Técnicos Ambientais Ltda e utilizado para subsidiar a investigação descrita no “Relatório de Investigação Confirmatória”, de agosto e novembro de 2018, elaborado pela empresa Soiltec Soluções Ambientais Ltda, é possível se concluir que a investigação realizada na área localizada na Rua Presidente Afonso Pena 537, Mauá SP, não atende ao Procedimento para Gerenciamento de Áreas Contaminadas aprovado por meio da Decisão de Diretoria 038/2017/C da Cetesb. Adicionalmente, observa-se que a área deve ser classificada como Área Contaminada sob Investigação – ACI por ter sido constatada a presença de metais no solo em concentrações superiores aos valores e intervenção. Dessa forma, são necessárias a realização de investigação detalhada e de avaliação risco da área, conforme estabelecido no Procedimento para Gerenciamento de Áreas Contaminadas, e a solicitação à Cetesb de parecer técnico sobre os trabalhos realizados, o relatório referente à avaliação preliminar também devendo ser apresentado. Por outro lado, o Parecer Técnico – Plano de Interv. Reutil. de Áreas Contaminadas n. 16101240 do Processo n. 16/00808/21 da CETESB, de 12/11/2021 (páginas 3896 do IP, id 333183602) assim indica quanto à Investigação Confirmatória (g. n): Investigação Confirmatória Na investigação confirmatória foram investigados solo e água subterrânea, com instalação de uma malha regular de medição de gases (VOC e Metano); execução de sondagens investigativas no solo; instalação de poços de monitoramento de água subterrânea; e coleta de amostras de solo, de gás e de água subterrânea, para análises das SQIs definidas. Os resultados analíticos foram comparados com os Valores Orientadores para Solos e Águas Subterrâneas (CETESB/2016) e na ausência desses, foram utilizados os valores do Regional Screening Levels (USEPA/2018). Os resultados da malha de medição de gases, não detectaram Metano em nenhum dos pontos avaliados, foram detectadas concentrações de VOC em alguns pontos, porém em valores pouco significativos. Os resultados analíticos das amostras de solo indicaram concentrações acima dos Valores de Intervenção Residencial para Chumbo, Cromo, Molibdênio e Mercúrio. Para avaliar a extensão dessas anomalias foi realizada uma investigação complementar ao redor desses pontos e os resultados obtidos indicaram apenas traços para alguns metais, portanto abaixo dos Valores de Intervenção Residencial, indicando que as contaminações detectadas são pontuais e estão delimitadas. Com relação às análises de VOC e SVOC, os resultados detectaram concentrações abaixo dos Valores de Intervenção Residencial. Da mesma forma, os resultados das análises das amostras de água subterrânea indicaram concentrações abaixo dos Valores de Intervenção Residencial para todas as SQIs avaliadas. Dessa forma, como a investigação confirmatória realizada à época (11/2018) concluiu que a área não possuía potencial de contaminação, não é possível afirmar que a ré MRV tinha, antes da contratação com a parte autora em 05/11/2019, ciência da contaminação do solo, sobretudo quando apoiada por parecer técnico de empresa especializada para tanto. Nada obstante, mesmo que a ré MRV alegue que o Residencial Morada Nova já está em condições de habitabilidade conforme o Parecer Técnico Resultado de Intervenção em Áreas Contaminadas do Processo n. 16/00084/22 de 28/3/2022 (id 333183149) e que a parte autora já recebeu as chaves em 27/07/2022 (id 323709823), o Código Civil assegura ao adquirente o direito de rejeitar a coisa por vícios ocultos que lhe diminuam o valor (artigo 441), ou, ao seu critério, reclamar o abatimento no preço (artigo 442). De fato, o Parecer Técnico Resultado de Intervenção em Áreas Contaminadas do Processo n. 16/00084/22 de 28/3/2022 concluiu que “ainda se faz necessária a manutenção de medidas de remediação e/ou a realização de campanhas de Monitoramento para Encerramento”. Quanto à Área em Processo de Monitoramento para Encerramento – AME, segundo o artigo 3º, inciso IX, do Decreto Estadual n. 59.263/2013, cuida-se de “área na qual não foi constatado risco ou as metas de remediação foram atingidas após implantadas as medidas de remediação, encontrando-se em processo de monitoramento para verificação da manutenção das concentrações em níveis aceitáveis”. De acordo com o artigo 52, §§ 1º e 3º, do mesmo decreto, “Atingidas as metas de remediação, deverá ser iniciado o monitoramento da evolução das concentrações dos contaminantes nos meios impactados por um período mínimo de dois anos, denominado monitoramento para encerramento” e “Caso seja constatada a elevação das concentrações acima das metas de remediação durante o período de monitoramento para encerramento, deverão ser retomadas as medidas destinadas à remediação da área”. Ademais, mesmo que o nível de concentração dos contaminantes permaneçam abaixo das metas de remediação e a área seja classificada como Área Reabilitada para o Uso Declarado – AR (artigo 53 do mencionado decreto), é certo que se trata de característica que impõe o ônus de se fazer tal monitoramento de modo a minimizar o risco de dano futuro à integridade física dos moradores e aos seus bens, risco que diminui o valor do imóvel e, portanto, configura vício redibitório. Pelo exposto, procedem os pedidos autorais para condenar as rés MRV e Caixa Econômica Federal, a solidariamente, pagarem o valor de 30% do preço do imóvel constante do "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda" firmado em 05/11/2019 entre os autores e a MRV, a ser apurado em liquidação de sentença, excetuadas as parcelas ainda vincendas no contrato de financiamento imobiliário; e condenar a Ré CEF a abater o valor de 30% das parcelas vincendas do mútuo em virtude do " Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações – Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) – Recursos do FGTS n. 8.7877.0744785-6. DO DANO MORAL E, por fim, em relação aos danos morais, entendo cabível a indenização. Nesse sentido, entendo o dano extrapatrimonial como aquele resultante de toda conduta comissiva ou omissiva que tenha o condão de abalar direitos personalíssimos da pessoa natural – ou jurídica, nos casos que couberem –, no âmbito de sua dignidade e dos valores mais caros ao bom convívio social. É preciso compreender-se o dano em seu viés objetivo, cuja materialização refere-se à lesão em si mesma, de sorte que a dor, o sofrimento, o constrangimento, a humilhação, dentre outros sentimentos, configuram-se como meras consequências daquele, as quais podem ou não ocorrer, mas que, se ocorrerem, serão levadas em consideração pelo julgador no momento da definição do quantum compensatório. Definido o conceito do dano moral, quanto ao critério de fixação do valor da reparação, adoto método bifásico. Esse método busca equilibrar a necessidade de reparação justa com a prevenção de quantificação de valores arbitrários ou excessivos. Ele se divide em duas etapas: Na primeira fase, o juiz promove a fixação do valor básico da compensação: considera o interesse jurídico lesado, qual direito da personalidade foi violado (honra, imagem, intimidade, etc.), analisa precedentes, busca casos semelhantes já julgados pelo STJ para determinar um valor-base para a indenização. Na segunda fase, ponderam-se as circunstâncias do caso, para que se promova aumento ou redução do valor-base. O juiz ajusta o valor inicial considerando as particularidades do caso concreto, como: gravidade da ofensa, a intensidade do dano causado, conduta do ofensor (se agiu com dolo ou culpa etc), se houve pedido de desculpas, etc. Além disso, analisa-se a condição socioeconômica das partes: a capacidade financeira do ofensor e a situação da vítima, sem se descurar da repercussão do dano: o alcance da ofensa. No caso concreto, considerando o direito fundamental à moradia digna e segura e o direito à informação clara no mercado de consumo, fixo o valor básico da compensação em R$ 5.000,00. Na segunda fase, tendo em vista a intensidade do dano e a conduta das rés, que comercializaram e financiaram unidades habitacionais sem a devida transparência sobre o passivo ambiental e os riscos de inflamabilidade por gás metano, majoro a condenação em R$ 10.000,00. Os juros de mora correm desde o evento danoso (Súmula 54, STJ) e a correção monetária do valor da indenização por dano moral incide desde a data do arbitramento (Súmula 362, STJ). Assim, os juros moratórios serão devidos desde a emissão da Informação Técnica n. 331/2020/ICRR da CETESB entendendo que a área deveria ser classificada como Área Contaminada sob Investigação – ACI (11/11/2020). DISPOSITIVO Diante do exposto, com fundamento no artigo 487, I, Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para: - condenar as rés MRV e Caixa Econômica Federal, a solidariamente, pagarem o valor de 30% do preço do imóvel constante do "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda" firmado em 05/11/2019 entre os autores e a MRV, a ser apurado em liquidação de sentença, excetuadas as parcelas ainda vincendas no contrato de financiamento imobiliário; - condenar a Ré CEF a abater o valor de 30% das parcelas vincendas do mútuo em virtude do " Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações – Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) – Recursos do FGTS n. 8.7877.0744785-6; - condenar a CEF e a MRV a, solidariamente pagar indenização por dano moral de R$ 10.000,00, atualizado monetariamente de acordo com o Manual de Cálculos da Justiça Federal em vigor, e acrescida de juros de mora a partir do evento danoso (11/11/2020). Os juros de mora correm desde o evento danoso (Súmula 54, STJ) e a correção monetária do valor da indenização por dano moral incide desde a data do arbitramento (Súmula 362, STJ).