5000483-21.2026.8.21.0018

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 5000483-21.2026.8.21.0018/RS AUTOR : VANDERLEI DA SILVA ADVOGADO(A) : EVERTON LUIS DOS SANTOS (OAB RS130411) ADVOGADO(A) : ELIANE DA ROSA (OAB RS037930) RÉU : SANDRA REGINA DA SILVA ADVOGADO(A) : TATIANA MACHADO CARPES DE OLIVEIRA (OAB RS095341) ADVOGADO(A) : JOCELIR CARPES DE OLIVEIRA (OAB RS065194) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de Ação de Fixação de Aluguel c/c Desocupação do Imóvel ajuizada por Vanderlei da Silva em face de Sandra Regina da Silva , partes devidamente qualificadas nos autos. Alega o requerente, em síntese, que é coproprietário de 1/3 do imóvel e terreno localizado na Rua Coronel Adão Luiz Kauer, nº 524, Bairro São Paulo, Montenegro/RS, havido por doação com reserva de usufruto à genitora das partes ( evento 1, ESCRITURA6 ). Sustenta que, após o falecimento da usufrutuária ocorrido em 06/05/2025 ( evento 1, CERTOBT10 ), a requerida passou a exercer a posse direta e exclusiva sobre a integralidade do bem, inclusive utilizando dependência para atividade comercial, sem pagar contraprestação ao autor ( evento 1, INIC1 ). Requer a fixação de aluguel mensal no valor de R$ 700,00, correspondente à sua cota ideal, ou, alternativamente, a desocupação do imóvel no prazo de 72 horas. O benefício da gratuidade da justiça foi deferido à parte autora ( evento 3, DESPADEC1 ). Devidamente citada ( evento 15, AR1 ), a requerida participou da sessão de mediação junto ao CEJUSC, a qual restou inoperante ( evento 16, TERMOAUD1 ). A requerida apresentou contestação ( evento 17, PET1 ), sustentando a inexistência de direito ao arbitramento de aluguéis em virtude da ausência de extinção formal do condomínio. No mérito, alegou que as edificações existentes no lote foram autorizadas pela falecida usufrutuária e custeadas exclusivamente pela ré com recursos próprios, gerando direito à indenização por benfeitorias. Impugnou o valor do locativo requerido, reputando-o exorbitante e desproporcional ao mercado local, pugnou pela realização de perícia técnica imobiliária e requereu a improcedência dos pedidos, além da concessão da gratuidade da justiça. O requerente apresentou réplica ( evento 23, RÉPLICA1 ), rechaçando as teses defensivas, noticiando que a irmã Sônia transferiu sua fração para a requerida, restando a ré com 2/3 e o autor com 1/3 do imóvel ( evento 23, OUT4 ), reafirmando o cabimento do aluguel proporcional pela fruição exclusiva e requerendo, subsidiariamente, a realização de perícia para apuração do valor locativo do bem. Intimadas a especificarem as provas que pretendiam produzir ( evento 26, DESPADEC1 ), a parte requerida pugnou pela realização de perícia técnica imobiliária e pela oitiva de testemunhas ( evento 31, PET1 ), enquanto o autor pleiteou a produção de prova testemunhal ( evento 32, PET1 ). Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Decido. Encerrada a fase postulatória, adotada por este Juízo a providência preliminar disposta no art. 351 do CPC e, não sendo o caso de julgamento conforme o estado do processo em face à especificação de provas apresentada pelas partes, passo ao saneamento e organização do feito (art. 357, caput, do CPC). I - Análise das Questões Processuais (art. 357, I, CPC) A parte requerida arguiu a impossibilidade de arbitramento de aluguéis antes da extinção formal do condomínio sobre o imóvel (Evento 17, PET1). Tais questões, contudo, confundem-se com o mérito da causa, uma vez que a aferição do direito de fruição, do uso exclusivo do bem comum e da eventual contraprestação financeira devida ao coproprietário é o ponto central da controvérsia e seu exame exauriente implicaria o julgamento da própria demanda. A análise do direito do autor e do dever de indenizar depende da comprovação dos fatos constitutivos do direito alegado e das exceções substanciais arguidas. Assim, a tese defensiva se confunde com o mérito e com ele será analisada. Rejeito a preliminar. Outrossim, DEFIRO à parte requerida Sandra Regina da Silva os benefícios da gratuidade da justiça, forte no art. 98 do CPC, tendo em vista a comprovação de sua hipossuficiência financeira decorrente dos documentos trazidos aos autos ( evento 17, CHEQ12 ). Declaro o processo hígido e sem nulidades a sanar. II - Delimitação das Questões Controvertidas (art. 357, II e III, CPC) e Distribuição