5000479-31.2022.8.13.0346

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Jaboticatubas / Vara Única da Comarca de Jaboticatubas Avenida Benedito Valadares, 52, Fórum Doutor José Sérvulo Costa, Centro, Jaboticatubas - MG - CEP: 35830-000 PROCESSO Nº: 5000479-31.2022.8.13.0346 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Cláusula Penal, Indenização por Dano Moral] AUTOR: MARIA ALVES DA SILVA CPF: 054.220.446-06 e outros RÉU: VITORIA DA UNIAO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA CPF: 07.761.578/0001-00 VISTOS ETC. RICHARD BARROS DA SILVA, KATIANE DA SILVA BARROS, ROSANGELA MARIA DA SILVA e MARIA ALVES DA SILVA, todos qualificados nos autos, ajuizaram a presente AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS C/C COBRANÇA DE CLÁUSULA PENAL C/C REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS em face de VITÓRIA DA UNIÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, pessoa jurídica de direito privado. Alegam os autores, em síntese, que em 07 de julho de 2019 firmaram com a requerida contrato de promessa de compra e venda referente à Gleba Rural nº 50, com matrícula nº 19.898 do Cartório de Registro de Imóveis de Jaboticatubas, situada na localidade denominada "Fazenda Galhadas" (Empreendimento Fazendas de Minas). O preço ajustado foi de R$ 166.830,00, a ser pago mediante sinal, 12 parcelas fixas e 129 parcelas atualizáveis. Sustentam que, no ato da venda, a ré prometeu a implementação de infraestrutura completa, incluindo redes elétrica e hidráulica, no prazo de 24 meses (até julho de 2021). Todavia, afirmam que o prazo expirou sem o cumprimento das obrigações. Apontam a existência de propaganda enganosa no site da requerida, que anuncia o empreendimento como "100% entregue". Argumentam que a ausência de infraestrutura básica impede a fruição do imóvel e que a ré tem conduta contumaz de descumprimento contratual. No tocante às cláusulas penais, insurgem-se contra a cláusula 3.5, parágrafo quinto, que estabelece multa moratória de 10% para o consumidor, pleiteando sua redução para 2% com base no Código de Defesa do Consumidor. Requerem, ainda, a aplicação da cláusula penal de 20% sobre o valor do contrato em desfavor da ré pelo inadimplemento, além de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 para cada autor. A petição inicial veio instruída com documentos (ID 9166488215, 9166488216, 9166488218, 9166488219, 9166488220, entre outros). A decisão de ID 9329763005 deferiu a gratuidade de justiça. Citada, a requerida apresentou contestação (ID 9499908011). Preliminarmente, impugnou a gratuidade de justiça e o pedido de inversão do ônus da prova. No mérito, alegou a inexistência de descumprimento contratual, afirmando que o contrato principal não previa expressamente a data de entrega de obras de infraestrutura pluvial ou elétrica e que os "Termos de Compromisso" apresentados pelos autores foram firmados com terceiros. Sustentou a incidência da teoria do adimplemento substancial e defendeu a legalidade das cláusulas contratuais com base no princípio pacta sunt servanda. Negou a ocorrência de danos morais e pugnou pela total improcedência dos pedidos. Impugnação à contestação em ID 9535112721, onde os autores reforçaram as teses iniciais e colacionaram Auto de Infração da Prefeitura de Jaboticatubas (ID 9535055631), demonstrando que o empreendimento foi embargado por subparcelamento irregular e intervenção ambiental sem autorização. Decisão saneadora em ID 9798658281, que manteve a gratuidade de justiça para Maria Alves da Silva, determinou a comprovação de renda para os demais autores, indeferiu a inversão do ônus da prova e o pedido de inspeção judicial, mas deferiu a produção de prova pericial e testemunhal. Laudo pericial apresentado em ID 10284298074, seguido de esclarecimentos em ID 10409130135. O perito constatou que a rede elétrica foi concluída junto à CEMIG apenas em 19/10/2021 (após o prazo alegado de julho/2021) e que não há cavalete de água na gleba dos autores, embora exista rede subterrânea no loteamento gerida por associação de moradores. Audiência de instrução e julgamento realizada em 25/07/2025 (ID 10503782377), com a oitiva de testemunhas. As partes apresentaram alegações finais por memoriais (ID 10515190481 e ID 10517179328), reiterando suas posições. Vieram os autos conclusos. A requerida impugnou a concessão da gratuidade aos autores. No entanto, verifico que o juízo saneador já analisou a condição financeira dos requerentes, os quais colacionaram aos autos CTPS, comprovantes de rendimentos e extratos bancários (ID 9827971435 e seguintes). Tais documentos demonstram rendas modestas (vidraceiro, assistente administrativo, doméstica), compatíveis com a condição de hipossuficiência jurídica. No tocante à autora Katiane da Silva Barros, verifico que o erro material no despacho de ID 10183285849 deve ser sanado, estendendo-se a ela formalmente o benefício, uma vez que sua documentação comprobatória de ID 9827988929 