(...) VOTO Sem razão os recorrentes. A sentença não merece reforma. Quanto ao recurso da CEF, a Autarquia sustenta ser mera agente financiadora, cuja atuação limitou-se à concessão de crédito e ao acompanhamento das etapas da obra para fins de liberação de parcelas, sem responsabilidade técnica pela construção ou pelo passivo ambiental do terreno. Verifico que o contrato de mútuo celebrado entre as partes (Contrato nº 8.7877.0744785-6 (ID 360899622)) revela que a CEF, além de credora fiduciária, comprometeu-se expressamente a liberar recursos de acordo com o andamento da obra atestado pela sua própria engenharia (item 4.14.1) e autorizou a prorrogação do prazo de entrega do empreendimento (item 4.9). Essas cláusulas demonstram que a instituição assumiu posição de corresponsável pelo resultado do empreendimento, transcendendo a condição de simples mutuante. Essa conclusão alinha-se com o entendimento consolidado pelo STJ de que a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder por vícios, atrasos e outras questões relativas à construção de imóveis financiados pelo PMCMV quando atua, à luz da legislação, do contrato e da atividade desenvolvida, como agente executor de políticas federais para promoção de moradia para pessoas de baixa renda (AgInt no REsp 1.646.130/PE, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 30/08/2018). O mesmo raciocínio foi adotado pelo TRF3 em julgado envolvendo o mesmo empreendimento em caso análogo (AI 5028653-33.2022.4.03.0000, Rel. Des. Federal Wilson Zauhy Filho, julgado em 10/03/2023), transcrito integralmente na sentença de primeiro grau. Afasto, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva da CEF. No que tange ao recurso da MRV, esta sustenta que (i) a classificação da área como ACRu (Área Contaminada em Processo de Reutilização) não equivale a inabitabilidade; (ii) a CETESB emitiu Termo de Reabilitação para uso residencial em 08/12/2023, sem necessidade de medidas de controle institucional; (iii) inexiste prova de desvalorização efetiva; e (iv) os autores já conheciam a situação do solo quando da compra, não havendo surpresa.Nenhum desses argumentos prospera. A contaminação do solo do Residencial Morada Nova, empreendimento construído na Rua Presidente Afonso Pena, 537, Parque São Vicente, Mauá/SP, é fato incontroverso, amplamente documentado nos autos. O Parecer Técnico n. 16101240 da CETESB (12/11/2021) (ID 360899889) relata a presença de chumbo, cromo, molibdênio, mercúrio e etilbenzeno no solo em concentrações acima dos Valores de Intervenção Residencial, além de gás metano em porções profundas em concentrações indicativas de risco (misturas ricas). O Inquérito Civil n. 14.0334.0000578/2019-2 (ID 360899913), instaurado pelo Ministério Público Estadual já em 15/07/2019, documenta toda a cadeia investigativa. A sentença de primeiro grau registrou, com acerto, que a investigação confirmatória realizada pela Soiltec Soluções Ambientais em agosto e novembro de 2018, muito embora tenha sido contestada pela CETESB quanto à sua conformidade metodológica, apontou concentrações de metais acima dos Valores de Intervenção Residencial nos pontos FS-02 e FS-10. Em 11/11/2020, a CETESB formalizou a classificação da área como Área Contaminada sob Investigação (ACI) por meio da Informação Técnica n. 331/2020/ICRR. Somente em abril de 2021, após ser oficialmente notificada pela CETESB, a MRV comunicou os adquirentes, o que ocorreu após a celebração dos contratos de compra e venda. O argumento de que os autores já conheciam a situação não afasta a responsabilidade da MRV. A contratação ocorreu em 05/11/2019, data em que a CETESB ainda não havia formalizado a classificação da área como contaminada, e a investigação confirmatória então existente havia sido elaborada pela própria MRV com metodologia contestada. O que a MRV deveria ter informado, e não informou, era a existência de investigação ambiental em