do Ônus da Prova (art. 357, IV, CPC) A controvérsia cinge-se a fatos que podem ser demonstrados por ambas as partes. Deste modo, a distribuição do ônus probatório seguirá a regra geral do artigo 373 do CPC. Com fundamento no artigo 357, inciso II, do Código de Processo Civil, procedo à fixação dos pontos controvertidos. Delimito as questões de fato e direito controvertidas, sobre as quais recairá a instrução processual: Fato 1 – O exercício do uso exclusivo do imóvel (residência e espaço comercial) localizado na Rua Coronel Adão Luiz Kauer, nº 524, Bairro São Paulo, Montenegro/RS, pela requerida Sandra Regina da Silva , desprovido de contraprestação ao autor Vanderlei da Silva , titular de 1/3 do imóvel. Fato 2 – A existência, autorização, autoria e custeio das benfeitorias/edificações erguidas no terreno, bem como eventual impacto dessas construções na fixação do valor locativo. Fato 3 – O efetivo valor de mercado para locação do imóvel e da fração ideal pertencente ao autor (1/3), considerada a realidade imobiliária da região. Fato 4 – A subsistência dos pressupostos fáticos e jurídicos para acolhimento do pedido subsidiário de desocupação do bem. Nos termos do artigo 373 do Código de Processo Civil, a distribuição do ônus da prova se dará da seguinte forma: Incumbe à parte autora (art. 373, I, CPC): Provar o Fato 1 (a posse exclusiva da ré e a privação de fruição da sua fração ideal de 1/3) e o Fato 4 (pressupostos da pretensão desocupatória). Incumbe à parte requerida (art. 373, II, CPC): Provar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor, notadamente o Fato 2 (custeio exclusivo e autorização para construção das edificações) e o Fato 3 (excesso do valor locativo estimado pelo autor). III - Necessidade de Exibição de Documentos (art. 357, V, CPC) Os documentos já juntados aos autos são, por ora, suficientes para a análise. Eventuais documentos novos deverão ser apresentados na forma do art. 435 do CPC, submetendo-se ao contraditório. IV - Necessidade de Perícia Técnica (art. 357, §8º c/c 465 e ss., CPC) A realização de perícia se mostra indispensável para o deslinde dos fatos, especialmente no que tange à caracterização física do imóvel, à avaliação das edificações/benfeitorias e à apuração do valor locativo de mercado da área e das construções. DEFIRO a prova pericial requerida pela parte ré ( evento 31, PET1 ). Nomeio a perita ANA PAULA DE MELLO , corretora de imóveis, para dizer se aceita o encargo, mediante declaração nos autos, no prazo de 05 (cinco) dias, bem como informar quais os procedimentos necessários para realização da perícia. Fixo os honorários periciais em R$ 470,80, conforme Ato nº 041/2025-P. Prazo para a realização da perícia: 30 (trinta) dias. Com o laudo pericial, intimem-se as partes para que se manifestem, em 15 (quinze) dias. Havendo impugnações ao laudo, intime-se a perita, a fim de que sejam prestados os esclarecimentos julgados necessários e/ou respondidos eventuais quesitos complementares. Não havendo quesitos complementares, requisitem-se os honorários ao final da perícia. Faculto às partes a apresentação de quesitos e indicação de assistentes técnicos no prazo comum de 15 (quinze) dias (art. 465, § 1º, do CPC). V - Da Audiência de Instrução e Julgamento (art. 357, §6º e art. 358 e ss., CPC) Tendo em vista os pontos controversos que envolvem a presente demanda, DEFIRO a produção de prova testemunhal, postulada pela requerida ( evento 31, PET1 e evento 32, PET1 ). Contudo, deixo de agendar a data do ato neste momento, diferindo a sua designação para oportunidade posterior à conclusão e juntada do laudo pericial neurológico e ao decurso do prazo de estabilização da presente decisão saneadora (art. 357, § 1º, do CPC). Ante o exposto, DECLARO saneado o processo. Intimem-se as partes e seus procuradores que possuem o prazo de 05 (cinco) dias para impugnar a presente decisão, sob pena de estabilização (art. 357, §1º, CPC). Transcorrido o prazo, intimem-se as partes para, em prazo comum, apresentarem os quesitos e, se entenderem pertinente, indicarem assistentes técnicos. Na sequência, intime-se a perita nomeada para dar início aos trabalhos periciais. Apresentado o laudo, intimem-se as partes para que, no prazo legal, requeiram o que entenderem de direito. Após, voltem os autos conclusos para designação de audiência de instrução e julgamento. Cumpra-se.