demonstra renda líquida insuficiente para arcar com os custos do processo sem prejuízo do sustento. Assim, REJEITO a impugnação e MANTENHO a gratuidade a todos os autores. A lide versa sobre relação de consumo, figurando os autores como destinatários finais de produto imobiliário e a ré como fornecedora (loteadora/incorporadora), nos moldes dos arts. 2º e 3º do CDC. Embora a inversão do ônus da prova tenha sido indeferida no saneador, a interpretação das cláusulas e obrigações deve observar o microssistema protetivo consumerista. A controvérsia reside no suposto descumprimento contratual da ré quanto à entrega da infraestrutura (água e luz) do empreendimento "Fazendas de Minas", no prazo de conclusão e na validade das multas pactuadas. A requerida sustenta que o contrato assinado com os autores (ID 9166488215) não prevê prazo para a entrega da infraestrutura. Todavia, os autores apresentaram "Termos de Compromisso" entregues a outros adquirentes do mesmo loteamento (ID 9166488220), onde a ré se compromete a entregar as redes de água e luz no prazo de 24 meses. Ainda que o documento individual dos autores seja omisso, a oferta pública e o comportamento da loteadora perante o empreendimento criam expectativa legítima e vinculam o fornecedor (art. 30 do CDC). Mais do que isso, consta nos autos o Termo de Compromisso firmado entre a Ré e o Município de Jaboticatubas (ID 9562055139), datado de 05/02/2019, no qual a requerida assumiu a responsabilidade pela instalação de rede de energia elétrica e sistema de captação/distribuição de água potável em todo o chacreamento. A perícia de engenharia (ID 10284298074) foi elucidativa. O expert confirmou que a instalação da infraestrutura elétrica foi comunicada como concluída junto à CEMIG apenas em 19/10/2021. Considerando que o contrato foi firmado em julho de 2019 e a promessa padrão para o empreendimento era de 24 meses, o prazo expirou em julho de 2021. Houve, portanto, atraso objetivo. Contudo, a situação é mais gravosa. O perito constatou que a gleba dos autores está conectada à rede elétrica de forma irregular ("gato"). Isso ocorre porque, embora a rede básica passe no local, a ligação individual formalizada pela CEMIG depende da regularidade do loteamento. O Auto de Infração nº 016/2021 da Prefeitura Municipal (ID 9535055631) demonstra que a ré realizou subparcelamento da gleba rural para fins urbanos sem anuência, além de intervenção ambiental não autorizada. Essa irregularidade administrativa e ambiental constitui óbice intransponível para que o consumidor obtenha o fornecimento regular de serviços públicos individuais. A ré vendeu um imóvel prometendo infraestrutura, mas entregou um empreendimento embargado e administrativamente irregular. Tal fato impede a fruição do bem para os fins a que se destina (lazer/residência), configurando inadimplemento contratual culposo da ré. A Cláusula 13ª do instrumento contratual (ID 9166488215) estabelece: "As partes estabelecem que em caso de inadimplemento de quaisquer das cláusulas e/ou condições desse contrato, sujeitar-se-á o contratante inadimplente ao pagamento à parte inocente de multa no montante equivalente a 20% (vinte por cento) sobre o valor total da presente negociação (…)" Havendo o descumprimento do dever de entregar a infraestrutura funcional e regular no prazo prometido, incide a penalidade. Contudo, nos termos do art. 413 do Código Civil, o juiz deve reduzir a penalidade equitativamente se o montante for manifestamente excessivo. No caso, a multa de 20% sobre o valor total do contrato (R$ 166.830,00) resultaria em aproximadamente R$ 33.366,00. Embora o descumprimento seja relevante, a obrigação principal (entrega da terra/posse da gleba) foi cumprida. O inadimplemento refere-se a obrigações acessórias de infraestrutura e regularização. Assim, reduzo a multa para 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato, patamar que reputo razoável para punir a desídia da ré e compensar os autores sem gerar enriquecimento sem causa. Os autores requerem a revisão da cláusula que impõe multa de 10% por atraso no pagamento das prestações. Com razão. Em se tratando de relação de consumo envolvendo outorga de crédito ou financiamento para aquisição de imóvel, aplica-se o art. 52, § 1º, do CDC, que limita a multa de mora a 2% (dois por cento) do valor da prestação. A cláusula 3.5, parágrafo quinto, é nula de pleno direito nesse ponto (art. 51, IV, CDC). No que tange à repetição em dobro, não restou demonstrada má-fé específica na cobrança, tratando-se de interpretação equivocada de cláusula contratual, razão pela qual a restituição de eventuais valores pagos a maior deve ocorrer de forma simples. O inadimplemento contratual, em regra, não gera dano moral. Todavia, o caso em tela extrapola o mero dissabor. Os autores adquiriram o imóvel em 2019 com a expectativa de lazer e construção. Passados mais de seis anos, o empreendimento padece de irregularidades graves, embargo administrativo e falta