curso e de resultado preliminar indicando anomalias de metais no solo — circunstâncias que, se reveladas, poderiam influir decisivamente na decisão de compra. Quanto ao argumento de que a obtenção do Termo de Reabilitação afasta a pretensão indenizatória, não procede. O Termo de Reabilitação para uso declarado nº 2456/2024 (ID 360899892), emitido pela CETESB em 10/06/2024, certifica que o imóvel "foi contaminado por metais" e que, com base na Informação Técnica n. 158/2023/ECRU, foi "considerado reabilitado para uso residencial". Essa informação permanece averbada na matrícula do imóvel (Averbação Av.3 de 25/07/2024) (ID 360899927), tornando pública e permanente a memória da contaminação pretérita para todo comprador, credor ou qualquer terceiro que consulte o registro. A própria estrutura normativa do Decreto Estadual n. 59.263/2013, como bem fundamentado na sentença, revela que a reabilitação declarada não equivale a uma situação idêntica à de solo virgem: o art. 52, §§1º e 3º do decreto impõe monitoramento mínimo de dois anos após o atingimento das metas de remediação (AME), e determina que, caso as concentrações voltem a superar as metas durante esse período, as medidas de remediação deverão ser retomadas. A publicidade registral da contaminação pretérita, combinada com esse ônus de monitoramento, constitui fator objetivo de redução do valor de mercado — o denominado "estigma ambiental" —, configurando vício oculto que diminui o valor da coisa nos termos do art. 441 do Código Civil. A contrarrazões dos recorridos (ID 360899946) referem o Parecer Técnico nº PTEC 065/2025 (ID 360899947), elaborado pelo Perito Judicial Eng. Luis Fernando Tinoco em novembro de 2025 em processo análogo envolvendo o mesmo condomínio. O laudo pericial, utilizando metodologia conforme a ABNT NBR 14.653-2 e o Fator Ambiental (Famb = 0,259) extraído do estudo do XXII COBREAP (2023), quantificou a desvalorização por estigma ambiental em R$ 41.079,16 para imóvel idêntico, representando 15,36% do valor teórico sem o fator ambiental. Ainda que produzido em processo distinto, o laudo reforça a fundamentação técnica do reconhecimento da desvalorização. O percentual de 30% adotado pela sentença é conservador em relação ao patamar percentual calculado pelo perito para a unidade do presente condomínio (bem acima dos 30%), mas está em consonância com o pedido formulado na exordial, não podendo o julgador ultrapassá-lo. Cuida-se de opção legítima do magistrado, que examinou o conjunto probatório e optou por adequar o montante ao pedido principal dos autores, não havendo reforma a fazer nesse ponto. Da existência de dano moral A MRV argumenta que não houve prova de abalo concreto aos direitos de personalidade dos autores e que a situação configura, no máximo, dissabor ou frustração de expectativa. Anoto que a aquisição de imóvel habitacional pelo Programa Minha Casa, Minha Vida representa, na quase totalidade dos casos, o maior investimento financeiro de toda a vida do adquirente e o sonho da moradia digna. Descobrir, após a celebração do contrato e o início do financiamento, que o único bem de moradia da família foi construído sobre solo contaminado por metais pesados e gás metano, substâncias potencialmente nocivas à saúde, que o terreno foi classificado como Área Contaminada sob Investigação pela CETESB e que essa informação constará para sempre da matrícula do imóvel, configurando estigma indelével, transcende em muito a categoria do mero aborrecimento. Trata-se de lesão objetiva ao direito à moradia digna, ao direito à informação e à confiança legítima depositada no fornecedor. O dano moral, na perspectiva objetiva adotada pela sentença, materializa-se na própria lesão ao interesse jurídico tutelado, qual seja o direito fundamental à moradia segura e à transparência no mercado de consumo, sem necessidade de prova da extensão do sofrimento psíquico individual. A conduta das rés, que comercializaram e financiaram unidades habitacionais sem a devida transparência sobre o passivo ambiental e os riscos de inflamabilidade por gás metano, é suficiente para ensejar a reparação. O valor de R$ 10.000,00, fixado pelo método bifásico após análise dos precedentes e das circunstâncias do caso concreto, é razoável e proporcional, cumprindo a dupla função reparatório-pedagógica sem provocar enriquecimento sem causa. Dos critérios de atualização monetária e juros A MRV requer a aplicação da Taxa SELIC até agosto de 2024 e da sistemática da Lei n. 14.905/2024 a partir de setembro de 2024, com juros e correção dos