5000478-12.2020.8.21.0114

DESAPROPRIAÇÃO Nº 5000478-12.2020.8.21.0114/RS RÉU : JOANA CATARINA SCHMITT HOFFMANN ADVOGADO(A) : RUY NERI ROBALOS DA ROSA (OAB SC017609) RÉU : ESTELA HOFFMANN ADVOGADO(A) : RUY NERI ROBALOS DA ROSA (OAB SC017609) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de ação de desapropriação direta por utilidade pública, movida pelo Município de Nova Petrópolis em face de Joana Catarina Schmitt Hoffmann e Estela Hoffmann , tendo por objeto área de 2.660,38 m² inserida na matrícula nº 13.549 do Registro de Imóveis local, declarada de utilidade pública pelo Decreto Municipal nº 204/2017 para fins de abertura de via pública. Após a desconstituição da sentença anterior pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, foi determinada a complementação do laudo pericial com observância dos critérios da NBR 14.653 da ABNT e apresentação de amostras comparativas de mercado, conforme despacho do Evento 236. O perito José Rene Buttenbender apresentou o laudo complementar nos Eventos 250 e 254, concluindo pelo valor de R$ 920.000,00 (novecentos e vinte mil reais) para a área desapropriada. O laudo foi homologado por este Juízo no Evento 262. Frustradas as tratativas de composição, as partes foram intimadas a apresentar memoriais, o que fizeram nos Eventos 304 e 305. O Município, em seus memoriais (Evento 304), impugna a conclusão do laudo complementar e insiste na necessidade de nova prova pericial, argumentando que o valor de R$ 920.000,00 não encontra respaldo técnico adequado nas condições concretas do imóvel. As expropriadas, por sua vez (Evento 305), defendem a manutenção do valor apontado pelo perito. DECIDO. 1. DA DISCREPÂNCIA ENTRE OS LAUDOS E DA NECESSIDADE DE NOVA PERÍCIA A controvérsia deste processo concentra-se, há anos, exclusivamente sobre o valor da justa indenização. O exame do conjunto probatório revela uma progressão de valores que não pode ser ignorada pelo Juízo. Quando da propositura da ação, em julho de 2020, o Município avaliou o imóvel em R$ 106.763,04. Em julho de 2021, o perito nomeado pelo Juízo, José Rene Buttenbender, apresentou o primeiro laudo (Evento 133), atribuindo à gleba o valor de R$ 450.000,00. Esse valor foi aceito pelas próprias expropriadas à época, que concordaram expressamente com a avaliação e requereram o julgamento com base nela (Evento 138). A sentença foi proferida acolhendo o laudo. Após a desconstituição da sentença pelo Tribunal, o mesmo perito foi intimado a complementar seu trabalho, desta vez com maior rigor metodológico. O resultado, apresentado em março de 2025 (Eventos 250 e 254), foi de R$ 920.000,00. Isso significa que, em menos de quatro anos, o mesmo profissional atribuiu à mesma gleba, nas mesmas condições físicas, um valor que mais do que dobrou: de R$ 450.000,00 para R$ 920.000,00. O imóvel não recebeu qualquer benfeitoria ou investimento direto nesse intervalo. Não houve regularização fundiária, implantação de infraestrutura ou qualquer alteração objetiva em suas condições físicas que pudesse justificar incremento dessa magnitude. Embora a valorização imobiliária seja fenômeno real e documentado em Nova Petrópolis, especialmente na região entre os bairros Juriti e Pousada da Neve, ela não opera de forma linear e ilimitada sobre qualquer área, independentemente de suas características individuais. A gleba em questão apresenta características que restringem significativamente seu valor de mercado: localiza-se ao fundo da gleba maior, possui topografia em forte declive, acesso limitado e ausência de infraestrutura instalada. O próprio perito descreveu essas condições no laudo de 2021 (Evento 133), reconhecendo que a área não pode ser avaliada como um lote urbano comum. Diante desse quadro, a variação de mais de 100% no valor atribuído à mesma área, pelo mesmo avaliador, em menos de quatro anos, sem alteração das condições físicas do bem, não encontra explicação técnica suficiente nos laudos dos Eventos 250 e 254. A menção ao aquecimento do mercado imobiliário local e a comparação com lotes de características diversas não são suficientes para sustentar, com segurança técnica, incremento de tal magnitude. O art. 480 do Código de Processo Civil autoriza expressamente o Juízo a determinar, de ofício, a realização de nova perícia quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida. No mesmo sentido, o art. 479 do mesmo diploma estabelece que o juiz não está adstrito ao laudo pericial, podendo formar seu convencimento com outros elementos ou fatos provados nos autos. No processo de desapropriação, a fixação do valor da justa indenização é a questão central do feito. A garantia do art. 5º, XXIV, da Constituição Federal opera em duplo sentido: protege o expropriado contra avaliações artificialmente reduzidas, mas também veda que o processo judicial se converta em instrumento de enriquecimento desproporcionado. A justa indenização corresponde ao real valor de mercado do bem, apurado com rigor técnico. A expressiva divergência entre os dois laudos elaborados pelo mesmo perito evidencia que a prova técnica ainda não fornece ao Juízo base segura para a fixação da indenização. Por essa razão, a conversão do julgamento em diligência para realização de nova perícia, por profissional diverso, é medida que se impõe para garantir a adequada instrução do feito. 2. DA NOMEAÇÃO DA NOVA PERITA E DOS HONORÁRIOS Para a realização da nova perícia, nomeio como perita judicial a Arq. Paula de Jesus Santos. Intime-se a expert para que, no prazo de 15 (quinze) dias, apresente estimativa de seus honorários, com indicação do valor necessário à realização do trabalho pericial. Apresentada a estimativa, as partes serão intimadas para manifestação e, na sequência, será fixada a forma de rateio do encargo, nos termos do art. 95, caput , do Código de Processo Civil. A nova perita deverá: a) utilizar o método comparativo direto de dados de mercado, em conformidade com a Norma Brasileira ABNT NBR 14.653-2 (imóveis urbanos) ou a parte pertinente da NBR 14.653-3, conforme aplicável ao caso concreto; b) apresentar, de forma analítica e documentada, as amostras de dados comparativos de mercado utilizadas, com identificação dos imóveis paradigma, suas características físicas, localização, metragem, infraestrutura disponível, valor por metro quadrado e forma de obtenção dos dados; c) descrever detalhadamente as características físicas e urbanísticas da área desapropriada, com especial atenção à topografia, ao acesso, à ausência de infraestrutura instalada e à posição da gleba no interior da matrícula maior; d) considerar, de forma fundamentada, os fatores de homogeneização aplicáveis para compatibilizar as amostras com as condições específicas do imóvel avaliado; e) pronunciar-se sobre a variação verificada entre os laudos anteriores, indicando, com base em dados de mercado documentados, o índice de valorização imobiliária verificado na região entre os anos de 2021 e 2025. Intime-se.