de infraestrutura regularizada (obrigando-os a ligações precárias). A frustração do "sonho da casa própria/campo" e a incerteza quanto à regularização de serviço essencial (luz e água) geram abalo psíquico indenizável. Referendando o entendimento acima, tem-se: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - LOTEAMENTO - ATRASO NAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA - RESCISÃO - DANOS MORAIS. - A ausência de infraestrutura básica em loteamento, atestada pelo ente municipal, que inviabiliza a construção no lote adquirido, configura inadimplemento contratual por culpa da vendedora, ensejando a rescisão do pacto. - A resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor implica a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente. - O atraso excessivo e injustificado na entrega das obras de infraestrutura de loteamento gera dano moral indenizável. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.26.160321-1/001, Relator(a): Des.(a) Cláudia Maia , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 10/07/2026, publicação da súmula em 13/07/2026) DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO, POR CULPA DO VENDEDOR. AUSÊNCIA DE ENTREGA DO LOTE E TRANSMISSÃO DA POSSE MESMO APÓS CONCLUÍDA AS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO PELO VENDEDOR. RESCISÃO CONFIRMADA. DANO MORAL, MATERIAL E LUCROS CESSANTES CONFIRMADOS, CONSIDERANDO OS LIMITES DA LIDE ANALISADOS. DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação civil objetivando a reforma de sentença que acolheu os pedidos de rescisão do contrato de compra e venda de lote de imóvel por culpa do vendedor pela não entrega do lote e da posse em favor do comprador, impondo ainda condenação em danos morais e materiais, incluindo lucros cessantes. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se houve o cumprimento da obrigação do vendedor de entrega do lote e imissão em favor do comprador, mesmo após concluída as obras de infraestrutura. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não comprovando o vendedor a entrega do lote e da imissão de posse em favor do comprador, mesmo após finalizadas as obras de infraestrutura e após atraso em mais de 04 anos na apontada obrigação, cumpre reconhecer a rescisão do contrato por culpa do vendedor, bem como reconhecer o dano moral e material perseguidos. IV. DISPOSITIVO E TESE 4. Apelação cível conhecida e desprovida. Tese de julgamento: "Não comprovado o vendedor a entrega do lote de imóvel ao comprador, ainda que demonstrada a finalização das obras de infraestrutura, cumpre reconhecer a rescisão do contrato por culpa do vendedor, com as condenações nos danos correlatos. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.26.407131-7/001, Relator(a): Des.(a) Luiz Carlos Gomes da Mata , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/07/2026, publicação da súmula em 10/07/2026) Considerando a extensão do dano, a capacidade econômica da ré e o caráter pedagógico da medida, fixo a indenização em R$ 7.000,00 (sete mil reais) para cada autor. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: DECLARAR a nulidade parcial da Cláusula 3.5, parágrafo quinto, do contrato, para REDUZIR a multa moratória por atraso no pagamento das parcelas pelos autores de 10% para 2% (dois por cento), nos termos do art. 52, § 1º, do CDC. CONDENAR a requerida ao pagamento de multa por infração contratual (cláusula penal), a qual reduzo equitativamente para o patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor total atualizado do contrato. O valor deverá ser corrigido monetariamente pelos índices da Corregedoria-Geral de Justiça (CGJ/TJMG) desde a data do inadimplemento (julho/2021) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. CONDENAR a requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 7.000,00 (sete mil reais) para cada um dos quatro autores, totalizando R$ 28.000,00. Sobre este valor deverão incidir juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelos índices da CGJ/TJMG a partir desta sentença. DETERMINAR que a ré restitua aos autores, na forma simples, eventuais valores pagos a título de multa moratória que excederam o patamar de 2% ora fixado, valores estes a serem apurados em liquidação de sentença, corrigidos desde cada desembolso. SANO O ERRO MATERIAL da decisão de ID 10183285849 para DEFERIR os benefícios da justiça gratuita à autora KATIANE DA SILVA BARROS. Dada a sucumbência mínima dos autores, CONDENO a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, com base no art. 85, § 2º, do CPC. Em caso de interposição de recurso de Apelação, INTIME-SE a parte apelada para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias. Decorrido o prazo, com ou sem manifestação, REMETAM-SE os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais, com as nossas homenagens, independentemente de novo despacho. P.R.I. Jaboticatubas, data da assinatura eletrônica. RODRIGO FERNANDO DI GIOIA COLOSIMO Juiz de Direito