danos morais a partir do arbitramento judicial. Quanto à atualização monetária e aos juros moratórios, a sentença determinou a observância do Manual de Cálculos da Justiça Federal, o que está em consonância com os parâmetros adotados pela 3ª Região para débitos civis em geral e pelo Juizado Especial Federal. As Súmulas 54 e 362 do STJ foram corretamente aplicadas: juros moratórios desde o evento danoso para os danos morais (11/11/2020) e correção monetária a partir do arbitramento. Não há ilegalidade a corrigir nesse ponto. A eventual adequação às disposições da Lei n. 14.905/2024 ocorrerá naturalmente na fase de liquidação conforme os parâmetros vigentes ao tempo do efetivo pagamento. Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO AOS RECURSOS DA CEF E DA MRV e mantenho a sentença, por seus próprios fundamentos, nos termos do artigo 46, da Lei n. 9.099/95. Deixo de condenar em honorários advocatícios, tendo em vista a sucumbência recíproca. É o voto. EMENTA RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. IMÓVEL CONSTRUÍDO SOBRE SOLO CONTAMINADO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. VÍCIO REDIBITÓRIO. ESTIGMA AMBIENTAL. DANO MATERIAL. ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO. DANO MORAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CEF. I — Configura vício redibitório, nos termos do art. 441 do Código Civil, a comercialização de unidade habitacional edificada sobre terreno com histórico de contaminação por metais pesados (chumbo, cromo, molibdênio, mercúrio) e etilbenzeno, quando a averbação da condição de área em gerenciamento ambiental na matrícula do imóvel impõe ônus permanente de monitoramento e remediação e afeta o valor de mercado do bem. II — A obtenção de Termo de Reabilitação e de certificados de uso seguro pela CETESB não afasta o estigma ambiental decorrente da publicidade registral da contaminação pretérita, persistindo o dever de indenização pelo abatimento proporcional do preço. O próprio Decreto Estadual n. 59.263/2013 impõe monitoramento mínimo de dois anos e a possibilidade de retomada das medidas de remediação em caso de elevação das concentrações, o que objetivamente reduz o valor do bem em comparação com imóveis equivalentes em solo virgem. III — A MRV Engenharia e Participações S.A. omitiu informação relevante sobre a condição do solo quando da comercialização das unidades, em violação ao dever de transparência previsto nos arts. 6º, III, e 31 do Código de Defesa do Consumidor e ao princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), sendo inadmissível que adquirentes de imóvel habitacional no âmbito do PMCMV suportem sozinhos o ônus de uma situação de risco ambiental criada pelo empreendedor. IV — A Caixa Econômica Federal, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida financiado com recursos do FGTS, não atua como mera agente financiadora: assumiu contratualmente a responsabilidade pelo acompanhamento das etapas da obra (item 4.14.1 do contrato de mútuo) e pelo prazo de entrega do empreendimento (item 4.9), exercendo função de gestora e corresponsável pela qualidade e regularidade do produto habitacional entregue à população de baixa renda. Precedente do STJ: AgInt no REsp 1.646.130/PE. V — Fixado o abatimento proporcional do preço correspondente a 30% do valor constante do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, a ser apurado em liquidação de sentença, excluídas as parcelas vincendas do financiamento imobiliário, devendo a CEF abater 30% das parcelas vincendas do mútuo habitacional. VI — O dano moral está configurado. A omissão de informação sobre a construção em solo contaminado por substâncias potencialmente nocivas à saúde, incluída a presença de gás metano em concentrações de risco nas porções profundas do subsolo, traduz-se em angústia, insegurança e sensação de engano incompatíveis com o padrão de dignidade que se espera na aquisição do único bem de moradia da família. Não se trata de mero aborrecimento, mas de lesão objetiva ao direito à moradia digna e à informação no mercado de consumo (art. 5º, X e XXII, CF; art. 6º, VI, CDC). VII — Recursos inominados da MRV Engenharia e Participações S.A. e da Caixa Econômica Federal não providos. Sentença mantida em todos os seus termos. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Turma Recursal dos Juizados Especiais Federais da 3ª Região, por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso das partes rés, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. FLAVIA DE TOLEDO CERA Relatora do Acórdão